Rb. Oost-Brabant, 21-12-2021, nr. 20/3069

Bij beschikking van 29 februari 2020, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op

€ 333.000. In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2020 bekend gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar van 5 oktober 2020 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.

Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld.

De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 november 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] , als waarnemer van zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en door taxateur D. Lensen.

Feiten

Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een vrijstaande woning met bouwjaar 1975. De woning, gelegen in Erp, bestaat uit een hoofdbouw van 543 m³ met twee dakkapellen, een garage van 167 m³ en een tuinhuis van 24 m³. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 750 m².

Geschil en beoordeling

1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiser bepleit een waarde van € 253.000. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 333.000) naar de getaxeerde waarde (€ 344.000), zoals opgenomen in het taxatierapport, dat op 6 januari 2021 is opgesteld door taxateur K. van Beuningen.

2. Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning behoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten met betrekking tot de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar zich rekenschap dient te geven van de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met vier vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] , [adres] en [adres] .

De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Blijkens de matrix heeft de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, inhoud en bijgebouwen in de waardematrix genoegzaam inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m³-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.

Eiser heeft zonder onderbouwing in het beroepschrift gesteld dat de vergelijkingsobjecten de waarde niet onderbouwen en heeft eveneens zonder onderbouwing de door de heffingsambtenaar toegepaste KOUDV-factoren met betrekking tot de woning en de bij de uitspraak op bezwaar gehanteerde vergelijkingsobjecten betwist. Eiser heeft pas op de zitting die onderbouwing (mondeling) gegeven. De rechtbank is met de heffingsambtenaar van oordeel dat die onderbouwing wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing moet blijven. De heffingsambtenaar heeft op de zitting aangegeven hier niet op te kunnen reageren, wat hij ook al in het op 27 januari 2021 gedateerde verweerschrift heeft aangegeven, toen nog vanwege de afwezigheid van de onderbouwing. De heffingsambtenaar heeft er verder terecht op gewezen dat de zitting er in principe voor dient om te bespreken wat er op tafel ligt, en niet om dan pas geheel nieuwe punten of onderbouwingen op tafel te leggen. Van een goede reden waarom eiser de onderbouwing van deze beroepsgrond pas tien maanden na indienen van het verweerschrift op de zitting heeft geven, is verder niet gebleken. Het gevolg van het buiten beschouwing laten van de onderbouwing is dat eisers beroepsgrond wegens gebrek aan onderbouwing faalt.

Eiser heeft verder gesteld dat de kwaliteit van het vergelijkingsobject [adres] gemiddeld is en dat er is geen aanleiding het object ondergemiddeld of slecht qua kwaliteit te waarderen. De rechtbank volgt eiser hierin niet, gelet op het verder niet door eiser bestreden betoog van de heffingsambtenaar dat ten tijde van de verkoop het dak en de dakkapellen dusdanig slecht waren dat door de nieuwe eigenaar het dak is vervangen en de dakkapellen zijn verwijderd. De beroepsgrond slaagt niet.

De rechtbank volgt eiser niet in zijn op de zitting ingenomen standpunt dat de uitspraak op bezwaar gebrekkig is gemotiveerd, omdat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de KOUDV-scores van enkele vergelijkingsobjecten heeft gewijzigd. Het staat de heffingsambtenaar vrij om de onderbouwing van de waarde te wijzigen door op genoemde punten tot een gewijzigd inzicht te komen en desgewenst zelfs geheel andere vergelijkingsobjecten te hanteren. Overigens hoeft het enkele feit dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende zou zijn gemotiveerd, niet te leiden tot vernietiging daarvan. Dergelijke gebreken hoeven immers niet te betekenen dat de waardevaststelling onjuist is en eventuele motiveringsgebreken kunnen in beroep worden hersteld. Eiser heeft daarop ook kunnen reageren. Eiser is aldus niet in zijn processuele belangen geschaad.

Eiser heeft op de zitting desgevraagd bevestigd dat zijn gronden ten aanzien van de bij de uitspraak op bezwaar maar niet meer in beroep gehanteerde vergelijkingsobjecten geen bespreking meer behoeven.

De heffingsambtenaar heeft met door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat de door de heffingsambtenaar voor de woning, per de waardepeildatum 1 januari 2019, vastgestelde waarde van € 333.000 niet te hoog is.

3. Ten aanzien van de door eiser bepleite waarde is de rechtbank van oordeel dat eiser niet door middel van toetsbare en verifieerbare gegevens inzichtelijk heeft gemaakt hoe eiser tot de door hem bepleite waarde is gekomen, zodat de rechtbank tot de conclusie komt dat eiser zijn beoogde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.

4. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van M. Brok, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 21 december 2021.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.