Rb. Midden-Nederland, 24-01-2024, nr. 10679629

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding, met producties, van 16 augustus 2023;- de conclusie van antwoord met producties;- de brief van 26 oktober 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;

- de akte van [eiseres] met aanvullende producties;

- de mondelinge behandeling van 11 januari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

Ten slotte is vonnis bepaald.

[eiseres] houdt zich (onder meer) bezig met de aan- en verkoop van gronden met een agrarische bestemming.

In 2022 heeft [eiseres] stukken grond te koop aangeboden in Amsterdam-Noord, ten noordoosten van de A10.

Op 4 respectievelijk 5 juli 2022 hebben [gedaagde] en zijn zoon [A] zich bij [eiseres] ingeschreven voor ‘ CPO -projecten in de metropoolregio Amsterdam’.

Bij e-mail van 11 juli 2022 heeft [eiseres] het volgende aan [gedaagde] geschreven:

‘U bent ingeloot voor een kavel op ons project Metropool Regio Amsterdam, Amsterdam-

Noord 2022. Hierdoor heeft u de mogelijkheid een keuze te maken uit één van de 10 kavels van 350 m2.

In de brochure is te zien om welke locatie het gaat. Bekijk hier de brochure. Dichtbij de ringweg A1 in de nabijheid van de afrit Durgerdam. Volgens een nieuw ‘stadsrandplan’ is rond de Ring ruimte voor 10.000 woningen, een wijk zo groot als IJburq. Het door ons aangeboden project maakt onderdeel uit van een gebied dat ruimte bied voor zo'n 3.000 woningen.

Wees er snel bij, want we werken op basis van het principe "wie het eerst komt wie het eerst maalt" bij het verdelen van de verschillende kavels. Hierdoor heeft iedereen een gelijke kans bij het bemachtigen van een kavel.

U heeft 7 werkdagen de tijd om in te gaan op het aanbod, hierna zal het aanbod komen te vervallen.

Een van onze medewerkers zal telefonisch contact opnemen om een afspraak in te plannen op kantoor voor een uitleg over het project, u wordt op de hoogte gesteld van de plannen en hierbij heeft u uiteraard ook de mogelijkheid om vragen te stellen. Heeft u een voorkeur qua dag en/of tijdstip dan kunt u dat ook aangeven door op de mail te reageren.

Op de afspraak krijgt u een toelichting op het project, inzage in de werkwijze en wordt er uitgelegd wat de vervolgstappen zijn, om tot deelname over te gaan. (…)’

Voornoemde e-mail verwijst naar een brochure. Deze brochure is hieronder integraal opgenomen:

(* ivm anonimiseren is de bijlage verwijderd)

Op 16 juli 2022 heeft [gedaagde] het kantoor van [eiseres] bezocht om de verkoop van een kavel te bespreken.

Tijdens het bezoek op 16 juli 2022 heeft [gedaagde] een koopovereenkomst ondertekend. Als kopende partijen zijn daarin opgenomen [gedaagde] en zijn zoon [B] . [B] was niet bij de ondertekening aanwezig en heeft de koopovereenkomst ook daarna niet ondertekend. [eiseres] heeft de overeenkomst op 18 juli 2022 ondertekend.

In de koopovereenkomst is opgenomen dat [gedaagde] van [eiseres] koopt een perceel grond kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [sectie-aanduiding] , nummer [nummeraanduiding 1] , groot 350 m2. De koopprijs bedraagt € 64.750,00 en dient uiterlijk in september 2022 op de derdenrekening van de notaris te zijn bijgeschreven. Verder is in de koopovereenkomst het volgende bepaald:

’13. Indien koper twee of meer (rechts)personen zijn, geldt het volgende: a. de (rechts)personen die koper zijn, kunnen slechts gezamenlijk de voor hen uit deze overeenkomst voortvloeiende rechten uitoefenen, respectievelijk de voor hen uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen nakomen; en b. de (rechts)personen die koper zijn, zijn hoofdelijk verbonden voor de uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen.

(…) 15. Indien partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van twintig procent 20% van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

(…)

19. Koper verklaart - voordat hij deze overeenkomst ondertekend heeft -:

a. kennis te hebben genomen van de brochure alsmede de bepalingen van deze overeenkomst en dat hij zodanige informatie heeft ontvangen, dat de inhoud en de gevolgen van deze overeenkomst hem voldoende voor ogen staan; en

b. kennis te hebben genomen van de huidige planologische bestemming van het verkochte;

C. ermee bekend te zijn dat (I) het verkochte een onderdeel is van (recent) door verkoper verworven dan wel nog te verwerven percelen, waarbij tussen deze transacties waardestijgingen zitten/zullen zitten, (II) het verkochte geen jaarlijks rendement oplevert en er geen garantie is voor een (autonome) waardestijging (al dan niet door een bestemmingsplanwijziging) en/of bestemmingswijziging, en (III) de aard van deze transactie een speculatief karakter heeft, en (IV) het verkochte alleen door koper conform de huidige bestemming mag worden gebruikt en beheerd.

d. Verkoper geeft geen enkele garantie dat het verkochte in aanmerking komt voor een eventuele toekomstige bestemmingswijziging. Koper vrijwaart verkoper hierbij voor alle eventuele gevolgen en aanspraken, alles in de ruimste zin, van het uitblijven van een waardevermeerdering van het verkochte al dan niet op grond van een bestemmingsplanwijziging, en zal verkoper daarop dan ook niet aanspreken.

20. Uit deze overeenkomst vloeien pas verplichtingen voort als beide partijen deze overeenkomst hebben ondertekend. Tenzij anders bepaald in deze overeenkomst, doen partijen afstand van het recht om deze overeenkomst (partieel) te (doen) ontbinden, vernietigen, wijzigen ter opheffing van nadeel, met name van het inroepen van het bepaalde in artikel 6:265 e.v. en 6:228 e.v. BW.’

Bij e-mail van 2 december 2022 aan [gedaagde] heeft [eiseres] de handgeschreven onderdelen uit de koopovereenkomst uitgetypt, waaronder de persoons- en adresgegevens van [gedaagde] , de kadastrale gegevens en de grootte van het perceel en de koopprijs. In deze e-mail schrijft [eiseres] verder dat de koopsom uiterlijk op 31 december 2022 op de derdenrekening van de notaris moet zijn bijgeschreven.

Bij e-mail van 5 december 2022 heeft [gedaagde] op voornoemde e-mail gereageerd met ‘ik ben mee akkoord’.

Bij e-mail van 24 januari 2023 schrijft de notaris waarbij de levering van het perceel op dat moment in behandeling is het volgende aan [gedaagde] :

‘Met betrekking tot deze koop en levering wil ik u nog nadrukkelijk op het volgende wijzen. U heeft gekocht een perceel grond, waarvan de huidige bestemming is agrarisch met waarden (veenweidegebied). De waarde van agrarische grond ligt doorgaans, in onze omgeving althans (Veluwe), grofweg ergens tussen de € 6,00 en € 10,00 per vierkante meter. U betaald thans een koopsom van € 185,00 per vierkante meter.

In de koopovereenkomst is al benoemd dat dit betreft een speculatieve aankoop. Deze transactie heeft derhalve inderdaad, gelet op het vorenstaande, een zeer speculatief karakter. Het verkochte en omliggende percelen zijn de afgelopen tijd diverse malen onderdeel geweest van aan- en doorverkopen, waarbij veelal aanzienlijke prijsstijgingen aan de orde zijn geweest. Van een toezegging van een wijziging van de huidige bestemming is, volgens mijn gegevens, niet gebleken.

In het meeste "duistere" scenario, namelijk wanneer er nooit een bestemmingsplanwijziging volgt en de grond altijd de bestemming agrarisch blijft houden, heeft het door u aangekochte perceel een waarde die ergens in de richting zal liggen van een bedrag gelegen tussen de € 6,00 en € 10,00 per vierkante meter.

