Rb. Noord-Holland, 18-06-2026, nr. AWB - 24 , 5535

Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 25 februari 2023 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 474.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2023 bekend gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van ?? heeft verweerder het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.

Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op ?? te Haarlem. Belanghebbende is verschenen, bijgestaan door haar partner [naam 1] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 2] . Ter zitting heeft tevens de mondelinge behandeling plaatsgevonden van het beroep van belanghebbende met het zaaknummer

HAA 24/6219. Al hetgeen in die zaak is aangevoerd en overgelegd wordt ook geacht te zijn aangevoerd en overgelegd in deze zaak.

Feiten

1. De woning ligt nabij de rand van een industriegebied en is een bedrijfswoning met onder- en omliggende grond die hoort bij een [camping] annex [stalling] . De woning is geschakeld aan het naast de woning gelegen bedrijfspand. De woning en het bedrijfspand hebben een gezamenlijke hoofdingang. Bij de hoofdingang bevindt zich ook de receptie van het bedrijf. De gebruiksoppervlakte van de woning is ongeveer 107 m². De bij de woning behorende grondoppervlakte is ongeveer 733 m².

2. Bij de onderhavige beschikking heeft verweerder de waarde van de woning vastgesteld op € 474.000. Na het instellen van het beroep heeft verweerder belanghebbende een compromisvoorstel gedaan waarbij de waarde zou worden verminderd tot € 255.000.

4. Belanghebbende bepleit een waarde van € 174.000 en heeft – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd:

Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het beroep en tot verlaging van de vastgestelde WOZ-waarde.

5. Verweerder stelt dat de voorgestelde waarde van € 255.000 niet te hoog is. Verweerder verwijst daarbij naar de bij het verweerschrift gevoegde matrix. Naast de gegevens van de woning bevat de matrix gegevens van vergelijkingsobjecten waarvan marktgegevens bekend zijn. Verder heeft verweerder – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd.

₋ De aankoop was een familieaankoop en de prijs is dus niet op de vrije markt tot stand gekomen.

₋ In het rapport van belanghebbende is de woning vergeleken met woningen in andere gemeenten en de taxatie biedt geen inzicht hoe de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten zijn herleid naar de waarde van de woning.

₋ Bij het vaststellen van waarde van de woning is uitgegaan van zowel een matige ligging, kwaliteit als onderhoud. De gehanteerde prijs per vierkante meter is ook aanzienlijk lager dan die van de referentieverkopen.

Verweerder concludeert tot gegrondverklaring van het beroep en tot vermindering van de waarde tot € 255.000.

Beoordeling van het geschil

De waarde van de woning

6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

7. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

8. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft verweerder in zijn matrix de verkoopinformatie opgenomen van de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . Dit zijn vrijstaande woningen uit 1932, 1948 en 1941, gelegen in de dorpskern van [woonplaats] . De rechtbank overweegt dat de woning daarentegen van [jaar] dateert, aan de rand van een industriegebied ligt op een plek waar doorgaand verkeer 60 km/u mag rijden, en geen vrijstaande woning is maar geschakeld aan de bijbehorende bedrijfsruimte. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten qua ligging, bouwjaar, en woningtype daarom niet goed met de woning te vergelijken. De rechtbank neemt daarbij mede in aanmerking dat de vergelijkingsobjecten behoren tot een heel andere prijsklasse dan de woning. De herrekende verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn hoger dan € 550.000. Op grond van hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd komt de waarde van de woning daar niet bij in de buurt. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook niet dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Verweerder is dus niet geslaagd in het van hem te verlangen bewijs dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is.

9. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door haar verdedigde waarde een taxatierapport overgelegd dat is opgemaakt in verband met de aankoop van de woning. Volgens dit taxatierapport had de woning op 6 april 2022 een marktwaarde van € 174.500. Belanghebbende heeft de woning gekocht van haar vader en ter zitting heeft zij daarover verklaard dat het taxatierapport is opgemaakt omdat moest worden voorkomen dat haar zus door de transactie zou worden benadeeld. De woning moest daarom worden overgenomen voor een reële marktprijs. In het taxatierapport wordt de marktwaarde omschreven als “het geschatte bedrag waartegen het vastgoed zou worden overgedragen op de peildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld”. Het rapport is openmaakt door een taxateur die is aangesloten bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. In het taxatierapport is de woning vergeleken met vier bedrijfswoningen die in de jaren 2019 tot en met 2022 zijn verkocht voor prijzen van € 250.000 tot € 303.500. Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze woningen, mede gelet op de verkoopprijzen, qua woningtype goed met de woning te vergelijken. Ter zitting heeft belanghebbende nog aangevoerd dat op de drukke weg waaraan de woning ligt veel vrachtverkeer rijdt, vaak wordt gebruikt als sluiproute, en dat menigeen zich niet aan de maximumsnelheid van 60 kilometer per uur houdt.

10. De rechtbank heeft geen reden om aan de juistheid van de door belanghebbende aangevoerde beroepsgronden te twijfelen en is daarom van oordeel dat de door belanghebbende verdedigde waarde overeenkomt met de waarde van de woning op de waardepeildatum.

Slotsom

11. Op grond van het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de door verweerder voorgestelde waarde te hoog is en belanghebbende de door haar voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Het beroep dient daarom gegrond te worden verklaard en de waarde dient te worden verminderd tot € 174.000. Omdat de op de WOZ-waarde gebaseerde aanslag onroerendezaakbelastingen in hetzelfde geschrift is bekendgemaakt als de beschikking, zal de rechtbank, met inachtneming van het bepaalde in artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ, die aanslag dienovereenkomstig verminderen.

Proceskosten

12. Voor een proceskostenveroordeling is geen aanleiding omdat gesteld noch gebleken is dat belanghebbende kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen. Wel dient verweerder aan belanghebbende het griffierecht te vergoeden.

De rechtbank:

₋ verklaart het beroep gegrond;

₋ vernietigt de uitspraak op bezwaar;

₋ wijzigt de beschikking en stelt de waarde van de woning vast op € 174.000;

₋ vermindert de aanslag onroerendezaakbelastingen tot een, naar een waarde van € 174.000;

₋ geeft verweerder opdracht aan belanghebbende het griffierecht van € 51 te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Snitker, rechter, in aanwezigheid vanH. van Lingen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2026.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).

U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen: