Rb. Haarlem, 10-11-2010, nr. 119892 / HA ZA 05-1727 en 125159 / HA ZA 06-792

Schiethaven vordert na vermeerdering van eis dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

de koopovereenkomst gedeeltelijk zal ontbinden, althans gedeeltelijk ontbonden zal verklaren, voor zover deze betrekking heeft op de koop van het met een recht van erfpacht belaste recht (de rechtbank begrijpt: de koop van het recht van erfpacht),

indien de vordering sub 5.1.1 zal worden toegewezen Hepri zal veroordelen tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Schiethaven ter zake van de terugbetaling van de koopprijs van het recht van erfpacht te betalen de somma van € 235.443,77, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente,

Hepri en [A] hoofdelijk zal veroordelen, waarbij bij betaling door de één de ander tot het betaalde zal zijn bevrijd, tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Schiethaven ter zake van de vergoeding van het positief contractsbelang te betalen de somma van € 589.556,23, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente,

Hepri en [A] hoofdelijk zal veroordelen, waarbij bij betaling door de één de ander tot het betaalde zal zijn bevrijd, tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Schiethaven ter zake van vergeefs gemaakte kosten in verband met de koopovereenkomst en de levering met betrekking tot het recht van erfpacht te betalen de somma van € 821,59, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente,

Hepri en [A] hoofdelijk zal veroordelen, waarbij bij betaling door de één de ander tot het betaalde zal zijn bevrijd, tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Schiethaven ter zake van de sanerings- en advieskosten te betalen de somma van € 64.461,15, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente,

Hepri en [A] hoofdelijk zal veroordelen, waarbij bij betaling door de één de ander tot het betaalde zal zijn bevrijd, tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Schiethaven ter zake gederfde rente-inkomsten te betalen de somma van € 69.529,03, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente,

Hepri en [A] zal veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van veertien dagen na de datum van dit vonnis,

en voorts

primair

Hepri, [A] en het Hoogheemraadschap hoofdelijk zal veroordelen, waarbij bij betaling door de één de ander tot het betaalde zal zijn bevrijd, tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Schiethaven ter zake ten onrechte betaalde belastingen, lasten en kosten te betalen de somma van € 3.620,75, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente,

Het Hoogheemraadschap zal veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Schiethaven uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking te betalen de kosten van onderzoek en sanering tot de hoogte van de waardevermeerdering van het perceel grond, kadastraal bekend gemeente Wormer, sectie F nummer 4810, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke rente,

Hepri, [A] en het Hoogheemraadschap hoofdelijk zal veroordelen, waarbij bij betaling door de één de ander tot het betaalde zal zijn bevrijd, tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Schiethaven ter zake de buitengerechtelijke kosten te betalen de somma van € 6.140,40 inclusief btw, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente,

Subsidiair, doch uitsluitend indien en voor zover de rechtbank van oordeel mocht zijn dat het recht van erfpacht niet van rechtswege teniet is gegaan,

zal verklaren voor recht dat het perceel grond, kadastraal bekend gemeente Wormer, sectie F, nummer 4810 ingevolge de vestigingsakte van 10 juni 1847 met een recht van erfpacht is belast met thans het Hoogheemraadschap als erfverpachter en Schiethaven als erfpachter,

Het Hoogheemraadschap zal veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Schiethaven ter zake de buitengerechtelijke kosten te betalen de somma van € 6.140,40 inclusief btw, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente,

Het Hoogheemraadschap te veroordelen in de kosten van deze procedure gevallen aan de zijde van Hepri en [A], te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van veertien dagen na de datum van dit vonnis,

Primair en subsidiair

Het Hoogheemraadschap zal veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van veertien dagen na de datum van dit vonnis,

in de hoofdzaak in reconventie

Het Hoogheemraadschap vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,

voor recht zal verklaren dat de tijd waarvoor het recht van erfpacht met betrekking tot het perceel, kadastraal bekend gemeente Wormer, sectie F, nummer 4810 is gevestigd is verstreken en dat het recht sindsdien is blijven doorlopen dan wel tot wederopzegging is blijven bestaan en thans kan worden opgezegd op de wijze en met inachtneming van de termijn, bedoeld in artikel 5:88 BW met veroordeling van Schiethaven in de kosten van dit geding,

in de vrijwaringszaak met zaaknummer 125159

Hepri vordert dat de rechtbank bij het in de hoofdzaak uit te spreken vonnis gelijktijdig [A] zal veroordelen, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor zover de wet toelaat, aan Hepri tegen kwijting te betalen al datgene waartoe Hepri als gedaagde in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld, daaronder begrepen een eventuele proceskostenveroordeling, met veroordeling van [A] in de kosten van deze vrijwaringsprocedure,

in de vrijwaringszaak met zaaknummer 147839 in conventie

Het Hoogheemraadschap vordert dat de rechtbank bij het in de hoofdzaak uit te spreken vonnis gelijktijdig Hepri zal veroordelen, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, aan het Hoogheemraadschap tegen kwijting te betalen al datgene waartoe het Hoogheemraadschap als gedaagde in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld voor zover deze veroordeling ziet op vergoeding van door Schiethaven ten onrechte gemaakte kosten met betrekking tot de sanering van het perceel, daaronder begrepen een eventuele proceskostenveroordeling, met veroordeling van Hepri in de kosten van deze vrijwaringsprocedure,

in de vrijwaringszaak met zaaknummer 147839 in voorwaardelijke reconventie

Hepri vordert in geval zij in de hoofdzaak wordt veroordeeld aan Schiethaven geldbedragen te voldoen en/of het in deze vrijwaringszaak gedane beroep op verrekening niet (volledig) slaagt dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor zover de wet toelaat het Hoogheemraadschap zal veroordelen tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Hepri te betalen het bedrag van € 181.512,08, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 19 maart 1997, althans vanaf 20 augustus 2008 en

zal verklaren voor recht dat Hepri ter zake van het bedrag tot betaling waarvan zij in de hoofdzaak jegens Schiethaven wordt veroordeeld, bij betaling aan Schiethaven regres heeft op het Hoogheemraadschap, aangezien de schuld aan Schiethaven Hepri niet aangaat en het Hoogheemraadschap ter zake draagplichtig is, met veroordeling van het Hoogheemraadschap in de proceskosten.

Partijen hebben zich in verband met de vorderingen over en weer allen uitgelaten over de vraag of het recht van erfpacht ten tijde van de levering aan Schiethaven in maart 1997 (nog) bestond of ingevolge de bepaling in de vestigingsakte onder 4.4 teniet is gegaan, nu het in die bepaling bedoelde pakhuis teniet is gegaan.

Schiethaven heeft zich op het standpunt gesteld dat het recht van erfpacht is gevestigd onder een ontbindende voorwaarde, die met het tenietgaan van het pakhuis is vervuld. Als gevolg hiervan is het recht van erfpacht vóór de levering aan Schiethaven van rechtswege vervallen, zodat dit recht nimmer aan haar is geleverd, aldus Schiethaven.

Het Hoogheemraadschap heeft zich op het standpunt gesteld dat de vestigingsakte zo moet worden gelezen dat het recht van erfpacht zou eindigen, zodra het toen nog te bouwen pakhuis teniet zou gaan. Het gaat hier om een tijdsbepaling in de zin van artikel 5:86 BW die een grond is voor het eindigen van het beperkte recht. Ingevolge artikel 5:98 BW (dan wel 779 Oud BW) loopt het recht echter door, totdat het door de grondeigenaar wordt opgezegd, aldus het Hoogheemraadschap.

Hepri heeft zich eveneens op het standpunt gesteld dat het recht van erfpacht nog bestaat. Primair heeft zij daartoe aangevoerd dat de vestigingsakte uit 1847 geen ontbindende voorwaarde bevat, maar dat met de bepaling dat “het parkdijks met het erf door de daad der sloping in de vrije en volledige beschikking van den polder wormer terug keere” een wenselijkheid wordt aangegeven. Er is dus geen sprake van automatisch terugkeren, maar de zaak zou in het voorkomende geval in de macht van de erfverpachter moeten worden teruggebracht. Nu dit niet is gebeurd, is het recht van erfpacht niet tenietgegaan, aldus Hepri.

Subsidiair heeft Hepri aangevoerd dat er geen daad van sloping is geweest als bedoeld in de vestigingsakte. Immers, het pakhuis is niet gesloopt, maar afgebrand. Ter onderbouwing van haar stelling verwijst Hepri onder meer naar het onder 4.5 bedoelde krantenbericht. Het tenietgaan van het pakhuis ten gevolge van brand kan volgens Hepri niet gelijk worden gesteld aan tenietgaan door sloop. Evenmin is de voorwaarde uit de vestigingsakte vervuld door de sloop van de bebouwing in 1997, aangezien het in de akte bedoelde pakhuis in 1997 allang niet meer aanwezig was, aldus Hepri.

[A] heeft zich op dit punt bij de subsidiaire stelling van Hepri aangesloten.

Hier kan in het midden blijven of de brand in het pakhuis in 1980 tot gevolg heeft gehad dat het recht van erfpacht teniet is gegaan. Daarvoor is het volgende redengevend.

Vaststaat dat in 1847 geen eeuwigdurend recht van erfpacht is gevestigd. Tevens is niet in geschil dat het pakhuis ten behoeve waarvan het recht van erfpacht destijds is gevestigd thans niet meer bestaat.

Het primaire betoog van Hepri wordt verworpen. Aangezien in de vestigingsakte geen enkele bepaling is opgenomen ten aanzien van de wijze en de termijn waarop aan de vermeende wenselijkheid uitvoering zou moeten worden gegeven, biedt enkel de grammaticale uitleg van de bepaling onvoldoende steun voor deze stelling van Hepri. Zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, valt immers niet in te zien waarom partijen destijds bij de vestiging bewust voor een formulering zouden hebben gekozen die een nadere maar niet nader bepaalde rechtshandeling nodig maakte.

Voor het geval de brand in 1980 en de eventuele opruimwerkzaamheden daarna als daad van sloping hebben te gelden als bedoeld in de vestigingsakte en de desbetreffende bepaling in de vestigingsakte een ontbindende voorwaarde is, die in dat geval zou zijn vervuld, zoals Schiethaven heeft betoogd, geldt dat het recht van erfpacht ingevolge artikel 5:98 BW is blijven doorlopen en dat het Hoogheemraadschap de verlengde erfpacht kan opzeggen met inachtneming van de termijn vermeld in artikel 5:88 BW. Schiethaven heeft betoogd dat de situatie als bedoeld in artikel 5:98 BW geen opgeld doet, omdat geen sprake is van een situatie waarbij “de tijd waarvoor de erfpacht is gevestigd, is verstreken”, zoals verwoord in die bepaling. De rechtbank begrijpt dit betoog aldus dat artikel 5:98 BW volgens Schiethaven gelet op de tekst alleen van toepassing is als het recht van erfpacht voor een bepaalde tijd is gevestigd. Dat betoog wordt verworpen. Uit de Memorie van Toelichting bij artikel 5:98 BW volgt dat dit artikel is opgenomen omdat bij gebreke van een bepaling de eigenaar de zaak rauwelijks zou kunnen opvorderen, ook wanneer de erfpachtsverhouding in feite geruime tijd is blijven doorlopen na het einde van de termijn, waarvoor het recht gevestigd was. Nu dit evenzeer geldt in het geval de erfpachtsverhouding blijft doorlopen na vervulling van een ontbindende voorwaarde waaronder het recht is gevestigd, valt niet in te zien dat deze bepaling alleen van toepassing is als de erfpacht is gevestigd voor een bepaalde tijd. Dit leidt tot de conclusie dat het Hoogheemraadschap in dit geval het recht van erfpacht ingevolge artikel 5:98 jo. 5:88 BW met inachtneming van een opzegtermijn van een jaar zou kunnen opzeggen. Indien de bepaling in de vestigingsakte een tijdsbepaling is, zoals het Hoogheemraadschap heeft betoogd, en dus geen ontbindende voorwaarde, zou hetzelfde gelden, zodat de aard van de bepaling geen verdere bespreking behoeft.

Voor het geval de brand in 1980 en de eventuele opruimwerkzaamheden daarna niet als daad van sloping hebben te gelden als bedoeld in de vestigingsakte, betekent dit dat het Hoogheemraadschap het recht van erfpacht eveneens met inachtneming van een opzegtermijn van een jaar zou kunnen opzeggen. Immers, artikel 166 Ow NBW bepaalt dat op een erfpacht, aangevangen vóór het tijdstip van het in werking treden van het nieuwe recht artikel 766 jo. artikel 783 BW (oud) van overeenkomstige toepassing blijft. Nu het pakhuis teniet is gegaan en dit in dit geval niet tot beëindiging van het recht van erfpacht zou hebben geleid, omdat er volgens deze opvatting geen daad van sloping is geweest, moet het ervoor worden gehouden dat in de akte van vestiging geen bijzondere bedingen of bepalingen omtrent het eindigen van het recht van erfpacht zijn gemaakt, zodat de eigenaar ingevolge genoemde bepalingen het recht kan doen beëindigen als dit meer dan 30 jaar heeft geduurd. Ook nu geldt een opzegtermijn van tenminste een jaar.

Uit het voorgaande volgt dat, behoudens het primaire standpunt van Hepri dat wordt verworpen (zie rechtsoverweging 7.9), de overige standpunten van partijen er alle toe leiden dat Schiethaven rechthebbende is geworden op het recht van erfpacht en dat dit recht door het Hoogheemraadschap met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste één jaar kan worden opgezegd. Daarom behoeft niet te worden beoordeeld welk standpunt het juiste is.

en voorts in de hoofdzaak in conventie

De vorderingen jegens Hepri en [A]

Anders dan Schiethaven lijkt te betogen, betekent het enkele feit dat het recht van erfpacht door het Hoogheemraadschap kan worden opgezegd, niet dat sprake is van non-conforme levering. De koopovereenkomst tussen Schiethaven en Hepri heeft immers betrekking op het recht van erfpacht dat, gelet op wat hiervoor is overwogen hoe dan ook met een inachtneming van een termijn van een jaar door het Hoogheemraadschap kan worden opgezegd. Uit het enkele feit dat het recht van erfpacht voor onbepaalde tijd is gevestigd, heeft Schiethaven niet het gerechtvaardigd vertrouwen kunnen afleiden dat het recht van erfpacht niet door het Hoogheemraadschap opgezegd zou kunnen worden. Nu ook niet is gesteld of gebleken dat Hepri ter zake garanties heeft verstrekt, mist de stelling van Schiethaven dat sprake is van non-conforme levering feitelijke grondslag. De vorderingen van Schiethaven jegens Hepri zullen daarom worden afgewezen.

Voor zover Schiethaven in verband met haar stelling dat [A] zijn zorgplicht jegens haar heeft geschonden, heeft willen betogen dat [A] Schiethaven er op had moeten wijzen dat het recht van erfpacht door het Hoogheemraadschap kan worden opgezegd, wordt dat betoog verworpen. [A] heeft onweersproken aangevoerd dat de koopovereenkomst al was gesloten toen partijen bij hem kwamen en dat op zijn instigatie een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst is opgenomen voor het geval mocht blijken van bezwarende omstandigheden in de titel van aankomst. Gelet hierop was het vervolgens aan Schiethaven om al dan niet in overleg met haar adviseur(s) - te bezien of de bepalingen in de titel van aankomst voor haar bezwarend waren. Ook de vorderingen jegens [A] zullen daarom worden afgewezen.

Schiethaven zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure aan eigen zijde en aan de zijde van Hepri en [A]. Ten aanzien van Hepri worden onder deze kosten mede begrepen de kosten in het vrijwaringsincident en de kosten waartoe Hepri in de vrijwaringszaken met zaaknummers 125159 en 147839 wordt veroordeeld (derhalve de eigen kosten van Hepri en de kosten van de wederpartij in vrijwaring), aangezien Hepri voldoende belang had bij de door haar in vrijwaring ingestelde vorderingen.

Deze kosten worden aan de zijde van Hepri tot op heden begroot op:

Aangezien Schiethaven rechthebbende is ten aanzien van het recht van erfpacht zal de primaire vordering tot betaling van de betaalde belastingen, lasten en kosten bij gebrek aan grondslag worden afgewezen.

Schiethaven heeft voorts gesteld dat het Hoogheemraadschap ongerechtvaardigd is verrijkt omdat Schiethaven het met recht van erfpacht belaste perceel voor eigen rekening heeft gesaneerd. Nu Schiethaven evenwel niet (voldoende gemotiveerd) heeft gesteld dat het perceel als gevolg van de sanering in waarde is gestegen of dat het Hoogheemraadschap als gevolg van de sanering kosten heeft bespaard die het anders had moeten maken, heeft Schiethaven niet aan haar stelplicht voldaan. Dit geldt te meer nu het recht van erfpacht niet is opgezegd. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen. Ook dit deel van de vordering zal daarom worden afgewezen.

