Rb. Oost-Brabant, 28-09-2018, nr. 17, 386

Bij beschikking van 29 februari 2016, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [vestigingsplaats] (hierna: het bedrijfsobject / de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016, vastgesteld op € 7.850.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) gebruikersheffing voor het kalenderjaar 2016 bekend gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 30 december 2016 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.

Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Verweerder heeft op 23 januari 2018, kort voor de voor de zaak eerder geplande zitting van 30 januari 2018, een wrakingsverzoek gedaan. Het wrakingsverzoek is op zitting van de wrakingskamer van 22 februari 2018 door verweerder ingetrokken.

Eiseres heeft na het verweerschrift nadere stukken ingediend.

Verweerder heeft hierop gereageerd.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 september 2018. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door ing. P.H.J.R. Roijmans, taxateur.

Feiten

Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak, een golfcomplex te 's-Hertogenbosch. Het object omvat een golfterrein met diverse opstallen (clubhuis, winkelruimte, keuken en restaurant, kantoorruimtes, sanitaire ruimtes, opslag-/magazijnruimte, werkplaats, overige ruimte, (greenkeeper), was- en kleedruimte, tuinhuizen), een 18 holes wedstrijdgolfbaan, een 9 holes par 3-golfbaan, een driving range, parkeerterrein, een carport en erfverharding).Het golfcomplex is in 2003 opgeleverd. De tuinhuizen dateren uit 2006, de carport uit 2014.Tot het object behoren diverse kadastrale percelen met een totaaloppervlakte van 628.603 m², waarvan 618.603 m² in de waardebepaling zijn betrokken, 614.430 m² als ondergrond van de sportvelden en 4.173 m² als grond bij niet-woning. De resterende 10.000 m² betreffen openbare wegen die voor de heffingsmaatstaf van de OZB buiten aanmerking zijn gelaten.

Geschil en beoordeling

1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2015. Eiseres bepleit een lagere waarde. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 7.850.000) naar de getaxeerde waarde (€ 8.061.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 18 juli 2017 is opgesteld door taxateur

P.H.R.J. Roijmans.

2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.

3. Gelet op de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting is niet weersproken dat sprake is van een incourante onroerende zaak en dat de gecorrigeerde vervangingswaarde het juiste waarderingsvoorschrift is om de waarde van de onroerende zaak te bepalen. Naar het oordeel van de rechtbank geeft dit standpunt van verweerder blijk van een juiste rechtsopvatting; zij sluit zich er dan ook bij aan. Ter zitting heeft eiseres haar grieven die betrekking hebben op een huurwaardekapitalisatie-methode ingetrokken. Ook heeft eiseres niet weersproken dat de overige onderdelen van de taxatieopbouw, zoals die zijn opgenomen in verweerders taxatierapport, juist zijn bepaald.

4. Uit artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) volgt dat de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet WOZ, wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

5. Verweerder heeft bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde de Taxatiewijzer Algemeen en de Taxatiewijzer Sport per waardepeildatum 1 januari 2015 als uitgangspunt genomen en is voor alle aanwezige opstallen uitgegaan van de archetypes, zoals die in deze taxatiewijzers worden gehanteerd. De rechtbank acht in beginsel deze taxatiewijzers en daarin vermelde kengetallen voor de hier gebruikte archetypes bruikbaar als hulpmiddel bij de waardering van de onderhavige onroerende zaak. De vermelding van een kengetal in deze taxatiewijzer kan een aanwijzing zijn voor de grootte van dat kengetal in een specifieke zaak, maar steeds zal de taxateur zich rekenschap moeten geven van de individuele omstandigheden van de onroerende zaak. Verweerder heeft in dit geval met zijn taxatierapport gemotiveerd onderbouwd dat voor de specifieke onderdelen van de onroerende zaak die te maken hebben met het golfen aansluiting is gezocht bij de Taxatiewijzer Sport. Voor de overige voorkomende onderdelen is aangesloten bij de Taxatiewijzer Algemeen. Ook heeft verweerder rekening gehouden met de bouwperiode. Verweerder heeft daarom aansluiting gezocht bij een vervangingswaarde per m² (voor correctie) die op het gemiddelde van de bandbreedte uit de taxatiewijzer ligt.

6. Bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde zijn verder, overeenkomstig de taxatiewijzers, correcties toegepast voor technische en functionele veroudering. Tenslotte heeft verweerder 4.173 m² als ondergrond en aanhorige grond bij de gebouwen gewaardeerd en aansluiting gezocht bij de uitgifteprijs van de Afdeling stadsontwikkeling op de waardepeildatum, te weten € 155/m². Het overige deel van 614.430 m², dat mede de golfbanen omvat, is als extra grond gewaardeerd. Ofschoon doorgaans deze extra grond wordt gewaardeerd op 10% van de uitgifteprijs, heeft verweerder deze ondergrond gewaardeerd op € 6/m². De juistheid van de cijfers is door eiseres niet betwist en ook de rechtbank is niet gebleken dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak, zoals verweerder die heeft bepaald, voor onjuist moet worden gehouden.

7. Ter zitting heeft eiseres aangevoerd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de waardedruk die uitgaat van het feit dat de golfbaan voor een ieder toegankelijk is en dat deze openbare toegankelijkheid ook een voorwaarde is die aan eiseres is gesteld voor het exploiteren van de golfbaan. Daarnaast heeft eiseres gewezen op de ligging van de golfbaan midden in een woonwijk en de overlast die wordt ondervonden door ganzen die soms neerstrijken in de waterpartijen op de golfbaan en vervolgens op de baan poepen. Deze factoren drukken volgens eiseres eveneens op de waarde van de golfbaan en daarmee heeft verweerder ten onrechte geen rekening gehouden.

8. Verweerder heeft zich allereerst op het standpunt gesteld dat de eerst ter zitting aangevoerde argumenten over waardedruk tardief zijn en vanwege strijd met de goede procesorde buiten beschouwing gelaten moeten worden. Verweerder heeft erop gewezen dat het eerst op zitting aan de orde stellen van bepaalde grieven een tactiek is die de gemachtigde van eiseres veelvuldig en opzettelijk gebruikt. Verweerder kan hierdoor niet (adequaat) reageren op hetgeen is aangevoerd.

9. De rechtbank is van oordeel dat (de gemachtigde van) eiseres, met het eerst op zitting naar voren brengen van de hiervoor genoemde argumenten voor waardedruk, de grenzen van het in het kader van de goede procesorde toelaatbare opzoekt. Het is de rechtbank ambtshalve bekend dat de gemachtigde van eiseres er een gewoonte van maakt om te volstaan met algemene, niet specifiek op de zaak gerichte beroepschriften, om vervolgens op zitting pas grieven naar voren te brengen. Dit wordt bevestigd door de onbetwiste verklaring van de gemachtigde van verweerder ter zitting, dat de gemachtigde van eiseres tijdens de schorsing van de behandeling van de zaak op zitting, aan haar had toegegeven dat dit een overvaltactiek is. Echter, hoewel de rechtbank begrijpt dat een dergelijke handelwijze van de gemachtigde van eiseres bij verweerder wrevel opwekt, en het bewust op een dergelijk laat moment naar voren brengen van grieven de gemachtigde van eiseres zeker niet siert, ziet de rechtbank onvoldoende aanleiding om schending van de goede procesorde aan te nemen. Daarbij heeft de rechtbank acht geslagen op jurisprudentie van de gerechtshoven over het tardief achten van laat ingebrachte stukken of grieven in belastingzaken. De rechtbank zal hetgeen met betrekking tot de gestelde waardedruk door eiseres eerst ter zitting is aangevoerd, bij de beoordeling betrekken.

10. In dat kader overweegt de rechtbank als volgt. Voor zover eiseres heeft willen betogen dat de gestelde openbare toegankelijkheid maakt dat dit golfterrein niet kan worden beschouwd als een gemiddelde golfbaan, zodat verweerder niet mocht uitgaan van de kengetallen zoals vermeld in de taxatiewijzer Sport, acht de rechtbank dit standpunt onvoldoende onderbouwd. Niet is onderbouwd dat een doorsnee golfbaan niet openbaar toegankelijk is. Evenmin is voldoende onderbouwd dat openbare toegankelijkheid van een golfbaan voor niet-golfers, als dit al het geval zou zijn, op de WOZ-waarde van de golfbaan drukt. De enkele blote stelling van eiseres dat dit het geval is, acht de rechtbank onvoldoende. Bovendien heeft eiseres haar stelling dat zij niet de mogelijkheid heeft om de golfbaan af te sluiten voor niet-leden van de golfclub, omdat de openbare toegankelijkheid een voorwaarde is die is opgelegd door de gemeente, op geen enkele wijze onderbouwd of aannemelijk gemaakt. Verweerder heeft die stelling, bij gebrek aan wetenschap, ter zitting ook betwist. Ten aanzien van de door eiseres gestelde waardedruk ten gevolge van de ligging van de golfbaan midden in een woonwijk overweegt de rechtbank dat door verweerder is betwist dat deze omstandigheid waardedrukkend is en dat eiseres niet aannemelijk heeft gemaakt dat dit een negatieve invloed heeft op de waarde van de golfbaan. Dat er ganzen neerstrijken die vervolgens op de golfbaan hun behoefte doen, is door eiseres op geen enkele wijze aangetoond. Reeds om die reden kan eiseres niet worden gevolgd in haar standpunt dat met die omstandigheid rekening gehouden dient te worden in de waardebepaling. De grief van eiseres dat verweerder bij het vaststellen van de waarde van de golfbaan onvoldoende rekening heeft gehouden met de hiervoor geschetste omstandigheden, wordt dan ook verworpen.

11. Eiseres heeft voor het overige niets aangevoerd waaruit een beletsel is te putten voor het handhaven van de waarde op € 7.850.000. Eiseres heeft het van haar te verlangen tegenbewijs op geen enkele wijze geleverd. De door eiseres voorgestane ‘aanzienlijk andere waarde’ is op geen enkele wijze onderbouwd of aannemelijk geworden. De verwijzing naar gesloten compromissen met andere heffingsambtenaren over de waarden van andere golfbanen is daartoe in ieder geval volstrekt onvoldoende.

12. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de door verweerder voor de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2015 vastgestelde waarde van € 7.850.000 niet te hoog is. Daarbij neemt de rechtbank mede in aanmerking dat de getaxeerde waarde in beroep hoger ligt ( € 8.061.000).

13. Het beroep is ongegrond.

14. De rechtbank stelt vast dat eiseres zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat sprake is van schending van de redelijke termijn voor het doen van een uitspraak, zodat aan eiseres een schadevergoeding dient te worden toegekend. Immers, voor de berechting van de zaak in eerste aanleg heeft als uitgangspunt te gelden dat deze niet binnen een redelijke termijn is geschied indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat het bezwaarschrift door verweerder is ontvangen, uitspraak doet (Hoge Raad, 22 maart 2013, ECLI:NL:HR:2013:BX6666). Het bezwaarschrift van eiseres is op 9 april 2016 ingediend, waarna op 30 december 2016 door verweerder uitspraak op het bezwaar is gedaan. De uitspraak van deze rechtbank is gedaan op 8 oktober 2018. Dit betekent dat de procedure bijna tweeënhalf jaar heeft geduurd, zodat de redelijke termijn met (naar boven afgerond) een half jaar is overschreden. In dat geval wordt immateriële schade verondersteld en dient als uitgangspunt voor de schadevergoeding voor deze overschrijding een tarief te worden gehanteerd van € 500 per half jaar waarmee die termijn is overschreden.

15. De rechtbank is van oordeel dat de termijnoverschrijding van zes maanden deels moet worden toegerekend aan de bezwaarfase en deels aan de beroepsfase. Daarbij geldt dat de bezwaarfase onredelijk lang heeft geduurd voor zover de duur daarvan een half jaar overschrijdt, en de beroepsfase voor zover zij meer dan anderhalf jaar in beslag neemt. De redelijke termijn voor de bezwaarfase is met tweeënhalve maand overschreden, waarbij geen uitzondering geldt voor gevallen waarin verweerder, zoals in deze zaak, op grond van artikel 30, negende lid, van de Wet WOZ uitspraak mag doen na afloop van de voor bezwaarprocedures normaliter op grond van artikel 7:10, eerste lid, Awb geldende termijn van zes weken, en die van de beroepsfase met drieënhalve maand. Omdat de overschrijding van de redelijke termijn zowel aan de bezwaar- als aan de beroepsfase moet worden toegerekend, wordt de veroordeling tot vergoeding van de schade naar evenredigheid met de mate waarin de overschrijding aan de bezwaar- en aan de beroepsfase kan worden toegerekend, uitgesproken ten laste van verweerder respectievelijk de Staat der Nederlanden (de minister voor Rechtsbescherming). Dat betekent dat verweerder 2,5/6 deel van € 500 dient te vergoeden, zijnde € 208 (afgerond) en de Staat 3,5/6 deel van € 500 dient te vergoeden, zijnde € 292 (afgerond).

16. De rechtbank ziet in de vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn aanleiding te bepalen dat het door eiseres betaalde griffierecht wordt vergoed.

17. Ook ziet de rechtbank daarin aanleiding een veroordeling uit te spreken in de proceskosten van eiseres.

18. De proceskosten stelt de rechtbank voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 501 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 501 en een wegingsfactor 0,5).

19. Ten aanzien van de wegingsfactor ziet de rechtbank, onder verwijzing naar de uitspraak van de Hoge Raad van 20 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:660, in de omstandigheid dat de proceskostenveroordeling enkel wordt uitgesproken omdat aan eiseres een vergoeding voor immateriële schade wordt toegekend vanwege overschrijding van de redelijke termijn, aanleiding om een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak – als bedoeld in onderdeel C1 van de Bijlage bij het Besluit proceskosten bestuursrecht – te hanteren van 0,5 (licht). Er bestaat geen recht op vergoeding van de proceskosten voor de bezwaarfase.

20. Nu de overschrijding van de redelijke termijn zowel aan het bestuursorgaan als aan de rechtbank is toe te rekenen, zal de vergoeding van het griffierecht en de proceskosten deels moeten plaatsvinden door het bestuursorgaan en deels door de Staat (de Minister voor Rechtsbescherming), waarbij om redenen van eenvoud en uitvoerbaarheid dient te worden uitgegaan van een verdeling waarbij ieder van hen de helft betaalt. Verweerder en de Minister voor Rechtsbescherming worden ieder veroordeeld in de helft van het griffierecht (€ 333 : 2 = € 166,50 ieder) en in de helft van de proceskosten (€ 501 : 2 = € 250,50 ieder).

De rechtbank:

Deze uitspraak is gedaan door mr. L. Soeteman, voorzitter, en mr. G.H. de Heer-Schotman en mr. F.J.H.L. Makkinga, leden, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 28 september 2018.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.