Hof 's-Hertogenbosch, 01-10-2019, nr. 200.225.640, 01

Bij het tussenarrest van 28 mei 2019 heeft het hof de zaak naar de rol verwezen voor een memorie na tussenarrest aan de zijde van [appellante] en [appellant] , waarbij zij zich dienden uit te laten over hetgeen het hof in rov. 3.4.7, 3.5.4, 3.5.5 en 3.8 van het tussenarrest heeft overwogen. [appellante] en [appellant] hebben dat gedaan bij memorie na tussenarrest. [woonplaats] heeft geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om een antwoordmemorie na tussenarrest te nemen. Het hof zal zich nu nader over de betreffende kwesties uitlaten.

De verdere beoordeling van grief I: de in conventie gevorderde vermindering van de huurprijs met terugwerkende kracht (tevens verweer in reconventie)

Het hof heeft in rov. 3.4.6 van het tussenarrest het voorlopig oordeel gegeven dat het betoog van [appellante] en [appellant] dat de huurprijs op een lager bedrag moet worden vastgesteld, niet kan worden gehonoreerd voor zover het de periode vóór 12 juni 2017 betreft. Het hof heeft [appellante] en [appellant] in de gelegenheid gesteld om zich over dit voorlopig oordeel uit te laten.

[appellante] en [appellant] hebben in hun memorie na tussenarrest gesteld dat zij zich op dit punt refereren aan het oordeel van het hof. Het hof ziet geen aanleiding om van het voorlopige oordeel af te wijken. Het hof zal dat oordeel daarom nu definitief maken. De vordering van [appellante] en [appellant] tot huurprijsvermindering moet daarom afgewezen worden voor zover het de periode vóór 12 juni 2017 betreft. Dit brengt mee dat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd, voor zover [appellante] en [appellant] bij dat vonnis in reconventie zijn veroordeeld om aan [woonplaats] € 8.699,99 te betalen ter zake achterstallige huur over de periode tot 1 april 2017.

Het bovenstaande brengt ook mee dat de vordering tot huurprijsvermindering uitsluitend beoordeeld moet worden over de periode van 12 juni 2017 tot 12 juli 2017. Op de laatstgenoemde datum is de huurovereenkomst geëindigd en [appellante] en [appellant] hadden het gehuurde op die datum reeds verlaten (zie rov. 3.1.2 van het tussenarrest van 28 mei 2019).

Naar het oordeel van het hof hebben [appellante] en [appellant] met de door hen overgelegde bouwkundige rapportage van ing. [deskundige aan de zijde van appellanten] van 7 oktober 2016 voldoende onderbouwd dat aan de gehuurde woning meerdere ernstige gebreken kleefden. Het gaat daarbij onder meer om:

Naar het oordeel van het hof heeft [woonplaats] onvoldoende betwist dat van deze gebreken sprake was. Het hof acht in verband met deze gebreken, mede gelet op het bepaalde in artikel 6 lid 1 van het Besluit Huurprijzen woonruimte, bezien in verband met bijlage II van dat besluit, een vermindering van de huurprijs tot 50% van de overeengekomen huurprijs redelijk. Dit brengt mee dat [appellante] en [appellant] over de laatste maand van de huur niet € 700,-- maar slechts € 350,-- aan huur verschuldigd zijn.

In verband hiermee zal het hof het bestreden vonnis vernietigen, voor zover [appellante] en [appellant] bij dat vonnis in reconventie zijn veroordeeld om aan [woonplaats] € 700,-- te betalen voor iedere maand of gedeelte van een maand vanaf 1 april 2017 tot aan de dag van de ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vervaldatum van elke maandtermijn. Het hof zal, in zoverre opnieuw rechtdoende, [appellante] en [appellant] veroordelen om aan [woonplaats] te voldoen:

Het hof concludeert dat grief I slechts in beperkte mate doel heeft getroffen.

