Rb. Haarlem, 14-11-2007, nr. 119094 / HA ZA 05-1594

In het tussenvonnis d.d. 31 januari 2007 (hierna: het tussenvonnis) heeft de rechtbank in rechtsoverweging 4.9 onder meer overwogen:

Als Design In Balance inderdaad de gestelde aanzienlijke schade heeft geleden en [X c.s.] door de vergissing van Leguijt in aanmerkelijke mate is verrijkt, zou, als [X c.s.] Design In Balance voor wat betreft die schade niet op een redelijke – dat ook gelet op de omvang van de verrijking – manier tegemoet komt, het kunnen zijn dat geoordeeld moet worden dat een beroep van [X c.s.] op de bepaling uit de koopovereenkomst dat over- en ondermaat aan geen van partijen enig recht zal verlenen in de gegeven omstandigheden voor wat betreft de vordering van Design In Balance voor zover die gebaseerd is op ongerechtvaardigde verrijking naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

Ten aanzien van de door haar gestelde schade heeft Design In Balance zich op het standpunt gesteld dat de schadeloosstelling aan Starwash Nieuwegein (hierna: Starwash) bestaat uit een prijsverlaging van de door haar aan Starwash geleverde grond, waardoor Design In Balance een bedrag van € 105.437,50 is misgelopen. Daarnaast beloopt de schade volgens Design In Balance tevens een bedrag van ongeveer € 20.000,-- vanwege het feit dat er sprake is van rentederving en kosten die onder meer zijn gemaakt om overbruggingsfinanciering te verkrijgen.

Vast staat dat Design In Balance in eerste instantie een naast het door [X c.s.] gekochte perceel grond gelegen perceel bouwgrond aan Starwash heeft verkocht voor een bedrag van € 209.250,--, doch dat aan deze koopovereenkomst geen uitvoering is gegeven, omdat Design In Balance uiteindelijk 419,6 m2 grond minder kon leveren dan was overeengekomen als gevolg van het feit dat [X c.s.] 419,6 m2 méér grond geleverd heeft gekregen. Nadat Starwash Design In Balance aansprakelijk had gesteld voor de door haar geleden en nog te lijden schade in verband met het niet nakomen van de koopovereenkomst, zijn Design In Balance en Starwash met elkaar in onderhandeling getreden. In dat kader heeft Design In Balance vervolgens op grond van een nieuwe koopovereenkomst op 1 september 2005 aan een aan Starwash gelieerde vennootschap een kleiner stuk grond geleverd voor het bedrag van € 103.812,50. Volgens Design In Balance had zij geen andere keus dan akkoord te gaan met een prijsverlaging van de door Starwash van haar gekochte grond. In dat kader heeft Design In Balance aangevoerd dat zij minder grond kon leveren dan was overeengekomen, dat Starwash om die reden inmiddels genoodzaakt was om haar plannen aan te passen en bestellingen te annuleren en dat Design In Balance bij ontbinding van de koopovereenkomst tussen haar en Starwash een nog groter probleem zou hebben gehad vanwege de te verwachten hoge schadeclaim van Starwash en omdat het voor Design In Balance niet makkelijk zou zijn om het resterende stuk grond te verkopen. Bij gebreke van betwisting van deze omstandigheden door [X c.s.] kan ervan worden uitgegaan dat deze er de oorzaak van zijn dat de door Design In Balance aan Starwash geleverde kleinere hoeveelheid grond geleverd is tegen een lagere prijs per vierkante meter dan in eerdere instantie was overeengekomen. In zoverre is in voldoende mate komen vast te staan dat Design In Balance schade heeft geleden. Gegeven het verschil tussen de met Starwash overeengekomen koopsommen ten bedrage van € 105.437,50 bedraagt deze schade in ieder geval het door Design In Balance in de dagvaarding gevorderde, aanzienlijke, bedrag van € 97.368,18. Daarmee is voldaan aan de eerste voorwaarde van de sub ?2.1 geciteerde overweging van het tussenvonnis.

