Rb. Den Haag, 05-02-2015, nr. C/09/479580 / KG ZA 14/1549

Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting van 22 januari 2015 wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.

Schouten en Synchroon zijn projectontwikkelaars op onder andere het gebied van woningbouw en gezamenlijk eigenaar van twee percelen grond gelegen aan het Westeinde te Voorburg. Initial is eigenaar van vier daarnaast gelegen percelen grond (hierna: het Initial-terrein).

Eind 2013 hebben partijen een intentieovereenkomst met elkaar gesloten met betrekking tot voornoemde percelen. Daarin staat onder meer vermeld (waarbij Schouten en Synchroon gezamenlijk worden aangeduid met “de Ontwikkelaar”):

“In aanmerking nemende dat:

(...)

- Partijen thans in overleg zijn getreden over de mogelijkheden om op alle betrokken percelen een gezamenlijk woningbouwproject te realiseren en op basis van dit overleg de onderhavige overeenkomst wensen aan te gaan om tot een gezamenlijke visie op de herontwikkelingsmogelijkheden te komen;

- Partijen op basis van het voormelde overleg bereid zijn een herontwikkelingsvoorstel voor te zullen leggen aan de gemeente Leidschendam-Voorburg en daartoe een overeenkomst met de gemeente Leidschendam-Voorburg zullen sluiten;

(...)

- het in beginsel de bedoeling van Partijen is om in vervolg op deze intentieovereenkomst een ontwikkelingsovereenkomst te sluiten, gericht op de uitwerking van de herontwikkeling en de aankoop van de hiervoor genoemde en aan Initial in eigendom toebehorende percelen, doch dat met deze intentieovereenkomst nog geen ontwikkelingsovereenkomst tot stand komt;

(...)

Artikel 2 Doel van de Intentieovereenkomst

Het doel van de Intentieovereenkomst is haalbaarheid van het Herontwikkelingsplan te onderzoeken binnen de daarvoor gestelde en te stellen (wettelijke) kaders. (...)

Daarnaast is doel van deze overeenkomst te onderzoeken of er overeenstemming kan worden bereikt over (eventuele) vervolgovereenkomsten tussen Partijen, waaronder begrepen, maar niet beperkt tot de Ontwikkelingsovereenkomst.

(...)

Artikel 11 Overdracht aan derden, exclusiviteit

Partijen zijn niet gerechtigd hun positie uit hoofde van de Intentieovereenkomst geheel of ten dele aan (een) derde(n) over te dragen, behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van de andere Partij(en).

Zolang de Overeenkomst niet is beëindigd, zijn Partijen niet gerechtigd verplichtingen ter zake van het Herontwikkelingsplan aan te gaan met derden, behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van de andere Partijen.”

In maart 2014 hebben partijen een intentieovereenkomst gesloten met de gemeente Leidschendam-Voorburg waarin zij hebben verklaard de haalbaarheid van de gewenste herontwikkeling van de percelen te willen onderzoeken.

Partijen hebben vervolgens de al lopende besprekingen voortgezet om tot overeenstemming te komen over de verkoop van het Initial-terrein door Initial aan Schouten en Synchroon.

Bij brief van 26 juni 2014 heeft Schouten aan Initial bericht:

“In het gesprek dat wij met u op 23 mei 2014 hebben gehad over de scenario’s van de afname van het Holatex-terrein aan het Westeinde in Voorburg, hebben wij de scenario’s op een drietal momenten in het herontwikkelingsproces uitgewerkt.

(...)

Scenario 1

(...)

Scenario 2

(...)

Scenario 3

Na het verkrijgen van een bruikbare / onherroepelijke bouwvergunning.

Daarbij zijn er twee mogelijkheden:

1. betaling van de gehele grondwaarde bij het verkrijgen van de onherroepelijke bouwvergunning;

2. 2. betaling en levering van de grond middels een ABC levering aan de kopers van de woningen.

In geval van optie 1 (bouwvergunning onherroepelijk) zal de koopsom € 5.200.000,- exclusief BTW bedragen.

(...)

In alle gevallen dient verkoper de locatie gesloopt en gesaneerd, geschikt voor de bestemming woningbouw, te leveren (de kosten van sloop van de huidige opstallen en sanering van de bodem komen voor rekening van verkoper).

(...)

Indien u zich kunt vinden in bovenstaande, zullen wij in een koopovereenkomst bovenstaande gaan uitwerken.”

Op 6 augustus 2014 heeft de heer [A] van Jones Lang LaSalle B.V. (hierna: [A]) namens Initial aan Schouten bericht:

Further to our recent conversations on the above-mentioned property and your proposals d.d. 26 June 2014 please find hereunder, on behalf of our client Initial B.V., our sale proposal regarding the above-mentioned property, whereby client has chosen to go with option 3.1.

(...)

Selling price

Upon receipt of the building permit, the purchaser is to immediately pay EUR 5,200,00.00, excluding 21% VAT.

Delivery

After the executable building permit has been granted.”

Bij e-mailbericht van 28 augustus 2014 heeft [A] aan Schouten bericht:

“Wij willen eerst een intentieovereenkomst uitonderhandelen alvorens over te gaan op een koopcontract met voorbehouden.

Ik vraag je dan ook te reageren op ons voorstel middels een tegenvoorstel zoals jullie ook eerder hebben gedaan.”

De reactie daarop van 28 augustus 2014 van de zijde van Schouten luidt:

“Ik heb de praat overeenkomst al klaar en hij wordt vanmiddag naar je tot gestuurd.

Kijk er naar, beschouw het ook als onverplicht voorstel waarin naar mijn mening alle zaken zijn verwoord. Ik hoor graag van je als je hem hebt gelezen.”

Op 11 september 2014 heeft een bespreking tussen partijen plaatsgevonden over de verkoop van het Initial-terrein. In het verslag van die bespreking staat onder meer vermeld (waarbij de vertegenwoordiger van Initial wordt aangeduid met “JM”):

2)

JM heeft bezwaar tegen de koppeling van de koopsom aan het aantal te realiseren woningen. (...) JM vraagt kopers om een voorstel te doen voor een vaste grondprijs.

Voorstel kopers:

Wij onderkennen de argumenten van JM (...). Wij stellen voor om het risico van het verlies van meer dan twee woningen af te kopen. (...)

Het voorstel is een vaste prijs van € 5.000.000,- exclusief BTW te bieden zonder een link te leggen met het aantal te realiseren woningen. Deze prijs is gerelateerd aan de opzet van het huidige stedenbouwkundig plan (aan het eind van het uitwerkingsproces van de intentieovereenkomst met de gemeente is hierover zekerheid).

3)

JM geeft aan Initial het sloopwerk van de opstallen te laten verrichten tot het maaiveld en de fundaties en verhardingen niet te verwijderen. Voor kopers is dit niet aanvaardbaar, er is bij de bieding uitgegaan van een volledig gesloopt, ontruimd en gesaneerd terrein. JM geeft aan dat hij extreem hoge kosten verwacht inzake het verwijderen fundatie en verharding en Initial niet de bereidheid heeft om de hiervoor noodzakelijke voorinvestering te doen.

(...)

Voorstel kopers:

Schouten zal een offerte uitbrengen bij Initial voor het volledig slopen van de opstallen en de terreinverharding alsmede het verwijderen van de vrijkomende materialen. Zij is bereid deze werkzaamheden na opdracht van Initial uit te voeren en de aanneemsom van het sloopwerk op het moment van het transport te verrekenen met de te betalen koopsom. (...)”

Van de zijde van Initial is op 6 oktober 2014 in reactie op dat verslag aan Schouten bericht:

“Wij hebben destijds besloten om verder met jullie in gesprek te gaan op basis van de door jullie voorgestelde koopprijs van € 5,2 miljoen. Jullie zijn altijd op de hoogte geweest van de grote van de plot en hierop was dan wat ons betreft ook jullie aanbod gebaseerd. Een verlaging van de prijs naar € 5 miljoen is dan ook niet acceptabel.