De verdere beoordeling van grief II: de in conventie gevorderde vergoeding van materiële schade

[appellante] en [appellant] vorderen in conventie ter zake materiële schade veroordeling van [woonplaats] tot betaling van:

Het hof heeft in rov. 3.5.3 van het tussenarrest geoordeeld dat post A toewijsbaar is. Het hof heeft [appellante] en [appellant] met betrekking tot post B in de gelegenheid gesteld om te reageren op de door [woonplaats] bij de memorie van antwoord gevoerde verweren dat:

[appellante] en [appellant] hebben in hun memorie na tussenarrest uitdrukkelijk betwist dat zij de ruitschade zelf veroorzaakt hebben. Volgens hen is de ruitschade ontstaan als gevolg van de abominabele staat waarin het kozijn verkeerde. Ter onderbouwing van die stelling hebben zij verwezen naar het rapport van ing. [deskundige aan de zijde van appellanten] van 7 oktober 2016. [appellante] en [appellant] hebben voorts betoogd dat de noodvoorziening niet kan worden gezien als een kleine herstelling die volgens het Besluit kleine herstellingen voor hun rekening komt. Volgens hen is de noodvoorziening noodzakelijk geworden omdat de ruit als gevolg van de zeer slechte staat van de kozijnen gebroken is en [woonplaats] ondanks herhaalde verzoeken weigerde om dit voor zijn rekening komende gebrek te herstellen.

[woonplaats] heeft deze stellingen van [appellante] en [appellant] niet meer betwist. Naar het oordeel van het hof hebben [appellante] en [appellant] met de door hen overgelegde producties, waaronder het rapport van ing. [deskundige aan de zijde van appellanten] van 7 oktober 2016 en de factuur van [firma] van 25 november 2016, voldoende onderbouwd dat zij de betreffende noodvoorziening hebben moeten laten aanbrengen omdat [woonplaats] naliet om de voor zijn rekening komende herstelwerkzaamheden met betrekking tot het kozijn en de ruit uit te voeren. [woonplaats] heeft dit naar het oordeel van het hof onvoldoende bestreden. Het hof zal daarom ook deze post ten bedrage van € 170,-- toewijzen.

In totaal is ter zake materiële schade dus € 545,-- toewijsbaar. Het op de materiële schade betrekking hebbende onderdeel van grief II heeft doel getroffen.

De verdere beoordeling van grief II: de in conventie gevorderde vergoeding van immateriële schade

[appellante] en [appellant] vorderen veroordeling van [woonplaats] tot vergoeding van immateriële schade. Zij stellen immateriële schade te hebben geleden doordat het gehuurde tijdens de duur van de huurovereenkomst in zeer slechte staat verkeerde.

Het hof constateert dat de vordering tot vergoeding van immateriële schade gebaseerd is op de aanwezigheid van gebreken aan het gehuurde, en de derving van huurgenot die [appellante] en [appellant] daardoor stellen te hebben geleden. In verband met dergelijke gebreken en de daardoor veroorzaakte derving van huurgenot is het instellen van een vordering tot vermindering van de huurprijs mogelijk. [appellante] en [appellant] hebben een dergelijke vordering ook ingesteld. Dit doet de vraag rijzen of huurders bij door gebreken veroorzaakt gederfd huurgenot, naast een aanspraak tot vermindering van de huurprijs, ook vergoeding van immateriële schade kunnen vorderen. Vermindering van de huurprijs is een vorm van partiële ontbinding van de huurovereenkomst, waarbij de door de huurder te leveren prestatie (huurbetaling) wordt verminderd evenredig aan de mate waarin de verhuurder tekortschiet in het leveren van huurgenot. Per saldo ontvangt de huurder de materiële prestatie waarvoor hij betaalt. Bij de huur van woonruimte is het de vraag of de derving van huurgenot dan nog een als immateriële schade aan te merken inbreuk op de persoonlijke levenssfeer, kan opleveren. Naar het oordeel van het hof is het onder omstandigheden denkbaar dat naast een aanspraak tot vermindering van de huurprijs wegens gebreken aan het gehuurde, een aanspraak kan bestaan op vergoeding van door de gebreken veroorzaakte immateriële schade. Daarvoor is wel noodzakelijk dat aan de strenge maatstaven van artikel 6:106 BW wordt voldaan.

Bij arrest van 19 juli 2019, ECLI:NL:HR:2019:1278 (Aardbevingsschade Groningen), heeft de Hoge Raad over de vraag of ter zake gederfd woongenot toekenning van een vergoeding voor geleden immateriële schade mogelijk is, het volgende overzicht gegeven van zijn eerdere rechtspraak:

‘2.13.2 Als de schade die het gevolg is van een aansprakelijkheidvestigende gebeurtenis nadeel omvat dat niet in vermogensschade bestaat, heeft de benadeelde ingevolge art. 6:106, aanhef en onder b, BW recht op een naar billijkheid vast te stellen schadevergoeding indien hij lichamelijk letsel heeft opgelopen, in zijn eer of goede naam is geschaad of op andere wijze in zijn persoon is aangetast. In algemene zin heeft de Hoge Raad hierover eerder als volgt beslist.

Van de in art. 6:106, onder b, BW bedoelde aantasting in zijn persoon op andere wijze is in ieder geval sprake indien de benadeelde geestelijk letsel heeft opgelopen. Degene die zich hierop beroept, zal voldoende concrete gegevens moeten aanvoeren waaruit kan volgen dat in verband met de omstandigheden van het geval psychische schade is ontstaan, waartoe nodig is dat naar objectieve maatstaven het bestaan van geestelijk letsel kan worden vastgesteld.

Daarnaast kunnen de aard en de ernst van de normschending en van de gevolgen daarvan voor de benadeelde, meebrengen dat van de in art. 6:106, onder b, BW bedoelde aantasting in zijn persoon op andere wijze sprake is. In beginsel zal degene die zich hierop beroept de aantasting in zijn persoon met concrete gegevens moeten onderbouwen. In voorkomend geval kunnen de aard en de ernst van de normschending meebrengen dat de in dit verband relevante nadelige gevolgen daarvan voor de benadeelde zo voor de hand liggen, dat een aantasting in de persoon kan worden aangenomen.

Van een aantasting in de persoon op andere wijze als bedoeld in art. 6:106 lid 1, onder b, BW, is niet reeds sprake bij de enkele schending van een fundamenteel recht.’

[appellante] en [appellant] hebben in de onderhavige zaak naar het oordeel van het hof in onvoldoende mate onderbouwd dat aan hun zijde sprake is van een ‘aantasting in de persoon’ in de zin van artikel 6:106 BW. De enkele in het geding in eerste aanleg gestelde omstandigheid dat sprake was van ernstige gebreken aan het gehuurde, is daarvoor niet voldoende. Ook de in de toelichting op grief II gestelde omstandigheden over de medische problemen van [appellante] , kunnen [appellante] en [appellant] in dit kader niet baten. Er is immers niet gesteld of gebleken dat die medische problemen (onder meer knieprothese, versleten ruggewervels, gekanteld bekken, voor vervoer aangewezen op scootmobiel) samenhangen met of veroorzaakt zijn door de gebreken aan de huurwoning. De in algemene zin gestelde omstandigheid dat schimmel in een woning onder meer huidirritatie en allergische reacties kan veroorzaken, is eveneens onvoldoende om toekenning van een vergoeding voor immateriële schade te rechtvaardigen. [appellante] en [appellant] hebben immers niet gesteld en onderbouwd dat zij daadwerkelijk in relevante mate met dit soort lichamelijke problemen te kampen hebben gehad. De slotsom is dat uit de door [appellante] en [appellant] gestelde feiten en omstandigheden niet op voldoende concrete wijze is af te leiden dat aan hun zijde daadwerkelijk sprake is geweest van een door de gebreken aan de woning veroorzaakte ‘aantasting in de persoon’ in de zin van artikel 6:106 BW.

Het hof concludeert dat de vordering tot vergoeding van immateriële schade niet toewijsbaar is. In zoverre verwerpt het hof grief II.

