Rb. Leeuwarden, 12-07-2004, nr. 03/881 WET t/m 03/1073 WET

Bij brieven van 3 juli 2003 heeft het college van burgemeester en wethouders eisers mededeling gedaan van verweerders besluit op de bezwaren betreffende de toepassing van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO).

Tegen dit besluit is namens eisers op 12 augustus 2003 beroep ingesteld.

De beroepen zijn op de voet van art. 8:14 Algemene wet bestuursrecht (Awb) gevoegd met de zaak geregistreerd onder nummer 03/805 WET behandeld ter zitting van de rechtbank, meervoudige kamer, gehouden op 19 mei 2004. Een aantal eisers is verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde en mr. E. Wiarda. Verweerder is bij gemachtigde verschenen. De rechtbank zal afzonderlijk uitspraak doen in de zaak met het registratienummer 03/805 WET.

Verweerder heeft op 21 oktober 1996 voor het gebied ten zuiden van de wijk Aldlân-Oost te Leeuwarden het bestemmingsplan “Hempens-Teerns” vastgesteld. Dit plan is op 4 april 1997 goedgekeurd door gedeputeerde staten van Fryslân en bij uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (AbRS) van 8 december 1998 onherroepelijk geworden. Het bestemmingsplan “Hempens-Teerns” voorziet in de aanleg van de nieuwe woonwijk Zuiderburen.

Eisers wonen in de wijk Aldlân-Oost aan de Sleutelbloemlaan, Bostulp, Longkruid, respectievelijk Ereprijs en hebben bij brieven van 31 januari en 7, 8, 10, 16, 18 en 24 februari 2000 verweerder verzocht om vergoeding van planschade als bedoeld in art. 49 WRO. Eisers hebben daarbij gesteld schade te hebben geleden ten gevolge van het bestemmingsplan “Hempens-Teerns”.

Verweerder heeft de verzoeken ter advisering voorgelegd aan de Stichting Adviesbureau onroerende zaken (SAOZ). SAOZ heeft in de in februari 2000 en in oktober 2001 opgestelde adviezen overwogen dat sprake is van een planologische verslechtering, waardoor de waarde van de percelen van eisers daalt en dat de hieruit voortvloeiende schade niet geheel of gedeeltelijk voor rekening van eisers behoort te blijven. Eisers hebben de onroerende zaken gekocht voordat het “Beleidsvoornemen Hempens/Teerns” op 17 juni 1994 ter visie werd gelegd, zodat het ten tijde van de aankoop van de onroerende zaken voor eisers niet kenbaar was dat ter plaatse een woonlocatie zou worden ontwikkeld. Concluderend heeft SAOZ verweerder geadviseerd eisers een vergoeding toe te kennen, te verhogen met de wettelijke rente tot de datum van uitbetaling.

Naar aanleiding van de in februari 2000 uitgebracht SAOZ-adviezen heeft verweerder nader advies ingewonnen bij professor D.A. Lubach, hoogleraar bestuursrecht aan de Rijksuniversiteit Groningen. Dit advies is op 20 februari 2001 uitgebracht. In dit advies wordt overwogen dat het ontbreken van concrete plannen op het moment van eigendomsverkrijging niet altijd doorslaggevend is. Van risicoaanvaarding kan ook sprake zijn wanneer men een onroerende zaak in eigendom verkrijgt die gelegen is in een gebied waarin planologische wijzigingen gelet op de structuur van het gebied niet onwaarschijnlijk zijn. Voorts wordt overwogen dat gelet op de structuur van de landelijke gebieden die Leeuwarden omringen een eventuele stadsuitbreiding in zuidelijk richting in de rede lag.

In navolging van het door professor Lubach uitgebrachte advies en in afwijking van de SAOZ-adviezen heeft verweerder bij besluit van 8 april 2002 de verzoeken om planschadevergoeding afgewezen, omdat de planologische wijziging die stadsuitbreiding Zuiderburen mogelijk maakt, een “normale maatschappelijke ontwikkeling” is die vanwege de structuur van het gebied voor eisers voorzienbaar was.

