Rb. Zeeland-West-Brabant, 30-01-2019, nr. BRE - 18 , 1367 en 18, 1485

De rechtbank:

Feiten

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2015, vastgesteld voor het kalenderjaar 2016 op € 307.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2016 bekendgemaakt.

Bij beschikking heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 426.000 en heeft hierbij de toestandsdatum 1 januari 2017 gehanteerd. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2017 bekend gemaakt.

Bij de uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarden en de aanslagen gehandhaafd.

De woning betreft een vrijstaande woning gelegen op in erfpacht gegeven grond. Belanghebbende heeft bij in juni 2016 gesloten koopovereenkomst van verkoper gekocht het recht van erfpacht met het daaraan gekoppelde recht van opstal van een perceel grond met de zich daarop bevindende opstallen. Het gaat kort gezegd om rechten met betrekking tot de onderhavige woning. De prijs was € 250.000. Het erfpachtrecht ziet op 1.560 m2 grond, dat in eigendom is van Staatsbosbeheer. In directe samenhang met deze koopovereenkomst heeft belanghebbende met Staatsbosbeheer overeenkomsten afgesloten waarin door Staatsbosbeheer het bestaande erfpachtrecht (1.560 m2 grond) opnieuw werd uitgegeven en aanvullend 2.160 m2 grond aan belanghebbende in erfpacht werd gegeven, beide voor een periode van 30 jaren. Op 8 september 2016 is de akte (hierna de leveringsakte) met daarin de uitvoering van de koopovereenkomst en de erfpachtovereenkomst bij de notaris gepasseerd.

In de leveringsakte is onder meer het volgende vermeld met betrekking tot de uitvoering van de erfpachtovereenkomst met Staatsbosbeheer:

De leveringsakte vermeldt verder dat overdrachtsbelasting verschuldigd is over de som van de koopprijs van € 250.000 (hierna: de koopprijs) en de gekapitaliseerde waarde van de canon van € 64.300 overeenkomstig de bepalingen in de regelgeving voor de overdrachtsbelasting.

Geschil

In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildata. Belanghebbende bepleit voor zowel 2016 als 2017 een WOZ-waarde van € 250.000. De heffingsambtenaar stelt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.

Behandeling geschilpunten

Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

De bewijslast dat de voor de woning vastgestelde waarden niet te hoog zijn, rust op de heffingsambtenaar.

WOZ 2016

De heffingsambtenaar bepleit dat de waarde niet te hoog is vastgesteld en onderbouwt dit aan de hand van twee methoden.

Op basis van de eerste methode bepleit de heffingsambtenaar een waarde van € 349.240. Hij baseert deze waardering door de koopsom (€ 250.000) te vermeerderen met 1.560/3.720e van € 236.650. Dit laatste bedrag is de door Staatsbosbeheer getaxeerde grondwaarde, zie 2.3. Hij wijst er hierbij op dat de “taxatie-instructie erfpacht” van Staatsbosbeheer een waardemethodiek voorschrijft die, naar zijn mening, gelijk is aan de methodiek van artikel 17 Wet WOZ.

De tweede methode betreft de vergelijkingsmethode. Daartoe heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door [taxateur], taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 311.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport een matrix en de gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. De matrix vermeldt als toestandsdatum 1 januari 2016, maar de heffingsambtenaar heeft ter zitting gemeld dat de toestand op die datum niet anders is dan op 1 januari 2015 en dat die datum had moeten zijn vermeld.

Belanghebbende stelt ten aanzien van de eerste methode dat de transactie van de woning te ver van de waardepeildatum is gelegen.

De rechtbank overweegt dat in een geval waarin een woning kort voor of na de peildatum is gekocht, er in de regel ervan moet worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer overeenkomt met de betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (vgl. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8604). In dit geval heeft belanghebbende de koopovereenkomst gesloten ruim vijftien maanden na de waardepeildatum. Dat is naar het oordeel van de rechtbank niet zover van de waardepeildatum dat de transactie niet bruikbaar is.

Wel kan de koopprijs niet één-op-één worden gebruikt voor de waardering volgens de Wet WOZ. Gelet op de in 2.5 vermelde maatstaf moet – zoals belanghebbende ook erkent – ook rekening worden gehouden met de waarde van de blote eigendom van de grond (te weten de met het recht van erfpacht en opstal beperkte eigendom van de grond waarvoor belanghebbende maandelijks een canon aan Staatsbosbeheer betaalt). In de kern moet immers de woning op basis van volle en onbezwaarde eigendom worden gewaardeerd.

De heffingsambtenaar heeft bij de eerste waarderingsmethode de door Staatsbosbeheer getaxeerde grondwaarde bij de koopprijs opgeteld. Deze methodiek draagt echter het risico in zich dat er met betrekking tot een deel van de grondwaarde een dubbeltelling plaatsvindt (vgl. HR 23 september 1998, ECLI:NL:HR:1998:AA2375). Dit laatste is het geval indien, zoals belanghebbende stelt, aan het erfpachtrecht als zodanig waarde toekomt. Indien het erfpachtrecht als zodanig inderdaad een waarde heeft dan zit reeds een deel van de grondwaarde verdisconteerd in de koopsom die belanghebbende aan verkoper heeft betaald. Of en in hoeverre het erfpachtrecht als zodanig een waarde heeft, hangt onder meer af van de hoogte van de canon. De door de heffingsambtenaar gehanteerde methode van koopsom plus waarde grond ligt ook niet direct voor de hand nu de woning op basis van volle en onbezwaarde eigendom moet worden gewaardeerd. Dat komt in de kern neer op de som van de waarde van de beperkte rechten en de waarde van de blote eigendom. Het ligt dan ook eerder voor de hand om de waarde te bepalen door bij de koopprijs op te tellen de waarde van de blote eigendom, eventueel met een correctie voor bijzondere marktomstandigheden. Vergelijk ook de methode die gemeente Amsterdam gebruikt (zoals te kennen uit Rechtbank Amsterdam 7 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:8714) om transactieprijzen met erfpachtrechten te kunnen gebruiken voor WOZ-waarderingen: in de kern transactieprijs plus de (gecorrigeerde) netto contante waarde van de toekomstige canonbetalingen.

Het ligt gelet op het voorgaande op de weg van de heffingsambtenaar om te onderbouwen dat de canon zodanig hoog is vastgesteld dat het erfpachtrecht als zodanig geen waarde heeft of in elk geval minder waarde heeft dan het verschil tussen € 349.240 (zie 2.7) en de vastgestelde waarde van € 307.000. Aan deze bewijslast heeft de heffingsambtenaar niet voldaan.

Ook met de tweede methode is de heffingsambtenaar niet in de bewijslast geslaagd dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. De heffingsambtenaar heeft onvoldoende inzicht gegeven in de wijze waarop hij tot de in de matrix opgenomen bedragen is gekomen. De rechtbank wijst daarbij in het bijzonder op de gehanteerde waarde van € 495 per kubieke meter en de gehanteerde grondwaarde. Ten aanzien van de grondwaarde stelt de heffingsambtenaar een grondstaffel te hebben gebruikt maar deze is niet bijgevoegd.

Opmerking verdient overigens dat de rechtbank niet aan de heffingsambtenaar tegenwerpt de stelling van belanghebbende dat onvoldoende rekening is gehouden met de (slechte) staat van (onderdelen van) de woning. Zoals ter zitting aan belanghebbende voorgehouden komt het namelijk op dit punt voor zijn risico dat hij niet heeft willen meewerken aan een bezoek van de taxateur.

Belanghebbende heeft, met wat hij heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 250.000 bedraagt. De enkele verwijzing naar de koopprijs is onvoldoende (zie 2.9).

De rechtbank stelt, rekening houdend met wat over en weer is aangevoerd, de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 300.000. Het beroep is dan ook ten aanzien van 2016 gegrond verklaard.

WOZ 2017

Tussen partijen is niet in geschil dat de omvang van de onroerende zaak voor de WOZ-waardering voor het jaar 2017 anders is dan voor het jaar 2016. In 2016 heeft belanghebbende naast het erfpachtrecht van verkoper aanvullend 2.160 m2 grond in erfpacht verkregen (zie 2.2).

Op basis van de in 2.7 beschreven eerste methodiek komt de heffingsambtenaar voor het jaar 2017 tot een waarde van € 486.650. Omdat belanghebbende op toestandsdatum 1 januari 2017 de volledige 3.720 m2 grond in erfpacht had, heeft de heffingsambtenaar de koopprijs van € 250.000 vermeerderd met de volledige taxatiewaarde van € 236.650.

Ten behoeve van de tweede methode heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd, eveneens opgemaakt door [taxateur]. In dit taxatierapport is de waarde van de woning voor middels de vergelijkingsmethode getaxeerd op € 426.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport een matrix en de gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.

Onder verwijzing naar 2.9 en 2.10 oordeelt de rechtbank dat de heffingsambtenaar op basis van de eerste methode de door hem bepleite waarde ook voor het jaar 2017 onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt.

Ook met de tweede methode is de heffingsambtenaar niet in de bewijslast geslaagd dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Er is onvoldoende inzicht gegeven hoe tot de in de bij het taxatierapport gevoegde matrix opgenomen bedragen is gekomen. De matrix vermeldt bijvoorbeeld een kubiekemeterprijs van € 505, maar er wordt onvoldoende inzicht gegeven in de wijze hoe, vanuit de vergelijkingsobjecten, tot deze prijs is gekomen. Bovendien is een van de twee vergelijkingsobjecten, te weten Schouteveld 1, minder geschikt nu dit object zich in een andere prijscategorie bevindt.

Belanghebbende heeft evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde moet worden vastgesteld op € 250.000 (zie 2.12).

De rechtbank stelt, rekening houdend met wat over en weer is aangevoerd, de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie vast op € 405.000. Het beroep is ook ten aanzien van 2017 gegrond verklaard.

Tot slot

De rechtbank realiseert zich dat de waarden in goede justitie niet veel afwijken van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarden, zodat de vraag zou kunnen rijzen waarom de beroepen gegrond worden verklaard. De achtergrond is dat het kader een andere is. Bij de beoordeling of de WOZ-waarde niet te hoog is, is het kader of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar hier niet in is geslaagd voor de WOZ 2016 en WOZ 2017. Bij een waardevaststelling in goede justitie gaat het daarentegen om een schatting op basis van de gegevens in het dossier.

De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gebleken van kosten voor beroepsmatig verleende juridische bijstand en overigens geen kosten zijn gesteld die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen. Wel krijgt belanghebbende het griffierecht vergoed.

Deze uitspraak is gedaan op 30 januari 2019 door mr. M.R.T. Pauwels, rechter, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van drs. L. Mattijssen, griffier.

De griffier, De rechter,

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:

Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, derde lid en artikel 28, zevende lid AWR).

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583,

5201 CZ ’s-Hertogenbosch.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.

Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.