Met betrekking tot het beroep van [woonplaats] op verrekening van een eventueel door hem in conventie aan [appellante] en [appellant] te betalen bedrag, met een tegenvordering ter zake schade aan het gehuurde

[woonplaats] heeft bij de memorie van antwoord onder 8 tot en met 13 en 24 als verweer in conventie aangevoerd dat hij een tegenvordering heeft op [appellante] en [appellant] ter zake door [appellante] en [appellant] aan het gehuurde toegebrachte schade, en dat hij die tegenvordering wil verrekenen met een eventueel door hem in conventie aan [appellante] en [appellant] verschuldigd bedrag. Het hof heeft [appellante] en [appellant] in de gelegenheid gesteld om op dat nieuwe verweer te reageren.

[appellante] en [appellant] hebben het verweer in hun memorie na tussenarrest gemotiveerd betwist. Zij hebben uitdrukkelijk bestreden dat zij het gehuurde in een slechtere staat hebben achtergelaten dan de staat waarin het gehuurde aan hen ter beschikking is gesteld. Ook hebben zij betwist dat zij aan [woonplaats] toebehorende zaken hebben meegenomen.

Het hof stelt onder verwijzing naar het hiervoor overwogene voorop dat [appellante] en [appellant] in conventie van [woonplaats] € 545,-- te vorderen hebben ter zake materiële schade. [woonplaats] heeft er uitdrukkelijk voor gekozen om ter zake de door hem gestelde tegenvordering geen afzonderlijke vordering in te stellen in dit geding. [woonplaats] heeft uitsluitend een beroep gedaan op verrekening van een eventuele vordering van [appellante] en [appellant] met de door [woonplaats] gestelde tegenvordering. Volgens artikel 6:136 BW kan de rechter een vordering (in dit geval: de vordering van [appellante] en [appellant] ten bedrage van € 545,--) ondanks een beroep op verrekening toewijzen, indien de gegrondheid van het beroep op verrekening niet op eenvoudige wijze vast te stellen is en de vordering overigens voor toewijzing vatbaar is. Daarvan is in dit geval sprake, omdat voor de beoordeling van het beroep op verrekening bewijslevering nodig is en de vordering van [appellante] en [appellant] ten bedrage van € 545,-- voor materiële schade toewijsbaar is. Het hof verwerpt daarom het beroep van [woonplaats] op verrekening van die vordering met een tegenvordering ter zake mutatieschade.

Overigens staat het [woonplaats] wel vrij om zijn betalingsverplichting in conventie ten bedrage van € 545,-- te verrekenen met de vordering ter zake onbetaalde huur die hij als gevolg van dit arrest in reconventie op [appellante] en [appellant] heeft, voor zover die vordering nog niet op andere wijze is voldaan.

Met betrekking tot grief III: de proceskosten van het geding in eerste aanleg

Grief III is gericht tegen de veroordeling van [appellante] en [appellant] in de proceskosten van het geding in eerste aanleg. Het hof verwerpt die grief. Gelet op de uitkomst van dit hoger beroep zijn [appellante] en [appellant] immers in conventie en in reconventie de grotendeels in het ongelijk gestelde partij. Het hof zal het bestreden vonnis daarom bekrachtigen, voor zover [appellante] en [appellant] bij dat vonnis in de proceskosten van het geding in eerste aanleg (in conventie en in reconventie) zijn veroordeeld.

Conclusie en afwikkeling

Volledigheidshalve herhaalt het hof dat geen grieven zijn gericht tegen:

Over die onderdelen van het in eerste aanleg gevorderde, hoeft het hof zich niet nader uit te laten.

Uit hetgeen in het voorgaande is overwogen, volgt de hierna te melden beslissing.

Die beslissing brengt mee dat het hoger beroep op enkele kleine onderdelen doel heeft getroffen. Het hof zal de proceskosten van het hoger beroep daarom compenseren tussen de partijen, aldus dat elke partij de eigen proceskosten moet dragen.

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

‘Het gehuurde wordt opgeleverd en aanvaard in de staat zoals beschreven aangegeven in de bij de huurovereenkomst behorende gewaarmerkte omschrijving. Indien een dergelijke omschrijving niet is opgemaakt verklaart huurder het huurobject te aanvaarden in de staat waarin het zich bevindt.’

In het door [appellante 1] en [appellant 2] bij de inleidende dagvaarding overgelegde exemplaar van de huurovereenkomst is hier met de hand het volgende bijgeschreven:

‘heb woning niet gezien voor sleutels overdracht.’

Een gewaarmerkte omschrijving van de staat van het gehuurde zoals bedoeld in artikel 5.1 van de huurovereenkomst is niet in het geding gebracht en kennelijk niet opgemaakt.

‘Cliënten huren op basis van een huurovereenkomst vanaf 23 juni 2015 van u een woning (…)

Reeds in september 2015 hebben cliënten u medegedeeld dat er ernstige gebreken kleven aan hun huurwoning. (…)

Nu al vele maanden lang sprake is van ernstige gebreken die door u, als verhuurder, niet worden hersteld en waardoor dus cliënten in hun woongenot ernstig worden gedupeerd, zijn mijn cliënten gerechtigd tot een gedeeltelijke opschorting van de betaling van de maandelijkse huur en wel met terugwerkende kracht vanaf september 2015.

Dat houdt concreet in dat cliënten vanaf deze maand, juni 2016, een bedrag van € 75,-- huur per maand aan u zullen betalen en dat vanaf september 2015 cliënten met terugwerkende kracht van u een bedrag van € 5.175,-- vorderen (9 mnd. x € 575,--).’

- Bij brief van 23 juni 2016 heeft de incassogemachtigde van [geïntimeerde] onder meer het volgende meegedeeld aan de advocaat van [appellante 1] en [appellant 2] :

‘Cliënt deelt ons mede, dat hij wel de nodige inzet heeft gedaan met betrekking tot de gebreken, maar dat de onderhoudsmedewerkers, de door hem ingeschakelde personen zijn geweigerd aan de deur door uw cliënten, zodat zij niet tot de nodige werkzaamheden konden overgaan.

Cliënt handhaaft daarom zijn vordering.’

- Bij brief van 13 juli 2016 heeft de incassogemachtigde van [geïntimeerde] onder meer het volgende meegedeeld aan de advocaat van [appellante 1] en [appellant 2] :

‘Uw cliënten betalen op dit moment geheel geen huur. Dat is uiteraard niet de bedoeling.’

- Bij brief van 2 augustus 2016 heeft de advocaat van [appellante 1] en [appellant 2] aan de incassogemachtigde van [geïntimeerde] onder meer het volgende meegedeeld:

‘Namens cliënten sommeer ik uw cliënt binnen zeven dagen na dagtekening van deze brief alle buitenkozijnen van de woning te vervangen door kunststofkozijnen en het vervangen van de voordeurruit bij gebreke waarvan in kort geding vervanging van deze raamkozijnen en vervanging van de voorruit zal worden gevorderd op straffe van het verbeuren van een dwangsom van € 750,-- per dag.’

Wat betreft de periode vanaf het bestreden vonnis van 12 juli 2017 staat voorts het volgende vast.

In de onderhavige procedure vorderden [appellante 1] en [appellant 2] in het geding bij de kantonrechter in conventie, na wijziging van eis:

met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

Aan deze vordering hebben [appellante 1] en [appellant 2] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.

Aan het gehuurde kleven ernstige gebreken, waardoor [appellante 1] en [appellant 2] minder huurgenot ervaren. [appellante 1] en [appellant 2] hebben in verband daarmee materiële schade geleden ten bedrage van € 545,-- en immateriële schade die begroot kan worden op € 7.700,-- (€ 700,-- per maand over de periode van juli 2015 tot en met mei 2016).

[geïntimeerde] heeft in conventie gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. Voortbouwend op zijn verweer vorderde [geïntimeerde] in het geding bij de kantonrechter in reconventie:

met veroordeling van [appellante 1] en [appellant 2] in de proceskosten.

In het tussenvonnis van 29 maart 2017 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast.

In het bestreden vonnis van 12 juli 2017 heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt geoordeeld.

Op grond van deze oordelen heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellante 1] en [appellant 2] in conventie afgewezen. In reconventie heeft de kantonrechter:

De kantonrechter heeft [appellante 1] en [appellant 2] in de proceskosten van het geding in conventie en in reconventie veroordeeld en het meer of anders gevorderde afgewezen.

[appellante 1] en [appellant 2] hebben in de memorie van grieven hun eis in conventie gewijzigd. Zij hebben meegedeeld dat zij inmiddels een andere woning bewonen en daarom geen grieven richten tegen de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling om het gehuurde te ontruimen. Naar het hof begrijpt vorderen [appellante 1] en [appellant 2] in hoger beroep niet langer veroordeling van [geïntimeerde] tot herstel van gebreken aan het gehuurde. Tegen de afwijzing van die vordering hebben zij ook geen grief gericht. In zoverre is sprake van een vermindering van eis.

[appellante 1] en [appellant 2] vorderen in hoger beroep nog wel veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 545,-- ter zake materiële schade en € 7.700,-- althans een door het hof in goede justitie te bepalen bedrag ter zake immateriële schade. Daarnaast hebben zij hun eis vermeerderd met een vordering tot het alsnog met terugwerkende kracht vanaf 23 juni 2015 (de ingangsdatum van de huurovereenkomst) op nihil stellen van de huur althans tot het vanaf die datum verlagen van de huur tot 20% althans 30% althans 40% van de huur. Deze eiswijzigingen hebben tijdig plaatsgevonden en zijn toelaatbaar. Na behandeling van de grieven zal blijken in hoeverre de gewijzigd eis toewijsbaar is.

[geïntimeerde] heeft de grieven bestreden en geconcludeerd tot, kort gezegd, bekrachtiging van het bestreden vonnis.

Met betrekking tot grief I: vermindering van de huurprijs met terugwerkende kracht

Door middel van grief I stellen [appellante 1] en [appellant 2] hun in hoger beroep toegevoegde vordering aan de orde tot het alsnog met terugwerkende kracht vanaf 23 juni 2015 (de ingangsdatum van de huurovereenkomst) op nihil stellen van de huur, althans tot het verlagen van de huur tot 20%, althans 30%, althans 40%. Aan deze vordering hebben [appellante 1] en [appellant 2] ten grondslag gelegd dat aan het gehuurde tijdens de huurperiode een aantal ernstige gebreken kleefden en dat daarom op nihil stelling althans substantiële verlaging van de huur gerechtvaardigd is.

Het hof stelt met betrekking tot deze vordering het volgende voorop. Indien [appellante 1] en [appellant 2] vanwege de volgens hen aan het gehuurde klevende gebreken een vermindering van de door hen verschuldigde huurprijs hadden willen bewerkstelligen, hadden zij daartoe twee wegen kunnen volgen:

[appellante 1] en [appellant 2] hebben niet gesteld dat zij de onder b bedoelde weg hebben gevolgd. Het nu nog aanhangig maken van een dergelijke procedure is niet meer mogelijk vanwege de vervaltermijn die is neergelegd in artikel 7:257 lid 2 en 3 BW.

Ook de onder a bedoelde weg hebben [appellante 1] en [appellant 2] in het geding in eerste aanleg niet gevolgd. [appellante 1] en [appellant 2] hebben zich in eerste aanleg als verweer in reconventie slechts beroepen op een opschortingsrecht, terwijl zij ook in conventie geen vermindering van de huurprijs hebben gevorderd. In de bij memorie van grieven gewijzigde eis ligt besloten dat [appellante 1] en [appellant 2] in hoger beroep alsnog vermindering van de huurprijs door de rechter willen vorderen op de voet van de artikelen 7:257 lid 1 in verband met artikel 7:207 BW. Vanwege de vervaltermijn die is neergelegd in artikel 7:257 lid 1 en 3 BW kan die vermindering niet meer worden gevorderd over een langere periode dan zes maanden voorafgaand aan het nemen van de memorie van grieven. Aangezien de memorie van grieven genomen is op 12 december 2017, kan de vordering tot vermindering van de huurprijs slechts betrekking hebben op de periode vanaf 12 juni 2017 tot 12 juli 2017 (de datum waarop de kantonrechter de huurovereenkomst heeft ontbonden).