Voor wat betreft de door Design In Balance gestelde ongerechtvaardigde verrijking van [X c.s.] overweegt de rechtbank het volgende. In zijn rapport heeft de deskundige geconcludeerd dat de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van de onroerende zaak van [X c.s.] aan de [b-weg 22] te [q], inclusief de daarop thans aanwezige bebouwing op de peildatum 1 januari 2004 € 1.350.000,-- bedraagt. De onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van deze onroerende zaak, daarbij weggedacht de door Design In Balance teveel aan [X c.s.] geleverde 419,6 m2 grond en bijgedacht voornoemde bebouwing op de peildatum 1 januari 2004, bedraagt volgens de deskundige € 1.270.000,--. Ter comparitie d.d. 12 september 2007 hebben partijen aangegeven dat zij de inhoud en de conclusie van het deskundigenrapport accepteren. De rechtbank neemt de conclusies van het deskundigenrapport over en maakt deze tot de hare. Uitgaande van voornoemde bedragen, is de waardevermeerdering van het perceel van [X c.s.] als gevolg van de extra geleverde 419,6 m2 € 80.000,--.

In rechtsoverweging 4.7 van het tussenvonnis heeft de rechtbank overwogen dat zij er vanuit gaat dat de levering van 419,6 m2 meer grond door Design In Balance aan [X c.s.] berust op een vergissing van een werknemer van Design In Balance. Gegeven de aanzienlijke waardevermeerdering van het perceel van [X c.s.] van € 80.000,-- die uit die vergissing is voortgevloeid, is [X c.s.] in zoverre ongerechtvaardigd verrijkt. Aldus is eveneens voldaan aan de tweede voorwaarde van de sub ?2.1 geciteerde overweging van het tussenvonnis.

[X c.s.] heeft ter comparitie op 12 september 2007 het aanbod gedaan om ten titel van ongerechtvaardigde verrijking aan Design In Balance het bedrag te betalen van € 40.000,--, waarbij de betaling uiterlijk 1 januari 2008 zal plaatsvinden, welk aanbod geldig is tot aan de datum van dit vonnis.

In aanmerking genomen enerzijds de door Design In Balance gestelde schade van € 97.368,18 en de vastgestelde waardevermeerdering van de strook grond van € 80.000,-- en anderzijds de omstandigheid dat [X c.s.] zou moeten gaan betalen voor een strook grond waar zij niet om gevraagd heeft, maar die ten gevolge van de vergissing aan de kant van Design In Balance aan haar is toegevallen, is de rechtbank van oordeel dat een aanbod van [X c.s.] om € 40.000,-- aan Design In Balance te betalen voor wat betreft de hoogte van het geldbedrag zodanig redelijk is dat niet gezegd kan worden dat bij gestanddoening van dit aanbod door [X c.s.] een beroep van [X c.s.] op de bepaling uit de koopovereenkomst dat over- en ondermaat aan geen van partijen enig recht zal verlenen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

Design In Balance heeft ter comparitie aangevoerd dat dit aanbod niet redelijk is, omdat daarbij geen rekening is gehouden met het door [X c.s.] over de verrijking genoten rentevoordeel vanaf 15 oktober 2004 (bedoeld zal zijn 15 januari 2004, de dag waarop ook de extra 419,6 m2 door Design In Balance aan [X c.s.] is geleverd).

De rechtbank overweegt hieromtrent als volgt. Het gaat in dit geding thans om het antwoord op de vraag of het door [X c.s.] gedane aanbod, mede gelet op de omvang van de verrijking van [X c.s.], voldoende is om niet tot het oordeel te komen dat een beroep van [X c.s.] op de bepaling uit de koopovereenkomst dat over- en ondermaat aan geen van partijen enig recht zal verlenen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is en niet om de vraag hoe veel de door Design In Balance als gevolg van een door haar werknemer gemaakte vergissing geleden schade bedraagt. Het bovenstaande antwoord kan, door het karakter ervan, niet anders dan nogal arbitrair zijn. Een delen van de door de deskundige vastgestelde waardevermindering, waar het aanbod van [X c.s.] op neerkomt, acht de rechtbank op zich in de gegeven omstandigheden redelijk.

Wat het aanbod naar het oordeel van de rechtbank niet redelijk maakt, is de omstandigheid dat [X c.s.] haar aanbod slechts gelding heeft laten hebben tot aan de datum van dit vonnis. Daarmee heeft [X c.s.] Design In Balance in de positie gebracht dat zij, wilde zij niet het risico lopen dat de rechtbank het aanbod van [X c.s.] redelijk zou achten en om die reden de vordering van Design In Balance zou afwijzen, wel gedwongen zou zijn om het aanbod van [X c.s.] bij wijze van schikking te accepteren, waarmee Design In Balance de mogelijkheid om van de onderhavige vonnissen te appelleren zou worden ontnomen. Dit acht de rechtbank niet redelijk.

Nu [X c.s.], gezien genoemde te beperkte geldigheidsduur van haar aanbod, geen redelijk aanbod heeft gedaan, acht de rechtbank het beroep van [X c.s.] op de bepaling uit de koopovereenkomst dat over- en ondermaat aan geen van partijen enig recht zal verlenen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, gelet op de omvang van de verrijking van [X c.s.] Daarom zal de rechtbank [X c.s.] in overeenstemming met artikel 6:212 van het Burgerlijk Wetboek veroordelen tot, voor zover dit redelijk is, vergoeding van de schade van Design In Balance tot het bedrag van de verrijking van [X c.s.] Gelet op de hiervoor in rechtsoverweging 2.7 genoemde omstandigheden acht de rechtbank een vergoeding tot de helft van de verrijking, zijnde € 40.000,--, redelijk. De rechtbank zal dan ook dit bedrag als door [X c.s.] aan Design In Balance te betalen schadevergoeding toekennen.

Een verplichting tot schadevergoeding bij ongerechtvaardigde verrijking ontstaat zodra het vermogen van de een ten koste van de ander is verrijkt. In het onderhavige geval was dit op 15 januari 2004, de datum van de levering aan [X c.s.] van de extra 419,6 m2. Nu [X c.s.] voor wat betreft het betalen van genoemde schadevergoeding vanaf die datum in gebreke is, zal de rechtbank de door Design In Balance gevorderde wettelijke rente vanaf die datum toewijzen.

Subsidiaire vordering

Voor zover Design In Balance heeft bedoeld haar subsidiaire vordering tot ontruiming van de betreffende strook grond te handhaven op grond van het betoog dat de grond niet aan [X c.s.] is geleverd en [X c.s.] derhalve onrechtmatig van de grond gebruik maakt, faalt dit betoog. Reeds in het tussenvonnis is geoordeeld dat [X c.s.] de grond rechtsgeldig geleverd heeft gekregen, zodat zij eigenaar van de strook grond is geworden. Bij gebreke van enige andere grondslag zal de subsidiaire vordering worden afgewezen.

Nu partijen in conventie over en weer deels in het gelijk en deels in het ongelijk zullen worden gesteld, zal de rechtbank de kosten van het geding in conventie compenseren in die zin dat elk van partijen de eigen kosten heeft te dragen, met dien verstande dat de door Design In Balance voorgeschoten kosten van de deskundige, zijnde in totaal € 1.499,40, inclusief BTW, eveneens voor de helft door [X c.s.] zullen moeten worden gedragen. Op grond hiervan zal [X c.s.] Design In Balance een bedrag van € 630,--, vermeerderd met 19% BTW, = € 749,70 hebben te voldoen.

in reconventie

[X c.s.] heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat zij vertragingsschade heeft geleden, doordat zij als gevolg van de sommatie van Design In Balance daartoe haar bouwactiviteiten op het onderhavige perceel heeft moeten staken. [X c.s.] heeft aan haar aannemer Beijer Bouw een bedrag moeten betalen van € 4.246,40 vanwege stagnatieschade, welke schade voor rekening dient te komen van Design In Balance, aldus [X c.s.]

Design In Balance heeft daartegen ingebracht dat zij niet aansprakelijk is voor de gestelde schade, omdat de keuze om gevolg te geven aan de sommatie om de bouwactiviteiten te staken voor rekening en risico van [X c.s.] komt.

Dit verweer wordt verworpen. Bij mondeling vonnis d.d. 26 oktober 2004 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank in kort geding (zaak/rolnummer 106515 / KG ZA 04-526) de vordering van Design In Balance om [X c.s.] te gebieden de bij de koopakte d.d. 13 november 2003 overeengekomen perceelsgrenzen te eerbiedigen en de bouwactiviteiten te staken afgewezen. Het gerechtshof te Amsterdam heeft deze beslissing in hoger beroep in stand gelaten. Thans is komen vast te staan dat [X c.s.] de rechtmatige eigenaar is van het door Design In Balance aan haar teveel geleverde perceel ter grootte van 419,6 m2. Aldus heeft Design In Balance, naar achteraf is gebleken, [X c.s.] ten onrechte gesommeerd om haar bouwactiviteiten te staken en de in de koopakte overeengekomen perceelsgrenzen te eerbiedigen. Het kan [X c.s.] niet worden aangerekend dat zij in eerste instantie gehoor heeft gegeven aan de sommatie, op dat moment stond immers nog niet vast dat de sommatie onterecht was. Gegeven de gebleken ongegrondheid van de sommatie is Design In Balance in beginsel aansprakelijk voor de eventuele schade die [X c.s.] heeft opgelopen doordat zij daaraan gevolg heeft gegeven.

Vervolgens heeft Design In Balance aangevoerd dat de schade niet aannemelijk is, althans niet voldoende onderbouwd.

Vast staat dat Beijer Bouw de heiwerkzaamheden voor [X c.s.] heeft stilgelegd in opdracht van [X c.s.] naar aanleiding van de sommatie daartoe van Design In Balance. Bij brief d.d. 19 oktober 2004 heeft Beijer Bouw aan de door [X c.s.] ingeschakelde ingenieur meegedeeld dat aan de stillegging van het werk door [X c.s.] stagnatiekosten verbonden zijn, omdat het heiwerk al stond ingepland, welke kosten aan [X c.s.] zullen worden doorberekend. Op 19 november 2004 heeft Beijer Bouw aan [X c.s.] een factuur gezonden ten bedrage van € 4.246,40 inclusief BTW inzake “de stagnatiekosten in verband met de stilstand van de heistelling”. Uit het door [X c.s.] overgelegde rekeningafschrift blijkt dat zij deze factuur aan Beijer Bouw betaald heeft op 1 februari 2005. Gezien het verweer van Design In Balance is het enkele overleggen van deze factuur, ook al is die kennelijk wel voldaan, door [X c.s.] echter onvoldoende ter onderbouwing van de door haar gestelde schade. Het had op de weg van [X c.s.] gelegen om te stellen dat de door Beijer Bouw opgevoerde kosten daadwerkelijk zijn gemaakt. De enkele mededeling van [X c.s.] dat de specificatie in voormelde brief van Beijer Bouw d.d. 19 oktober 2004 voor zich spreekt, terwijl daarin zonder nadere toelichting uitsluitend zijn opgenomen de door Beijer Bouw te berekenen bedragen voor een heistelling, een uitvoerder en een projectleider, is onvoldoende om [X c.s.] toe te laten tot het bewijs van haar stelling dat zij de door haar gestelde schade heeft geleden. De vordering zal derhalve worden afgewezen.

[X c.s.] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Design In Balance worden begroot op:

veroordeelt [X c.s.] tot betaling aan Design In Balance van € 40.000,-- (veertigduizend euro), te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 15 januari 2004 tot aan de dag der algehele voldoening,

stelt de kosten van de deskundige vast op in totaal € 1.449,40 en veroordeelt [X c.s.] om de helft daarvan (€ 630,--, vermeerderd met 19% BTW, = € 749,70 ) aan Design In Balance te voldoen,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

compenseert voor het overige de proceskosten tussen partijen, des dat beide partijen de eigen kosten dragen,

wijst af het meer of anders gevorderde,

in reconventie

wijst de vorderingen af,

veroordeelt [X c.s.] in de proceskosten, aan de zijde van Design In Balance tot op heden begroot op € 960,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. van der Meer, mr. Th.S. Röell en mr. W.J.A.M. van Brussel en in het openbaar uitgesproken op 14 november 2007.?