Hof Amsterdam, 24-03-2020, nr. 18/00539

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering

onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) met dagtekening 31 maart 2017 de waarde van de onroerende zaak [A-straat] [1-3] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 174.000.

De heffingsambtenaar heeft het daartegen door belanghebbende gemaakte bezwaar bij uitspraak, gedagtekend 18 augustus 2017, niet-ontvankelijk verklaard.

Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft in haar uitspraak van 2 augustus 2018 als volgt beslist:

“De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de bestreden uitspraak;

- verklaart het bezwaar ongegrond;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak;

- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 46,- aan [X] te vergoeden.”

Het tegen deze uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 14 september 2018, aangevuld bij brief van 13 november 2018. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Belanghebbende heeft op 6 februari 2020 een nader stuk ingediend en daarbij verzocht om uitstel van de mondelinge behandeling. Het uitstelverzoek is door het Hof afgewezen. Belanghebbende heeft voorts nadere stukken ingediend met dagtekening 14 februari 2020, 17 februari 2020 en 24 februari 2020.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 25 februari 2020. Verschenen zijn belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar, mr. H. Oderkerk. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

De rechtbank heeft in haar uitspraak naast een procesverloop alleen feiten vermeld in onderdeel 2 onder het kopje “Wat is de aanleiding van de procedure?”. Het Hof volstaat met vermelding van het citaat van die feiten zoals hierna onder 4 opgenomen.

Evenals bij de rechtbank is bij het Hof in geschil de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2016.

Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen daaraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.

De rechtbank heeft omtrent het geschil als volgt overwogen en beslist:

“Vooraf

1. Allereerst stelt de rechtbank vast dat de heffingsambtenaar ter zitting heeft verklaard dat het beroep van [X] wel ontvankelijk is, omdat [X] – in tegenstelling tot wat de heffingsambtenaar eerst vond – wel gronden heeft aangevoerd tegen de beschikking van 31 maart 2017. Het beroep zal daarom gegrond worden verklaard en de bestreden uitspraak zal worden vernietigd. De rechtbank overweegt dat in de uitnodiging voor de zitting staat dat de zitting uitsluitend over de ontvankelijkheid van [X] in bezwaar of beroep zal gaan. Ter zitting is dit met partijen besproken en zij hebben ingestemd met de inhoudelijke beoordeling van het bezwaar en de gronden die later zijn ingediend tegen de waardevaststelling. Dat betekent dat de rechtbank zal beoordelen of zij zelf kan voorzien in deze zaak.

Wat is de aanleiding van de procedure?

2. [X] is gebruiker/huurder van de woning. Het gaat om een gestapelde woning met berging. De oppervlakte van de woning is 64 m².

3. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning op waardepeildatum 1 januari 2016.

4. [X] vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld.

5. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 174.000,-. De heffingsambtenaar onderbouwt de hoogte van de WOZ-waarde aan de hand van de vergelijkingsmethode. Dit is een methode waarbij de woning van [X] wordt vergeleken met vergelijkbare woningen waarvan recente verkoopcijfers bekend zijn. Deze vergelijkbare woningen worden vergelijkingsobjecten genoemd. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning van [X] , maar er moet dan wel in de WOZ-waarde voldoende rekening worden gehouden met de verschillen. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens van drie vergelijkingsobjecten, namelijk [A-straat] 7-3, [A-straat] 20-2 en [B-straat] 17-3. Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van [X] niet te hoog is vastgesteld.

Wat vindt de rechtbank van deze zaak?

6. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende gegadigde als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De rechtbank moet kijken naar de waarde van de woning alsof er geen sprake is van verhuur. Dit is bepaald in artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7. De rechtbank moet beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank moet daarvoor de volgende vragen beantwoorden:

1. Zijn de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar met de woning van [X] ?

2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?

8. Indien de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of [X] de (eventueel) door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechter zelf tot een vaststelling in goede justitie van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

Zijn de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar?

9. De rechtbank stelt vast dat de vergelijkingsobjecten alle zijn gelegen in dezelfde buurt en/of straat als de woning van [X] . De vergelijkingsobjecten zijn ook gelegen op de tweede of derde verdieping. Daarnaast zijn alle vergelijkingsobjecten binnen één jaar voor of één jaar na de waardepeildatum verkocht. Verder is de oppervlakte van de vergelijkingsobjecten exact even groot. Gelet op het geheel van omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van [X] . De heffingsambtenaar heeft deze vergelijkingsobjecten dan ook kunnen gebruiken voor de waardering van de woning van [X] .

Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?

10. Om als vergelijkingsobject te kunnen dienen hoeven niet alle objecten precies hetzelfde te zijn. Voor zover sprake is van onderlinge verschillen moet daarmee wel rekening worden gehouden bij de waardering. [X] heeft er in dit kader op gewezen dat het object aan de [A-straat] 7-3 geen sociale huurwoning is, maar flink is gerenoveerd ten opzichte van de woning van [X] . In de woning van [X] is sterk achterstallig onderhoud van toilet, douche, keuken, cv-ketel en (geluids)isolatie. De taxateur heeft ter zitting meegedeeld dat de vergelijkingsobjecten wat onderhoud betreft beter zijn dan de woning van [X] , maar dat de woning van [X] per vierkante meter ook lager is gewaardeerd dan de vergelijkingsobjecten. De taxateur heeft de woning van [X] met het oog op de veroudering en de geluidsisolatie € 681,- (€ 3.281 - € 2.600) per vierkante meter lager gewaardeerd dan het gemiddelde van de vergelijkingsobjecten. De taxateur heeft verder gewezen op de zogenaamde 60-procentsregel: de waarde van de woning bij verkoop stijgt maar met 60% van het bedrag dat is geïnvesteerd om de woning op te knappen. Dat betekent dat – in de regel – een bedrag van € 72.640,- (64 x € 681 x 100 / 60) geïnvesteerd moet worden, voordat de woning een vergelijkbare vierkantemeterprijs heeft als de vergelijkingswoningen. Naar het oordeel van de rechtbank is het verschil in vierkantemeterprijs dan ook zo groot, dat daarmee voldoende rekening is gehouden met de verschillen in staat van onderhoud.

