Hof Arnhem-Leeuwarden, 25-01-2022, nr. 21/00004

De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 66A (+ [adres2] 37) te [plaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het jaar 2019 vastgesteld op € 2.781.000. Tegelijk met deze beschikking is ten aanzien van de onroerende zaak de aan belanghebbende opgelegde aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) 2019 voor zover het betreft het gebruikersgedeelte vastgesteld op € 7.625,50

Het tegen die beschikking en aanslag gemaakte bezwaar is door de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar ongegrond verklaard.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank MiddenNederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 november 2021. Daarbij zijn verschenen en gehoord namens belanghebbende A. van den Dool als haar gemachtigde en namens de heffingsambtenaar mr. [naam1] , bijgestaan door [naam2] (taxateur). Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

De onroerende zaak betreft een in 2008 gebouwde winkelruimte, gelegen op de begane grond in het winkelcentrum [adres1] te [plaats] in het gebouw [naam gebouw] . De onroerende zaak heeft een verhuurbaar vloeroppervlak (hierna: Vvo) van 1.577 m2.

Belanghebbende heeft met betrekking tot de onroerende zaak een huurcontract gesloten met een derde, voor de duur van tien jaar, ingaande op 24 oktober 2008. De jaarhuur per 1 januari 2018 bedroeg € 306.716. Belanghebbende exploiteert in het gehuurde een supermarkt.

In de periode 2008-2017 is de eigendom van de onroerende zaak overgegaan op [naam3] B.V., eveneens een derde ten opzichte van belanghebbende.

Belanghebbende heeft het huurcontract van de onroerende zaak op 15 augustus 2017, met inachtneming van de opzegtermijn van één jaar, per 24 oktober 2018 opgezegd.

Op 20 september 2018 is belanghebbende met [naam3] B.V. een allonge op de onder 2.4 bedoelde huurovereenkomst overeengekomen. Voor de periode 1 september 2018 – 23 oktober 2018 is daarbij tussen belanghebbende en [naam3] B.V. een huurkorting overeengekomen van € 23.072. Op basis van de allonge huurt belanghebbende de onroerende zaak bovendien vanaf 24 oktober 2018 voor onbepaalde tijd verder, met een opzegtermijn van zes maanden of – voor het geval in de directe omgeving een nieuwe supermarkt wordt geopend – een opzegtermijn van één maand, tegen een jaarhuur van € 150.000.

In september 2019 is aan het [adres1] te [plaats] een nieuwe [naam4] -vestiging geopend. In het voorjaar van 2020 heeft belanghebbende het huurcontract inclusief allonge beëindigd en de deuren van haar supermarkt gesloten.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 2.781.000. Hij heeft ter onderbouwing van die waarde een taxatierapport van 2 maart 2020 overgelegd, opgesteld door [naam2] , WOZ-taxateur. In dat rapport is de waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum) op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode berekend uitgaande van een huurwaarde van € 264.936 en een kapitalisatiefactor van 10,5. Hierbij is uitgegaan van een eenheidshuurwaarde van € 168 per m², die is gebaseerd op vergelijking met vier referentieobjecten, alle in gebruik als supermarkt:

Belanghebbende heeft de onroerende zaak eveneens laten taxeren. De taxateur van belanghebbende, [naam5] MSc, heeft de waarde per waardepeildatum in een taxatierapport van 20 maart 2019 vastgesteld op € 1.470.000. In dat rapport is die waarde berekend op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode uitgaande van een huurwaarde van € 150.000 en een kapitalisatiefactor van 9,8.

De Rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar het eigen huurcijfer van belanghebbende terecht niet als uitgangspunt voor de waardering van de onroerende zaak heeft genomen en dat hij met het overgelegde taxatierapport aannemelijk heeft gemaakt dat de beschikte waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

3. Geschil

In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2018 en daarmee de hoogte van de aanslag OZB. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde moet worden vastgesteld op € 1.575.000. De heffingsambtenaar bepleit daarentegen een waarde van € 2.781.000. Partijen verschillen daarbij van mening over het antwoord op de vraag welke huurwaarde bij de waardering tot uitgangspunt moet worden genomen.

Partijen twisten voorts over de vraag of mede een proceskostenvergoeding dient te worden toegekend voor het door belanghebbende in beroep bij de Rechtbank ingebrachte taxatierapport.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. De bewijslast dat de aan de onroerende zaak toegekende waarde niet te hoog is vastgesteld rust op de heffingsambtenaar.

Niet in geschil is dat de huurwaardekapitalisatiemethode kan worden gebruikt voor de waardering van de onroerende zaak. Evenmin is de hoogte van de te hanteren kapitalisatiefactor nog in geschil, deze bedraagt 10,5.

De heffingsambtenaar heeft ter nadere onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport van 2 maart 2020 overgelegd. Het Hof acht met name het daarin vermelde object [adres3] 25 te [plaats] goed vergelijkbaar met de onroerende zaak en op díe grond acht het Hof de door de heffingsambtenaar gehanteerde huurprijs van € 168/m2 op zichzelf genomen niet te hoog.

Belanghebbende betoogt echter dat bij toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode moet worden uitgegaan van de op 20 september 2018 tussen haar en haar verhuurder tot stand gekomen eigen huurprijs van € 150.000 en niet van het gemiddelde van de door de heffingsambtenaar aangedragen referentieobjecten. Anders dan de heffingsambtenaar, stelt belanghebbende zich op het standpunt dat deze overeengekomen huurprijs marktconform is.

Naar het oordeel van het Hof kan het eigen huurcijfer het uitgangspunt vormen bij de bepaling van een marktconforme huurprijs in het kader van de huurwaardekapitalisatiemethode, maar dan moet die huurprijs wel zijn gebaseerd op actuele marktomstandigheden.

Het Hof acht de onder 4.4 bedoelde eigen huurprijs niet bruikbaar ter onderbouwing van het standpunt dat de vastgestelde waarde per waardepeildatum te hoog is. Redengevend daarvoor is dat de initiële huurovereenkomst in 2008, derhalve zeer ver gelegen van de onderhavige waardepeildatum, is afgesloten en dat de allonge waarin voornoemde huurprijs is opgenomen, naar belanghebbende zelf ook ter zitting heeft verklaard, in wezen moet worden gezien als toevoeging aan die initiële overeenkomst. Zonder inzicht in de initiële huurovereenkomst, in de onderhandelingen tussen belanghebbende en [naam3] B.V. en in de daaruit voortgevloeide allonge, welk inzicht belanghebbende niet heeft gegeven, kan niet worden geoordeeld dat die huurprijs strookt met een huurprijs die omstreeks de waardepeildatum is overeengekomen. Of die huurprijs op de vrije markt tussen zakelijk handelende partijen tot stand is gekomen, zoals belanghebbende stelt en de heffingsambtenaar bestrijdt, kan daarom in het midden blijven.

Gelet op het voorgaande doet hetgeen belanghebbende heeft ingebracht niet af aan het oordeel van het Hof dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde huurwaarde van de onroerende zaak niet te hoog is. Daarmee is aannemelijk dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een proceskostenveroordeling van de heffingsambtenaar.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.G.J.M van Kempen, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. A.J.H. van Suilen, in tegenwoordigheid van drs. M.T.M. Hennevelt als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 25 januari 2022.

De voorzitter,

De griffier is verhinderd de uitspraak

te ondertekenen.

(M.G.J.M. van Kempen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 25 januari 2002.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.