Gelet op wat hiervoor onder rechtsoverweging 7.10 tot en met 7.12 is overwogen zal de subsidiair door Schiethaven gevorderde verklaring voor recht worden toegewezen.

De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen. Schiethaven heeft niet (voldoende onderbouwd) gesteld dat zij deze kosten daadwerkelijk heeft gemaakt en dat die kosten betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier.

Schiethaven heeft subsidiair nog gevorderd het Hoogheemraadschap te veroordelen in de kosten van deze procedure gevallen aan de zijde van Hepri en [A] (de rechtbank begrijpt: voor zover deze voor haar rekening komen). Nu deze kosten evenwel het gevolg zijn van haar eigen keuze om Hepri en [A] in de procedure te betrekken, nog voordat in haar rechtsverhouding tot het Hoogheemraadschap duidelijkheid was verkregen over de status van het recht van erfpacht, zal deze vordering worden afgewezen.

Schiethaven zal als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure aan eigen zijde en aan de zijde van het Hoogheemraadschap. Onder deze kosten worden mede begrepen de kosten in het vrijwaringsincident en de kosten waartoe het Hoogheemraadschap in de vrijwaringszaak met zaaknummer 147839 wordt veroordeeld (derhalve de eigen kosten en de kosten van de wederpartij in vrijwaring), aangezien het Hoogheemraadschap voldoende belang had bij de door haar in vrijwaring ingestelde vordering. De omstandigheid dat het Hoogheemraadschap zich eerst in deze procedure bij conclusie van antwoord niet langer op het standpunt heeft gesteld dat het recht van erfpacht van rechtswege is geëindigd, geeft geen aanleiding het Hoogheemraadschap (deels) in de kosten te veroordelen, aangezien Schiethaven nadien bij haar vordering is gebleven.

De kosten van het Hoogheemraadschap worden tot op heden begroot op:

Gelet op wat is overwogen in rechtsoverweging 7.10 kan de vordering in reconventie worden toegewezen. Nu evenwel in conventie al een verklaring voor recht is gegeven met betrekking tot het recht van erfpacht, heeft het Hoogheemraadschap geen belang meer bij een verklaring daaromtrent. De vordering zal daarom slechts worden toegewezen voor zover het de mogelijkheid tot opzegging betreft. Schiethaven zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten aan de zijde van het Hoogheemraadschap. Nu de vordering in reconventie evenwel slechts een aanvulling is op de door Schiethaven in conventie gevorderde verklaring voor recht worden deze kosten tot op heden begroot op nihil.

in de vrijwaringszaak met zaaknummer 125159

Aangezien de vordering in de hoofdzaak jegens Hepri is afgewezen, heeft zij geen belang meer bij haar vordering in de vrijwaringszaak, zodat deze zal worden afgewezen. Hepri zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het geding, waarbij in aanmerking wordt genomen dat partijen vanaf de comparitie van partijen met dezelfde processtukken procederen als in de hoofdzaak zodat de onderhavige vrijwaringszaak vanaf dat moment geacht wordt geen kosten te hebben veroorzaakt. Deze kosten worden daarom aan de zijde van [A] tot op heden begroot op:

Aangezien de vordering in de hoofdzaak jegens het Hoogheemraadschap is afgewezen heeft het geen belang meer bij de vordering in de vrijwaringszaak, zodat deze zal worden afgewezen. Het Hoogheemraadschap zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het geding, waarbij in aanmerking wordt genomen dat partijen vanaf de comparitie van partijen met dezelfde processtukken procederen als in de hoofdzaak zodat de onderhavige vrijwaringszaak vanaf dat moment geacht wordt geen kosten te hebben veroorzaakt. Deze kosten worden daarom aan de zijde van Hepri tot op heden begroot op:

Nu de voorwaarde waaronder de onderhavige vordering is ingesteld zich niet voordoet, verstaat de rechtbank deze vordering als niet ingesteld. Aangezien het Hoogheemraadschap zich niettemin tegen deze vordering heeft moeten verweren, zal Hepri worden veroordeeld in de kosten van het geding aan de zijde van het Hoogheemraadschap, waarbij in aanmerking wordt genomen dat partijen vanaf de comparitie van partijen met dezelfde processtukken procederen als in de hoofdzaak zodat de onderhavige vrijwaringszaak vanaf dat moment geacht wordt geen kosten te hebben veroorzaakt. Deze kosten worden daarom tot op heden begroot op: