Rb. Oost-Brabant, 13-12-2019, nr. 18/2985, 18/3132 t/m 18/3145, 19/1642 t/m 19/1647

Bij afzonderlijke beschikkingen van 28 februari 2018, vervat in een op die datum gedagtekend gecombineerd aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van de hierna volgende onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2017, naar de toestand per 1 januari 2018, voor het kalenderjaar 2018 als volgt vastgesteld:

[adres] € 135.000

[adres] € 131.000

[adres] € 127.000

[adres] € 133.000

[adres] € 110.000

[adres] € 104.000

In dit geschrift zijn tevens voor deze objecten de aanslagen onroerende zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2018 bekend gemaakt.

Bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar van 17 oktober 2018 (hierna: de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarden van genoemde onroerende zaken gehandhaafd.

Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

De rechtbank heeft de objecten [adressen] respectievelijk geregistreerd onder de zaaknummers SHE 18/2985, SHE 18/3132, SHE 18/3133, SHE 18/3134, SHE 18/3135, SHE 18/3136, SHE 18/3137, SHE 18/3138, SHE 18/3139, SHE 19/1642, SHE 19/1643, SHE 18/3140, SHE 19/1644, SHE 18/3141, SHE 19/1645, SHE 18/3142, SHE 19/1646, SHE 18/3143, SHE 19/1647, SHE 18/3144 en SHE 18/3145.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Eiseres heeft na het verweerschrift een nadere reactie met bijlagen ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 juni 2019. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door M. Uijen, een kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.

De rechtbank heeft het onderzoek heropend. Verweerder heeft een vraag van de rechtbank betreffende de objectafbakening beantwoord. Namens eiseres is daarna een reactie ingezonden.

Onder toepassing van artikel 8:57, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is een nader onderzoek ter zitting achterwege gebleven, waarna de rechtbank het onderzoek met toepassing van artikel 8:57, derde lid, van de Awb heeft gesloten.

Feiten

Eiseres, een besloten vennootschap, was op 1 januari 2017 eigenaar van de grond, waarop nadien 24 woningen zijn gebouwd waaronder de 21 hiervoor in het procesverloop genoemde objecten. Eiseres is bij het begin van het belastingjaar (1 januari 2018) aangemerkt als eigenaar van deze 21 objecten. Drie woningen van ditzelfde bouwproject, die vóór 1 januari 2018 zijn verkocht, zijn niet langer in eigendom van eiseres en maken geen onderdeel uit van de bestreden uitspraak.De 21 resterende objecten zijn projectmatig te bouwen koopwoningen. Eiseres heeft op

26 april 2017 een bouwvergunning aangevraagd voor de bouw van (onder andere) de hiervoor genoemde 21 woningen. Deze bouwvergunning is op 19 juni 2017 verleend. De bouw van de woningen is in september 2017 gestart. Op de toestandsdatum 1 januari 2018 waren de genoemde woningen in aanbouw nog niet gereed. Partijen gaan uit van een gereedheidspercentage van 40. De 21 objecten zijn in de loop van 2018 gereedgekomen en opgeleverd. Na het gereedkomen betreft [adres] een hoekwoning, met een inhoud van 425 m³ en een perceel van 177 m². [adressen] betreffen rijwoningen, met een inhoud van respectievelijk 419 m³, 406 m³, 406 m³ en 419 m³ en een perceel van169 m². [adressen] betreffen hoekwoningen, met een inhoud van 425 m³ en een perceel van 170 m². [adressen] betreffen hoekwoningen, met een inhoud van 394 m³ en een perceel van 124 m². [adressen] betreffen rijwoningen, met een inhoud van 376 m³ en een perceel van 124 m². Alle genoemde woningen hebben een vrijstaande berging.

Geschil en beoordeling

1. Tussen partijen was de objectafbakening, waarbij is uitgegaan van 21 afzonderlijke objecten waarvan het eigendom berust bij eiseres, niet in geschil. Vanwege het dwingend karakter van artikel 16 van de Wet WOZ komt aan verweerder daarbij echter geen beoordelingsvrijheid toe en dient de rechtbank de objectafbakening ambtshalve te toetsen, ook als hier tussen partijen geen verschil van mening over bestaat. Zie het arrest van de Hoge Raad van 9 mei 2003 (ECLI:NL:HR:2003:AD6058). Bij brief van 20 september 2019 heeft de rechtbank daarom verweerder verzocht aan te geven waarom, nu eiseres op 1 januari 2018 zowel eigenaar als gebruiker was van het bouwterrein en de woningen in aanbouw en partijen daarover ook niet van mening verschillen, geen toepassing is gegeven aan de samenstelbepaling van artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ. In dit verband heeft de rechtbank gewezen op de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 4 april 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:1264).

2. Verweerder heeft bij brief van 10 oktober 2019 geantwoord dat de onderhavige objecten op cruciale onderdelen verschillen van de casus in de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 4 april 2019, waar het gaat om een bestaande kantoortoren, een niet-woning, die op de toestandspeildatum werd verbouwd tot een woontoren. Op de toestandsdatum stond het complex leeg en was nog op geen enkele wijze verdeeld in appartementen. Daarentegen waren de onderhavige 21 objecten op de toestandsdatum 1 januari 2018 in bezit van eiseres en dit betroffen nieuwbouwwoningen. Het eigendom was reeds verdeeld in afzonderlijke percelen en de afbakening van de afzonderlijke woningen was op de toestandsdatum al duidelijk. Het complex, zijnde 24 adressen, was op de toestandsdatum niet meer in zijn totaliteit in eigendom bij eiseres. (De rechtbank begrijpt omdat drie objecten, [adressen] op 1 januari 2018 waren verkocht en niet meer in eigendom waren van eiseres.) Omdat het zelfstandige woningen betreffen, kan volgens verweerder niet worden gesteld dat zij naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar horen, zoals bedoeld in artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ. Verweerder wijst op de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 18 juli 2003 (ECLI:NL:GHAMS:2003:AI0526), waarin is geoordeeld onder 5.4.4: “De door de splitsing in appartementsrechten ontstane gedeelten die zijn bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt, vormen niettemin één onroerende zaak indien zij bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren. Het onder 5.4.3. bedoelde gebruik van de gedeelten berustte op 1 januari 1997 weliswaar bij belanghebbende, maar dit gebruik behelsde niet méér dan de tijdelijk te achten toestand van het zijn van eigenaar van appartementen die -zo leidt het Hof af uit de stukken- bestemd waren voor de verkoop en die op 1 januari 1997 nog in aanbouw waren. Alsdan dient voor de toepassing van artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ doorslaggevende betekenis te worden toegekend aan de omstandigheid dat de appartementen bestemd waren om na voltooiing te dienen voor bewoning door de onderscheidenlijke eigenaren, boven de omstandigheid dat de appartementen op 1 januari 1997 bij belanghebbende in gebruik waren in het kader van de (tijdelijke situatie van) bouw. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de kennelijke bedoeling van de wetgever is geweest met de bepaling van artikel 16, aanhef en letter d, van de Wet WOZ een praktische regel in het leven te roepen voor gevallen waarin eigendommen naar maatschappelijke opvatting bij elkaar behoren en daardoor het aantal beschikkingen en aanslagen te beperken. Deze doelstelling wordt gediend door meteen na de splitsing in appartementsrechten even zovele onroerende zaken in de zin van artikel 16 van de Wet WOZ te onderscheiden als er appartementen zijn die zijn bestemd voor gebruik als afzonderlijk geheel. Immers, de toepassing van de samenstelbepaling zou in dergelijke gevallen voor één jaar of enkele jaren het aantal beschikkingen en aanslagen mogelijk terugdringen, maar daartegenover van verweerder vergen dat hij zich telkenmale op de hoogte stelt van de feitelijke situatie met betrekking tot de vordering van de bouw en/of de verkoop van de appartementen teneinde beschikkingen en aanslagen daaraan aan te passen.”

3. Eiseres heeft in haar reactie van 29 oktober 2019 laten weten dat de objectafbakening volgens haar bij nader inzien niet juist is. Zij was zowel eigenaar als gebruiker van de 21 objecten en deze objecten konden nog niet zelfstandig worden gebruikt.

4. De rechtbank oordeelt als volgt.

5. In artikel 16 Wet WOZ, voor zover hier van belang, is bepaald dat voor de toepassing van de wet als één onroerende zaak wordt aangemerkt:

a. een gebouwd eigendom;

b. een ongebouwd eigendom;

d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen (…) die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren. (…)

6. De rechtbank stelt vast dat op 1 januari 2018 sprake was van 21 woningen in aanbouw, die op dat moment dus nog niet gereed waren. Tussen partijen is niet in geschil dat de woningen voor 40% gereed waren. Dit houdt in dat de ruwe begane grondvloer en alle ruwe verdiepingsvloeren gereed waren, maar nog geen sprake was van (waterdichte) daken. Deze woningen zijn pas in de loop van 2018 gereed gekomen en opgeleverd.

7. Ook als moet worden aangenomen dat op de toestandsdatum sprake was van meerdere objecten (woningen in aanbouw) op het bouwterrein, dan vormen deze objecten een samenstel zoals bedoeld in artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ. Daartoe acht de rechtbank het volgende van belang. De rechtbank wijst er op dat uit artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ volgt dat er, afgezien van de algemene voorwaarde dat de eigendommen dezelfde genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht hebben, twee voorwaarden zijn voor een samenstel. De eerste voorwaarde is dat de eigendommen dezelfde gebruiker hebben. De tweede voorwaarde houdt in dat de eigendommen, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren.

8. Met betrekking tot de eerste voorwaarde van artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ, zijn partijen het er over eens dat eiseres zowel als eigenaar en gebruiker is aan te merken van de 21 gebouwde eigendommen en de ongebouwde eigendommen, die zijn gelegen op het bouwperceel. De rechtbank sluit zich aan bij dit gezamenlijk standpunt van partijen, dat naar haar oordeel in zoverre geen blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting. Immers, op 1 januari 2018 was eiseres, op grond van artikel 5:20, eerste lid, aanhef en onder e, Burgerlijk Wetboek, als eigenaar van de grond, ook eigenaar van de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd. Daarbij merkt de rechtbank op dat een opstal in aanbouw overeenkomstig artikel 17, vierde lid, van de Wet WOZ dient te worden aangemerkt als een gebouwd eigendom (zie ook ECLI:NL:HR:2014:3015).

9. Met betrekking tot de tweede voorwaarde van artikel 16, aanhef en onderdeel d,Wet WOZ is de rechtbank van oordeel dat, anders dan verweerder meent, deze 21 objecten naar de omstandigheden beoordeeld bij het begin van het belastingjaar (te weten 1 januari 2018) bij elkaar horen omdat al die objecten samen voor één organisatorisch doel werden aangewend: de transformatie tot 21 zelfstandige woningen die zouden worden verkocht. Hieraan doet naar het oordeel van de rechtbank niet af dat drie objecten ( [adressen] ) vóór 1 januari 2018 waren verkocht. Deze objecten vallen immers buiten dit geding, omdat eiseres niet langer het eigendom heeft van deze drie objecten. Net als in de uitspraak van 4 april 2019 van gerechtshof Amsterdam is overwogen, is ook in onderhavige zaak gesteld noch gebleken, terwijl verweerder voldoende gelegenheid heeft gehad dergelijke stukken in het geding te brengen, dat zich vóór 1 januari 2018 al een kadastrale splitsing heeft voorgedaan. De rechtbank voegt hieraan toe dat de inschrijving van de leveringsakten in het kadaster van de 21 woningen na 1 januari 2018 heeft plaatsgevonden. Het beroep van eiseres op de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 18 juli 2003 dat aan de toepassing van de samenstelbepaling niet wordt toegekomen, gaat dan ook niet op.

10. Nu de rechtbank van oordeel is dat bij het geven van de waardebeschikkingen is uitgegaan van een onjuiste objectafbakening, in die zin dat ten onrechte verschillende objecten zijn onderscheiden, voor elk waarvan een beschikking is gegeven, terwijl voor de toepassing van de Wet WOZ van één groter object had moeten worden uitgegaan, waarvoor één beschikking had moeten worden gegeven, zal de rechtbank de bestreden uitspraak vernietigen en de onder procesverloop vermelde 21 waardebeschikkingen en de daarop gebaseerde aanslagen onroerendezaakbelastingen voor het kalenderjaar 2018 vernietigen. Zie in dit verband rechtsoverweging 4.19 van de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 4 april 2019.

11. De rechtbank wijst partijen ook op rechtsoverweging 4.20 van genoemde uitspraak:

“Ten overvloede overweegt het Hof dat de heffingsambtenaar voor het juist afgebakende object een nieuwe waardebeschikking kan geven. In de wet is hiervoor geen termijn gesteld. In het Schipholarrest heeft de Hoge Raad hieromtrent het volgende overwogen:

“3.7.2.(…) In deze situatie – welke verschilt van de situaties welke aan de orde waren in de arresten van de Hoge Raad van 27 september 2002, nrs. 34 927 en 34 928, BNB 2002/375 en BNB 2002/376, en van 8 november 2002, nr. 36 941,BNB 2003/46 –zal het verwijzingshof de afzonderlijke waardebeschikkingen moeten vernietigen.

In een dergelijk geval kan, anders dan in de gevallen waarop de evenvermelde arresten betrekking hebben, de onjuiste afbakening derhalve niet in bezwaar of beroep door de ambtenaar van de gemeente of de belastingrechter worden aangepast. De ambtenaar van de gemeente kan evenwel voor het juist afgebakende object een nieuwe waardebeschikking geven.

Aanslagen in de onroerendezaakbelastingen die zijn vastgesteld op basis van dergelijke onjuiste waardebeschikkingen – zodat ook daarbij van een onjuiste objectafbakening is uitgegaan –, gelden als ten onrechte vastgestelde aanslagen in de zin van artikel 18a, lid 1,, van de AWR, en zullen door de ambtenaar van de gemeente binnen acht weken na de vernietiging van de desbetreffende waardebeschikkingen eveneens moeten worden vernietigd.

Binnen de termijn van artikel 11, lid 3, van de AWR kunnen – eventueel tot behoud van rechten, indien tegen de aanvankelijk gegeven beschikkingen een rechtsmiddel is aangewend – ter zake van het juist afgebakende object nieuwe aanslagen in de onroerendezaakbelastingen worden opgelegd (vgl. rechtsoverweging 3.4 van HR 8 juli 1992, nr. 28 262, BNB 1992/311), hetzij naar de bij een – eventueel al tot behoud van rechten gegeven – nieuwe waardebeschikking vastgestelde waarde, hetzij naar de met toepassing van artikel 220d, lid 4, van de Gemeentewet vastgestelde waarde.

Indien de termijn van artikel 11, lid 3, van de AWR is verstreken, kan naar aanleiding van een voor het juist afgebakende object gegeven nieuwe waardebeschikking op de voet van het bepaalde in artikel 18a, lid 3, van de AWR de te weinig geheven belasting worden nagevorderd. Daarbij is nog het volgende van belang. Uit artikel 18a, lid 2, van de AWR volgt dat de desbetreffende navorderingsaanslag moet worden opgelegd binnen acht weken nadat de nieuwe waardebeschikking onherroepelijk is geworden. In de wet is evenwel geen termijn opgenomen waarbinnen, op straffe van nietigheid van de nieuwe beschikking, van de bevoegdheid tot het geven van een nieuwe waardebeschikking gebruik moet worden gemaakt. Het rechtszekerheidsbeginsel brengt echter mee dat de nieuwe beschikking moet worden gegeven binnen een redelijke termijn na de (onherroepelijke) vernietiging van de aanvankelijk gegeven waardebeschikkingen. Het bepaalde in de artikelen 4:13, lid 2, en 4:14 van de Algemene wet bestuursrecht is hierbij van overeenkomstige toepassing, met dien verstande dat onder aanvrager de belanghebbende is te verstaan en onder de ontvangst van de aanvraag de vernietiging van de aanvankelijk gegeven waardebeschikkingen.”

12. De rechtbank komt gelet op hetgeen hiervoor is overwogen niet toe aan een beoordeling van de overige geschilpunten.

13. Het beroep van eiseres is gegrond. De rechtbank zal de bestreden uitspraak en de 21 waardebeschikkingen van 28 februari 2018 en de hierop gebaseerde aanslagen onroerendezaakbelastingen vernietigen. Verweerder zal worden opgedragen om ter zake van de onroerende zaak aan de [adressen] een nieuwe WOZ-beschikking te nemen met inachtneming van deze uitspraak.

14. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.

15. De rechtbank veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres. De rechtbank begroot deze kosten op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht op € 1.802. De door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase berekent de rechtbank op € 522 (1 punt voor het bezwaarschrift, 1 punt voor de hoorzitting, waarde per punt € 254, een niet bestreden wegingsfactor 1, kadastrale uittreksels van € 14). Aangezien eiseres slechts 1 bezwaarschrift heeft ingediend tegen alle objecten die staan vermeld op één aanslagbiljet, ziet de rechtbank geen aanleiding om een vergoeding voor 2 bezwaarschriften en een wegingsfactor 1,5 toe te kennen, zoals eiseres heeft verzocht (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:HR:2013:BZ6822 en ECLI:NL:HR:2015:19). De in de beroepsfase verleende rechtsbijstand berekent de rechtbank op € 1.280 (1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, 0,5 punt voor de op verzoek van de rechtbank ingediende repliek, waarde per punt € 512, wegingsfactor 1).

De rechtbank:

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.H. de Heer-Schotman, rechter, in aanwezigheid van M. Brok, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 13 december 2019.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.