Rb. Oost-Brabant, 29-12-2023, nr. 22/746

De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde (€ 205.000), zoals opgenomen in de waardematrix die op 25 juli 2023 is opgesteld door taxateur A.L.M. Keeris. Eiser bepleit waarden van € 183.000 en € 184.000.

De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.

Bij de woning bevindt zich een garage. Eiser heeft bestreden dat de oppervlakte 50 m² bedraagt. In de daarna uitgebrachte waardematrix hanteert de heffingsambtenaar een oppervlakte van 18 m². Eiser heeft de juistheid daarvan niet (verder) bestreden en de rechtbank heeft ook geen aanleiding die maatvoering voor onjuist te houden, zodat de rechtbank daarvan zal uitgaan. Eiser heeft op de zitting (bij het laatste woord) nog aan de orde gesteld dat diverse vergelijkingsobjecten over bergingen zouden beschikken waar de heffingsambtenaar in zijn taxatie ten onrechte geen rekening mee heeft gehouden. De rechtbank acht dit in strijd met de goede procesorde te laat aangevoerd en laat deze opmerking dan ook buiten beschouwing. Niet valt in te zien waarom eiser dit punt – dat hij voor de waardering kennelijk van belang vindt – niet eerder in de procedure aan de orde kon stellen zodat zowel de heffingsambtenaar als de rechtbank zich op de bespreking daarvan konden voorbereiden.

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten op de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar moet laten zien dat hij rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats] .

De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Blijkens de waardematrix heeft de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, inhoud en bijgebouwen in de waardematrix voldoende inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m³- en m²-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.

Eiser wijst erop dat in beroep dezelfde vergelijkingsobjecten zijn gebruikt als in bezwaar, maar dat in de uitspraak op bezwaar “verkoopdata” worden gebruikt die allen liggen na “transactiedata” zoals genoemd in de waardematrix (die in beroep is ingebracht). De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de gebruikte terminologie verwarrend kan zijn. Hij heeft verder toegelicht bij de uitspraak op bezwaar de data van levering van de vergelijkingsobjecten zijn gebruikt (en dat die zijn aangeduid als verkoopdata). In de waardematrix zijn de data waarop de betreffende koopovereenkomsten zijn gesloten gebruikt (en die zijn transactiedata genoemd). De rechtbank kan dit volgen. Dit betekent ook dat eisers beroepsgrond, dat in strijd met artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) niet de data van het sluiten van de koopovereenkomsten zijn verstrekt, geen doel treft.

Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Hij wijst op de aanwezigheid van asbest in het dak en gedateerde voorzieningen, te weten een badkamer en toilet van 20 jaar oud en een keuken van 15 jaar oud. Verder vindt hij dat de bovengemiddelde score voor kwaliteit van [adres] en onderhoud van [adres] juist zijn, maar niet op een juiste wijze in de taxatie tot uitdrukking komen. Ook is met de gedateerde voorzieningen van [adres] onvoldoende rekening gehouden.

Vooropstaat dat de rechtbank de vaststelling van de omvang van een correctie(factor) door een taxateur niet op ‘juistheid’ kan beoordelen. Een dergelijke vaststelling betreft immers geen juridische kwestie en ook geen vaststelling van een ‘hard’ feit als zodanig, maar een taxatie-technische waardering. Uitgangspunt is dat de vaststelling van deze correcties ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. Dat betekent overigens niet dat de rechtbank gebonden is aan die vaststelling; zij moet een taxatierapport – als bewijsstuk – immers waarderen. De rechtbank kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid in het licht van onder andere de toelichting door de taxateur, de gegevens in het dossier, wat de andere partij tegen de vaststelling aanvoert, en de reactie daarop van de taxateur.6.

In het dossier bevinden zich foto’s van het interieur van zowel de woning als de vergelijkingsobjecten waarop onder andere de badkamer, het toilet en de keuken zijn afgebeeld. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat er wel enige verschillen tussen met name de badkamers en de toiletten van de genoemde onroerende zaken is, maar dat voor [adres] en [adres] – waar de verschillen groter zijn – ook correcties voor kwaliteit respectievelijk onderhoud zijn toegepast waarbij ook dit aspect is betrokken. Ook wijst de heffingsambtenaar erop dat tussen de getaxeerde en de vastgestelde waarde een verschil van € 7.000 bestaat. Al met al acht de heffingsambtenaar hiermee het verschil tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende verdisconteerd en de rechtbank kan dat volgen.

Aan de opmerking van eiser dat de heffingsambtenaar aan [adres] en [adres] in de bezwaarfase andere scores voor kwaliteit en onderhoud toekende komt geen betekenis toe, nu slechts de in beroep door de heffingsambtenaar gebruikte waardematrix als bewijsmiddel wordt gebruikt. Eiser heeft verder slechts gesteld dat [adres] over gedateerde voorzieningen zou beschikken, maar dat is een niet geconcretiseerd en niet onderbouwd standpunt waaraan geen betekenis wordt toegekend.

Wat betreft de aanwezigheid van asbest golfplaten acht eiser het aannemelijk dat die voor de verkoop van twee van de drie vergelijkingsobjecten zijn verwijderd en dat de heffingsambtenaar daar ten onrechte geen rekening mee houdt. Dat vindt hij, omdat eerder wat aan het dat van [adres] is gedaan. Ook wijst eiser op een verkoopadvertentie van [adres] waarin staat dat de gehele woning in 2016 asbestvrij is gemaakt. Tot slot wijst eiser erop dat de heffingsambtenaar voor het volgend belastingjaar wel expliciet een aftrek voor de aanwezigheid van asbest heeft toegepast (van € 10.000). De heffingsambtenaar wijst erop dat hij de woning heeft vergeleken met drie zeer goed vergelijkbare woningen uit dezelfde bouwstroom en -periode (uit dezelfde straat). Niet is gebleken dat deze woningen asbestvrij zijn. De stelling van eiser dat er wat aan het dak van [adres] is gedaan is daarvoor onvoldoende. Verder ziet de heffingsambtenaar in de markt ook niet terug dat de aanwezigheid van asbest zoals hier aan de orde van invloed is op de waarde. De rechtbank kan dit volgen en merkt daarbij nog op dat het overleggen van een verkoopadvertentie van [adres] geen bewijs oplevert dat het vergelijkingsobject [adres] asbestvrij zou zijn.

Eiser heeft lagere waarden genoemd, maar niet inzichtelijk gemaakt hoe hij tot die waarden is gekomen. Met de door hem bepleite waarden heeft eiser daarom geen twijfel gezaaid over de juistheid van de waarde die de heffingsambtenaar heeft vastgesteld. Eiser heeft in zijn op 8 december 2023 ontvangen aanvullend beroepschrift [adres] en [adres] als vergelijkingsobjecten aangedragen. Eiser stelt wel dat die objecten tot een lagere waarde moeten leiden, maar dat is niet inzichtelijk en controleerbaar onderbouwd. Daar komt nog bij dat de heffingsambtenaar heeft opgemerkt dat als rekening wordt gehouden met de verschillen tussen deze objecten en de woning dit niet tot een lagere waarde leidt.

Formele punten

6. Eiser vindt dat hij om een aantal hierna te bespreken omstandigheden ook bij een ongegrond beroep recht heeft op een proceskostenvergoeding. De rechtbank is dat niet met hem eens en wijst het verzoek af met de navolgende motivering.

Het dossier bevat geen aanknopingspunten voor het standaardstandpunt7.van eisers gemachtigde dat de heffingsambtenaar vooringenomen zou zijn. De heffingsambtenaar merkt terecht op dat het “bewijs” daarvoor niet enkel kan worden gevonden in het feit dat eiser zijn zin niet krijgt. Evenmin is van betekenis dat het kantoor van eisers gemachtigde slechts een gering aantal procenten van zijn bezwaren door de heffingsambtenaar gegrond ziet gaan waar het landelijk gemiddelde hoger ligt. Anders dan eisers gemachtigde hiermee lijkt te veronderstellen bestaat er geen recht op een minimumpercentage van gegronde bezwaarzaken.

Uit het dossier valt wel op te maken dat het lang heeft geduurd voordat de heffingsambtenaar (en pas na een rappel van eisers gemachtigde) in bezwaar de op de zaak betrekking hebbende stukken heeft verstrekt. Maar dat dit voor eisers gemachtigde zoveel extra werk heeft opgeleverd dat hij daarom een proceskostenvergoeding moet krijgen (tegen wegingsfactor 1,5) is niet gebleken.

Eisers gemachtigde wordt ook niet gevolgd in zijn standaardstandpunt8.dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd. Eiser wenst een toelichting van de heffingsambtenaar op de gehanteerde KOUDV-scores, maar die zijn tussen partijen niet in geschil. Wat hij bij die stand van zaken met de toelichting wil is dan ook een raadsel. Daar komt nog bij dat eiser via een andere zaak van die toelichting op de hoogte is en dat hij die ook heeft overgelegd in deze procedure. Eiser vindt echter dat de heffingsambtenaar die toelichting ook in deze procedure had moeten inbrengen. Nu dat niet is gebeurd, wil hij om die formaliteit een proceskostenvergoeding. Daartoe ziet de rechtbank echter geen aanleiding.

Het verzoek om schadevergoeding

7. Het verzoek van eiser om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt toegewezen tot een bedrag van € 100, te betalen door de heffingsambtenaar.

De redelijke termijn bedraagt voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk twee jaren waarbij de heffingsambtenaar zes maanden heeft om uitspraak op bezwaar te doen en de rechtbank achttien maanden om uitspraak op het beroep te doen. De termijn vangt aan op de dag dat het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar is ontvangen en eindigt op de dag waarop de rechtbank uitspraak in beroep doet. Het bezwaarschrift van eiser van 1 maart 2021 is – zo volgt uit de daarop aangebrachte datumstempel van de gemeente – op die dag door de heffingsambtenaar ontvangen, hij heeft op 10 februari 2022 uitspraak op bezwaar gedaan en de rechtbank doet vandaag uitspraak. De verstreken periode bedraagt afgerond 34 maanden.

Voor iedere periode van zes maanden overschrijding van de redelijke termijn moet volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad een immateriële schadevergoeding van € 500 worden toegekend. Diverse rechtbanken hanteren sinds langere tijd de lijn om in afwijking van deze rechtspraak € 50 per zes maanden als vergoeding toe te kennen. Deze rechtbank heeft eerder overwogen die lijn weliswaar te ondersteunen maar niet te volgen, omdat daarvoor onvoldoende steun wordt ervaren in de rechtspraak van de appelcolleges.9.Naar aanleiding van de recente conclusie van advocaat-generaal Wattel10.ziet de rechtbank voldoende ruimte om deze lijn niet alleen te ondersteunen maar ook te gaan volgen.11.Concreet betekent dit dat zij voortaan ook een vergoeding van € 50 per half jaar overschrijding van de redelijke termijn zal hanteren. Die bedraagt daarmee in dit geval (2 x € 50 =) € 100. Over dit bedrag is de wettelijke rente verschuldigd zoals weergegeven in de beslissing (op de laatste pagina van deze uitspraak).

Omdat de overschrijding van de redelijke termijn zowel in bezwaar als in beroep heeft plaatsgevonden moet de vergoeding in principe deels door de heffingsambtenaar en deels door de Staat worden vergoed. Eiser heeft er echter terecht op gewezen dat de behandeling van de beroepszaak ongeveer een jaar heeft stilgelegen in afwachting van een verweerschrift en taxatie van de heffingsambtenaar (die overigens pas zijn overgelegd nadat de rechtbank de zaak op zitting ging plannen). Dit is voor de rechtbank aanleiding om van genoemd uitgangspunt af te wijken en te bepalen dat de heffingsambtenaar de vergoeding ook voor de beroepsfase moet betalen, aangezien de overschrijding van de termijn geheel aan zijn procesgedrag is te wijten.

Proceskosten en griffierecht

8. De rechtbank ziet aanleiding te bepalen dat eiser een vergoeding krijgt voor zijn proceskosten die verband houden met het verzoek om schadevergoeding. Die vergoeding bedraagt € 209,25 (1 punt voor het verzoek met een wegingsfactor 0,25) voor verleende rechtsbijstand.12.Omdat de overschrijding aan de heffingsambtenaar is toe te rekenen moet hij deze vergoeding betalen. Ook over dit bedrag is de wettelijke rente verschuldigd zoals weergegeven in de beslissing (op de laatste pagina van deze uitspraak).

9. Er bestaat geen recht op vergoeding van het in beroep betaalde griffierecht. Op grond van artikel 8:94, tweede lid, van de Awb is bij indiening van een verzoek om schadevergoeding als bedoeld in artikel 8:91, eerste lid, van de Awb, zoals hier aan de orde, geen griffierecht verschuldigd. Het toekennen van een schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn leidt in dit geval dus niet tot vergoeding van het griffierecht.