Ik wil derhalve, conform het verzoek, mijn medewerking aan deze transactie verlenen, waarbij u zich nadrukkelijk dient te realiseren dat er een aanzienlijk risico in deze transactie is gelegen, namelijk wanneer het nooit tot een bestemmingsplanwijziging komt.’ 2.12. Bij WhatsAppbericht van 3 februari 2023 heeft [gedaagde] aan [eiseres] geschreven niet meer mee te willen werken aan de verkoop.

Bij brief van 14 maart 2023 heeft [eiseres] [gedaagde] gesommeerd om de koopprijs binnen acht dagen over te maken naar de notaris. [gedaagde] is hiertoe niet overgegaan.

Bij brief van 17 mei 2023 schrijft [eiseres] aan [gedaagde] de koopovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden en maakt zij aanspraak op betaling van een contractuele boete van € 12.950,00.

[gedaagde] heeft de contractuele boete niet betaald.

[eiseres] vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen:

Aan haar vorderingen legt [eiseres] – kort gezegd – het volgende ten grondslag. Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten, op grond waarvan [gedaagde] van [eiseres] een perceel grond heeft gekocht voor een koopprijs van

€ 64.750,00. [gedaagde] is, ondanks ingebrekestelling, niet tot betaling van de koopprijs overgegaan. Hij is daardoor in verzuim geraakt. [eiseres] heeft de koopovereenkomst daarop buitengerechtelijk ontbonden en heeft aanspraak gemaakt op de contractuele boete van 20% van de koopprijs, zijnde € 12.950,00. [eiseres] vordert in deze procedure betaling daarvan.

[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten.

[gedaagde] baseert zijn verweer – samengevat – op het volgende. Ten eerste is er volgens hem geen overeenkomst tot stand gekomen, omdat zijn zoon in de koopovereenkomst als medekoper is genoemd maar de overeenkomst niet heeft ondertekend. Voor zover er wel een koopovereenkomst tot stand is gekomen, dan kan [eiseres] deze niet nakomen. Het verkochte perceel met nummer [nummeraanduiding 1] is reeds geleverd aan een andere partij. Blijkens de conceptakte van levering wil [eiseres] nu een perceel met nummer [nummeraanduiding 2] leveren, maar daar heeft [gedaagde] nooit mee ingestemd. Voorts beroept [gedaagde] zich op vernietigbaarheid van de koopovereenkomst wegens dwaling dan wel oneerlijke handelspraktijken. Tot slot doet [gedaagde] een beroep op matiging van de contractuele boete.

Totstandkoming koopovereenkomst

[gedaagde] heeft zich allereerst op het standpunt gesteld dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Zijn zoon heeft de overeenkomst niet medeondertekend, terwijl hij daarin wel als koper is genoemd.

De kantonrechter is met [eiseres] van oordeel dat er wel een koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen [eiseres] en [gedaagde] . Feit is dat [gedaagde] de overeenkomst heeft ondertekend. Niet gebleken is dat hij de medeondertekening door zijn zoon als voorwaarde voor de totstandkoming van de koopovereenkomst tussen hem en [eiseres] heeft bedongen. Bij e-mail van 5 december 2022 heeft hij bovendien de e-mail van [eiseres] van 2 december 2022 geaccordeerd. In die e-mail van 2 december 2022 is alleen [gedaagde] als koper genoemd, en niet ook zijn zoon.

[gedaagde] verwijst nog naar artikel 13 en 20 van de koopovereenkomst. Dit geeft geen aanleiding om tot een ander oordeel te komen. Artikel 13 heeft betrekking op de situatie waarin er twee of meer kopers zijn. Uit het voorgaande volgt dat dit niet het geval is. Artikel 20 bepaalt dat uit de overeenkomst pas verplichtingen voortvloeien als beide partijen deze hebben ondertekend. De woorden ‘beide partijen’ zien op de verkoper en de koper. De verkoper is [eiseres] en de koper is [gedaagde] . Zij hebben de overeenkomst beiden ondertekend. Niet valt in te zien hoe deze bepaling aan de totstandkoming van een koopovereenkomst tussen deze partijen in de weg staat.