Bij brief van 27 juni 2002 is namens eisers bezwaar gemaakt.

Na behandeling door de commissie van advies voor de bezwaar- en beroepschriften op 8 oktober 2002, heeft verweerder als aanvullende stukken de struktuurnota 1971 en het Structuurplan Leeuwarden 1e fase, vastgesteld op 24 juni 1974, aan eisers en de commissie verzonden. Nadat eisers in de gelegenheid zijn gesteld op deze stukken te reageren, heeft de commissie op 21 mei 2003 verweerder geadviseerd de bezwaren ongegrond te verklaren. In dit advies overweegt de commissie dat, gezien de geschetste ontwikkelingen in het struktuurnota waarin de expansie-indicaties van de stad mede zijn gememoreerd en gelet op de structuur van het gebied, gezegd kan worden dat een uitbreiding aan de zuidkant van Leeuwarden in de lijn der verwachtingen lag. Daarbij wordt onder meer gerefereerd aan de in de struktuurnota van 1971 opgenomen kaarten en de stadsmodellen voor de tweede fase. Mede gelet op het (expansieve) karakter van het stedelijk gebied als zodanig kon er niet van uitgegaan worden dat de overzijde van het Van Harixmakanaal van bebouwing gevrijwaard zou blijven en ook niet dat dit kanaal als een natuurlijke begrenzing zou worden aangemerkt. Het gebied kent voorts geen bijzonder beschermingsregime, welke een dergelijke stedelijke ontwikkeling minder waarschijnlijk zou maken. Hieruit volgt dat de aanleg van de woonwijk Zuiderburen voldoende concreet voorzienbaar was en het verzoek om planschadevergoeding naar de mening van de commissie terecht is afgewezen.

Verweerder heeft bij het thans bestreden besluit onder overneming van de gronden van het advies van deze commissie de bezwaren ongegrond verklaard.

Eisers bestrijden verweerders standpunt dat de aanleg van de woonwijk Zuiderburen voorzienbaar was en stellen dat verweerder overeenkomstig de door de SAOZ opgestelde adviezen de gestelde planschade dient te vergoeden.

In dit geding dient de vraag te worden beantwoord of het bestreden besluit in rechte stand kan houden. Daartoe wordt het volgende overwogen.

Art. 49 aanhef en onder a WRO bepaalt dat voor zover een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, de gemeenteraad hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toekent.

Niet in geding is dat door het van kracht worden van het bestemmingsplan “Hempens-Teerns” sprake is van een wijziging van het planologisch regime waardoor eisers in een nadeliger positie zijn komen te verkeren. In geschil is of de geleden schade, in de vorm van waardevermindering van de woningen, in verband met voorzienbaarheid ten laste van eisers behoort te blijven. Of sprake is van voorzienbaarheid van de schade op grond waarvan deze redelijkerwijs voor rekening van eisers dient te blijven, moet worden beoordeeld aan de hand van de vraag of ten tijde van de aankoop van het betreffende perceel voor een redelijk denkende en handelende koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie in ongunstige zin zou veranderen.

De rechtbank is van oordeel dat verweerders argument, dat reeds op grond van de structuur van de omgeving de planologische wijziging in de lijn der verwachtingen lag, onvoldoende grondslag vormt om de conclusie te kunnen rechtvaardigen dat de gestelde schade voorzienbaar was. De stelling dat bebouwing van de landelijke gebieden aan de rand van Leeuwarden door verweerder op zich niet onwaarschijnlijk wordt geacht, is daartoe onvoldoende. Ook het ontbreken van een bijzonder beschermingsregime van het landelijk gebied, betekent nog niet dat eisers ten tijde van de aankoop van hun woningen rekening hadden dienen te houden met de aanleg van een nieuwe woonwijk in dit gebied. Uit jurisprudentie omtrent het begrip voorzienbaar blijkt naar het oordeel van de rechtbank dat ter onderbouwing van voorzienbaarheid van schade meer aanknopingspunten zijn vereist dan het enkel niet onwaarschijnlijk zijn van bebouwing en het ontbreken van voor bebouwing belemmerende omstandigheden.

De rechtbank is voorts van oordeel dat ook de gemeentelijke ruimtelijke plannen onvoldoende aanknopingspunten bieden om de voorzienbaarheid van de schade te kunnen aannemen. De door het college van burgemeester en wethouders vastgestelde Struktuurnota 1971 geeft onder meer met betrekking tot toekomstige woongebieden de voorgestane koers aan van de gemeente Leeuwarden en gaat uit van een inwonertal van ± 105.000 in 1980 en van een inwonertal van 140.000 tot 160.000 in het jaar 2000. Opzet was dat deze nota gefaseerd in structuurplannen zou worden uitgewerkt. Kaart nummer 36 geeft de opzet weer voor het structuurplan eerste fase. Het onderhavige gebied is op deze kaart aangegeven als agrarisch gebied. Uitgaande van een inwonertal van ± 150.000 in de tweede fase geeft de nota vijf modellen voor nieuw te ontwerpen woon- en werkgebieden, waarbij is aangegeven dat de verschillende alternatieven in de toekomst dienen te worden overwogen. Eén van de modellen projecteert op het onderhavige gebied een woongebied. Nu vast staat dat genoemd inwonertal bij lange na niet is gerealiseerd en niet is gebleken dat verweerder de tweede fase nader heeft uitgewerkt en vastgelegd in een structuurplan, acht de rechtbank de in de struktuurnota weergegeven toekomstige ontwikkelingen dermate globaal en onzeker dat niet gesteld kan worden dat eisers op basis van deze nota al rekening hadden dienen te houden met de kans dat de planologische situatie voor hen nadelig zou veranderen. Voorzienbaarheid kan evenmin worden afgeleid uit het op 24 juni 1974 door verweerder vastgestelde Structuurplan Leeuwarden 1e fase, nu dit plan wordt begrensd door het Van Harixmakanaal en uit dit plan op geen enkele wijze blijkt dat toekomstige uitbreiding in zuidelijk richting was gepland.

Concluderend overweegt de rechtbank dat de structuur van het gebied en de gemeentelijke ruimtelijke plannen zowel op zichzelf beschouwd als in samenhang bezien onvoldoende aanknopingspunten bieden om voorzienbaarheid van de gestelde schade te kunnen aannemen. Verweerder heeft derhalve ten onrechte geconcludeerd dat die schade volledig ten laste van eisers dient te blijven. Om die reden kan het bestreden besluit niet in stand blijven en zullen de beroepen gegrond worden verklaard. Verweerder zal opnieuw op het namens eisers ingediende bezwaarschrift dienen te besluiten. In dat kader wijst de rechtbank erop dat de door verweerder gegeven onderbouwing op grond waarvan in afwijking van het SAOZ-advies tot verrekening van voordeel vanwege de aanleg van recreatieve voorzieningen in Zuiderburen kan worden gekomen, haar op voorhand niet overtuigt. Blijkens die onderbouwing berust deze eventuele verrekening niet op een rechtstreeks uit het nieuwe bestemmingsplan komend voordeel, maar op de niet in het bestemmingsplan geregelde mogelijkheid een pontje te laten varen op het Van Harixmakanaal tussen de wijken Aldlân en Zuiderburen.

Gelet op het vorenstaande en op het bepaalde in art. 8:74 lid 1 Awb dient de gemeente Leeuwarden het door eisers gestorte griffierecht van in totaal ?€ 4292,= (37 maal € 116,=) te vergoeden.

Met toepassing van art. 8:75 Awb veroordeelt de rechtbank verweerder in de proceskosten. Overeenkomstig het bepaalde in art. 2 lid 1 onder a van het Besluit proceskosten bestuursrecht bedragen de proceskosten van eisers € 1932,= ter zake van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand ( bezwaarschrift 1 punt, verschijnen hoorzitting 1 punt, beroepschrift 1 punt; verschijnen ter zitting 1 punt; gewicht van de zaak: gemiddeld; factor samenhangende zaken 1,5, waarde per punt € 322,=). De rechtbank wijst de gemeente Leeuwarden aan als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden.

De rechtbank: