Hof Amsterdam, 12-03-2019, nr. 17/00034, 17/00035, 17/00036, 17/00037 en 17/00070

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 31 maart 2015 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak bekend als [object 1] aan [adres 1] (hierna: [object 1] ) op de waardepeildatum 1 januari 2014 voor het kalenderjaar 2015 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 34.802.500. Tegelijk zijn de aanslagen onroerendezaakbelastingen (ozb) voor het jaar 2015 bekendgemaakt.

Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken van 23 december 2015 de WOZ-waarde van [object 1] en de aanslagen ozb gehandhaafd.

kenmerk 17/00035 (belanghebbende 2)

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2015 op de voet van artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak bekend als [object 2] aan [adres 2] (hierna: [object 2] ) op de waardepeildatum 1 januari 2014 voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 30.786.000. Tegelijk is de aanslag ozb voor het jaar 2015 bekendgemaakt.

Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken van 23 december 2015 de WOZ-waarde verlaagd tot € 23.506.500 en de aanslag ozb dienovereenkomstig verminderd.

kenmerk 17/00036 (belanghebbende 3)

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2015 op de voet van artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak bekend als [object 3] aan [adres 3] (hierna: [object 3] ) op de waardepeildatum 1 januari 2014 voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 27.341.500. Tegelijk is de aanslag ozb voor het jaar 2015 bekendgemaakt.

Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken van 24 december 2015 de WOZ-waarde verlaagd tot € 24.027.000 en de aanslag ozb dienovereenkomstig verminderd.

kenmerk 17/00037 (belanghebbende 4)

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2015 op de voet van artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak bekend als [object 4] aan [adres 4] (hierna: [object 4] ) op de waardepeildatum 1 januari 2014 voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 16.209.000. Tegelijk is de aanslag ozb voor het jaar 2015 bekendgemaakt.

Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken van 24 december 2015 de WOZ-waarde van [object 4] verlaagd tot € 15.481.500 en de aanslag ozb dienovereenkomstig verminderd.

kenmerk 17/00070 (belanghebbende 5)

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2015 op de voet van artikel 22 van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak bekend als [object 5] aan [adres 5] (hierna: [object 5] ) op de waardepeildatum 1 januari 2014 voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 32.391.500. Tegelijk is de aanslag ozb voor het jaar 2015 bekendgemaakt.

Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken van 24 december 2015 de WOZ-waarde verlaagd tot € 28.417.500 en de aanslag ozb dienovereenkomstig verminderd.

Alle zaken

Belanghebbenden hebben tegen de hiervoor genoemde uitspraken op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft bij de uitspraak van 23 december 2016 – voor zover hier van belang – als volgt beslist (belanghebbenden en de heffingsambtenaar worden in de uitspraak aangeduid als ‘eiseressen’ respectievelijk ‘verweerder’):

“De rechtbank:

- verklaart de beroepen gegrond;

- vernietigt de bestreden uitspraken op bezwaar;

- bepaalt dat de WOZ-waarde van het object

(…)

• [object 1] wordt verminderd tot € 25.000.000,-;

• [object 2] wordt verminderd tot € 21.000.000,-;

• [object 5] wordt verminderd tot € 25.000.000,-;

• [object 3] wordt verminderd tot € 18.000.000,-;

• [object 4] wordt verminderd tot € 13.500.000,-

(…);

- bepaalt dat de aanslagen onroerende zaakbelasting overeenkomstig deze waardes worden verminderd;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;

- bepaalt dat verweerder het betaalde griffierecht van € 2.338,- aan eiseressen vergoedt;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseressen tot een bedrag van € 13.875,38.”

De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de rechtbank in de zaken betreffende [object 1] , [object 2] , [object 3] en [object 4] op 24 januari 2017 hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft het hoger beroep in vorenbedoelde zaken bij brieven van respectievelijk 1 februari 2017, 7 februari 2017, 3 februari 2017 en 24 januari 2017 nader gemotiveerd. Belanghebbenden in die zaken hebben verweerschriften ingediend.

Belanghebbende 5 heeft tegen de uitspraak van de rechtbank in de zaak over [object 5] op 7 februari 2017 hoger beroep ingesteld en dat bij brief van 9 maart 2017 nader gemotiveerd. De heffingsambtenaar heeft in die zaak een verweerschrift ingediend.

Belanghebbenden 1, 2, 3 en 4 hebben in de onder 1.7.1 vermelde zaken op 17 maart 2017 incidenteel hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft in die zaken verweerschriften ingediend.

De heffingsambtenaar heeft in de onder 1.7.2 vermelde zaak op 20 april 2017 incidenteel hoger beroep ingesteld en dat bij brief van 11 juli 2017 nader gemotiveerd. Belanghebbende 5 heeft een verweerschrift ingediend.

De heffingsambtenaar heeft bij brieven van 4 april 2017 nadere stukken ingediend in de onder 1.7.1 vermelde zaken.

Belanghebbenden hebben bij brieven van 21 augustus 2018 nadere stukken ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 september 2018. Namens belanghebbenden zijn verschenen de gemachtigden voornoemd. Voorts zijn namens belanghebbenden verschenen [naam taxateur 1] (taxateur) en [naam financieel directeur] (financieel directeur bij [naam koepelorganisatie] ). Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen mr. B. Brekveld en P. Stam, bijgestaan door [naam taxateur 2] en [naam taxateur 3] (taxateurs). Gelijktijdig en met instemming van partijen zijn ter zitting behandeld de vier hoger beroepen van de heffingsambtenaar – alsmede de vier incidenteel hoger beroepen van belanghebbende 1, 2, 3 en 4 – betreffende de hiervoor vermelde zaken met de kenmerken 17/00034 t/m 17/00037, en het hoger beroep van belanghebbende 5 – alsmede het incidenteel hoger beroep van de heffingsambtenaar – betreffende de hiervoor vermelde zaak met kenmerk 17/00070.

Al hetgeen in één van deze zaken is overgelegd of verklaard, wordt eveneens geacht te zijn overgelegd of verklaard in de andere gelijktijdig behandelde zaken.

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

Nu de uitspraak van de rechtbank geen afzonderlijke vaststelling van de feiten bevat, stelt het Hof de feiten als volgt vast.

Belanghebbenden zijn genothebbenden krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onder 1 vermelde onroerende zaken (hierna ook: de hotels). De stukken van het geding bevatten ten aanzien van de hotels onder meer de volgende gegevens met betrekking tot de door de heffingsambtenaar (nader) vastgestelde WOZ-waarde, het aantal sterren, het aantal kamers, de door de heffingsambtenaar (bij de bestreden uitspraken op bezwaar) in aanmerking genomen prijs per kamer, de verhuurbare vloeroppervlakte (v.v.o.), de ligging (al dan niet in het centrum) en de staat van onderhoud:

Tijdens de procedure in eerste aanleg heeft de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarden onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. In elke zaak heeft hij een ‘reactie taxateur’ overgelegd, waarin per hotel een toelichting is opgenomen op de wijze waarop de waardering op basis van de vergelijkingsmethode tot stand is gekomen. In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar in alle zaken een aanvullende ‘reactie taxateur’ overgelegd (hierna: aanvullende reactie), waarin met name is toegelicht hoe bij de toepassing van de vergelijkingsmethode rekening is gehouden met verschillen tussen de hotels en de vergelijkingsobjecten wat betreft aantal sterren, de aanwezigheid van parkeerplaatsen, onderhoudstoestand en faciliteiten zoals een restaurant en meeting rooms.

In alle zaken heeft de heffingsambtenaar daarbij het standpunt ingenomen dat wat betreft winstgevendheid (en de op basis daarvan in aanmerking te nemen waarde per kamer) geen verschil bestaat tussen viersterrenhotels en vijfsterrenhotels. Daarnaast heeft hij in alle zaken gesteld dat in de door hem berekende waarde per kamer van de vergelijkingsobjecten niet de waarde is verwerkt van eventueel bij de vergelijkingsobjecten behorende parkeerplaatsen. In de aanvullende reactie in de zaak van [object 1] zijn deze standpunten als volgt verwoord:

“Verduidelijking parkeerplaatsen.

Voor alle vergelijkingen kan worden gesteld dat de waarde van parkeerplaatsen niet wordt

betrokken in de vergelijking. In de berekening die verstrekt is aan de rechtbank is de waarde

van parkeerplaatsen niet betrokken. Indien er in de koopsom parkeerplaatsen begrepen zijn

is de transactieprijs gecorrigeerd voor de waarde van deze parkeerplaatsen. Op dit gebied

zijn wij direct gekomen tot een zuivere kamerprijs. Dit in tegenstelling tot de overige

elementen: onderhoud, het restaurant en de meeting rooms. Deze elementen zullen wij

hierna bespreken.

(…)

Verschil in sterren.

Vanuit de enquête is onderzoek gedaan naar de winstgevendheid van een vijf sterrenhotel

ten opzichte van een vier sterrenhotel. Dit onderzoek heeft uitgewezen dat een 5 sterren hotelkamer niet meer winst genereert dan een vier sterren hotelkamer. Hierdoor is het niet

nodig een correctie te maken voor het verschil in sterren.”

De in eerste aanleg overgelegde reacties taxateur bevatten in alle zaken de volgende toelichting op de wijze waarop de geanalyseerde prijs per kamer van de vergelijkingsobjecten tot stand is gekomen:

“Uitleg geanalyseerde prijs per kamer.

(…)

Daarnaast bevatten de reacties taxateur alsmede de aanvullende reacties onder meer de navolgende specifieke gegevens wat betreft de per hotel verrichte taxatie.

Voor [object 1] , [object 2] en [object 4] aangevoerde vergelijkingsobjecten

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde WOZ-waarden van [object 1] , [object 2] en [object 4] heeft de heffingsambtenaar zowel in eerste aanleg als in hoger beroep een ‘reactie taxateur’ van 17 juni 2016 overgelegd. Bij dit stuk is een ‘Overzicht taxatiewaarden’ gevoegd, waarin gegevens zijn opgenomen van drie in het centrum van [plaats] gelegen vergelijkingsobjecten (hotels) waarop de heffingsambtenaar zich ter onderbouwing van de door hem verdedigde WOZ-waarden beroept. Dit overzicht bevat onder andere de volgende gegevens omtrent deze vergelijkingsobjecten:

Gemiddelde kamerprijs vergelijkingsobjecten: € 222.675

De reactie taxateur van 17 juni 2016 bevat in de drie hiervoor genoemde zaken (ter zake van [object 1] , [object 2] en [object 4] ) onder andere de volgende gegevens omtrent de berekening van de geanalyseerde prijs per kamer van de vergelijkingsobjecten:

[vergelijkingsobject 1]

Transactiedatum 31-7-2013

Verkoopprijs hotel gedeelte (zonder parkeren) € 57.920.000

(…)

Correctie in verband met huurverschil € - 8.838.111

Gecorrigeerde waarde Hotel € 49.081.889

Aantal kamers 230

Kamerprijs € 213.400

[vergelijkingsobject 2]

Transactiedatum 1-11-2013

Verkoopprijs hotel gedeelte (zonder parkeren) € 72.000.000

Correctie erfpacht € 392.258,00 12 € 4.707.096

Verkoopprijs op basis van eigen grond € 76.707.096

(…)

Correctie in verband met huurverschil € - 23.262.308

Gecorrigeerde waarde Hotel € 53.444.788

Aantal kamers 284

Kamerprijs € 188.186

[vergelijkingsobject 3]

Transactiedatum 30-6-2014

Verkoopprijs hotel incl parkeergarage € 85.174.000

Correctie parkeergarage € 60.000,00 13 € 780.000

Verkoopprijs excl parkeergarage € 84.394.000

(…)

Correctie in verband met huurverschil € 17.251.137

Gecorrigeerde waarde Hotel € 67.142.863

Aantal kamers 252

Kamerprijs € 266.440

Voor [object 3] aangevoerde vergelijkingsobjecten

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde WOZ-waarde van [object 3] heeft de heffingsambtenaar in eerste aanleg en hoger beroep onder meer een ‘reactie taxateur’ van 17 juni 2016 overgelegd. Bij dit stuk is een ‘Overzicht taxatiewaarden’ gevoegd, waarin gegevens zijn opgenomen van drie niet in het centrum van [plaats] gelegen vergelijkingsobjecten (hotels) waarop de heffingsambtenaar zich ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde beroept. Dit overzicht bevat onder andere de volgende gegevens omtrent deze vergelijkingsobjecten:

gemiddelde kamerprijs € 106.202

De genoemde ‘reactie taxateur’ van 17 juni 2016 bevat – voor zover hier van belang – de volgende gegevens omtrent de berekening van de geanalyseerde prijs per kamer van de vergelijkingsobjecten:

[vergelijkingsobject 4]

Transactiedatum 22-12-2015

Verkoopprijs hotel € 33.000.000

Correctie erfpacht € 1.951.954

Waarde Hotel op basis van eigen grond € 34.951.954

Aantal kamers 258

Kamerprijs € 135.473

[vergelijkingsobject 5]

Transactiedatum 18-5-2016

Verkoopprijs hotel € 12.600.000

Correctie erfpacht € 2.371.207

Correctie horeca 445 m² VVO x 400 x 9,5 € - 1.691.000

Correctie 15 parkeerplaatsen 6.000 x 15 € - 90.000

Verkoopprijs Hotel op basis van eigen grond € 13.190.207

(…)

Correctie in verband met huurverschil € 1.328.174

Gecorrigeerde waarde Hotel € 14.518.380

Aantal kamers 180

Kamerprijs € 80.658

[vergelijkingsobject 6]

Transactiedatum 17-06-2015

Verkoopprijs Hotel gedeelte € 49.720.000

(…)

Correctie in verband met huurverschil € - 4.323.526

Gecorrigeerde waarde Hotel € 45.396.474

Aantal kamers 443

Kamerprijs € 102.475

Bij [object 5] gehanteerde vergelijkingsobjecten

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde WOZ-waarde van [object 5] heeft de heffingsambtenaar in eerste aanleg onder meer een ‘reactie taxateur’ van 17 juni 2016 overgelegd. Bij dit stuk is een ‘Overzicht taxatiewaarden’ gevoegd, waarin gegevens zijn opgenomen van drie in het centrum gelegen vergelijkingsobjecten waarop de heffingsambtenaar zich ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde beroept. Het betreft dezelfde vergelijkingsobjecten ( [vergelijkingsobject 1] , [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3] ) en dezelfde gegevens omtrent deze vergelijkingsobjecten als onder 2.5.1 en 2.5.2 vermeld.

In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een nadere reactie overgelegd, waarin [vergelijkingsobject 1] als vergelijkingsobject is vervangen door [vergelijkingsobject 4] en de overige twee vergelijkingsobjecten ( [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3] ) zijn gehandhaafd.

In aanmerking genomen verschillen tussen [object 1] en de vergelijkingsobjecten

De in hoger beroep door de heffingsambtenaar overgelegde aanvullende reactie in de zaak van [object 1] bevat onder meer de volgende toelichting:

“Vergelijking [object 1] op situatiedatum 01-01-2015 versus [vergelijkingsobject 3]

Hotel.

Het betreft hier beiden een vier sterren hotel in het centrum van [plaats] . [vergelijkingsobject 3] heeft 252 kamers en is verkocht voor een prijs van € 266.440 per kamer. [object 1] heeft 218 kamers en is gewaardeerd op een prijs van € 159.644 per kamer. De gemeente […] dient aan te tonen dat het in acht genomen verschil van € 106.796 groot genoeg is om de verschillen tussen de hotels te verklaren.

1. Onderhoud.

Zowel bij [vergelijkingsobject 3] (op transactiedatum) als bij [object 1] (op situatiedatum)

was sprake van achterstallig onderhoud. [vergelijkingsobject 3] is nadien ingrijpend gerenoveerd. Dit brengt mij tot het uitgangspunt dat beide hotels wat betreft onderhoud vergelijkbaar zijn. Voor [object 1] geeft gemachtigde aan dat het hotel gerenoveerd zal gaan worden voor een bedrag van € 10.500.000. Aangezien beide hotels gerenoveerd dienden te worden is er geen correctie toegepast.

2. Verschillen Restaurant.

Beide hotels beschikken over een restaurant.

Binnen het (…) [vergelijkingsobject 3] is restaurant [naam restaurant 1] gevestigd. De omzet van dit

restaurant besloeg € 3.277.411 in 2013. Dit komt neer op een bedrag van € 13.006 per

kamer. Binnen [object 1] is een restaurant gevestigd. De omzet van dit restaurant in

2013 bedroeg € 1.566.965. Dit komt neer op € 7.188 per kamer.

Aangezien de opbrengst van het restaurant bij [vergelijkingsobject 3] hoger ligt dan bij [object 1]

is hier een correctie op de kamerprijs op zijn plaats. Dit verschil laat zich vertalen in een verschil in opbrengst per kamer van € 5.818. Dit resulteert in een extra opbrengst (na aftrek kosten ontbijt en F&B) van 75.6 % van € 5.818 = € 4.398. Dit getal dient gedeeld te worden door het geëiste rendement voor een vier sterren hotel (6,5%) [voetnoot 1: Het geëiste rendement is ontleend uit de landelijke taxatiewijzer Hotels wpd 1-1-2014 van de VNG, blz. 17 en is gebaseerd op transacties.]. Per kamer komt dit [n]eer op € 67.615 per kamer.