Oneerlijke handelspraktijken

Algemeen

[gedaagde] beroept zich op vernietiging van de koopovereenkomst op grond van dwaling en oneerlijke handelspraktijken. Op basis van de brochure en de uitlatingen van [eiseres] ging hij er naar eigen zeggen vanuit een bouwkavel te kopen, waarop binnen afzienbare tijd een woning gebouwd zou kunnen worden. Het bleek echter om een perceel grond met een agrarische bestemming te gaan met een waarde van maximaal € 3.500,00, terwijl hij daarvoor € 64.750,00 moet betalen. Voor en bij de ondertekening is [gedaagde] niet gewezen op het speculatieve karakter van de verkoop en het feit dat het onzeker is of er een bestemmingsplanwijziging komt die bebouwing mogelijk maakt. [eiseres] benadrukte steeds dat [gedaagde] er snel bij moest zijn. De overeenkomst is voor de ondertekening door [gedaagde] niet goed doorgelezen. Als hij van dit alles wel op de hoogte was geweest, dan had hij de overeenkomst niet ondertekend, aldus [gedaagde] .

[eiseres] betwist dat er sprake is van oneerlijke handelspraktijken.

De kantonrechter overweegt als volgt. In zijn uitspraak van 10 augustus 2023 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Holland (ECLI:NL:RBNHO:2023:7910) in een enigszins vergelijkbare zaak overwogen dat het hier gaat om een in toenemende mate omstreden geraakte handel. Bij Kamerbrief van 13 juli 2023 (kenmerk 2023-0000165194) inzake speculatieve handel in landbouwgrond wordt door de Minister van Financiën en de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening onder meer het volgende geschreven:

‘RTL Nieuws en het FD hebben de afgelopen jaren met enige regelmaat bericht over handel in opgeknipte landbouwgrond. In de artikelen wordt geschreven dat deze landbouwgrond door grondhandelaren voor een relatief lage prijs wordt opgekocht en veelal aan particulieren wordt doorverkocht voor een veelvoud van de oorspronkelijke prijs. Daarbij wordt volgens de berichtgeving door de grondhandelaren de, meestal onjuiste, suggestie gewekt dat er een omgevingsplanwijziging op komst is, waardoor de grond in waarde zal toenemen. Dat van dergelijke onjuiste suggesties sprake is, blijkt ook uit een uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland van 24 augustus 2022. Uw Kamer heeft over deze problematiek verschillende keren vragen gesteld.

Over de exacte omvang en aard van de onderhavige problematiek, en in hoeverre de grondhandelaren zich van oneerlijke handelspraktijken bedienen, is nog altijd veel onduidelijk. Wij hebben hier naar aanleiding van uw verzoek over gesproken met de betrokken ministeries, het Kadaster en de toezichthouders AFM en ACM. Schattingen van het aantal kopers van versnipperde percelen lopen uiteen, waarbij onduidelijk is of al deze kopers ook daadwerkelijk zijn gedupeerd. Zo is onder meer een aantal locaties bekend waarbij wel degelijk sprake was van een (lucratieve) wijziging van de juridisch-planologische bestemming. Maar ook wanneer de wijziging van de juridisch-planologische bestemming van de grond (vooralsnog) uitblijft, wil dat niet per se zeggen dat de koper gedupeerd is, bijvoorbeeld wanneer een koper een geïnformeerde en weloverwogen investeringskeuze heeft gemaakt. Voor andere locaties geldt echter dat, conform de berichtgeving, transacties gebaseerd zijn op door grondhandelaren gewekte verwachtingen omtrent bestemmingswijziging. In die gevallen worden kopers mogelijk verleid om een (te) hoge prijs te betalen voor grond zonder verwachtingswaarde. Een partij uit de taxatiepraktijk schat in dat de waarde zelfs lager kan liggen dan de agrarische waarde vanwege de complexe eigendomssituatie.

Overigens merken wij op dat als de bestemming van grond inderdaad wijzigt, zodat de kopers die grond kochten van grondhandelaren niet gedupeerd zijn, dit maatschappelijk gezien nog steeds nadelige gevolgen voor gebiedsontwikkeling kan hebben. In de brief die uw Kamer onlangs heeft ontvangen over de modernisering van het grondbeleid komen dergelijke nadelen van versnipperd eigendom ook aan de orde. Het vertraagt doorgaans de onderhandelingen die gemeenten voeren, waardoor gebiedsontwikkeling te traag en te duur wordt. Dat heeft een nadelig effect op het realiseren van de maatschappelijke opgaven, zoals woningbouw. Ook om die reden is het belangrijk speculatieve grondhandel te voorkomen.

In 2021 is op basis van cijfers van het FD en het CBS aangegeven dat de ongewenste versnippering (op basis van die gegevens) ca. 2.300 hectare van de 1.815.160 hectare cultuurgrond betrof, ofwel ongeveer 0,13%. Uit een recentere, eerste inventarisatie van het Kadaster blijkt dat er in de afgelopen tien jaar maximaal 700 percelen landbouwgrond zijn opgeknipt op bijna 10 miljoen percelen in Nederland. Hierdoor lijkt de omvang in eerste instantie gering, maar deze 700 percelen zijn opgeknipt in circa 17.000 kleinere percelen. Dat betekent niet dat er ook zo veel potentiële gedupeerden zijn. In eerdergenoemde rechtszaak had één koper verspreid over Nederland 59 van zulke percelen gekocht. Daarnaast is nog niet bekend of er een trend waarneembaar is in het opknippen van percelen landbouwgrond.

(…)

Grootschalige perceelsplitsingen als gevolg van grondhandel, ook wanneer geen gebiedsontwikkeling is voorzien, hebben ook negatieve gevolgen voor de kwaliteit van de kadastrale registratie die tot maatschappelijk ongewenste effecten leidt. Het grote aantal belanghebbenden dat nodig is om tot grensvaststelling te komen belemmert de rechtszekerheid in het vastgoedverkeer en de economische ontwikkeling van percelen. Doordat deze situatie jarenlang kan voortduren staan er ook overleden rechthebbenden in de registratie, zonder dat duidelijk is wie hun erfgenamen zijn (rechthebbenden zijn niet verplicht een verklaring van erfrecht in te schrijven). Bij rechtspersonen die rechthebbende zijn, is er het risico dat zij niet meer bestaan (bijvoorbeeld door faillissement). Hierdoor worden percelen de facto onverkoopbaar.

Uit het voorgaande blijkt dat nog veel onduidelijk is over de aard en de omvang van het probleem. Omdat het voor het identificeren van de juiste oplossing van belang is om beter zicht te hebben op de omvang en aard van het probleem, zullen wij uitgebreider onderzoek doen samen met de minister voor Rechtsbescherming, de AFM, de ACM, het BFT en het Kadaster. We zullen hierbij nadrukkelijk de suggesties die gedaan zijn in het recente rondetafelgesprek dat u heeft georganiseerd over “dubieuze grondhandel” meenemen.

Het Kadaster zal breder en diepgaander onderzoek uitvoeren naar de ontwikkeling van grondhandel door de tijd heen, de spreiding over Nederland en de vraag of en zo ja, in welke mate versnipperde percelen mogelijk tot ontwikkeling kunnen komen. Over dit onderzoek zult u na de zomer worden geïnformeerd.

De minister voor VRO heeft naar aanleiding van de motie van de leden Minhas (VVD) en Boulakjar (D66) om te onderzoeken of en hoe op korte termijn een splitsingsverbod kan worden ingevoerd, toegezegd breder onderzoek te zullen uitvoeren om te komen tot het meest effectieve middel om de speculatieve handel en splitsing van (vruchtbare) landbouwgrond te voorkomen en tegen te gaan. Daarbij zal ook de verkenning naar een heffing ter voorkoming van speculatieve grondhandel, zoals aangekondigd in de brief over modernisering van het grondbeleid, worden meegenomen. Naar verwachting zal de Kamer hiervan de resultaten in het voorjaar van 2024 ontvangen.’

Tegen deze achtergrond wordt in deze zaak het volgende overwogen.

Gelet op de hiervoor weergegeven beschouwingen uit de Kamerbrief is in deze zaak van de door [gedaagde] ingeroepen vernietigingsgronden de oneerlijke handelspraktijk het meest voor de hand liggende toetsingskader.

Artikel 6:193b lid 1 BW bepaalt dat een handelaar jegens een consument onrechtmatig handelt indien hij een handelspraktijk verricht die oneerlijk is. Als ‘handelspraktijk’ wordt ingevolge artikel 6:193a lid 1 sub d BW aangemerkt iedere handeling, omissie, gedraging, voorstelling van zaken of commerciële communicatie, met inbegrip van reclame en marketing, van een handelaar, die rechtstreeks verband houdt met de verkoopbevordering, verkoop op levering van een product aan consumenten. Onder ‘product’ moet volgens sub c mede worden verstaan een goed. Daaronder vallen ook onroerende zaken. In deze zaak staat vast dat [eiseres] als een handelaar valt aan te merken die handelspraktijken heeft verricht jegens [gedaagde] als consument.

Op grond van artikel 6:193b lid 2 BW is een handelspraktijk oneerlijk indien een handelaar handelt:

waardoor de gemiddelde consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen, dat hij anders niet had genomen.

Artikel 6:193b lid 3 BW bepaalt dat een handelspraktijk in het bijzonder oneerlijk is indien een handelaar een misleidende handelspraktijk verricht als bedoeld in artikel 6:193c tot en met 6:193g BW.

Artikel 6:193c lid 1 BW bepaalt dat een handelspraktijk misleidend is indien informatie wordt verstrekt die feitelijk onjuist is of die de gemiddelde consument misleidt of kan misleiden, al dan niet door de algemene presentatie van de informatie, bijvoorbeeld ten aanzien van het bestaan of de aard van het product, de voornaamste kenmerken van het product (waaronder risico’s en gebruiksmogelijkheden), de motieven voor de handelspraktijk en de prijs of het bestaan van een prijsvoordeel. Het gaat dus om handelspraktijken waarbij de handelaar foutieve informatie verstrekt of informatie verstrekt die bijvoorbeeld door de wijze van presentatie, hoewel feitelijk gezien wellicht correct, op een of andere manier de consument misleidt. Beslissend is of deze (onjuiste) informatie de gemiddelde consument er toe kan brengen om een besluit over een overeenkomst te nemen dat hij anders niet had genomen.

Artikel 6:193d BW bepaalt voorts dat een handelspraktijk misleidend is indien er sprake is van een misleidende omissie. Dat is iedere handelspraktijk waarbij essentiële informatie welke de gemiddelde consument nodig heeft om een geïnformeerd besluit over een transactie te nemen, wordt weggelaten, waardoor de gemiddelde consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen, dat hij anders niet had genomen. Van een misleidende omissie is ook sprake als voornoemde essentiële informatie verborgen wordt gehouden of op onduidelijke, onbegrijpelijke, dubbelzinnige wijze dan wel laat verstrekt wordt.

Op grond van artikel 6:193j lid 3 BW is een overeenkomst die als gevolg van een oneerlijke handelspraktijk tot stand is gekomen vernietigbaar.

Aan de hand van voornoemd wettelijk kader zal worden ingegaan op de vraag of er bij de verkoop van de grond door [eiseres] aan [gedaagde] sprake is geweest van een oneerlijke handelspraktijk.

Misleidende handelspraktijk

In de brochure (zie randnummer 2.5.) is geschreven dat er zes kavels van 350 m2 beschikbaar zijn en wordt een impressie gegeven van de daarop (mogelijk) te realiseren woningen. Ook is opgenomen dat het om een gewilde woonomgeving gaat en het gebied moet uitgroeien tot een stedelijk centrum met volop ruimte om te wonen, werken en verpozen. Verder wordt in de brochure gewag gemaakt van de algemene woningbouwambities van de (rijks)overheid en de plancapaciteit en verwachte aantallen opgeleverde woningen tot 2030 in de regio Amsterdam. In de e-mail van 11 juli 2022, waarin [eiseres] aan [gedaagde] schrijft dat hij is ingeloot, wordt geschreven dat de locatie is gelegen dichtbij de ringweg A10 en dat volgens een nieuw ‘stadsrandplan’ rond de ring ruimte is voor 10.000 woningen. Het door [eiseres] aangeboden project maakt volgens die e-mail onderdeel uit van een gebied dat ruimte biedt voor 3.000 woningen.