De zojuist genoemde vervaltermijn (die niet vatbaar is voor stuiting) moet door het hof ambtshalve worden toegepast. Het hof verwijst daartoe naar het arrest van de Hoge Raad van 26 juni 1998, NJ 1998, 766, ECLI:NL:HR:1998:ZC2687, naar (het tweede deel van) onderdeel 12 van de conclusie van advocaat-generaal Strikwerda in die zaak en naar het arrest van dit hof van 6 augustus 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:3596. [geïntimeerde] heeft zich overigens in zijn reactie op de vermeerderde eis ook op de in artikel 7:257 lid 1 BW neergelegde vervaltermijn beroepen, zij het dat hij niet kan worden gevolgd in zijn stelling dat door het verstrijken van de termijn van zes maanden na de kennisgeving van de gebreken de gehele bevoegdheid tot het vorderen c.q. verzoeken van huurvermindering is vervallen.

Het betoog van [appellante 1] en [appellant 2] dat de huurprijs op een lager bedrag moet worden vastgesteld kan naar het voorlopig oordeel van het hof om de bovenstaande redenen niet worden gehonoreerd, voor zover het de periode vóór 12 juni 2017 betreft. De vordering moet dus vooralsnog uitsluitend beoordeeld worden over de periode van 12 juni 2017 tot 12 juli 2017.

Het hof zal [appellante 1] en [appellant 2] in de gelegenheid stellen om zich bij memorie na tussenarrest over het voorgaande uit te laten. [geïntimeerde] mag daarna bij antwoordmemorie na tussenarrest reageren. Het hof zal elk verder oordeel over de vordering tot huurprijsvermindering aanhouden.

Met betrekking tot grief II: materiële schade

Grief II is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellante 1] en [appellant 2] hun vorderingen ter zake materiële en immateriële schade onvoldoende onderbouwd hebben. In de toelichting op deze grief betogen [appellante 1] en [appellant 2] dat deze vorderingen alsnog moeten worden toegewezen. Het hof zal eerst de kwestie van de materiële schade behandelen.

Het ter zake materiële schade gevorderde bedrag van € 545,-- is opgebouwd uit de twee navolgende posten:

Het hof acht post A toewijsbaar. [geïntimeerde] heeft onvoldoende betwist dat ten tijde van de genoemde keuring aan het gehuurde meerdere gebreken kleefden die niet aan [appellante 1] en [appellant 2] toe te rekenen waren. Die gebreken betroffen onder meer vergaande houtrot in de kozijnen aan de voorgevel, het ontbreken van voldoende ventilatiemogelijkheden en, in verband daarmee, de aanwezigheid van schimmel in de woning. Dit betreft gebreken voor het herstel waarvan [geïntimeerde] als verhuurder aansprakelijk is. Het hof acht het niet onredelijk dat [appellante 1] en [appellant 2] ter vaststelling van deze aan het gehuurde klevende gebreken het betreffende rapport hebben laten opmaken. De kosten van het rapport zijn naar het oordeel van het hof niet onredelijk hoog.

[appellante 1] en [appellant 2] hebben in de toelichting op grief II uiteengezet dat post B betrekking heeft op een noodvoorziening voor een gebarsten woonkamerraam dat [geïntimeerde] weigerde te laten herstellen en dat tot bijkomende lekkage leidde. Het hof begrijpt uit de door [appellante 1] en [appellant 2] overgelegde factuur van [firma] dat de noodvoorziening een oppervlakte had van 100 bij 180 cm. [geïntimeerde] heeft in zijn reactie op grief II gesteld dat deze kosten niet voor zijn rekening komen omdat het herstel van ruitschade volgens het Besluit kleine herstellingen voor rekening van [appellante 1] en [appellant 2] komt. Het hof overweegt daarover als volgt. Volgens artikel 1 van het Besluit kleine herstellingen worden de herstellingen die zijn aangewezen in de bijlage behorend bij dat besluit in ieder geval aangemerkt als kleine herstellingen als bedoeld in artikel 7:240 BW (herstellingen die krachtens artikel 7:217 BW in beginsel voor rekening van de huurder komen).

In de bijlage bij het besluit zijn onder meer de navolgende herstellingen genoemd:

‘h. het vervangen van beschadigde ruiten en ingebouwde spiegels, voorzover daaraan geen noemenswaardige kosten verbonden zijn;’

[geïntimeerde] heeft het verweer dat de kosten van de noodvoorziening volgens het Besluit kleine herstellingen voor rekening van [appellante 1] en [appellant 2] komen, pas bij memorie van antwoord gevoerd. Het hof zal [appellante 1] en [appellant 2] in de gelegenheid stellen om zich bij memorie na tussenarrest over dat verweer uit te laten. Het hof zal elk verder oordeel over dat verweer aanhouden.

[geïntimeerde] heeft in de memorie van antwoord tegen de gevorderde vergoeding voor de noodvoorziening voorts aangevoerd dat de kosten daarvan niet voor zijn rekening komen omdat [appellante 1] en [appellant 2] de ruitschade zelf veroorzaakt hebben. Het hof zal [appellante 1] en [appellant 2] in de gelegenheid stellen om bij de door hen te nemen memorie ook op dat nieuwe verweer van [geïntimeerde] te reageren. [geïntimeerde] mag daarna bij antwoordmemorie nog ingaan op de reactie van [appellante 1] en [appellant 2] . Het hof wijst partijen voor de goede orde op het bepaalde in de artikel 7:218 en 7:224 BW; zij dienen die artikelen bij hun reactie te betrekken.

Het hof zal elk verder oordeel over deze schadepost aanhouden.

Met betrekking tot grief II: immateriële schade

Grief II is tevens gericht tegen de afwijzing van de door [appellante 1] en [appellant 2] gevorderde vergoeding van immateriële schade. [appellante 1] en [appellant 2] vorderen dienaangaande € 7.700,-- althans een door het hof in goede justitie te bepalen bedrag.

Het hof zal elk oordeel over deze vordering aanhouden tot na de wisseling van de memories na tussenarrest.

Met betrekking tot grief III: de proceskosten van het geding in eerste aanleg

Grief III is gericht tegen de veroordeling van [appellante 1] en [appellant 2] in de proceskosten van het geding in eerste aanleg. Het hof zal elk oordeel over deze grief aanhouden tot na de aktewisseling.

Beroep van [geïntimeerde] op verrekening van een eventuele door hem aan [appellante 1] en [appellant 2] te betalen bedrag met een tegenvordering van [geïntimeerde] ter zake schade aan het gehuurde

Uit het bovenstaande volgt dat grief II in elk geval ten dele doel heeft getroffen en dat [appellante 1] en [appellant 2] in elk geval terecht aanspraak maken op een bedrag van € 375,--. Het hof moet daarom ook oordelen over het door [geïntimeerde] bij de memorie van antwoord onder 8 tot en met 13 en 24 gevoerde verweer dat hij een tegenvordering heeft op [appellante 1] en [appellant 2] ter zake door [appellante 1] en [appellant 2] aan het gehuurde toegebrachte schade, en dat hij die tegenvordering wil verrekenen met een eventueel door hem aan [appellante 1] en [appellant 2] verschuldigd bedrag. Omdat [geïntimeerde] dit verweer pas bij de memorie van antwoord heeft gevoerd, hebben [appellante 1] en [appellant 2] daar nog niet op kunnen reageren. Het hof stelt hen in de gelegenheid om ook dat bij de door hen te nemen memorie na tussenarrest te doen.

Conclusie

Uit het voorgaande volgt dat [appellante 1] en [appellant 2] zich bij memorie na tussenarrest moeten uitlaten over de hierna onder ‘De uitspraak’ aangeduide kwesties. [geïntimeerde] mag daarna bij antwoordmemorie na tussenarrest op de memorie van [appellante 1] en [appellant 2] reageren. De memoriewisseling is niet voor andere doeleinden bestemd.

Het staat partijen uiteraard vrij om een minnelijke regeling te treffen indien zij daarvoor aanknopingspunten zien in hetgeen het hof in dit tussenarrest heeft overwogen.