Moet rekening worden gehouden met het feit dat de woning in verhuurde staat is?

11. Artikel 17 van de Wet WOZ, zoals hierboven weergegeven, sluit uit dat met -verhuur rekening wordt gehouden. De rechtbank verwijst in dit verband naar de wetsgeschiedenis inzake de totstandkoming van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Daarin is de onder meer de volgende toelichting opgenomen: ‘Het waarderingsvoorschrift, zoals dat is neergelegd in het tweede lid, bevat twee ficties. Enerzijds wordt namelijk verondersteld dat de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en anderzijds dat de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Er wordt bij de waardebepaling dus van een overdrachtsfictie en van een verkrijgingsfictie uitgegaan. De eerste fictie veronderstelt een overdracht van volle en onbezwaarde eigendom, ook al zou in werkelijkheid op de onroerende zaak een recht van erfpacht of van vruchtgebruik rusten. De verkrijgingsfictie veronderstelt een vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Met omstandigheden die daarop inbreuk plegen, zoals het bewoond, verhuurd of verpacht zijn van de onroerende zaak, wordt geen rekening gehouden. De ficties moeten bewerkstelligen dat de te hanteren waarde in sterke mate wordt geobjectiveerd.’ Op grond van de hiervoor vermelde wetsgeschiedenis, dient naar het oordeel van de rechtbank met de omstandigheid dat de woning verhuurd wordt, in het kader van de waardebepaling op basis van de Wet WOZ geen rekening te worden gehouden.

Kan [X] een beroep doen op artikel 26a van de Wet WOZ?

12. Voorts heeft [X] er nog gewezen dat de WOZ-waarde ten opzichte van het jaar ervoor meer dan 5% is gestegen. Tot 1 oktober 2015 gold op grond van artikel 26a van de Wet WOZ de regel dat de WOZ-waarde niet meer dan 5% mocht stijgen. Deze bepaling is hierna vervallen, zodat [X] hier geen beroep meer op kan doen.

13. De conclusie is dat de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning van [X] niet te hoog is vastgesteld.

Conclusie

14. Het beroep is gegrond. De bestreden uitspraak dient te worden vernietigd wegens strijd met artikel 6:6 in samenhang met artikel 6:5 van de Awb. Gelet op overweging 13 ziet de rechtbank aanleiding om zelf in de zaak te voorzien en het bezwaar ongegrond te verklaren.

15. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan [X] het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

16. [X] heeft geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht. De door [X] overgelegde bonnen komen niet voor vergoeding in aanmerking. Voor een proceskostenveroordeling bestaat dan ook geen aanleiding.”

Ter ondersteuning van zijn hoger beroep heeft belanghebbende tal van stukken – met name tijdschriftartikelen – ingebracht waaronder een ‘paper’ van G.A. Akerlof met als titel ‘The market for “lemons”: quality uncertainty and the market mechanism’, een afbeelding van het ‘Institute of superforecasters’ met de vraag ‘wat is jouw sterrenbeeld’, en uit de Economist een tweetal Special Housing reports getiteld ‘No place like home’ en ‘The horrible housing blunder’, alsmede een omvangrijk prospectus in de Engelse taal van de IPO van ‘The We Company’. Belanghebbende wijst verder op woningen aan de overkant van de straat die voor € 300.000 verkocht worden maar waarvan de prijs in geen verhouding staat tot de huur. Verder doet belanghebbende een beroep op artikel 1 van het Eerste protocol bij het EVRM en op artikel 8 EVRM in samenhang met de artikelen 1, 6, 13 en 14 van dat verdrag. Belanghebbende stelt dat de WOZ-waarde 40% te hoog is vastgesteld, maar in ieder geval met 20% moet worden verminderd in verband met gebrekkig onderhoud.

De heffingsambtenaar wijst erop dat de waarde van de onroerende zaak is bepaald door middel van vergelijking. Verder heeft de inspecteur betwist dat in hoger beroep door belanghebbende ter zake doende argumenten zijn aangevoerd die iets zouden kunnen afdoen aan de vastgestelde waarde. De rechtbank heeft naar zijn mening op goede gronden een juiste beslissing genomen.

Het Hof is van oordeel dat de rechtbank op goede gronden een juiste beslissing heeft genomen. Het Hof neemt de gronden van de rechtbank over en maakt deze tot de zijne.

Al hetgeen belanghebbende in hoger beroep heeft aangevoerd werpt geen nieuw of ander licht op de zaak, in het bijzonder niet omdat een (juridisch) relevante gelijkenis tussen de situaties waarop de in hoger beroep overgelegde bijlagen betrekking hebben en de onderhavige zaak ontbreekt, en omdat zich in het onderhavige geval geen schending van de door belanghebbende vermelde bepalingen van het EVRM voordoet. Ook anderszins is niet gebleken van schending van enig nationaal of internationaal recht.

Bij deze stand van het geding ziet het Hof geen aanleiding om de eigenaar/verhuurder van de woning op de voet van artikel 8:26 van de Algemene wet bestuursrecht in de gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen.

Slotsom

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. R.C.H.M. Lips, voorzitter, H.E. Kostense en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.H. van Dapperen, als griffier. De beslissing is op 24 maart 2020 uitgesproken en wordt openbaar gemaakt door publicatie op www.rechtspraak.nl.

De griffier is verhinderd

de uitspraak te ondertekenen

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.