3. Meeting rooms.

[vergelijkingsobject 3] beschikt over 9 zalen, te verdelen over 4 zalen onder de 50 m2 en 5 grote zalen boven de 50 m2. Het totale zaaloppervlakte bedraagt 517 m2. De omzet behaald met zaalverhuur in 2013 bedroeg € 199.079. Dit betekent een omzet per kamer van € 789.

[object 1] beschikt over 4 vergaderzalen. De omzet behaald in 2013 met zalenverhuur bedroeg € 74.070. Dit betekent een omzet van € 340 per kamer.

Aangezien de opbrengst van zalenverhuur bij [vergelijkingsobject 3] hoger ligt dan bij [object 1] is hier een correctie op de kamerprijs op zijn plaats. Deze correctie kan maximaal het verschil in opbrengst per kamer bedragen zijnde € 449. Dit bedrag dient men te delen door (…)

het geëiste rendement bij een vier/vijf sterren hotel (6,5%). Dit komt neer op een verschil van € 6.908 per kamer.

Conclusie:

Het verschil van € 106.796 tussen de waardering is ruim voldoende. Uit de analyse blijkt dat

de correctie voor het restaurant € 67.615 bedraagt. Verder is er een verschil in waarde nodig

van € 6.908 per kamer om het verschil in zaalhuur te corrigeren. In totaal komt de correctie uit op een bedrag van € 74.523. Ten opzichte van (…) deze verkoop is [object 1]

correct gewaardeerd.

Vergelijking [object 1] op situatiedatum 01-01-2015 versus [vergelijkingsobject 1]

heeft 5 sterren, heeft 230 kamers en is gelegen aan [adres 6]

. [object 1] heeft vier sterren en is gelegen aan [adres 1] . [vergelijkingsobject 1]

is verkocht voor een prijs van € 213.400 per kamer. [object 1] is

gewaardeerd op een prijs van € 159.644 per kamer. De gemeente […] dient aan te

tonen dat het in acht genomen verschil van € 53.756 groot genoeg is om de verschillen

tussen de hotels te verklaren. (…)

Conclusie:

Het verschil van € 53.756 tussen de waardering is ruim voldoende. Uit de analyse blijkt dat

de correctie voor zaalhuur € 31.954 per kamer bedraagt. Ten opzichte van (…) deze verkoop

is [object 1] correct gewaardeerd.

Vergelijking [object 1] en [vergelijkingsobject 2]

betreft een 4 sterren hotel met 284 kamers dat aan de rand van het centrum ligt. Deze ligging is aanzienlijk minder gunstig dan de ligging van [object 1] dat midden in het centrum ligt. [vergelijkingsobject 2] is verkocht voor een bedrag van € 188.186 per kamer. [object 1] is gewaardeerd op een prijs van € 159.644 per kamer. De Gemeente […] dient aan te tonen dat het verschil van € 28.542 per kamer niet te weinig is.

1. Onderhoudssituatie

[vergelijkingsobject 2] is zeer recent gebouwd. Bij de waardering dient men derhalve

rekening te houden met het verschil in onderhoudssituatie. Voor [object 1] geeft

gemachtigde aan dat het hotel gerenoveerd zal gaan worden voor een bedrag van € 10.500.000. Het waardedrukkende effect schatten wij op 70 %. Dit resulteert in een waardedrukkend effect van € 7.350.000. Als we dit delen door het aantal kamers levert dit een verschil van € 33.716 per kamer op.

2. Verschillen Restaurant

Binnen [vergelijkingsobject 2] is een restaurant gevestigd. De omzet bedroeg in 2013

€ 1.873.000. Dit betekent € 6.595 per kamer.

Binnen [object 1] is een restaurant gevestigd. De omzet van dit restaurant in

2013 bedroeg € 1.566.965. Dit komt neer op € 7.188 per kamer.

Als men de hotels vergelijkt dient men zelfs een positieve correctie te maken voor [object 1] . Dit verschil laat zich vertalen in een verschil in opbrengst per kamer van

€ 593. Dit resulteert in een extra opbrengst (na aftrek kosten ontbijt en F&B) van 80,20 %

van € 593 = € 476. Dit getal dient gedeeld te worden door het geëiste rendement voor een vier sterren hotel (6,5 %). Volgens de gebruikte systematiek komt dit neer op € 7.323 per kamer.

In het voordeel van belanghebbende is deze correctie echter buiten beschouwing gelaten.

3. Verschillen met betrekking tot meeting rooms.

[vergelijkingsobject 2] biedt zalen aan voor de verhuur. De omzet uit zalenverhuur

bedroeg in 2014 € 237.000 euro. Dit betekent per kamer een omzet van € 832 per kamer.

[object 1] beschikt over 4 vergaderzalen. De omzet behaald in 2013 met

zalenverhuur bedroeg € 74.070. Dit betekent een omzet van € 340 per kamer.

Aangezien de opbrengst van zalenverhuur bij [vergelijkingsobject 2] hoger ligt dan bij

[object 1] is hier een correctie op de kamerprijs op zijn plaats. Deze correctie kan

maximaal het verschil in opbrengst per kamer bedragen zijnde € 492. Dit bedrag dient men

te delen door (…) het geëiste rendement bij een vier/vijf sterren hotel (6,5%). Dit komt neer op

een verschil van € 7.569 per kamer.

Conclusie:

Bij de waardering is een verschil aangehouden van € 28.542 per kamer. Uit de analyse blijkt

dat € 41.285 per kamer benodigd is, om het verschil in onderhoudstoestand en meetingrooms te corrigeren, zodat men € 12.743 per kamer te kort komt ten opzichte van deze transactie. Dit is een totaalbedrag van € 2.777.974 (218 kamers x € 12.743) wat het hotel te hoog zou zijn gewaardeerd. Echter dit nadelige bedrag wordt gecompenseerd door het feit dat de betere ligging van [object 1] een hogere kamerprijs rechtvaardigt.

Indien wij ook nog rekening zouden houden met het positieve verschil inzake het restaurant

zou het tekort slechts € 5.420 per kamer bedragen, wat zou resulteren in een totaalbedrag van € 1.181.560 (218 kamers x € 5.420)

Conclusie: Ten opzichte van (…) deze verkoop is [object 1] correct gewaardeerd.

Onze conclusie is dat de WOZ-waarde van het object dient te worden gehandhaafd op

€ 34.802.500.”

Cijfermatig kunnen de in de aanvullende reactie door de heffingsambtenaar berekende correcties als volgt worden weergegeven:

In aanmerking genomen verschillen tussen [object 2] en de vergelijkingsobjecten

De aanvullende reactie van 14 maart 2017 in de zaak van [object 2] bevat een analyse van de verschillen tussen dit hotel en de door de heffingsambtenaar aangevoerde vergelijkingsobjecten wat betreft staat van onderhoud, de aanwezigheid van parkeerplaatsen en van faciliteiten als een restaurant en meeting rooms, aan de hand van dezelfde systematiek als in de zaak van [object 1] .

Ter zake van [object 2] wordt in de aanvullende reactie uitgegaan van de volgende gegevens: het betreft een driesterren hotel in het centrum van [plaats] , heeft 213 kamers en is door de heffingsambtenaar gewaardeerd op een prijs van € 110.359 per kamer. De omzet van het restaurant bedroeg in 2013 € 919.210, hetgeen volgens een in de aanvullende reactie opgenomen berekening neerkomt op een waarde per kamer van € 4.316. [object 2] beschikt niet over vergaderzalen. Wat betreft de aanwezigheid van parkeerplaatsen bevat de aanvullende reactie inzake [object 2] de volgende specifieke opmerkingen:

“Tijdens de beroepsfase is gebleken dat [object 2] beschikt over 25 parkeerplaatsen. Deze waren onterecht niet mee gewaardeerd in de initiële waarde. Deze parkeerplaatsen vertegenwoordigen een waarde van € 60.000 per stuk. Dit sluit op een totaalwaarde van € 1.500.000,-. De waarde zou derhalve nog € 1.500.000,- hoger moeten zijn.”

In de aanvullende reactie wordt het volgende opgemerkt met betrekking tot de (verschillen in) staat van onderhoud van [object 2] en de vergelijkingsobjecten:

[vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 3]

“Zowel bij [vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 3] ] (op transactiedatum) als bij [object 2] was sprake van achterstallig onderhoud. Beide hotels zijn nadien ingrijpend gerenoveerd. [object 2] is in 2015 gerenoveerd voor een bedrag van € 9.680.000 (volgens opgave eigenaar). Met de renovatie is tevens het aantal sterren verhoogd van drie naar vier. De renovatiekosten bedragen per kamer € 45.446. Aangezien er hierbij sprake is van een combinatie van onderhoud en verbetering hebben wij besloten het volledige bedrag mee te nemen in de vergelijking.

[vergelijkingsobject 2]

“ [vergelijkingsobject 2] is zeer recent gebouwd. Bij de waardering dient men derhalve rekening te houden met het verschil in onderhoudssituatie. [object 2] is in 2015 gerenoveerd voor een bedrag van € 9.680.000 (volgens opgave eigenaar). Als we dit delen door het aantal kamers levert dit een verschil van € 45.446 per kamer op. Aangezien er hierbij sprake is van een combinatie van onderhoud en verbetering hebben wij besloten het volledige bedrag mee te nemen in de vergelijking.”

Met betrekking tot het verschil in sterren tussen [object 2] en de vergelijkingsobjecten wordt in de aanvullende reactie het volgende opgemerkt:

“Als onderdeel van de renovatie is het hotel geüpgraded van een drie naar een vier sterren hotel. Met dit verschil wordt dan verder ook geen rekening meer gehouden. Met de omzettingskosten is volledig rekening gehouden. Het verschil in sterren leidt derhalve niet tot een extra correctie.”

In de aanvullende reactie zijn de verschillen tussen [object 2] en de vergelijkingsobjecten wat betreft het onderhoudsstaat, aantal sterren, restaurant en meeting rooms als volgt cijfermatig uitgewerkt:

De aanvullende reactie bevat per vergelijkingsobject – voor zover hier van belang – de volgende conclusie:

[vergelijkingsobject 1]

“ [object 2] is niet te hoog gewaardeerd ten opzichte van de transactieprijs van [vergelijkingsobject 1] . (…)”

[vergelijkingsobject 2]

“Bij de waardering is een verschil aangehouden van € 77.827 per kamer. Uit de analyse blijkt dat € 45.446 per kamer benodigd is, om het verschil in onderhoudstoestand te corrigeren. De correctie voor het restaurant bedraagt € 21.123. Verder is er een verschil in waarde nodig van € 12.800 om het verschil in zaalhuur te corrigeren. De totale benodigde correctie bedraagt € 79.369 per kamer, zodat men € 1.542 per kamer te kort komt ten opzichte van deze transactie. Dit is een totaalbedrag van € 437.928 (284 kamers x € 1.542) wat het hotel te hoog zou zijn gewaardeerd. Echter dit nadelige bedrag wordt gecompenseerd door het feit dat de parkeerplaatsen ten bedrage van € 1.500.000 in eerste instantie niet meegenomen zijn. Bovendien rechtvaardigt de betere ligging van [object 2] een hogere kamerprijs. Conclusie: Ten opzichte van deze verkoop is [object 2] correct gewaardeerd.”

[vergelijkingsobject 3]

“Het verschil van € 156.081 tussen de waardering is in beginsel onvoldoende. Uit de analyse blijkt dat € 45.446 benodigd is om het verschil in onderhoudstoestand te corrigeren. De correctie voor het restaurant bedraagt € 101.077. Verder is er een verschil in waarde nodig van € 12.139 per kamer om het verschil in zaalhuur te corrigeren. In totaal komt de correctie uit op een bedrag van € 158.662. Het tekort bedraagt per kamer € 2.581. Dit is een totaalbedrag van € 549.753 (213 kamers x € 2.581) wat het hotel te hoog zou zijn gewaardeerd. Echter dit nadelige bedrag wordt gecompenseerd door het feit dat de parkeerplaatsen ten bedrage van € 1.500.000 in eerste instantie niet meegenomen zijn. Conclusie: Ten opzichte van deze verkoop is [object 2] correct gewaardeerd.”

In aanmerking genomen verschillen tussen [object 4] en de vergelijkingsobjecten

De aanvullende reactie van 14 maart 2017 in de zaak van [object 4] bevat een analyse van de verschillen tussen dit hotel en de door de heffingsambtenaar aangevoerde vergelijkingsobjecten wat betreft staat van onderhoud, de aanwezigheid van parkeerplaatsen, en van faciliteiten als een restaurant en meeting rooms, aan de hand van dezelfde systematiek als [object 1] .

Ter zake van [object 4] wordt in de aanvullende reactie uitgegaan van de volgende gegevens: het betreft een viersterren hotel in het centrum van [plaats] , heeft 92 kamers en is door de heffingsambtenaar gewaardeerd op een prijs van € 168.277 per kamer. De omzet van het restaurant bedroeg in 2013 € 746.000, hetgeen volgens een in de aanvullende reactie opgenomen berekening neerkomt op een waarde per kamer van € 8.108. [object 4] beschikt over twee vergaderzalen voor maximaal 14 personen. De in 2013 met zalenverhuur behaalde omzet bedroeg € 27.000 (€ 293 per kamer).

In de aanvullende reactie wordt – voor zover hier van belang – het volgende opgemerkt met betrekking tot de (verschillen in) staat van onderhoud van [object 4] en de vergelijkingsobjecten:

[vergelijkingsobject 1]

(…)

[vergelijkingsobject 3]

“Zowel bij [vergelijkingsobject 3] (op transactiedatum) als bij [object 4] (op situatiedatum) was sprake van achterstallig onderhoud. Beide hotels zijn nadien ingrijpend gerenoveerd. Dit brengt mij tot het uitgangspunt dat beide hotels wat onderhoud betreft vergelijkbaar zijn.

[vergelijkingsobject 2]

“ [vergelijkingsobject 2] is zeer recent gebouwd. Bij de waardering dient men derhalve rekening te houden met het verschil in onderhoudssituatie. Gemachtigde geeft voor [object 4] in zijn taxatierapport een post Capex aan ten bedrage van € 1.350.000. Als we dit delen door het aantal kamers levert dit een verschil van € 14.674 per kamer op.”

In de aanvullende reactie zijn de verschillen tussen [object 4] en de vergelijkingsobjecten wat betreft onderhoudsstaat, aantal sterren, restaurant en meeting rooms als volgt cijfermatig uitgewerkt (correctie per kamer):

De aanvullende reactie bevat per vergelijkingsobject – voor zover hier van belang – de volgende conclusie:

[vergelijkingsobject 1]

“ [object 4] is niet te hoog gewaardeerd ten opzichte van de transactieprijs van [vergelijkingsobject 1] . (…).”

[vergelijkingsobject 2]

(…) De totale benodigde correctie bedraagt € 23.013, zodat men op het eerste gezicht € 3.104 te kort komt ten opzichte van deze transactie. Echter de betere ligging van [object 4] rechtvaardigt een hogere kamerprijs. Temeer omdat er geen rekening gehouden is met de hogere omzet in het restaurant van [object 4] .”

[vergelijkingsobject 3]

Het verschil van € 98.163 tussen de waardering is meer dan voldoende. Ten opzichte van (…) deze verkoop is [object 4] ondergewaardeerd. Op basis van het verschil in de omzet per kamer in het restaurant en het verschil in zalenverhuur kan het verschil maximaal € 65.753 bedragen.”

In aanmerking genomen verschillen tussen [object 3] en vergelijkingsobjecten

De aanvullende reactie van 13 maart 2017 in de zaak van [object 3] bevat een analyse van de verschillen tussen dit hotel en de door de heffingsambtenaar aangevoerde vergelijkingsobjecten wat betreft staat van onderhoud, de aanwezigheid van parkeerplaatsen en van faciliteiten als een restaurant en meeting rooms, aan de hand van dezelfde systematiek als in de hiervoor genoemde zaken.

Ter zake van [object 3] wordt in de aanvullende reactie uitgegaan van de volgende gegevens: het betreft een niet in het centrum van [plaats] gelegen viersterren hotel met 290 kamers; het is door de heffingsambtenaar gewaardeerd op een prijs van € 76.903 per kamer. Het hotel beschikt over een bescheiden restaurant voor ontbijt, lunch en diner. [object 3] heeft geen meeting rooms.

In de aanvullende reactie wordt het volgende opgemerkt over de (verschillen in) staat van onderhoud van [object 3] en de vergelijkingsobjecten:

[vergelijkingsobject 4]

“ [vergelijkingsobject 4] betreft een nieuwbouw hotel (bouwjaar 2015). [object 3] is gebouwd in 1966. In 1989 is het gebouw getransformeerd tot hotel. De staat van onderhoud is matig. Voor hotels geld dat er eens in de zeven jaar een modernisering van de kamers dient plaats te vinden. Wij gaan ervan uit dat dit moet gebeuren voor [object 3] . Uit marktonderzoek blijkt dat er € 5.000 per kamer benodigd is. [voetnoot 1: Dit kengetal is gebaseerd op gesprekken met hoteliers]. Gemachtigde noemt (…) op blz. 10 van het taxatierapport een aantal bouwkundige problemen en noemt een Capex bedrag van € 260.000. Het verschil in staat van onderhoud ten opzichte van [vergelijkingsobject 4] kan derhalve begroot worden op € 5.897 per kamer (€ 5.000 + (260.000/290 kamers).”

[vergelijkingsobject 5]

“ [vergelijkingsobject 5] betreft een voormalig kantoorpand met een oorspronkelijk bouwjaar 2004 en is getransformeerd tot hotel in het jaar 2009. [object 3] is gebouwd in 1966. In 1989 is het gebouw getransformeerd tot hotel. De staat van onderhoud is matig. Voor hotels geldt dat er eens in de zeven jaar een modernisering van de kamers dient plaats te vinden. Wij gaan ervan uit dat dit moet gebeuren voor [object 3] . Uit marktonderzoek blijkt dat er € 5.000 per kamer benodigd is. Gemachtigde noemt (…) op blz. 10 van het taxatierapport een aantal bouwkundige problemen en noemt een Capex bedrag van € 260.000. Het verschil in staat van onderhoud (…) kan derhalve begroot worden op € 5.897 per kamer (€ 5.000 + (260.000/290 kamers).”

[vergelijkingsobject 6]

“ [vergelijkingsobject 6] betreft een voormalig kantoorpand met een oorspronkelijk bouwjaar 1989 en is getransformeerd tot hotel in het jaar 2014. Bij de waardering dient men derhalve rekening te houden met het verschil in onderhoudssituatie. [object 3] is gebouwd in 1966. In 1989 is het gebouw getransformeerd tot hotel. De staat van onderhoud is matig. Voor hotels geldt dat er eens in de zeven jaar een modernisering van de kamers dient plaats te vinden. Wij gaan ervan uit dat dit moet gebeuren voor [object 3] . Uit marktonderzoek blijkt dat er € 5.000 per kamer benodigd is. Gemachtigde noemt (…) op blz. 10 van het taxatierapport een aantal bouwkundige problemen en noemt een Capex bedrag van € 260.000. Het verschil in staat van onderhoud (…) kan derhalve begroot worden op € 5.897 per kamer (€ 5.000 + (260.000/290 kamers).”

De aanvullende reactie bevat – voor zover hier van belang – de volgende opmerkingen over het verschil in sterren tussen [object 3] en de vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobject 5] en [vergelijkingsobject 6] :

[vergelijkingsobject 5]

“Hoewel [object 3] een vier sterren hotel betreft en [vergelijkingsobject 5] drie sterren heeft, hebben wij hier niet voor gecorrigeerd.”

[vergelijkingsobject 6]

“ [vergelijkingsobject 6] betreft een deels 3, deels 4 sterren hotel met 443 kamers, gelegen in [plaats, locatieaanduiding 1] aan [adres 11] . Er zijn 323 kamers met 3 sterren en 120 kamers met 4 sterren. Het hotel is gelegen in het kantorengebied te [plaats, locatieaanduiding 1] . Deze ligging is vergelijkbaar met de ligging van [object 3] (…). [vergelijkingsobject 6] is verkocht voor een bedrag van € 102.475 per kamer.

(…)

4. Verschil drie en vier sterren hotel.

Uit navraag bij de exploitant, alsmede vanuit de enquête is onderzoek gedaan naar de gemiddeld gerealiseerde kamerprijs van een drie sterrenkamer ten opzichte van een vier sterrenkamer. Voor een vier sterrenkamer is de gemiddeld gerealiseerde kamerprijs € 123,15 en voor een drie sterren kamer is dit € 98,71. Dit is een procentueel verschil van 24,45 %. Deze cijfers zijn overigens verstrekt door [vergelijkingsobject 6] (…). Op grond van deze gegevens zijn wij tot de volgende correcties gekomen.

[object 3] heeft 290 vier sterrenkamers. Deze leveren 24,45% meer op dan drie sterrenkamers. Als wordt vergeleken met de transactie van [vergelijkingsobject 6] (120 vier sterren en 323 drie sterren kamers) dan dient bij de analyse van deze transactie gerekend te worden met 380 kamers (120 + (323/(100% + 24,45%))). Met deze correctie komt de gemiddelde kamerprijs uit op € 119.464 in plaats van de werkelijke € 120.475 per kamer indien men geen rekening houdt met een verschil in sterren. De (positieve) correctie komt daarmee uit op € 119.464 - € 102.475 per kamer = € 16.989 per kamer.”

In de aanvullende reactie zijn de verschillen tussen [object 3] en de vergelijkingsobjecten wat betreft onderhoudsstaat, aantal sterren, restaurant en meeting rooms als volgt cijfermatig uitgewerkt (correctie per kamer):

De aanvullende reactie bevat de volgende eindconclusie:

“Van de drie referenties onderbouwt één referentie een aanzienlijk hogere waarde, één referentie een juiste waarde en één referentie een wat lagere waarde. Onze conclusie op basis van deze referenties is dat de WOZ-waarde van het object dient te worden gehandhaafd op € 23.506.500”

In aanmerking genomen verschillen tussen [object 5] en vergelijkingsobjecten

De aanvullende reactie van 11 juli 2017 in de zaak van [object 5] bevat een analyse van de verschillen tussen dit hotel en de door de heffingsambtenaar aangevoerde vergelijkingsobjecten wat betreft staat van onderhoud, de aanwezigheid van parkeerplaatsen, en van faciliteiten als een restaurant en meeting rooms, aan de hand van dezelfde systematiek als in de hiervoor genoemde zaken.

Ter zake van [object 5] wordt in de aanvullende reactie uitgegaan van de volgende gegevens: het betreft een niet in het centrum van [plaats] gelegen viersterren hotel met 213 kamers; het is door de heffingsambtenaar gewaardeerd op een prijs van € 128.979 per kamer. Het hotel beschikt over een parkeergarage, een restaurant, een business center en vergaderzalen (in totaal 18 vergaderzalen). Wat betreft de parkeergarage, het restaurant en de vergaderzalen bevat de aanvullende reactie inzake [object 5] de volgende specifieke opmerkingen:

“Verduidelijking parkeerplaatsen.

(...) Bij de waardering is ten onrechte de parkeergarage met 27 parkeerplaatsen niet meegenomen. De waarde van deze parkeergarage waarderen wij op € 945.000 (€ 35.000 per plek).

(…)

[object 5] beschikt over een stijlvol restaurant [naam restaurant 2] , waar men terecht kan voor een diner met internationale gerechten. De omzet van dit restaurant bedroeg in 2011 € 1.439.500. (…)

Meeting rooms in [object 5]

beschikt over een businesscenter en vergaderzalen. In totaal beschikt [object 5] over 18 vergaderzalen. Omdat wij nog geen gegevens hebben ontvangen van [object 5] schatten wij de omzet voor zalenverhuur op de omzetgegevens uit 2011. De omzet in dat jaar bedroeg € 80.000. Dit is per kamer €378,87. Na indexatie zal de omzet uit zalenverhuur rond het prijspeil op gelijkwaardig niveau liggen.”

In de aanvullende reactie wordt het volgende opgemerkt over de (verschillen in) staat van onderhoud van [object 5] en de vergelijkingsobjecten:

[vergelijkingsobject 4]

betreft een nieuwbouw hotel (bouwjaar 2015). [object 5] is gebouwd in 1977. In 2008 is het gebouw getransformeerd tot hotel. De staat van onderhoud is goed. Voor hotels geldt dat er eens in de zeven jaar een modernisering van de kamers dient plaats te vinden. Voor beide hotels is dit niet aan de orde rond het prijspeil, zodat op het aspect van onderhoud er geen correctie nodig is.”

[vergelijkingsobject 2]

“ [vergelijkingsobject 2] is zeer recent gebouwd. [object 5] is gebouwd in 1977. In 2008 is het gebouw getransformeerd tot hotel. De staat van onderhoud is goed. Dit brengt mij tot het uitgangspunt dat beide hotels wat betreft onderhoud vergelijkbaar zijn.”

[vergelijkingsobject 3]

“ [vergelijkingsobject 3] (op transactiedatum) kam[p]t met achterstallig onderhoud. [vergelijkingsobject 3] is na de overdracht ingrijpend gerenoveerd. [object 5] is gebouwd in 1977. In 2008 is het gebouw getransformeerd tot hotel. De staat van onderhoud is goed. Dit brengt mij tot het uitgangspunt dat beide hotels wat betreft onderhoud niet vergelijkbaar zijn. Voor hotels geldt dat er eens in de zeven jaar een modernisering van de kamers dient plaats te vinden. Uit marktonderzoek blijkt dat er € 5.000 per kamer benodigd is. [voetnoot 1: Dit kengetal is gebaseerd op gesprekken met hoteliers] [object 5] dient derhalve met € 5.000 positief gecorrigeerd te worden. Voor dit aspect is de correctie achterwege gelaten. Dit is in het voordeel van belanghebbende.”

In de aanvullende reactie wordt daarnaast het volgende opgemerkt omtrent de verkoop van [object 5] op 24 februari 2017:

“Inbreng eigen verkoopcijfer als onderbouwing.

Op 24 februari 2017 is het hotel verkocht voor een bedrag van € 45.000.000. Dit hotel staat op erfpacht. De canon bedraagt circa € 134.000 per jaar. Om aan de wetsficties te voldoen dient de koopsom nog gecorrigeerd te worden (omhoog). Als men rekening houdt met een waardestijging van 5% per jaar tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum komt men op een gecorrigeerd verkoopcijfer van [€] 38.872.692 (exclusief erfpachtcorrectie). Dit onderbouwt onze stelling dat het hotel in de bezwaarfase zeker niet te hoog gewaardeerd is.”

In de aanvullende reactie zijn de verschillen tussen [object 5] en de vergelijkingsobjecten wat betreft onderhoudsstaat, restaurant en meeting rooms als volgt cijfermatig uitgewerkt (correctie per kamer):

De aanvullende reactie bevat de volgende eindconclusie:

“Van de drie referenties onderbouwt één referentie een hogere waarde en twee referenties een juiste waarde. Op basis van deze referenties blijkt dat de WOZ-waarde van het object dient te worden gehandhaafd op € 28.417.500. Wij vinden ons in onze conclusie gesterkt door de hoogte van het eigen verkoopcijfer.”

Taxatierapporten belanghebbenden

Belanghebbenden hebben in eerste aanleg en in hoger beroep voor de onderbouwing van de door hen verdedigde WOZ-waarden verwezen naar de in eerste aanleg (per hotel) overgelegde taxatierapporten (opgesteld door [naam taxateur 1] en [naam taxateur 4] , beiden WOZ-gecertificeerde taxateurs), waarin de WOZ-waarde van de hotels is getaxeerd met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode.

Elk taxatierapport bevat een korte omschrijving van de hotelmarkt in [plaats] , een beschrijving van de specifieke objectgegevens van het hotel (onder meer een beschrijving van kenmerken en gebruik van het hotel, bouwaard, locatiegegevens en onderhoudstoestand) alsmede een toelichting op de toegepaste waarderingsmethodiek en daarbij in acht genomen correcties. Elk rapport bevat een aantal bijlagen, waaronder een overzicht (bijlage B) van de bij de berekening van de marktconforme huurwaarde in aanmerking genomen verhuur-transacties en een overzicht (bijlage C) van de bij de berekening van de kapitalisatiefactor in aanmerking genomen verkooptransacties.

In deze rapporten zijn de hotels op de navolgende waarden getaxeerd en zijn daarbij de volgende percentages aan omzethuur respectievelijk kapitalisatiefactoren in aanmerking genomen:

Paragraaf 5 en 6 van de overgelegde taxatierapporten bevatten een toelichting op de door de taxateurs toegepaste waarderingsmethode; deze toelichting is in de vijf rapporten (op specifieke gegevens per hotel na) inhoudelijk gelijkluidend. In het taxatierapport van [object 1] luidt deze toelichting – voor zover hier van belang – als volgt:

“5. Waarderingsmethodiek

Ter bepaling van de waarde in het economische verkeer wordt gebruik gemaakt van de huurwaardekapitalisatiemethode. Deze methode is gebruikelijk om de waarde te bepalen van WOZ-objecten waarvan het belangrijkste deel van de markttransacties bestaat uit (ver)huurtransacties. Dit houdt in dat de bruto markthuurwaarde op jaarbasis wordt vastgesteld. Vervolgens wordt een kapitalisatiefactor bepaald (…). Voorts volgen kapitaalcorrecties. Deze gekapitaliseerde bruto markthuurwaarde minus correcties is de waarde in het economische verkeer. (…)

Markthuurwaarde

(…) Om de bruto markhuurwaarde te bepalen van een hotel wordt in dit rapport in beginsel uitgegaan van een percentage van een marktconforme omzet rond de relevante waardepeildatum. Hiervoor is uitgegaan van een driejaarsgemiddelde (2012 t/m 2014) van de omzet van de huidige exploitant. De taxateur is niet gebleken dat de omzet om zakelijke of onzakelijke motieven als niet-marktconform kan worden aangemerkt.

Bovendien is door ons een onderzoek uitgevoerd naar de prestaties van de huidige exploitant ten opzichte van de vergelijkbare hotels in [plaats] . Hieruit blijkt dat de huidige exploitant minder presteert dan vergelijkbare hotels in de directe omgeving. De reden voor de mindere exploitatieresultaten is de sterk verouderde staat van de onroerende zaak. Om het verschil te visualiseren hebben we hieronder de jaargemiddelden voor 2014 in onderstaande tabel weergegeven. (…) Gelet de bovengemiddelde prestaties van de huidige exploitant is een positieve correctie toegepast op de driejaarsgemiddelde omzet van 20% op basis van de STR-benchmark. Zie voor de uitgebreide uitwerking de op STR-gegevens gebaseerde comperative set zoals weergegeven in bijlage G. De marktconforme omzet voor het onderhavige hotel is bepaald op € 11.700.000,-.

De bruto markthuurwaarde is vervolgens vastgesteld als een percentage van de totale omzet. Openbare bronnen geven (HOSTA/Taxatiewijzer hotels waardepeildatum 1-1-2014 (…)) een richtlijn voor (…) een percentage van de huur ten opzichte van de totale omzet.

De HOSTA geeft ter bepaling van de marktconforme huur als richtlijn voor het jaar 2013 een range van 23,7% - 27,5% van de totale omzet. De percentages zijn gebaseerd op bouwjaar, sterrenclassificatie en ligging. Hierbij merken wij op dat dit een gemiddelde is van alle verzamelde huurgegevens. Dit betreft een mix van nieuw afgesloten en oude geïndexeerde huurcontacten en bovendien kan de huur zien op meer dan alleen het onroerend goed.

De Taxatiewijzer voor waardepeildatum 1-1-2014 zoals uitgebracht door de VNG (…) geeft als richtlijn 15% - 25% van de totale omzet.

Uit bovenstaande is op te merken dat een range van 15% tot 27,5% rekening houdende met het type hotel (low service, high service) en de ligging (groot stedelijk, niet groot stedelijk) aannemelijk is.

Het percentage voor de onderhavige onroerende zaak is, gelet op bovengenoemde criteria bepaald op 22% van de totale omzet. De totale markthuurwaarde op de relevante waardepeildatum bedraagt € 2.574.000,-.

Om de bepaalde bruto markthuurwaarde te verifiëren hebben we het vergelijk gezocht bij verhuurtransacties rond de onderhavige waardepeildatum. De door de taxateur bepaalde totale markthuurwaarde voor de onderhavige onroerende zaak laat zich vertalen naar een markthuurwaarde van gemiddeld € 250,- per m² v.v.o.

Wij achten verhuurtransacties van vergelijkbare hotels bruikbaar bij de onderbouwing van de door ons bepaalde bruto markthuurwaarde als aanvulling op de bruto markthuur bepaald als percentage van de omzet. De gehanteerde referenties betreffen huurtransacties van hotelobjecten te [plaats] . Wij hebben vijf recente huurtransacties geanalyseerd en gecorrigeerd voor verstrekte incentives. Op basis van huurtransacties van vergelijkbare hotels tot een range gekomen van € 221,- per m² tot € 314,- per m² v.v.o. Voor een uitgebreid overzicht van de huurreferenties verwijzen wij naar bijlage B.

(…)

Kapitalisatiefactor

Wij hebben marktonderzoek gedaan naar verkooptransacties van vergelijkbare hotels in de gemeente [plaats] . Tussen ultimo 2013 en ultimo 2015 hebben diverse (ver)koopkoop-transacties plaatsgevonden, die vergelijkbaar zijn met de onderhavige onroerende zaak. Wij verwijzen naar bijlage C voor een overzicht van deze kooptransacties.

Op de transactieprijs van bovengenoemde hotels die in verhuurde staat plaats hebben gevonden is een correctie toegepast, zijnde een correctie voor de overdrachtsfictie en verkrijgingsfictie. Wij maken bovenstaande correcties om de geanalyseerde transacties vergelijkbaar te maken met een waarde in het economisch verkeer overeenkomstig de waarderingsvoorschriften van de Wet WOZ. Hieronder zetten wij de correcties die zijn toegepast uiteen.

Correctie erfpacht

Indien van toepassing is voor de verkochte objecten die op erfpacht grond gelegen zijn, een correctie toegepast om de situatie van eigen grond te simuleren (conform overdrachtsfictie). De correctie per heden is bepaald als reservering voor een in de toekomst af te kopen erfpachtrecht gebaseerd op de grondwaarde. We maken deze correctie om de negatieve invloed van de erfpacht die verdisconteerd zit in de transactieprijs te compenseren.

Correctie kraag

Voor het verschil tussen de contracthuur en de markthuur, is een correctie opgenomen de zogenaamde “kraag”. Het betreft een contante waarde berekening van het geïndexeerde verschil tussen de contracthuur en de markthuur over de looptijd van het bestaande huurcontract. We maken deze correctie omdat de inkomsten boven de markthuur verdisconteerd zijn in de verkoopprijs in verhuurde staat.

Correctie aanvangsleegstand

Een correctie is gemaakt op basis van een inschatting voor het objectieve leegstandsrisico van het verkochte object. Het betreft een inschatting van de periode dat een dergelijk object zal leegstaan na een aankoop in “leeg en onverhuurde staat”, conform de verkrijgingsfictie.

Correctie naamsbekendheid

De koper koopt een hotelobject in verhuurde staat met een zittende exploitant. De kwaliteit van de zittende exploitant bepaald mede de te realiseren omzet, de te realiseren huur en derhalve de uiteindelijke koopprijs. Met de kwaliteit van de exploitant wordt naast het management in de belangrijke mate bedoeld de merknaam (bekendheid) en het (internationale) distributiekanaal van de exploitant.

Correcties courtage en mutatiekosten

Correcties zijn gemaakt voor courtage die bij een leegstaand object moeten worden gemaakt om een huurder te vinden en de mutatiekosten om de onroerende zaak gebruiksklaar op te kunnen leveren.

(…)

Conclusie

Bij het bepalen van de kapitalisatiefactor voor de te taxeren onroerende zaak dient rekening gehouden te worden met het tijdsverloop tussen de data van de kooptransacties en de van toepassing zijnde waardepeildatum. Daarnaast dient er rekening gehouden te worden met verschillen op basis van vergelijkbaarheid qua locatie, bouwwijze, omvang en kwaliteit om een juiste afspiegeling van de marktsituatie op deze waardepeildatum te kunnen weergeven.

(…)

6. Correcties

Correcties op de waarde economisch verkeer

Rekening houdend met de waarderingsvoorschriften worden in de waardering een aantal

correcties toegepast op de waarde in het economisch verkeer. Er is in de waardering uitgegaan

van een marktconforme omzet en een (…) marktconforme huur die een volwassen hotelexploitatie kan opbrengen, derhalve zijn een aantal correcties noodzakelijk om de leeg en onverhuurde staat uit te drukken in de waarde economisch verkeer. Aangezien de kosten hij aankoop eenmalig gemaakt moeten worden gemaakt zijn ze als eenmalige correcties opgenomen. Hieronder volgt een overzicht en uiteenzetting van de uitgevoerde correcties.

Correcties FF&E (roerende zaken)

De marktconforme omzet van de onroerende zaak die als uitgangspunt is genomen voor de bepaling van de bruto markthuurwaarde is ten dele behaald met de zich in het hotel bevindende roerende zaken. Dit betreft bijvoorbeeld de bedden, banken, tafels en televisies. Om de waarde van de onroerende zaak te bepalen dient de waarde van de roerende zaken derhalve nog te worden geëlimineerd. Uit pragmatische overwegingen is een eenmalige correctie toegepast ter grootte van de af[ge]schreven FF&E. We hebben de nieuwwaarde van de FF&E in[ge]schat op basis van de benchmark van het bouwkostenkompas (zie bijlage I). De kosten bedragen volgens de benchmark voor een 4 sterren hotel € 22.400,- per kamer. (…)

Correctie ingebruikname

De correctie voor ingebruikname vloeit rechtstreeks voort uit de voorschriften van de Wet WOZ dat de onroerende zaak leeg en onverhuurd moet worden gewaardeerd. De correctie voor ingebruikname behelst het fysieke aspect van het gebruiksklaar maken van de exploitatie (verwijderen branding huidige exploitant, aanbrengen FF&E en de branding door de nieuwe eigenaar). De inschatting voor de periode is gebaseerd op de re-branding periode van vergelijkbare hotels in [plaats] , zie onderstaande voorbeelden:

[vergelijkingsobject A] , gedurende renovatie 4 maanden (januari 2016 - april 2016) geheel gesloten;

[vergelijkingsobject B] , gedurende renovatie 8,5 maanden (juli 2015 - maart 2016) geheel gesloten;

[vergelijkingsobject C] , gedurende renovatie 24 maanden (2014 - 2016), gedeeltelijk gesloten.

Voor het onderhavige hotel is de correctie bepaald op een periode van 8,5 maanden, uitgedrukt in de derving van bruto markthuur. Derhalve een correctie van € 1.820.000,-.

Correctie volwassenheid exploitatie

Bij de bepaling van de bruto marktconforme omzet op de waardepeildatum is uitgegaan van een volwassen exploitatie. In de waardering op de waardepeildatum wordt rekening gehouden met het feit dat het voor een startende hotelexploitatie niet mogelijk is om vanaf dag één een gelijkwaardige omzet behorend bij een volwassen exploitatie te realiseren. Door hotelexploitanten wordt dit omschreven als “The ramp up period”. Dit is de periode die nodig is om de ADR, bezettingsgraad en de RevPar op hetzelfde niveau te krijgen als de vergelijkbare hotels in de markt en het specifieke segment. Onderzoek wijst uit dat een ramp up period

gemiddeld 2 tot 5 jaar bedraagt.

(…)

Bovenstaand is met het grijze vlak inzichtelijk gemaakt de periode van inkomstenderving van het hotel tijdens de “ramp up period”. Inschatting is dat er op een ramp up periode van 2 jaar maximaal één halfjaar huurderving plaats vindt en op 5 jaar maximaal 1,5 jaar huurderving. De correctie voor de onderhavige onroerend zaak is, gelet de ligging, bepaald op een halfjaar huurderving, derhalve een correctie van € 1.287.000,-.

Correctie CAPEX (Capital expenditures)

In dit specifieke geval gelden ten aanzien van de onroerende zaak ook een aantal direct aan te wijzen “Capital expeditures” uitgaven op de korte termijn 0-3 jaar, die noodzakelijk zijn om het gebouw aan te passen aan de vereisten van de markt. In totaal is in de waardering rekening gehouden met een correctiepost van € 10.500.000,-. Wij verwijzen naar de opgaaf van klant in de bijlage J van dit waarderingsrapport. (…).”

Belanghebbende 1 en 2 hebben in eerste aanleg nadere gegevens overgelegd inzake de berekening van de bij [object 1] en [object 2] in aanmerking genomen Capex correctieposten van € 10.500.000 respectievelijk € 5.250.000.

Bijlage B bij elk taxatierapport bevat een overzicht van de bij de berekening van de marktconforme huurwaarde in aanmerking genomen vijf ( [object 1] , [object 2] , [object 4] ), vier ( [object 5] ) respectievelijk drie ( [object 3] ) verhuurtransacties. De gerealiseerde contracthuur van deze vergelijkingsobjecten is daarbij (indien van toepassing) verminderd met verleende incentives, teneinde de contracthuur te herleiden tot de marktconforme huur.

Bijlage C van de taxatierapporten van de vijf hotels bevat een overzicht van de bij de berekening van de kapitalisatiefactor in aanmerking genomen verkooptransacties; bijlage C bevat voor alle vijf hotels dezelfde acht referentietransacties. De feitelijk gerealiseerde verkoopprijzen zijn (indien toepasselijk) vermeerderd met een correctie erfpacht. Daarnaast is in dit overzicht op de feitelijk gerealiseerde verkoopprijzen een aantal correctieposten in mindering gebracht, waaronder correctieposten voor de zogenoemde ‘kraag’ in het lopende huurcontract en voor aanvangsleegstand, naamsbekendheid, courtage- en mutatiekosten. Uit de aldus herrekende verkoopprijzen is in bijlage C per vergelijkingsobject een kapitalisatiefactor afgeleid.

Het proces-verbaal van de zitting in eerste aanleg bevat onder meer de volgende verklaring namens belanghebbenden omtrent de berekeningswijze van de kapitalisatiefactor in de door hen overgelegde taxatierapporten:

“De rechtbank (…)

Bij de gehanteerde kapitalisatiefactor is een beschrijving gegeven van de omstandigheden waarmee rekening wordt gehouden bij het vaststellen van de kapitalisatiefactor. Deze omstandigheden zijn hetzelfde in alle zaken. Niet inzichtelijk is hoe de keuze in de range heeft geleid tot de kapitalisatiefactor die is gekozen.

[naam taxateur 4]

Ten aanzien van [ [object 1] ] verwijs ik naar de pagina’s 12 en 13 van het taxatierapport. Daar is invulling gegeven aan het leegstandsrisico in het centrum. Een kaart van [plaats] . Daarop zie je waar de verkooptransacties liggen. Plaatje van het hotel en daarbij de kapitalisatiefactor. Factor 11 t/m 15,2. (…) De ene locatie [Hof: [vergelijkingsobject 2] ] ligt aan [het water] , [adres 8] [Hof: [vergelijkingsobject 3] ] ligt in historisch centrum. Referentie 1 en 4. Van het hele rijtje zijn voor [ [object 1] ] de twee meest geschikte gehanteerd. (…) De kapitalisatiefactor range is er uit gehaald. Qua ligging en vier-sterren hotels met dezelfde faciliteiten. De kapitalisatiefactor is 14,5. Op de kaart zie je dat alleen 1 en 4 relevant zijn.

(…)

De rechtbank

Onder 5.3 staan alle correcties.

[naam taxateur 4]

Die zijn toegepast op de referentietransacties.”

Het door belanghebbende 1 overgelegde taxatierapport bevat in bijlage A – voor zover hier van belang – de volgende berekening van de in dit rapport getaxeerde waarde in het economisch verkeer van [object 1] :

Omzet Bezetting RevPar

Omzet 2011 (…) (…) 93

Omzet 2012 (…) (…) 93

Omzet 2013 (…) (…) 96

Omzet 2014 (…) (…) 101

Correctie underperformance 20%

Marktconforme omzet rond peildatum: € 11.700.000

% omzethuur 22,0%

Huurwaarde Kap.factor Waarde

Huurwaarde € 2.574.000

Correctie naamsbekendheid (…) 0% € -

Huurwaarde x kap. Factor € 2.574.000 14,5 € 37.323.000

Correctie FF&E 218 kamers + overig € 490.000-

Correctie ingebruikname 8,5 mnd € 1.820.000-

Correctie start tot volwassen exploitatie

/aanloopverlies 2 - 5 jaar € 1.287.000-

Correctie Capex € 10.500.000-

Correcties totaal € 14.097.000-

WOZ-waarde, afgerond € 23.230.000

Het door belanghebbende 2 overgelegde taxatierapport bevat in bijlage A – voor zover hier van belang – de volgende berekening van de in dit rapport getaxeerde waarde in het economisch verkeer van [object 2] :

Omzet Bezetting RevPar

Omzet 2011 (…) (…) 99

Omzet 2012 (…) (…) 95

Omzet 2013 (…) (…) 97

Omzet 2014 (…) (…) 109

Correctie overperformance 0%

Omzet rond peildatum: € 8.900.000

Huurwaarde hotel 22,0%

Huurwaarde Kap.factor Waarde

Huurwaarde € 1.958.000

Correctie naamsbekendheid (…) 0% € -

Huurwaarde x kap. Factor € 1.958.000 14,0 € 27.412.000

Correctie FF&E 213 kamers + overig € 350.000-

Correctie ingebruikname 8,5 mnd € 1.387.000-

Correctie start tot volwassen exploitatie

/aanloopverlies 2 - 5 jaar € 979.000-

Correctie Capex € 5.250.000-

Correcties totaal € 7.966.000-

WOZ-waarde, afgerond € 19.450.000

Het door belanghebbende 4 overgelegde taxatierapport bevat in bijlage A – voor zover hier van belang – de volgende berekening van de in dit rapport getaxeerde waarde in het economisch verkeer van [object 4] :

Omzet Bezetting RevPar

Omzet 2011 (…) (…) 93,4

Omzet 2012 (…) (…) 91,1

Omzet 2013 (…) (…) 96,7

Omzet 2014 (…) (…) 99,6

Correctie performance 0%

Marktconforme omzet rond peildatum: € 4.200.000

% omzethuur 25,0%

Huurwaarde Kap.factor Waarde

Huurwaarde € 1.050.000

Correctie naamsbekendheid (…) 0% € -

Huurwaarde x kap. Factor € 1.050.000 15,0 € 15.750.000

Correctie FF&E 92 kamers + overig € 310.000-

Correctie ingebruikname 8,5 mnd € 740.000-

Correctie start tot volwassen exploitatie

/aanloopverlies 2 - 5 jaar € 525.000-

Correctie Capex € 1.350.000-

Correcties totaal € 2.925.000-

WOZ-waarde, afgerond € 12.830.000

Het door belanghebbende 3 overgelegde taxatierapport bevat in bijlage A – voor zover hier van belang – de volgende berekening van de in dit rapport getaxeerde waarde in het economisch verkeer van [object 3] :

Omzet Bezetting RevPar

Omzet 2011 (…) (…) 64

Omzet 2012 (…) (…) 70

Omzet 2013 (…) (…) 73

Omzet 2014 (…) (…) 77

Correctie overperformance 27%

Marktconforme omzet rond peildatum: € 7.700.000

% omzethuur 23,0%

Huurwaarde Kap.factor Waarde

Huurwaarde € 1.771.000

Correctie naamsbekendheid (…) 0% € -

Huurwaarde x kap. Factor € 1.771..000 11,0 € 19.481.000

Correctie FF&E 290 kamers + overig € 1.950.000-

Correctie ingebruikname 8,5 mnd € 1.250.000-

Correctie start tot volwassen exploitatie

/aanloopverlies 2 - 5 jaar € 1.771.000-

Correctie Capex € 260.000-

Correcties totaal € 5.231.000-

WOZ-waarde, afgerond € 14.250.000

Het door belanghebbende 5 overgelegde taxatierapport bevat in bijlage A – voor zover hier van belang – de volgende berekening van de in dit rapport getaxeerde waarde in het economisch verkeer van [object 5] :

Omzet Bezetting RevPar

Omzet 2011 (…) (…) 71

Omzet 2012 (…) (…) 64

Omzet 2013 (…) (…) 53

Omzet 2014 (…) (…) 57

Correctie performance 0%

Marktconforme omzet rond peildatum: € 6.400.000

% omzethuur 23,0%

Huurwaarde Kap.factor Waarde

Huurwaarde € 1.472.000

Correctie naamsbekendheid (…) 0% € -

Huurwaarde x kap. Factor € 1.472.000 12,0 € 17.664.000

Correctie FF&E 213 kamers + overig € 680.000-

Correctie ingebruikname 8,5 mnd € 1.040.000-

Correctie start tot volwassen exploitatie

/aanloopverlies 2 - 5 jaar € 1.472.000-

Correctie Capex € 35.800-

Correcties totaal € 3.227.800-

WOZ-waarde, afgerond € 14.440.000

Belanghebbenden hebben in hoger beroep primair het standpunt ingenomen dat de heffingsambtenaar bij de toepassing van de vergelijkingsmethode in strijd met het gelijkheidsbeginsel heeft gehandeld, in het bijzonder de meerderheidsregel. Daartoe hebben zij het volgende aangevoerd. Belanghebbenden achten in het kader van hun primaire standpunt de door de heffingsambtenaar aangevoerde vergelijkingsobjecten gelijke gevallen, behoudens [vergelijkingsobject 1] . De vergelijkingsobjecten zijn rond de waardepeildatum 1 januari 2014 verkocht. In alle gevallen betreft het de verkoop van onroerende zaken in verhuurde staat, met langlopende huurcontracten. Vanwege de overdrachts- en verkrijgingsficties heeft de heffingsambtenaar gecorrigeerd voor de zogenoemde “kraag” in de huur. Daar zijn belanghebbenden het mee eens; beleggers betalen ook voor deze extra kasstroom. De heffingsambtenaar heeft bij de waardevaststelling van de hotels echter ten onrechte niet tevens gecorrigeerd voor het leegstandsrisico. Daardoor heeft hij hoe dan ook een te geringe correctie aangebracht op de beleggingswaarde die in de transactieprijzen tot uitdrukking komt. Uit recentelijk opgevraagde waardegegevens hebben belanghebbenden achterhaald dat de vastgestelde WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten aanzienlijk lager zijn dan de voor de kraag gecorrigeerde verkoopprijzen. Kennelijk heeft de gemeente bij de vaststelling van de werkelijke WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten wél rekening gehouden met meer factoren dan enkel een correctie voor de kraag, zo stellen belanghebbenden. Dit leidt volgens belanghebbenden tot willekeurige belastingheffing en daarmee tot strijd met het gelijkheidsbeginsel.

Belanghebbenden hebben hun standpunt cijfermatig uitgewerkt en concluderen op basis van de door hen overgelegde berekeningen dat, vanwege de door hen gestelde schending van het gelijkheidsbeginsel, de waarde van de in geding zijnde objecten 25 tot 30% lager moeten worden vastgesteld om de door hen gestelde ongelijke behandeling ten opzichte van de vergelijkingsobjecten ongedaan te maken. Vervolgens moeten volgens belanghebbenden nog de overige noodzakelijke correcties op de kamerprijs worden aangebracht in verband met verschillen tussen de hotels en de vergelijkingsobjecten.

De heffingsambtenaar heeft betwist dat hij bij de waardevaststelling in strijd heeft gehandeld met het gelijkheidsbeginsel. Tijdens de zitting in hoger beroep heeft hij verklaard dat de in [plaats] gelegen hotels tot en met het jaar 2014 werden gewaardeerd op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode. Dit leidde volgens de Waarderingskamer structureel tot te lage waarderingen. Daarom is voor de waardevaststelling voor het jaar 2015 in samenwerking met de Waarderingskamer, een nieuw waarderingsmodel ontwikkeld, dat een variant is op de zogenoemde ‘discounted cash flow methode’. De beschikte WOZ-waarden van alle in [plaats] gelegen hotels zijn voor het jaar 2015 op dezelfde wijze, aan de hand van dit nieuw ontwikkelde model, tot stand gekomen. Dat leidde tot hogere WOZ-waarden dan in voorgaande jaren en tot een toename van het aantal bezwaarprocedures. Omdat die modelmatige berekening zich moeilijk liet uitleggen aan eigenaren/gebruikers, waaronder belanghebbenden, is er door de heffingsambtenaar uiteindelijk (in de beroepsfase) voor gekozen om ter onderbouwing van de beschikte waarde de vergelijkingsmethode te hanteren, die volgens de heffingsambtenaar de meeste zuivere methode is om de waarde van hotels in [plaats] te bepalen. Daarbij is er voor gekozen om de waarde te bepalen aan de hand van een ‘geanalyseerde prijs per kamer’, waarbij onder meer een correctie wordt aangebracht voor een eventuele kraag in het lopende huurcontract ten tijde van de verkoop van de vergelijkingsobjecten.

De stelling van belanghebbenden dat de heffingsambtenaar bij de vaststelling van de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten kennelijk – bij het herleiden van een ‘prijs per kamer’ uit de verkoopprijs van het desbetreffende (vergelijkings)object – met meer factoren rekening heeft gehouden dan de kraag in de huur en dat hij daardoor het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden, is volgens de heffingsambtenaar gebaseerd op een onjuiste veronderstelling. De vaststelling van de WOZ-waarde voor het jaar 2015 van de voor de hotels aangevoerde vergelijkingsobjecten heeft namelijk plaatsgevonden met behulp van een andere methode, te weten met het hiervoor genoemde waarderingsmodel op basis van de ‘discounted cash flow methode’. Deze methode is bij de waardevaststelling van alle in [plaats] gelegen hotels toegepast, ook de hotels van belanghebbenden. Pas in een later stadium is de heffingsambtenaar de vastgestelde waarden gaan onderbouwen met de vergelijkingsmethode. Van een ongelijke behandeling is daarbij geen sprake geweest; het gelijkheidsbeginsel is niet geschonden, zo stelt de heffingsambtenaar.

Het Hof is van oordeel dat belanghebbenden, tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, geen feiten of omstandigheden aannemelijk hebben gemaakt die tot de conclusie kunnen leiden dat de heffingsambtenaar tijdens het proces van de (nadere) vaststelling van de WOZ-waarden voor het jaar 2015 van de in [plaats] gelegen hotels, in strijd heeft gehandeld met het gelijkheidsbeginsel. Het Hof acht, gelet op de geloofwaardige toelichting van de heffingsambtenaar ter zitting, aannemelijk dat de voor het jaar 2015 bij beschikking vastgestelde WOZ-waarden van alle in [plaats] gelegen hotels tot stand zijn gekomen met toepassing van het door de heffingsambtenaar beschreven waarderingsmodel op basis van de discounted-cashflowmethode. De stelling van belanghebbenden dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld door op de gerealiseerde transactieprijzen (in verhuurde staat) correcties aan te brengen, mist derhalve feitelijke grondslag; de heffingsambtenaar heeft bij de waardevaststelling de vergelijkingsmethode (en de daar in aanmerking komende correcties) immers niet toegepast. Ook overigens hebben belanghebbenden niet aannemelijk gemaakt dat de heffingsambtenaar tijdens het proces van de waardevaststelling of in de bezwaarfase in strijd heeft gehandeld met het gelijkheidsbeginsel. Het primaire standpunt van belanghebbenden wordt derhalve verworpen.

Uitgangspunten waardering

Het Hof stelt bij zijn beoordeling voorop dat de rechtbank in onderdeel 4.1 van haar uitspraak het juiste toetsingskader heeft geformuleerd. Op grond van artikel 17, tweede lid, Wet WOZ wordt de waarde als bedoeld in het eerste lid van artikel 17 bepaald op de waarde indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen (overdrachtsfictie) en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (verkrijgingsfictie). Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, te weten de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

Beide partijen hebben zich op het standpunt gesteld dat de vastgoedmarkt voor hotels in [plaats] een zogenoemde verhuurdersmarkt is, hetgeen inhoudt dat de ‘beste koper na de beste voorbereiding’ als gedefinieerd in 5.2.1 volgens beide partijen een belegger is die de desbetreffende onroerende zaak (het hotelgebouw) na de aankoop ervan wil (blijven) verhuren. Het Hof sluit zich bij dit gezamenlijke uitgangspunt van partijen aan; het wordt ook onderbouwd door de referentietransacties die door beide partijen zijn aangevoerd, die alle verkopen betreffen van hotelvastgoed met lopende huurcontracten.

De strekking van de in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ opgenomen overdrachts- en verkrijgingsfictie is om geen rekening te houden met omstandigheden zoals het bewoond, verhuurd of verpacht zijn van een onroerende zaak. De ficties moeten bewerkstelligen dat de te hanteren waarde in sterke mate wordt geobjectiveerd (vgl. Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44). In zijn arrest van 25 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:982, BNB 2014/169, heeft de Hoge Raad in dit verband het volgende overwogen:

“2.5.3. De aldus omschreven strekking van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ brengt mee dat voor de bepaling van de WOZ-waarde niet kan worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten. Zou dat wel gebeuren dan zouden immers de WOZ-waarden van overigens identieke beleggingspanden van elkaar verschillen, enkel omdat de inhoud van de lopende huurcontracten onderling verschilt of omdat het ene pand wel verhuurd is en het andere leeg staat. Dat is in strijd met de objectivering die met de ficties van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ is beoogd.

De vereiste waardering naar objectieve maatstaven wordt, ook in geval van panden waarvoor beleggers de beste gegadigden zijn, bereikt door ervan uit te gaan dat het pand op de waardepeildatum vrij opleverbaar wordt verkocht aan de meestbiedende gegadigde (zie HR 22 april 1981, nr. 20339, BNB 1981/175).”

De hiervoor geformuleerde uitgangspunten hebben tot gevolg dat op de door partijen aangevoerde referentietransacties twee categorieën correcties moeten worden aangebracht:

a. de noodzakelijke correcties om de gerealiseerde verkoopprijs van het vergelijkingsobject in verhuurde staat te herleiden tot de (fictieve) verkoopprijs die voldoet aan de in 5.2.1 genoemde waarderingsficties (hierna ook: correcties categorie A). Partijen zijn het erover eens dat een correctie moet worden aangebracht indien het verkochte object zich op in erfpacht uitgegeven grond bevindt (correctie erfpacht) en dat een correctie noodzakelijk is voor ten tijde van de verkoop van het vergelijkingsobject lopende huurcontracten die afwijken van een marktconforme huurprijs (correcties voor de zogenoemde “kraag” dan wel het “gat” in de huur). Partijen verschillen evenwel van mening of daarnaast op dit punt aanvullende correcties moeten worden aangebracht, zoals bijvoorbeeld een correctie voor (fictief) leegstandsrisico op de waardepeildatum. Het Hof zal dit geschilpunt hieronder nader bespreken.

b. Daarnaast dient de partij die de bewijslast heeft (in eerste instantie de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken dat hij bij de door hem verdedigde waarde op basis van de door hem aangevoerde referentietransacties, voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen het te taxeren hotel en de aangevoerde vergelijkingsobjecten (hierna ook: correcties categorie B).

In eerste instantie dient de heffingsambtenaar aannemelijk te maken dat hij de WOZ-waarden van de hotels met inachtneming van de hiervoor genoemde uitgangspunten niet te hoog heeft vastgesteld. Indien de heffingsambtenaar ter zake van een of meer hotels niet in zijn bewijslast is geslaagd, komt de vraag aan de orde of belanghebbenden aannemelijk hebben gemaakt dat de door hen verdedigde WOZ-waarden niet te laag zijn.

Onderbouwing heffingsambtenaar van de vastgestelde WOZ-waarden

Standpunt heffingsambtenaar

De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep het standpunt ingenomen dat de vergelijkingsmethode de meeste zuivere methode is om de WOZ-waarde van hotels in [plaats] te bepalen. [plaats] telt ruim 200 hotels en er vinden regelmatig verkooptransacties plaats. Er zijn in [plaats] voldoende goede vergelijkingsobjecten voorhanden die zijn verkocht rond de waardepeildatum. De rechtbank heeft dan ook terecht beslist dat het de heffingsambtenaar vrijstaat de vastgestelde WOZ-waarden van de hotels te onderbouwen met de vergelijkingsmethode. Aangezien de rechtbank heeft geoordeeld dat hij in eerste aanleg onvoldoende duidelijk heeft gemaakt hoe hij rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de te waarderen hotels en de vergelijkingsobjecten (correcties categorie B), heeft de heffingsambtenaar in hoger beroep in elke zaak een aanvullende reactie overgelegd. In de in eerste aanleg overgelegde ‘reacties taxateur’ was reeds toegelicht hoe de geanalyseerde prijs per kamer van de vergelijkingsobjecten tot stand is gekomen.

Bij de bepaling van de prijs per kamer zijn de noodzakelijke correcties aangebracht op de gerealiseerde transactieprijzen, zoals een eventuele correctie erfpacht en een correctie voor ten tijde van de verkoop van de vergelijkingsobjecten lopende huurcontracten die afwijken van een marktconforme huurprijs (correcties voor de zogenoemde “kraag” dan wel het “gat” in de huur), teneinde de gerealiseerde transactieprijzen te herleiden tot een verkoopprijs in overeenstemming met de ingevolge de Wet WOZ in acht te nemen overdrachts- en verkrijgingsfictie (correcties categorie A). Een aanvullende correctie voor leegstandsrisico (frictieleegstand dan wel structurele leegstand) is volgens de heffingsambtenaar niet noodzakelijk. De lokale markt voor te verhuren hotelvastgoed in [plaats] is dermate courant dat ervan kan worden uitgegaan dat een leeg en onverhuurd aangekocht hotel met onmiddellijke ingang weer kan worden verhuurd. Dat nieuwe huurders enige tijd nodig hebben voor het toegroeien naar een volwassen exploitatie (ramp-up-periode) en voor rebranding (frictieleegstand), is juist, maar voor de daarmee gemoeide kosten worden huurders in deze overspannen markt niet gecompenseerd middels incentives, zeker niet op

A-locaties. Voor een correctie wegens structurele leegstand is ook geen aanleiding. Er is veel meer vraag dan aanbod; nog voordat een hotel officieel op de markt komt, dienen zich al gegadigden aan. In de praktijk sluiten de huurcontracten (vrijwel) naadloos op elkaar aan. Op de waardepeildatum was vrijwel geen leegstand onder hotels in [plaats] , zo stelt de heffingsambtenaar.

Met de in hoger beroep overgelegde nadere reacties heeft de heffingsambtenaar voor elk te waarderen hotel toegelicht welke verschillen er zijn tussen het te waarderen hotel en de voor dat hotel door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten wat betreft (met name) staat van onderhoud, de aanwezigheid van parkeerplaatsen en van faciliteiten zoals een restaurant en meeting rooms. Tevens heeft hij toegelicht welke correcties in verband met die verschillen op de vast te stellen waarde in aanmerking moeten worden genomen. Volgens de heffingsambtenaar heeft hij daarmee inzichtelijk gemaakt dat er voldoende marge is tussen de gemiddelde kamerprijs van de aangevoerde vergelijkingsobjecten en de door hem in aanmerking genomen (lagere) prijs per kamer van de te waarderen hotels. De heffingsambtenaar is van opvatting dat hij met de in eerste aanleg overgelegde stukken, de aanvullende reacties en de daarop gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarden van de hotels niet te hoog (nader) heeft vastgesteld.

Ter zake van [object 5] heeft de heffingsambtenaar als aanvullende onderbouwing van de door hem verdedigde waarde nog gewezen (in zijn incidenteel hoger beroep) op de verkooptransactie van het object zelf op 24 februari 2017, in verhuurde staat, voor een bedrag van € 45.000.000. Weliswaar heeft deze transactie ruim drie jaar na de waardepeildatum plaatsgevonden, maar rekening houdend met de noodzakelijke erfpachtcorrectie en met de waardestijging in de markt voor hotelvastgoed sinds de waardepeildatum, die volgens de heffingsambtenaar 5 procent per jaar heeft bedragen, wordt ook met dit transactiegegeven onderbouwd dat hij de WOZ-waarde van [object 5] niet te hoog heeft vastgesteld, aldus nog steeds de heffingsambtenaar.

Standpunt belanghebbenden

Ook in hoger beroep hebben belanghebbenden zich primair op het standpunt gesteld dat de vergelijkingsmethode geen geschikte methode is om de WOZ-waarde van de hotels te onderbouwen. Dit vloeit volgens belanghebbenden voort uit het heterogene karakter van het hotelvastgoed en het geringe aantal aangevoerde vergelijkingsobjecten, die bovendien in verhuurde staat zijn verkocht.

Bovendien heeft de heffingsambtenaar zijn motiveringsplicht geschonden, door slechts een globale relatie te leggen tussen de aangevoerde vergelijkingsobjecten en de door hem vastgestelde prijs per kamer van de te waarderen hotels. Met zijn betoog dat de vastgestelde kamerprijs van de hotels niet te hoog is omdat er voldoende marge is aangehouden ten opzichte van de gemiddelde kamerprijs van de vergelijkingsobjecten, heeft de heffingsambtenaar naar de mening van belanghebbenden onvoldoende inzicht verschaft in de wijze waarop hij uit de transactiegegevens van de vergelijkingsobjecten de WOZ-waarde van de hotels heeft afgeleid.

Indien het Hof de vergelijkingsmethode een in beginsel geschikte methode acht om de WOZ-waarde van de hotels te onderbouwen, stellen belanghebbenden zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar op verschillende punten de vergelijkingsmethode onjuist heeft toegepast. Volgens belanghebbenden betreft het onder meer de volgende aspecten (samengevat weergegeven):

a. De vergelijkingsobjecten zijn in verhuurde staat verkocht. De heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat hij de gerealiseerde transactieprijzen op de juiste wijze heeft gecorrigeerd voor de overdrachts- en verkrijgingsfictie, zoals voorgeschreven in het arrest BNB 2014/169 (correcties categorie A). De heffingsambtenaar heeft ten onrechte tot uitgangspunt genomen dat een hotel dat op de waardepeildatum (fictief) leeg en onverhuurd wordt verkocht, op dezelfde dag al weer volledig in gebruik zal zijn en dezelfde omzet zal draaien;

b. de te waarderen hotels verschillen in omvang te veel van de gehanteerde vergelijkingsobjecten. Zo vergelijkt de heffingsambtenaar bijvoorbeeld een te waarderen hotel met 92 kamers ( [object 4] ) met een vergelijkingsobject van 252 kamers. De omvang van een hotel is van directe invloed op de bedrijfsvoering, de daaraan gekoppelde rentabiliteit en daardoor ook op de waarde van het vastgoed. Belanghebbenden betwisten daarom dat tussen de waarden per kamer van dergelijke in omvang sterk verschillende objecten, een lineair verband bestaat;

c. de vergelijking door de heffingsambtenaar van een vijfsterrenhotel ( [vergelijkingsobject 1] ) met de viersterrenhotels van belanghebbenden wordt om die reden eveneens betwist. De heffingsambtenaar heeft op dit punt volstaan met de niet-onderbouwde stelling dat dergelijke hotels dezelfde winstgevendheid hebben. Vijfsterrenhotels bevinden zich in meer karakteristieke panden op betere locaties, terwijl de kamers van vijfsterrenhotels gemiddeld groter zijn en daarnaast sprake is van een ander pakket van voorzieningen. Bovendien is bij de verkoop van [vergelijkingsobject 1] sprake geweest van een transactie tussen gelieerde partijen, zodat deze verkooptransactie ook om die reden niet geschikt is als onderbouwing van de vastgestelde waarden;

d. ten onrechte heeft de heffingsambtenaar de waardering van alle separate onderdelen van het hotel (zoals restaurants en meeting rooms) gebaseerd op dezelfde vaste rendementseis. De rentabiliteit en het rendement van deze onderdelen verschilt echter en is mede afhankelijk van het type hotel;

e. de heffingsambtenaar heeft ten onrechte geen (althans te weinig) rekening gehouden met verschillen in ligging, terwijl aspecten als bereikbaarheid, de afstand tot vervoer en attracties en ligging ten opzichte van het water, een significante invloed hebben op de waarde van hotelvastgoed;

f. de rekenkundige aftrek die door de heffingsambtenaar is gehanteerd bij vergelijkingsobjecten met parkeerplaatsen, om een zuivere kamerprijs te kunnen berekenen, is onvoldoende inzichtelijk en bovendien (bijvoorbeeld bij het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 3] ) te laag;

g. de heffingsambtenaar heeft niet aannemelijk gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in onderhoudsstaat tussen de hotels en de vergelijkingsobjecten. In de taxatierapporten die belanghebbenden in eerste aanleg hebben overgelegd, is de fysieke staat van de te waarderen hotels uitvoerig beschreven. Belanghebbenden zijn van mening dat het op de weg van de heffingsambtenaar ligt om aannemelijk te maken dat de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten op dit punt vergelijkbaar zijn. De heffingsambtenaar heeft daarvoor geen feitelijke informatie aangedragen, zodat hij niet in zijn bewijslast is geslaagd;

h. in de zaak van [object 5] heeft de heffingsambtenaar zich (in zijn incidenteel hoger beroep) ten onrechte mede beroepen op de verkooptransactie van dit hotel op 24 februari 2017. In de eerste plaats vergelijkt de heffingsambtenaar appels met peren door deze beleggingstransactie van het hotel, in (langdurig) verhuurde staat, ten grondslag te leggen aan de vast te stellen WOZ-waarde van het hotel in lege en onverhuurde staat.

In de tweede plaats heeft de relevante markt voor beleggingen in hotelvastgoed in de periode tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum van het hotel significante wijzigingen ondergaan en heeft de heffingsambtenaar op geen enkele wijze onderbouwd dat deze wijzigingen kunnen worden uitgedrukt in de door hem voorgestane waardestijging met 5 procent per jaar.

Oordeel Hof. Geschiktheid vergelijkingsmethode. Aangevoerde vergelijkingsobjecten heffingsambtenaar

Evenals de rechtbank acht het Hof geen feitelijke gronden aanwezig voor het door belanghebbenden verdedigde standpunt dat hotels onderling dermate van elkaar verschillen, dat zij zich per definitie niet lenen voor de methode van directe vergelijking. Hierbij weegt het Hof mee dat het aantal hotels in [plaats] en bijgevolg ook het aantal verkooptransacties van in [plaats] gelegen hotels relatief groot is. In de landelijke Taxatiewijzer Hotels, waardepeildatum 1 januari 2014, versie 1.0 Publiek (hierna: de Taxatiewijzer) wordt ter zake opgemerkt (blz. 14): “De [plaatsaanduiding] hotelmarkt is altijd de regio geweest waar de meeste transacties plaatsvonden in Nederland. In 2013 was dit circa 76% van het totale transactievolume.” Deze voor [plaats] kenmerkende omstandigheid maakt dat de vergelijkingsmethode voor hotels in [plaats] als een passende methode kan worden beschouwd, aangezien in beginsel voldoende rond de waardepeildatum gerealiseerde verkooptransacties beschikbaar zijn. Dat de vergelijkingsmethode voor andere steden wellicht minder of niet passend kan zijn, doet daar niet aan af. Het gaat immers om de lokale markt. Wel is voor een juiste toepassing van de vergelijkingsmethode vereist (zoals hieronder nader wordt besproken) dat de door de heffingsambtenaar voor zijn onderbouwing gebruikte objecten voldoende vergelijkbaar zijn met het te waarderen hotel.

Voorts acht het Hof de door de heffingsambtenaar toegepaste methode, waarin hij de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten voor elk vergelijkingsobject heeft herleid tot een prijs per kamer, in beginsel toelaatbaar, ook voor zover in deze verkoopprijs de waarde is verdisconteerd van in het desbetreffende hotel aanwezige andere ruimtes, zoals restaurants en vergaderzalen. Dat daardoor in de prijs per kamer de waarde is verwerkt van onderdelen van het hotel die mogelijk een andere rentabiliteit en een ander rendement hebben dan de hotelkamers, en dat dat daarbij wellicht (zoals belanghebbenden hebben gesteld) geen sprake is van een strikt evenredig verband tussen de grootte van het hotel (het aantal hotelkamers) en het te verwachten rendement per hotelkamer, doet daaraan niet af, mits het te taxeren hotel en de vergelijkingsobjecten niet te veel van elkaar verschillen wat betreft bijvoorbeeld hoteltype en -formule (in het hotelgebouw aanwezige voorzieningen), sterrenclassificatie en het type (en de grootte) van de in die objecten aanwezige restaurants en vergaderzalen.

Indien er wél sprake is van substantiële verschillen op een of meer van de in 5.5.2 vermelde punten, dan rust op de heffingsambtenaar de bewijslast dat en op welke wijze hij bij de waardevaststelling voldoende rekening heeft gehouden met deze verschillen, dan wel dat er geen aanleiding is voor een aanvullende correctie en dat op dit punt kan worden volstaan (zoals de heffingsambtenaar in de onderhavige zaken heeft gedaan) met het toerekenen van de met de restaurants en vergaderzalen behaalde (norm)omzet aan de waarde per hotelkamer en het daarbij hanteren van een vaste rendementseis.

Indien de door de heffingsambtenaar aangevoerde vergelijkingsobjecten voldoen aan de in 5.5.2 en 5.5.3 geformuleerde voorwaarden, dient hij voorts te onderbouwen dat hij zich voldoende rekenschap heeft gegeven van de overige verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en het te waarderen hotel, zoals bijvoorbeeld verschillen in ligging en staat van onderhoud (correcties categorie B). De door de heffingsambtenaar toegepaste methode om in de berekende kamerprijs van de vergelijkingsobjecten niet de waarde van eventueel met die objecten (mee)verkochte parkeergelegenheid (parkeergarage of parkeerplaatsen) te verdisconteren is in beginsel toegestaan, mits hij daarbij inzichtelijk maakt en onderbouwt dat hij bij het aldus “schonen” van de verkoopprijzen niet is uitgegaan van een te lage waarde van de (mee)verkochte parkeergelegenheid.

Met inachtneming van het in 5.5.1 tot en met 5.5.4 geformuleerde toetsingskader is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbenden (zie 5.4.3 onder c) niet aannemelijk heeft gemaakt dat er geen relevant verschil bestaat in bouwaard en kwaliteit van de onroerende zaak en het als gevolg daaraan aan de onroerende zaak verbonden (potentiële) rendement en waarde tussen vier- en vijfsterrenhotels en dat een vijfsterrenhotel, zonder voor het verschil in sterren een correctie aan te brengen, zonder meer als vergelijkingsobject kan dienen voor de vast te stellen waarde van de viersterrenhotels van belanghebbenden. De heffingsambtenaar heeft zijn stelling dat een belegger niet méér voor (een kamer in) een vijfsterren hotel betaalt omdat de winstgevendheid daarvan vergelijkbaar is met die van een viersterren hotel, niet met bewijsmiddelen onderbouwd (zie 2.3.2). Tijdens de zitting in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar verklaard dat hij zijn stelling heeft gebaseerd op gesprekken met een aantal hotelexploitanten en heeft hij desgevraagd toegegeven deze stelling niet met concrete gegevens te kunnen onderbouwen. Daar komt bij dat het Hof van oordeel is dat ook de bouwaard en kwaliteit van een hotel, naast het verwachte rendement, de waarde van een hotel bepaalt en tevens dat belanghebbenden hebben aangevoerd – zonder dat dit door de heffingsambtenaar is weerlegd – dat de verkooptransactie van het (vijf sterren) [vergelijkingsobject 1] tussen gelieerde partijen tot stand is gekomen, waardoor deze transactie ook om die reden niet geschikt is om de waarde in het economische verkeer (als bedoeld in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ) te onderbouwen. Het Hof is dan ook van oordeel, mede gelet op de overige kenmerken van dit hotel, dat [vergelijkingsobject 1] niet geschikt is als vergelijkingsobject om de waarde van de hotels te onderbouwen.

Het Hof acht de overige door de heffingsambtenaar in hoger beroep aangevoerde objecten in beginsel wel in zodanige mate vergelijkbaar, dat de verkoopprijzen van die objecten als uitgangspunt kunnen worden genomen bij het onderbouwen van de waarde van de hotels. Wel dient de heffingsambtenaar aannemelijk te maken, zoals hiervoor overwogen, dat hij daarbij in voldoende mate rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de te waarderen hotels. Overigens constateert het Hof dat in de door belanghebbenden overgelegde taxatierapporten, bij de onderbouwing van de in die rapporten berekende huurwaardekapitalisatiefactoren (bijlage C), vier van de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten worden aangevoerd die kennelijk ook door belanghebbenden voldoende vergelijkbaar worden geacht ( [vergelijkingsobject 2] , [vergelijkingsobject 3] , [vergelijkingsobject 4] en [vergelijkingsobject 6] ).

Bij de hieronder besproken toetsing van de door de heffingsambtenaar per hotel verstrekte onderbouwing, heeft het Hof voorts het volgende in aanmerking genomen:

Toetsing onderbouwing heffingsambtenaar per hotel (vergelijkingsmethode)

Aangaande de vraag of de heffingsambtenaar met het in beroep per hotel overgelegde ‘Overzicht taxatiewaarden’ heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast, heeft de rechtbank in onderdeel 12 van haar uitspraak geoordeeld dat deze onderbouwing op verschillende punten tekort schiet. Het Hof onderschrijft dit oordeel van de rechtbank over de bewijskracht van de door de heffingsambtenaar in eerste aanleg overgelegde bewijsmiddelen en maakt dit oordeel tot het zijne. Het komt derhalve aan op de vraag of de heffingsambtenaar met zijn in hoger beroep overgelegde aanvullende reacties alsnog in zijn bewijslast is geslaagd.

De door de heffingsambtenaar in hoger beroep overgelegde nadere reacties en zijn daarop verstrekte toelichting, komen in essentie neer op het betoog dat hij bij de toepassing van de vergelijkingsmethode voldoende rekening heeft gehouden met de relevante verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de te waarderen hotels en dat hij met zijn aanvullende toelichtingen aannemelijk heeft gemaakt dat er, na verdiscontering van de in verband met de onderlinge verschillen tussen de (vergelijkings)objecten toe te passen correcties (categorie B), voldoende positieve “marge” resteert tussen de door hem berekende gemiddelde kamerprijs van de per hotel aangevoerde vergelijkingsobjecten en de door hem per hotel in aanmerking genomen (lagere) prijs per kamer. Deze “margeberekeningen” van de heffingsambtenaar zijn weergegeven onder 2.7.2, 2.8.5, 2.9.4, 2.10.5 en 2.11.5. Het Hof oordeelt als volgt over deze – door belanghebbenden betwiste – onderbouwing van de heffingsambtenaar.

Bij deze onderbouwing heeft de heffingsambtenaar verdedigd (zoals vermeld onder 5.3.1) dat wat betreft de toe te passen correcties categorie A, geen noodzaak bestaat voor een correctie in verband met structureel leegstandsrisico, omdat er op de waardepeildatum (vrijwel) geen leegstand was in de in [plaats] gelegen hotels, noch voor een correctie wegens frictieleegstand. De markt was in 2014 al weer dermate oververhit dat er geen huurkortingen werden verleend voor ‘rebranding’ of de ‘ramp-up-period’, aldus de heffingsambtenaar. Het Hof acht, mede gelet op de door beide partijen aangevoerde referentietransacties (alle in verhuurde staat), op zich aannemelijk dat de verhuurmarkt voor hotels op de waardepeildatum zeer courant was en dat de structurele leegstand naar nihil tendeerde. Het Hof acht evenwel zonder nadere onderbouwing van de heffingsambtenaar

– die ontbreekt – niet zonder meer aannemelijk dat de markt op de waardepeildatum dermate courant was dat bij de aankoop van een hotel leeg en onverhuurd evenmin sprake zou zijn van enige aanvangsleegstand, waarvoor in bepaalde mate compensatie wordt verleend (belanghebbenden hebben in bijlage B bij de door hen ingebrachte taxatierapporten concrete verhuurtransacties vermeld waarbij wél incentives zijn verleend). De enkele, niet met bewijsmiddelen onderbouwde mededeling van de taxateurs van de heffingsambtenaar dat in [plaatsaanduiding] hotels geen sprake is van leegstand, vormt hiervoor onvoldoende bewijs. Het Hof zal bij zijn hieronder opgenomen beoordeling per hotel er veronderstellenderwijs vanuit gaan dat de door de heffingsambtenaar berekende “marge” in elk geval voldoende is om de mogelijke kosten in verband met aanvangs-/ frictieleegstand te verdisconteren, zodat het aankomt op het antwoord op de vraag of de heffingsambtenaar voor het overige de door hem vastgestelde WOZ-waarden voldoende heeft onderbouwd.

[object 1]

Voor het antwoord op de vraag of hij zich voldoende rekenschap heeft gegeven van de mogelijke verschillen in staat van onderhoud tussen [object 1] en – na het buiten aanmerking laten van het vijf sterrren [vergelijkingsobject 1] , zoals hiervoor overwogen – de twee resterende vergelijkingsobjecten ( [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3] ), heeft de heffingsambtenaar verwezen naar de onder 2.7.1 vermelde aanvullende reactie. Uit deze reactie blijkt dat de heffingsambtenaar er evenals belanghebbende vanuit gaat dat de onderhoudsstaat van [object 1] matig tot slecht is en dat het voor de renovatie van dit hotel benodigde Capexbudget € 10.500.000 bedraagt. Van dit bedrag is 70% door de heffingsambtenaar (als correctie wegens achterstallig onderhoud) in aanmerking genomen.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde aanvullende reactie (en met hetgeen hij voor het overige heeft aangevoerd) niet aannemelijk heeft gemaakt, tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, dat hij bij de waardevaststelling voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in staat van onderhoud tussen [object 1] en de twee resterende vergelijkingsobjecten. Belanghebbende heeft er terecht op gewezen dat de heffingsambtenaar niet de feitelijke situatie van het hotel en de vergelijkingsobjecten op de waardepeildatum heeft geanalyseerd, maar heeft volstaan met een niet met nader bewijs (of een analyse per object) onderbouwde, zeer globale vergelijking. Zo heeft de heffingsambtenaar met betrekking tot het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 3] volstaan met de stelling (zie 2.7.1) dat dit vergelijkingsobject “nadien” ingrijpend is gerenoveerd, en dat hij er daarom vanuit kon gaan dat beide hotels wat betreft staat van onderhoud vergelijkbaar zijn. Om aan zijn bewijslast te voldoen, dient de heffingsambtenaar meer inzicht te geven in de aard en omvang van het achterstallige onderhoud per object op de relevante peildatum.

Ook ten aanzien van het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 2] (een nieuwbouwhotel met bouwjaar 2015) heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in onderhoudsstaat tussen dit object en [object 1] . De heffingsambtenaar heeft tegenover de betwisting door belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat hij op dit punt kon volstaan met een correctie van 70% van het door belanghebbende voor [object 1] berekende Capexbudget, zonder op dit punt enige nadere analyse te maken van de feitelijke situatie van beide objecten op waardepeildatum.

In aanmerking genomen het omvangrijke bedrag van de met het achterstallig onderhoud gemoeide kosten (gelet op het ook door de heffingsambtenaar tot uitgangspunt genomen Capexbudget), heeft de heffingsambtenaar reeds op grond van het onder 5.6.4 tot en met 5.6.6 overwogene niet aannemelijk gemaakt dat hij de WOZ-waarde van [object 1] niet te hoog heeft vastgesteld. Een en ander nog daargelaten de vraag of de heffingsambtenaar zich voldoende rekenschap heeft gegeven van de overige verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en het hotel. Het Hof verwerpt derhalve het onvoldoende onderbouwde argument van de heffingsambtenaar dat na verdiscontering van de relevante verschillen nog voldoende “marge” resteert tussen de door hem berekende gemiddelde kamerprijs van de vergelijkingsobjecten en de door hem in aanmerking genomen kamerprijs van het hotel. Overigens constateert het Hof dat de heffingsambtenaar in zijn eigen berekening ter zake van [vergelijkingsobject 2] op een negatieve marge uitkomt, welke marge hij onvoldoende heeft verklaard met globaal verwoorde argumenten omtrent de door hem gestelde betere ligging van [object 1] .

[object 2]

Inzake de vraag of de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde stukken en de daarop gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt of hij voldoende rekening heeft gehouden met de relevante verschillen tussen [object 2] en de twee resterende vergelijkingsobjecten oordeelt het Hof als volgt.

Ook bij dit hotel (dat op de waardepeildatum in een matige staat van onderhoud verkeerde) heeft de heffingsambtenaar volstaan met een globale vergelijking van de onderhoudsstaat ervan met die van de resterende twee vergelijkingsobjecten ( [vergelijkingsobject 3] en [vergelijkingsobject 2] ). In dit geval heeft de heffingsambtenaar evenwel (zie 2.8.3 en 2.8.4) het volledige bedrag van € 9.680.000 waarvoor [object 2] in 2015 is gerenoveerd, in mindering gebracht op de prijs per kamer van dit hotel. Aangezien [object 2] na deze renovatie een viersterrenhotel is geworden, acht het Hof aannemelijk dat de heffingsambtenaar met deze correctie voldoende rekening heeft gehouden met zowel de onderlinge verschillen in onderhoudsstaat als het verschil in aantal sterren op de waardepeildatum tussen [object 2] (dat op de waardepeildatum nog een driesterrenhotel was) en de vergelijkingsobjecten (viersterrenhotels).

Daar komt bij dat de heffingsambtenaar bij de waardevaststelling over het hoofd heeft gezien dat tot de te waarderen onroerende zaak (het hotel) 25 parkeerplaatsen behoren (zie 2.8.2). Het Hof acht aannemelijk dat deze parkeerplaatsen op de waardepeildatum ten minste een waarde vertegenwoordigen van € 1.500.000; belanghebbende heeft immers aangevoerd dat de door de heffingsambtenaar (ook bij andere hotels) in aanmerking genomen waarde van € 60.000 per parkeerplaats te laag is. De heffingsambtenaar kan zich op dit punt derhalve met succes beroepen op interne compensatie voor een bedrag van ten minste € 1.500.000, waardoor in de berekening van de heffingsambtenaar een positieve marge resteert (zie 2.8.5 en 2.8.6) van (afgerond) meer dan € 1.000.000 (ten opzichte van [vergelijkingsobject 2] ) en van (afgerond) € 950.000 (ten opzichte van [vergelijkingsobject 3] ).

Gelet op het onder 5.6.9 en 5.6.10 overwogene is het Hof van oordeel, nu de heffingsambtenaar het volledige bedrag van de kosten van achterstallig onderhoud en renovatie in aanmerking heeft genomen en zich bovendien met succes kan beroepen op interne compensatie voor een bedrag van € 1.500.000, aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van [object 2] niet te hoog heeft vastgesteld en dat hij met de door de interne compensatie ontstane positieve marge voldoende rekening heeft gehouden met de overige verschillen tussen [object 2] en de genoemde vergelijkingsobjecten.

Hetgeen belanghebbende hiertegen overigens nog heeft aangevoerd, brengt geen wijziging in het oordeel van het Hof. Wat betreft het door belanghebbende overgelegde taxatierapport is het Hof van oordeel dat dit – gelet op de hieronder (in 5.9.1 tot en met 5.9.7) besproken gebreken in de waarderingssystematiek – minder gewicht in de schaal legt in het licht van de ter zake van dit hotel door de heffingsambtenaar aangevoerde bewijsmiddelen en de daarop gegeven toelichting.

[object 4]

Wat betreft [object 4] heeft de heffingsambtenaar tegenover de betwisting door belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de door hem aangevoerde resterende vergelijkingsobjecten ( [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3] ), zo die al voldoende vergelijkbaar zijn om als vergelijkingsobject te kunnen dienen, zonder correcties voor grootte van het hotel en type restaurant, kunnen worden gebruikt voor de onderbouwing van de vast te stellen waarde van [object 4] . Belanghebbende heeft immers gemotiveerd gesteld dat [vergelijkingsobject 2] en [vergelijkingsobject 3] , die over circa drie keer zo veel hotelkamers beschikken als [object 4] , vanwege deze schaalverschillen een andere bedrijfsvoering en een andere winstgevendheid kennen; ook de aard en de omvang van de in deze hotels geëxploiteerde restaurants en vergaderzalen verschilt aanzienlijk van die van [object 4] . Gelet op deze substantiële verschillen en de stelling van belanghebbenden dat uit de aard en omvang van deze gebouwen een andere wijze van bedrijfsvoering en winstgevendheid voortvloeien dan bij [object 4] , had het op de weg van de heffingsambtenaar gelegen om de vergelijkingsobjecten en [object 4] op deze aspecten te analyseren en te onderbouwen op welke wijze hij met deze aspecten rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar heeft evenwel volstaan met het berekenen van een gemiddelde prijs per kamer (waaraan ook de omzet van de restaurants en vergaderzalen pro rata is toegerekend), zonder enige analyse van de hiervoor genoemde aspecten.

Reeds op de onder 5.6.13 genoemde gronden heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat hij bij de waardevaststelling voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen [object 4] en de door hem aangevoerde (resterende) vergelijkingsobjecten, zo deze objecten al voldoende vergelijkbaar zijn met [object 4] om als vergelijkingsobject te kunnen dienen. Bovendien geldt ook ten aanzien van [object 4] , op vergelijkbare gronden als hiervoor overwogen bij [object 1] en [object 2] , dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij zich voldoende rekenschap heeft gegeven van de op de waardepeildatum bestaande verschillen in onderhoudsstaat tussen dit hotel en de (resterende) vergelijkingsobjecten, zodat de heffingsambtenaar ook met zijn beroep op de door hem berekende (door belanghebbende betwiste) “marge” niet in zijn bewijslast is geslaagd.

[object 3]

Ter zake van [object 3] is het Hof van oordeel, op vergelijkbare gronden als hiervoor vermeld ter zake van [object 4] , dat de heffingsambtenaar tegenover de betwisting door belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat het door hem aangevoerde vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 6] , zo dit hotel al voldoende vergelijkbaar is om als vergelijkingsobject te kunnen dienen, zonder correcties voor grootte van het hotel en (type) restaurant en meeting rooms, kan worden gebruikt voor de onderbouwing van de vast te stellen waarde van [object 3] . [vergelijkingsobject 6] heeft anderhalf zo veel kamers en beschikt bovendien over een substantieel restaurant (met in 2015 een gerealiseerde omzet van € 2,6 miljoen) en meeting rooms (omzet 2015: € 287.306), terwijl [object 3] een zeer bescheiden restaurant heeft en niet over meeting rooms beschikt. Gelet op deze substantiële verschillen en de stelling van belanghebbenden dat uit de aard en omvang van dergelijke hotelgebouwen een andere wijze van bedrijfsvoering en winstgevendheid voortvloeien dan bij [object 3] , had het op de weg van de heffingsambtenaar gelegen om dit vergelijkingsobject en [object 3] op deze aspecten te analyseren en te onderbouwen op welke wijze hij met deze aspecten rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar heeft evenwel volstaan met het berekenen van een gemiddelde prijs per kamer (waaraan ook de omzet van de restaurants en vergaderzalen pro rata is toegerekend), zonder enige analyse van de hiervoor genoemde aspecten. Ook de wijze waarop de heffingsambtenaar bij dit vergelijkingsobject rekening heeft gehouden met het verschil in sterren (voor een deel van de hotelkamers van [vergelijkingsobject 6] ) is te globaal en onvoldoende onderbouwd.

Bovendien geldt ook ten aanzien van [object 3] , op vergelijkbare gronden als hiervoor overwogen bij de eerder besproken hotels, dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij zich voldoende rekenschap heeft gegeven van de op de waardepeildatum bestaande verschillen in onderhoudsstaat tussen [object 3] en de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft op dit punt niet kunnen volstaan met de door hem gemaakte, onder 2.10.3 weergegeven berekeningen. Daarmee heeft hij zich immers geen rekenschap gegeven van de feitelijke verschillen in onderhoudsstaat, type hotel en (in de waarde van de onroerende zaken tot uitdrukking komende) bouwaard en kwaliteit van uitvoering tussen het hotel en de vergelijkingsobjecten. De niet-onderbouwde stelling van de heffingsambtenaar dat er vanuit gegaan mag worden dat [object 3] na de gemaakte kosten voor de noodzakelijke modernisering van de hotelkamers volledig vergelijkbaar zal zijn met de vergelijkingsobjecten – zonder daarbij enige analyse te maken van de mogelijke (resterende) verschillen in bijvoorbeeld bouwaard, locatie en kwaliteit van uitvoering tussen [object 3] en de vergelijkingsobjecten – voldoet daarvoor niet. Dit gebrek aan onderbouwing weegt des te zwaarder, doordat [vergelijkingsobject 4] een nieuwbouwhotel is (bouwjaar 2015), [vergelijkingsobject 5] (oorspronkelijk bouwjaar 2004) in 2009 is getransformeerd tot hotel en [vergelijkingsobject 6] (oorspronkelijk bouwjaar 1989) in 2014 is verbouwd tot hotel, terwijl [object 3] in 1989 is getransformeerd tot hotel, met als oorspronkelijk bouwjaar 1966.

De onder 5.6.15 en 5.6.16 besproken gebreken in de onderbouwing door de heffingsambtenaar zijn dermate substantieel en wat betreft cijfermatige consequenties dermate onbepaalbaar, dat de heffingsambtenaar ook met zijn beroep op de door hem berekende (door belanghebbende betwiste) “marge” – die overigens voor twee van de drie vergelijkingsobjecten in beginsel negatief uitvalt, zie 2.10.5 – niet (alsnog) in zijn bewijslast is geslaagd.

[object 5]

Ook ter zake van [object 5] is het Hof van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gemaakte analyse van de verschillen tussen dit hotel en de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten te globaal is, en dat hij zich daarbij onvoldoende rekenschap heeft gegeven van de op de waardepeildatum bestaande verschillen in onderhoudsstaat - alsmede de overige relevante verschillen - tussen de vergelijkingsobjecten en [object 5] . Op overeenkomstige gronden als onder 5.6.16 weergegeven ter zake van [object 3] is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar niet heeft kunnen volstaan met de door hem gemaakte berekeningen, zoals weergegeven onder 2.11.3. Ook bij dit hotel speelt daarbij een rol dat twee van de drie vergelijkingsobjecten ( [vergelijkingsobject 4] en [vergelijkingsobject 2] ) op de waardepeildatum als nieuwbouwhotel moeten worden aangemerkt, terwijl [object 5] oorspronkelijk is gebouwd in 1997 en in 2008 is getransformeerd tot hotel. Met zijn aanname (zie 2.11.3) dat eens in de zeven jaar een modernisering van de hotelkamers dient plaats te vinden en dat dit derhalve op de waardepeildatum bij [object 5] niet aan de orde is (omdat sinds de renovatie in 2008 zes jaar zijn verstreken), miskent de heffingsambtenaar dat hij daarmee bepaald niet aannemelijk heeft gemaakt dat deze hotelkamers daarmee vergelijkbaar zijn met de kamers van de twee hiervoor vermelde nieuwbouwhotels. Bovendien ontbreekt hierbij elke analyse van de mogelijke (resterende) verschillen tussen de overige gebouwdelen van [object 5] en de vergelijkingsobjecten, wat betreft bouwaard, locatie en kwaliteit van uitvoering. Ook de (door belanghebbende betwiste) “margeberekening” ten opzichte van het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 3] is alleen al om de laatstgenoemde reden onvoldoende onderbouwd en mitsdien niet aannemelijk gemaakt.

De onder 5.6.18 besproken gebreken in de onderbouwing door de heffingsambtenaar zijn ook ter zake van [object 5] dermate substantieel en wat betreft cijfermatige consequenties dermate onbepaalbaar, dat de heffingsambtenaar ook met zijn beroep op de door hem berekende (door belanghebbende betwiste) “marges” – zie 2.11.2 en 2.11.5 – niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van [object 5] niet te hoog heeft vastgesteld, ook al zijn deze marges aanzienlijk groter dan bij de hiervoor besproken hotels.

Met zijn verwijzing naar de op 24 februari 2017 voor [object 5] realiseerde verkoopprijs (zie 2.11.4) heeft de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde evenmin aannemelijk gemaakt. Deze transactie is te ver (meer dan drie jaar) gelegen na de waardepeildatum; de heffingsambtenaar heeft tegenover de betwisting door belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat hiervoor een correctie met 5% prijsstijging per jaar volstaat. Bovendien is het hotel verkocht in verhuurde staat en heeft de heffingsambtenaar niet inzichtelijk gemaakt hoe de gerealiseerde verkoopprijs moet worden herrekend tot een verkoopprijs met inachtneming van de overdrachts- en verkrijgingsfictie.

Ook deze gebreken in de onderbouwing door de heffingsambtenaar zijn dermate substantieel en wat betreft cijfermatige consequenties dermate onbepaalbaar, dat de heffingsambtenaar ook op dit punt met zijn beroep op de door hem berekende “marge” niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van [object 5] niet te hoog heeft vastgesteld.

De conclusie van het hiervoor overwogene is dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van [object 2] (bij de bestreden uitspraak op bezwaar) niet te hoog heeft vastgesteld. Ter zake van [object 1] , [object 4] , [object 3] en [object 5] heeft de heffingsambtenaar evenwel niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan dat hij de WOZ-waarden daarvan niet te hoog heeft vastgesteld.

Taxatie belanghebbenden

Standpunt belanghebbenden

Aangezien de heffingsambtenaar wat betreft de onder 5.6.21 vermelde vier hotels niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbenden aannemelijk hebben gemaakt dat de door hen voor die hotels verdedigde WOZ-waarden niet te laag zijn.

Ter onderbouwing van de door hen verdedigde waarden hebben belanghebbenden verwezen naar de door hen in eerste aanleg overgelegde taxatierapporten, waarin de huurwaardekapitalisatiemethode is toegepast. In deze rapporten is, zoals vermeld onder 2.12.4, vanuit een percentage van de gemiddelde omzet over drie (dan wel vier) jaar van de hotels een bruto markthuurwaarde herleid. De gemiddelde omzet is daarbij gecorrigeerd voor underperformance dan wel overperformance om op die wijze de marktconforme omzet te bepalen. Volgens belanghebbenden heeft de rechtbank ten onrechte geoordeeld dat deze berekeningen onvoldoende met externe bronnen zijn onderbouwd. Bovendien bevinden de door de taxateur van belanghebbenden gehanteerde percentages zich aan de bovenkant van de bandbreedte die wordt vermeld in bronnen als de HOSTA en de Taxatiewijzer, zo stellen belanghebbenden. Tijdens de zitting in hoger beroep hebben belanghebbenden hun bewijsaanbod om dit standpunt nader te onderbouwen met een verklaring van een deskundige op het gebied van de HOSTA, laten vallen.

Ook de in de taxatierapporten berekende kapitalisatiefactor per hotel is volgens belanghebbenden in de door hen overgelegde taxatierapporten uitvoerig onderbouwd. In de paragrafen 5.3 en 5.4 van de taxatierapporten is toegelicht (zie onder 2.12.4) welke correcties noodzakelijk zijn op de door belanghebbenden ingebrachte verkooptransacties en bijlage C bevat een overzicht van de aldus per vergelijkingsobject toegepaste correcties. De heffingsambtenaar heeft ten onrechte gesteld dat enkel (indien toepasselijk) een correctie voor de kraag in de huur en een erfpachtcorrectie noodzakelijk zijn om de gerealiseerde verkoopprijzen van de in bijlage C vermelde vergelijkingsobjecten te herleiden, zoals voorgeschreven in het arrest BNB 2014/169, tot verkoopprijzen overeenkomstig de overdrachts- en verkrijgingsfictie. Ook de in paragraaf 5.3 van de taxatierapporten beschreven correcties zijn daarvoor noodzakelijk, te weten een correctie voor het geschatte objectieve leegstandsrisico indien (conform de verkrijgingsfictie) wordt uitgegaan van een aankoop van de vergelijkingsobjecten leeg en in onverhuurde staat (correctie aanvangsleegstand), alsmede correcties voor naamsbekendheid en voor courtage- en mutatiekosten. In bijlage C bij de taxatierapporten zijn deze correcties voor de acht aangevoerde referentietransacties per vergelijkingsobject inzichtelijk gemaakt. De rechtbank heeft ten onrechte geoordeeld dat daarmee niet duidelijk is gemaakt hoe de per hotel berekende kapitalisatiefactor uit de in bijlage C aangevoerde referentietransacties is afgeleid, aldus belanghebbenden. Tijdens de zitting in hoger beroep hebben belanghebbenden hun bewijsaanbod om de in bijlage C gemaakte analyse van de acht referentietransacties nader te onderbouwen met de feitelijk gemaakte rekensommen, laten vallen.

Nadat volgens belanghebbenden aldus de waarde in het economische verkeer is berekend indien wordt uitgegaan van een marktconforme omzet en een marktconforme huur die een volwassen hotelexploitatie kan opbrengen, dienen nog de in paragraaf 6 van de taxatierapporten toegelichte correcties te worden aangebracht om de waarde in het economische verkeer van het hotel in lege en onverhuurde staat tot uitdrukking te brengen. Deze correcties zijn per hotel berekend in bijlage A van het taxatierapport van het desbetreffende hotel (zoals weergegeven onder 2.16 tot en met 2.20). Ook deze correcties zijn volgens belanghebbenden voldoende inzichtelijk gemaakt; voor de onderbouwing van de ‘correctie ingebruikname’ hebben belanghebbenden verwezen naar de ‘rebranding’-periode van de drie in paragraaf 6.1.2 van de taxatierapporten genoemde hotels. Het betreft hier de periode gedurende welke de exploitatie van een hotel stil ligt voor renovatie en aanpassingen aan de nieuwe hotelformule (‘rebranding’); deze periode is per hotel uitgedrukt in de daarmee gemoeide derving van bruto markthuur. Ook de correctie voor de in paragraaf 6.1.3 van de taxatierapporten beschreven ‘ramp-up period’ is per hotel toegelicht en berekend als een bepaalde periode aan huurderving, zo stellen belanghebbenden.

De per hotel noodzakelijke Capexcorrectie, zoals toegelicht in paragraaf 6.1.4 van de taxatierapporten, is volgens belanghebbenden eveneens voor elk hotel inzichtelijk en aannemelijk gemaakt.

Belanghebbenden concluderen dat zij de door hen verdedigde WOZ-waarden voor [object 1] , [object 4] , [object 3] en [object 5] , zoals vermeld onder 2.12.3, aannemelijk hebben gemaakt. Belanghebbende 5 heeft in haar principale hoger beroep voorts de grief aangevoerd dat zonder nadere motivering – die ontbreekt – onbegrijpelijk is hoe de rechtbank enerzijds de onderbouwing van de heffingsambtenaar volledig heeft kunnen verwerpen en anderzijds bij haar oordeel in goede justitie schattenderwijs de WOZ-waarde van [object 5] heeft kunnen vaststellen op een waarde (€ 25.000.000) die niet ver onder de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde van € 28.417.500 ligt, terwijl belanghebbende 5 een waarde verdedigt van € 14.400.000.

Standpunt heffingsambtenaar

De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat belanghebbenden niet aannemelijk hebben gemaakt dat de door hen voorgestane WOZ-waarden niet te laag zijn. Volgens de heffingsambtenaar hebben belanghebbenden onder meer op de volgende punten niet aan hun bewijslast voldaan (samengevat weergegeven):

a. de door belanghebbenden gehanteerde huurwaardekapitalisatiemethode is een theoretisch waarderingsmodel dat gangbaar is indien niet voldoende vergelijkbare verkooptransacties voorhanden zijn. In casu zijn die transacties er wel, zodat de huurwaardekapitalisatiemethode minder geschikt is dan de vergelijkingsmethode. Daar komt bij dat belanghebbenden geen gebruik hebben gemaakt van gerealiseerde huurcijfers van vergelijkbare objecten, maar de huurwaarde hebben afgeleid van de door de hotels zelf gerealiseerde omzetcijfers. Daarmee is de gehanteerde taxatiemethode nog verder van de realiteit verwijderd geraakt en bestaat (gelet op de periode waarover de exploitatiecijfers in aanmerking zijn genomen, tijdens de crisis) een gerede kans op onderwaardering;

b. de door belanghebbenden per hotel berekende Capexcorrectie is, ook met de in bijlage J van de taxatierapporten (en de nadien) verstrekte specificaties, onvoldoende bouwkundig gespecificeerd en daardoor niet verifieerbaar. In deze berekeningen wordt bovendien geen onderscheid gemaakt tussen noodzakelijke kosten voor het wegwerken van achterstallig onderhoud en kosten die verband houden met kwaliteitsverbetering. Deze berekeningen zijn daarom niet bruikbaar om de correctie voor achterstallig onderhoud op de waardepeildatum te bepalen. Bovendien hebben belanghebbenden ter onderbouwing van de door hen berekende kapitalisatiefactor vergelijkingsobjecten aangedragen (in bijlage C bij de taxaierapporten) waarvan sommige eveneens met achterstallig onderhoud kampen, zoals bijvoorbeeld [vergelijkingsobject 3] . In de gerealiseerde (lagere) verkoopprijs voor dit object en de daaruit afgeleide kapitalisatiefactor is derhalve ook reeds een correctie verwerkt vanwege het nog weg te werken achterstallige onderhoud;

c. wat betreft de in aanmerking te nemen correcties categorie A heeft de heffingsambtenaar de noodzaak van een aanvullende correctie voor leegstandsrisico betwist, op grond van de hiervoor onder 5.3.1 weergegeven argumentatie. Het kan voorkomen dat als gevolg van verbouwingen of renovatie een hotel tijdelijk leeg staat, maar dat is dan volgens de heffingsambtenaar het gevolg van de keuze van de betreffende hotelexploitant en komt derhalve niet voor rekening van de eigenaar-verhuurder van het hotel;

d. de heffingsambtenaar heeft dezelfde conclusie ten aanzien van de door belanghebbenden berekende correcties voor ingebruikname (‘rebranding’) en volwassenheid exploitatie (‘ramp-up period’). Belanghebbenden hebben niet aannemelijk gemaakt dat in verband met de overdrachts- en verkrijgingsfictie hiervoor een correctie in aanmerking moet worden genomen;

e. ook de noodzaak van correcties voor naamsbekendheid, courtage en mutatiekosten is volgens de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt;

f. belanghebbenden onderbouwen in hun taxatierapporten de kapitalisatiefactor met een aantal verkooptransacties van objecten die niet met de te taxeren hotels vergelijkbaar zijn, voor zover deze hotels in het centrum zijn gelegen. Het gaat dan met name om [vergelijkingsobject D] dat dicht bij [een luchthaven] ligt, om [vergelijkingsobject E] dat zich in [plaats, locatieaanduiding 3] bevindt en om [vergelijkingsobject 6] dat evenmin in het centrum ligt;

g. bij de analyse van de door hen aangevoerde referentietransacties hebben belanghebbenden bovendien (in bijlage C) niet-reële correcties toegepast op de gerealiseerde verkoopprijzen.

Oordeel Hof

Evenals de rechtbank is het Hof van oordeel dat ook de door belanghebbenden toegepaste huurwaardekapitalisatiemethode in beginsel een geschikte methode is om de gezochte WOZ-waarde van de hotels te bepalen c.q. te onderbouwen, mits de in de taxatierapporten berekende marktconforme huurwaarden en gehanteerde kapitalisatiefactoren worden onderbouwd met objectieve marktgegevens. De door belanghebbenden gehanteerde methode om de marktconforme huurwaarde te berekenen als een percentage van de gemiddelde omzet van drie (respectievelijk vier) jaar van het desbetreffende hotel, en daarbij een correctie in aanmerking te nemen voor eventuele underperformance dan wel overperformance is in beginsel eveneens een valide methode, mits de daarbij toegepaste percentages en correctieposten worden onderbouwd met objectieve marktgegevens. Het dient hierbij immers te gaan om een berekening van de objectieve huur(waarde) die aan de onroerende zaak kan worden toegekend, waarbij moet worden gecorrigeerd voor subjectieve factoren als bijvoorbeeld een zittende exploitant die een bovengemiddelde (dan wel benedengemiddelde) omzet realiseert. Belanghebbenden hebben voor de onderbouwing van de door hen berekende huurwaarden verwezen naar branchegegevens en de in bijlage B per taxatierapport aangedragen referentietransacties.

Ook indien veronderstellenderwijs ervan wordt uitgegaan dat belanghebbenden de door hen in aanmerking genomen markthuurwaarde van de hotels aannemelijk hebben gemaakt, is het Hof op de navolgende gronden van oordeel dat belanghebbenden desondanks niet aan hun bewijslast hebben voldaan dat de door hen verdedigde WOZ-waarden niet te laag zijn.

Naar het oordeel van het Hof hebben belanghebbenden de door hen berekende aanvullende correcties categorie A, bij de berekening van de toe te passen kapitalisatiefactor (naast de niet in geschil zijnde correcties voor erfpacht en de kraag in de huur) niet aannemelijk gemaakt. De door belanghebbenden bij de berekening van de kapitalisatiefactor op de gerealiseerde verkoopprijzen in mindering gebrachte correcties wegens aanvangsleegstand (zie bijlage C van de taxatierapporten) hebben belanghebbenden tegenover de betwisting door de heffingsambtenaar niet met bewijsmiddelen onderbouwd. Weliswaar acht het Hof het niet uitgesloten dat de te taxeren hotels bij een aankoop leeg en onverhuurd niet alle direct (en zonder het maken van additionele kosten) zullen zijn verhuurd, maar belanghebbenden hebben niet aannemelijk gemaakt dat een aanvangsleeg-standsrisico in aanmerking moet worden genomen conform de in bijlage C berekende bedragen, die bij twee van de acht vergelijkingsobjecten zijn berekend op meer dan € 1 miljoen en bij drie objecten op ruim € 2,4 miljoen ( [vergelijkingsobject 6] ), ruim € 3,6 miljoen ( [vergelijkingsobject 2] ) respectievelijk ruim 4,2 miljoen ( [vergelijkingsobject 3] ). Met de in paragraaf 6.1.2 van de taxatierapporten vermelde voorbeelden van tijdsduur gemoeid met ‘re-branding’ hebben belanghebbenden evenmin het bewijs geleverd van hun berekeningen. Het betreft immers (zoals hieronder nader wordt besproken) geen periodes waarin de desbetreffende hotels onverhuurd zijn gebleven, deze voorbeelden zien op de door belanghebbenden gestelde periodes waarin de zittende exploitanten de hotels niet exploiteren (leeg laten staan) vanwege verbouwingswerkzaamheden en ‘rebranding’.

Dat eigenaars/verhuurders van hotels in [plaats] (veelal beleggers, zie het in 5.2.2 vermelde toetsingskader) kampen met aanvangsleegstand voor de door belanghebbenden in bijlage C van de taxatierapporten daaraan toegekende waarden, welke stelling door de heffingsambtenaar gemotiveerd is betwist, is door belanghebbende ook anderszins niet aannemelijk gemaakt. Dit oordeel treft ook de door de heffingsambtenaar weersproken stelling van belanghebbenden dat eigenaren/verhuurders, om het risico van aanvangsleegstand tegen te gaan, voor een bepaalde periode kortingen op de verschuldigde huur plegen te verstrekken (incentives). Overigens constateert het Hof dat belanghebbenden in bijlage B bij de taxatierapporten bij verschillende referentietransacties reeds een correctiebedrag voor verleende incentives in mindering hebben gebracht op de vermelde contracthuur, zodat het effect van te verlenen incentives reeds is verwerkt in de door belanghebbenden berekende marktconforme huur. Het zou dan een dubbeltelling opleveren om bij de berekening van de kapitalisatiefactor nogmaals een bedrag in mindering te brengen vanwege te verstrekken incentives.

Reeds op de onder 5.9.3 en 5.9.4 vermelde gronden hebben belanghebbenden niet aannemelijk gemaakt dat de per te taxeren hotel in aanmerking te nemen kapitalisatiefactor (die lager is uitgevallen door de op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten in mindering gebrachte correctieposten vanwege aanvangsleegstandsrisico) op de door hen verdedigde getallen moet worden berekend.

Bovendien is het Hof van oordeel dat belanghebbenden evenmin aannemelijk hebben gemaakt dat de met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode berekende waarde in het economische verkeer van elk hotel verder moet worden verminderd met in bijlage A van elk taxatierapport berekende correctieposten (categorie A) die volgens belanghebbenden noodzakelijk zijn om de waarde in het economische verkeer van het hotel in lege en onverhuurde staat tot uitdrukking te brengen, te weten de correctiebedragen gemoeid met de kosten voor ingebruikname (‘rebranding’) en ‘start tot volwassen exploitatie/ aanloopverlies’, zoals nader toegelicht in paragraaf 6.1.2 en 6.1.3 van de taxatierapporten.

Het Hof acht deze correcties enkel passend als aannemelijk is dat in de in dezen relevante verhuurmarkt voor in [plaats] gelegen hotels (zie het in 5.2.1 en 5.2.2 geformuleerde toetsingskader) de eigenaars/verhuurders van dergelijke hotels de door belanghebbenden per hotel berekende bedragen aan huur derven (bijvoorbeeld omdat zij gedurende een bepaalde periode korting op of vrijstelling van huur moeten verlenen) vanwege de met ‘rebranding’ en ‘van de start tot aan volwassen exploitatie’ gemoeide kosten respectievelijk een in acht te nemen ingroeiperiode. De heffingsambtenaar heeft dit gemotiveerd weersproken; hij heeft gesteld dat de met ‘rebranding’ gemoeide kosten en de periode van inkomstenderving vanwege de in paragraaf 6.1.3 bedoelde ‘ramp-up period’ voor rekening en risico van de exploitant/huurder plegen te komen en voor de eigenaar/verhuurder niet leiden tot derving van huuropbrengst. Belanghebbenden hebben hiertegenover geen bewijs bijgebracht van hun stelling (bijvoorbeeld door in de praktijk gesloten huurcontracten te overleggen) dat ‘rebranding’ respectievelijk de ‘ramp-up period’ voor de eigenaren/verhuurders van de hotels plegen te leiden tot inkomstenderving, laat staan dat zij aannemelijk hebben gemaakt dat hiermee de in bijlage A per hotel vermelde bedragen zijn gemoeid. Belanghebbenden hebben derhalve niet aannemelijk gemaakt dat ‘de beste koper na de beste voorbereiding’ (zie het in 5.1.1 geformuleerde toetsingskader) die de te taxeren hotels op de waardepeildatum leeg en onverhuurd zou kopen, een afslag op de te betalen koopprijs zou toepassen vanwege de in paragraaf 6.1.2 en 6.1.3 van de taxatierapporten vermelde aspecten. Ook reeds op deze gronden hebben belanghebbenden niet aan hun bewijslast voldaan.

Voorts is het Hof van oordeel dat bijlage C geen analyse bevat van de staat van onderhoud van de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft bijvoorbeeld ter zake van het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 3] aangevoerd (evenals overigens belanghebbenden, bij hun betwisting van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarden) dat het op de waardepeildatum in een matige staat van onderhoud verkeerde. Het Hof acht aannemelijk dat in de voor dit vergelijkingsobject betaalde koopprijs een afslag is verwerkt voor de met het achterstallig onderhoud gemoeide kosten, terwijl belanghebbenden hiervoor in bijlage C geen correctie hebben aangebracht (bijvoorbeeld door de betaalde koopprijs te corrigeren naar een koopprijs overeenkomend met een onderhoudsstaat “gemiddeld”), zodat in de voor dit vergelijkingsobject berekende kapitalisatiefactor reeds de invloed op de waarde van het achterstallige onderhoud is verwerkt. Door vervolgens voor elk te taxeren hotel het volledige bedrag aan Capexkosten in aanmerking te nemen, is in zoverre sprake van een dubbeltelling. Ook ter zake van de overige zeven in bijlage C opgenomen vergelijkingsobjecten hebben belanghebbenden zich geen rekenschap gegeven van de staat van onderhoud en de verschillen daarbij ten opzichte van de te taxeren hotels.

Gelet op het onder 5.9.3 tot en met 5.9.7 overwogene is het Hof van oordeel dat belanghebbenden ter zake van [object 1] , [object 4] , [object 3] en [object 5] niet aannemelijk hebben gemaakt dat de door hen verdedigde WOZ-waarden niet te laag zijn.

Oordeel in goede justitie ( [object 1] , [object 4] , [object 3] en [object 5] )

Aangezien geen van beide partijen [in de zaken van belanghebbenden 1, 3, 4 en 5] de door haar verdedigde WOZ-waarden aannemelijk heeft gemaakt en de stukken van het geding ook voor het overige onvoldoende basis bieden voor een exacte(re) waardebepaling, ziet het Hof zich evenals de rechtbank genoodzaakt de waarde in goede justitie vast te stellen. Met inachtneming van al hetgeen partijen in beroep en hoger beroep hebben aangevoerd omtrent de waarde van de hotels als bedoeld in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, komt het Hof niet tot andere geschatte waarden voor de hotels dan de rechtbank (in onderdeel 21 van haar uitspraak). Met betrekking tot [object 5] heeft het Hof hierbij meegewogen dat de heffingsambtenaar weliswaar de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, maar dat wel aanleiding bestaat – gelet op de voor dit hotel resterende ruimere “marge” en gelet op al hetgeen partijen voor het overige hebben aangevoerd, waaronder de wederzijdse standpunten omtrent de verkoop van het hotel in februari 2017 – om de waarde schattenderwijs vast te stellen op een bedrag van € 25.000.000.

Slotsom

De slotsom van het hiervoor overwogene is dat in de zaak met kenmerk 17/00035 ( [object 2] ) het hoger beroep van de heffingsambtenaar doel treft en het incidenteel hoger beroep van belanghebbende 2 ongegrond is. In de overige vier zaken zijn zowel de hoger beroepen van de heffingsambtenaar in de zaken met kenmerknummers 17/00034 (zaak 1), 17/00036 (zaak 3) en 17/00037 (zaak 4) en diens incidenteel hoger beroep in de zaak met kenmerknummer 17/00070 (zaak 5), als het hoger beroep van belanghebbende 5 en de incidenteel hoger beroepen van belanghebbenden 1, 3 en 4 ongegrond. Beslist dient te worden als hieronder vermeld.