De kantonrechter is het met [gedaagde] eens dat het voorgaande bij de gemiddelde consument de indruk wekt dat er op de aangeboden kavels daadwerkelijk een woning gebouwd kan worden, dan wel dat hiervoor concrete plannen bestaan en dat bebouwing binnen afzienbare tijd mogelijk wordt. Dit is echter niet het geval. Het gaat om grond met een agrarische bestemming. [eiseres] heeft ook niet onderbouwd dat er een concreet plan ligt om op deze locatie woningbouw mogelijk te maken, maar verwijst slechts naar algemene rapportages waarin de mogelijkheid van woningbouw buiten de stad wordt besproken. Feitelijk gaat het dus om speculatieve grondhandel, waarbij op een bestemmingswijziging – en daarmee een waardestijging – van de grond wordt gespeculeerd.

Het hiervoor bij de consument opgeroepen (onjuiste) beeld wordt door [eiseres] nergens, in de brochure of anderszins, weersproken. [gedaagde] stelt terecht dat enige waarschuwing wat betreft het speculatieve karakter van de aankoop, zoals wel gegeven door de notaris (randnummer 2.11.), ontbreekt. Niet is vermeld dat de door de consument te betalen grondprijs (€ 185,00 per m2) tot maximaal dertig keer hoger ligt dan de grondprijs op basis van de geldende agrarische bestemming (circa € 6,00 tot € 10,00 per m2). Niet is vermeld dat de huidige planologische bestemming agrarisch is. Niet is vermeld dat er een bestemmingswijziging plaats moet vinden om bebouwing mogelijk te maken. Niet is vermeld wat de kans op een bestemmingswijziging is en wat de risico’s zijn die deze kans verkleinen. Zoals reeds overwogen is überhaupt niet onderbouwd dat er concrete plannen zijn om op de te koop aangeboden percelen woningbouw mogelijk te maken. Mocht zo’n plan er ooit al komen, dan is het zeer onwaarschijnlijk dat juist op het aan [gedaagde] verkochte perceel een woning gebouwd kan worden, zoals hem in de brochure is voorgespiegeld.

In haar brochure roept [eiseres] ook ten onrechte het beeld op dat de consument profiteert van een prijsvoordeel. Zij schrijft dat de prijzen van bouwgrond in Amsterdam de laatste jaren hard zijn gestegen, tot wel € 5.000,00 per m2, en dat particulieren via [eiseres] in een vroeg stadium kunnen participeren, zodat zij voordelig een kavel kunnen bemachtigen en ontwikkelen tegen kostprijs. Van een daadwerkelijk prijsvoordeel is echter geen sprake, omdat het niet om bouwgrond gaat en ook niet aannemelijk is gemaakt dat dit in de toekomst gaat veranderen.

Verder gebruikt [eiseres] in de naam van haar onderneming de term ‘ [.] ’. In de brochure schrijft zij een ‘expert op het gebied van nieuwbouwprojecten’ te zijn en in de e-mail van 11 juli 2022 spreekt zij over ‘het door ons aangeboden project’. [gedaagde] voert terecht aan dat [eiseres] zich hiermee profileert als projectontwikkelaar. Een projectontwikkelaar houdt zich bezig met het ontwikkelen en realiseren van bouwprojecten. Het gebruik van deze term kan bij de gemiddelde consument de indruk wekken dat er op de aangeboden daadwerkelijk een woning gebouwd kan worden, dan wel dat hier hiervoor concrete plannen bestaan die binnen afzienbare tijd gerealiseerd worden. Hetzelfde geldt voor het gebruik van de term ‘ [..] ’. Deze afkorting wordt doorgaans gebruikt voor ‘ [....] ’. Dit is een gangbare ontwikkelvorm waarbij een groep particulieren als collectief zeggenschap houdt over de te realiseren woningen. Van enige projectontwikkelaarsactiviteiten of concrete (collectieve) ontwikkeling is echter niet gebleken. [eiseres] heeft zich verder ook bediend van de termen ‘inschrijving’ en ‘inloten’. Deze termen worden doorgaans gebruikt bij de uitgifte van bouwrijpe kavels of de verkoop van projectwoningen. Daarvan is in dit geval echter geen sprake.

Uit het voornoemde volgt dat [eiseres] door de presentatie van haar onderneming en de aangeboden grond informatie heeft verstrekt die de gemiddelde consument kan misleiden, waardoor deze een besluit over de aankoop van een perceel grond kan nemen, dat hij anders niet had genomen. De schriftelijke informatievoorziening door [eiseres] is ondermaats, onvolledig en overduidelijk meer ter aanprijzing dan ter voorlichting bedoeld. Feitelijk is sprake van een uiterst speculatieve en risicovolle belegging, waarover zij geen open kaart heeft gespeeld. [eiseres] heeft zich daarmee bediend van een misleidende handelspraktijk zoals bedoeld in artikel 6:193c BW.

Voorts is naar het oordeel van de kantonrechter sprake van een misleidende omissie als bedoeld in artikel 6:193d BW. [eiseres] heeft essentiële informatie welke de gemiddelde consument nodig heeft om een geïnformeerd besluit te nemen, in de fase voorafgaand aan de ondertekening van de koopovereenkomst weggelaten. De informatie over het speculatieve karakter van de transactie is te laat verstrekt, namelijk pas op de dag van de ondertekening en alleen schriftelijk in artikel 19 van de koopovereenkomst. Partijen zijn het er niet over eens of de tekst van de koopovereenkomst voor de ondertekening is doorgenomen. Wat daar verder ook van zij, de informatie uit artikel 19 is naar het oordeel van de kantonrechter in de gegeven omstandigheden onvoldoende duidelijk, nu deze strijdig is met het eerder door [eiseres] opgeroepen beeld. Ook is in het artikel niet uitdrukkelijk vermeld dat er op het verkochte een agrarische bestemming rust en er niet gebouwd mag worden. Aannemelijk is dat [gedaagde] door deze omissie tot het aangaan van de koopovereenkomst is overgegaan, waar hij dit anders niet had gedaan. Ten overvloede merkt de kantonrechter op dat het korte tijdsbestek tussen de inschrijving en de ondertekening van de koopovereenkomst (12 dagen) en het feit dat er tijdens de eerste afspraak direct tot ondertekening is overgegaan, wat betreft de informatievoorziening aan [gedaagde] ook te denken geeft.

Conclusie

Nu de conclusie is dat [eiseres] zich heeft bediend van misleidende en daarmee oneerlijke handelspraktijken, aanvaardt de kantonrechter het beroep van [gedaagde] op vernietiging van de koopovereenkomst. Dit betekent dat [eiseres] daarvan geen nakoming kan vorderen en [gedaagde] ook geen contractuele boete verschuldigd is. De vordering van [eiseres] tot betaling daarvan wordt afgewezen. Dit betekent dat ook de gevorderde wettelijke rente en de buitengerechtelijke kosten als nevenvorderingen worden afgewezen.

Op het dwalingsverweer van [gedaagde] , de stelling dat [eiseres] de koopovereenkomst niet kan nakomen en het beroep op matiging hoeft de kantonrechter – gelet op het voorgaande – niet verder in te gaan.

De proceskosten

[eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

- salaris gemachtigde € 792,00 (2 punten x tarief € 396,00)

- nakosten € 132,00

Totaal € 924,00

De kantonrechter:

wijst de vorderingen af;

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 924,00 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiseres] niet tijdig aan deze proceskostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiseres] ook de kosten van betekening betalen.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen en in het openbaar uitgesproken op 24 januari 2024.

45353