Indien jullie de prijs willen verlagen dan zullen wij niet verder exclusief met jullie gaan praten en is een offrering voor de sloop van de gebouwen op dit moment nog niet gewenst.

Wij zijn bereid verder te praten zolang de verkoopprijs op € 5,2 miljoen blijft staan.”

Op 27 november 2014 heeft Initial aan Schouten bericht:

“Zoals eerder over de telefoon besproken is Initial B.V. voornemens haar percelen te verkopen aan SP Fund B.V. Reden hiervoor is onder meer de omstandigheid dat de voorwaarden waaronder SP Fund B.V. bereid is de percelen van Initial B.V. aan te kopen, in ruimere mate tegemoet komen aan de belangen van Initial B.V. ter zake dan uw aanbod.”

Op 24 december 2014 hebben Initial als verkoper en SP Fund B.V. en NL-Development B.V. als koper een koopakte ondertekend met betrekking tot het Initial-terrein.

Schouten en Synchroon vorderen, zakelijk weergegeven:

I. Initial te verbieden het Initial-terrein aan een derde te verkopen, althans totdat in een bodemprocedure onherroepelijk uitspraak is gedaan, op straffe van verbeurte van een dwangsom;

II. Initial te veroordelen de onderhandelingen met Schouten en Synchroon, voor zover nog niet afgerond, te goeder trouw voort te zetten (en af te ronden), op straffe van verbeurte van een dwangsom.

Daartoe voeren Schouten en Synchroon het volgende aan. Primair geldt dat partijen volledige overeenstemming hebben. Tijdens een bespreking op 11 september 2014 is er immers overeenstemming bereikt over de verkoop tegen een koopprijs van € 5.200.000,-- en levering na onherroepelijke omgevingsvergunning, zoals beschreven onder scenario 3, optie 1 in de brief van 26 juni 2014. Van de zijde van Initial bestond de wens om bij nader inzien het slopen en bouwrijp maken bij Schouten en Synchroon te laten en bij Schouten en Synchroon bestond de wens om een correctie toe te passen op de koopprijs indien er minder woningen gerealiseerd kunnen worden. Schouten en Synchroon hebben vervolgens – zoals afgesproken – bij drie slopers een offerte gevraagd. Aangezien de laagste offerte € 100.000,- bedraagt, hebben zij aangeboden het slopen voor hun rekening te nemen tegenover een verlaging van de koopprijs met € 100.000,--. Omdat Initial geen open einde wilde hebben met betrekking tot het aantal te realiseren woningen, hebben Schouten en Synchroon die kwestie laten vallen.

Subsidiair, voor zover nog geen volledige overeenstemming bestaat, is het in strijd met de precontractuele goede trouw om de onderhandelingen op dit moment en/of op deze manier af te breken en in zee te gaan met een andere koper. Schouten en Synchroon zijn al jarenlang actief bezig met de herontwikkeling van het gebied aan het Westeinde in Voorburg en hebben al zeer aanzienlijke kosten gemaakt. Zij hebben veelvuldig overleg gevoerd met diverse vertegenwoordigers van Initial om tot herontwikkeling en verkoop/aankoop te komen. Verkoop van het Initial-terrein aan een derde is in strijd met artikel 11 van de intentieovereenkomst en de bedoeling van partijen.

Initial voert gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.

Tussen partijen is niet in geschil dat de tussen hen gesloten intentieovereenkomst onder andere de intentie omvat om tot verkoop van het Initial-terrein door Initial aan Schouten en Synchroon te komen. Schouten en Synchroon vorderen Initial te verbieden het Initial-terrein aan een derde te verkopen. Die vordering zal worden afgewezen, nu Schouten en Synchroon geen belang meer hebben bij die vordering. Op 27 november jongstleden heeft Initial weliswaar gemeld voornemens te zijn het Initial-terrein aan SP Fund BV te verkopen, maar uit de overgelegde koopakte van 24 december 2014 volgt dat zij dat voornemen reeds heeft gerealiseerd. Schouten en Synchroon hebben de authenticiteit van de overgelegde koopakte betwist. Wat daar echter ook van zij, dat Initial thans (opnieuw) voornemens zou zijn het Initial-terrein aan een derde te verkopen, is gesteld noch gebleken.

Schouten en Synchroon vorderen voorts een gebod om de onderhandelingen met hen voort te zetten. Voor de beoordeling van die vordering wordt vooropgesteld dat ieder van de onderhandelende partijen vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigde vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij (HR 12 augustus 2005, NJ 2005, 467 (JPO/CBB)).

De voorzieningenrechter is van oordeel dat het Initial niet vrij stond de onderhandelingen met Schouten en Synchroon af te breken. Daartoe is het volgende redengevend. Uit de overgelegde stukken kan worden afgeleid dat partijen overeenstemming hadden bereikt over de essentialia van de koopovereenkomst. De e-mail van de zijde van Initial van 6 augustus 2014 bevat immers de aanvaarding van een aanbod van Schouten en Synchroon (“to go with option 3.1”). Het aanvaarde aanbod hield een koopsom in van € 5.200.000,-- en levering nadat een onherroepelijke bouwvergunning was verkregen. Dat Schouten vervolgens, op 28 augustus 2014, aan Initial heeft bericht dat zij een “praat overeenkomst” aan Initial zal toesturen, dat moet worden beschouwd als een “onverplicht voorstel”, doet niet aan het voorgaande af. Die mededeling moet immers worden geplaatst in het licht van het overleg tussen partijen (dat op 11 september 2014 heeft plaatsgevonden), over de nadere details en voorwaarden voor de aankoop van het Initial-terrein.

Op de bespreking van 11 september 2014 hebben partijen een concept-koopakte doorgenomen. In die concept-koopakte is een koppeling opgenomen tussen de koopsom en het aantal te realiseren woningen. Op de bespreking heeft Initial daartegen bezwaar gemaakt en Schouten en Synchroon verzocht een voorstel te doen voor een vaste grondprijs. Daarnaast is tussen partijen een discussie ontstaan over de omvang van de sloopwerkzaamheden, waarop Initial de wens heeft geuit die werkzaamheden door Schouten en Synchroon te laten verrichten.

Schouten en Synchroon hebben onweersproken aangevoerd dat voornoemde discussiepunten slechts marginaal waren en voor hen geen struikelblok vormden. Tussen partijen waren specifieke afspraken gemaakt over de aanpak van deze discussiepunten. Op verzoek van Initial zouden Schouten en Synchroon – na onderzoek – nadere voorstellen doen die tot doel hadden de ter discussie staande kostenposten te concretiseren. Gelet op deze gang van zaken wordt geoordeeld dat Schouten en Synchroon het gerechtvaardigde vertrouwen mochten hebben dat een overeenkomst over de koop van het Initial-terrein tot stand zou komen.

Schouten en Synchroon hebben voorgesteld de koopsom te verlagen naar € 5.000.000,-- om de onzekerheid over het aantal woningen dat zal worden verkocht te ondervangen. Op 6 oktober 2014 heeft Initial aan Schouten en Synchroon bericht dat een verlaging van de koopprijs voor haar niet acceptabel is en dat zij niet exclusief met Schouten en Synchroon verder wil praten indien zij de prijs willen verlagen. Zonder de reactie van Schouten en Synchroon daarop te hebben afgewacht en voordat Schouten en Synchroon een voorstel over de sloopkosten hadden gedaan, heeft Initial de onderhandelingen afgebroken. Initial heeft aldus een door haarzelf gevraagd voorstel niet afgewacht, maar heeft de vertraging die door haar verzoek is veroorzaakt aangegrepen om de onderhandelingen af te breken. Dat acht de voorzieningenrechter onaanvaardbaar. Daarbij komt dat de onderhandelingen tussen partijen een exclusief karakter hadden, hetgeen voortvloeit uit artikel 11 van de intentieovereenkomst die tussen partijen is gesloten. Dat de onderhandelingen tussen partijen op basis van exclusiviteit plaatsvonden, kan eveneens worden afgeleid uit het bericht van de zijde van Initial van 6 oktober 2014, waarin zij meldt dat zij niet verder exclusief met Schouten en Synchroon wil praten als zij de koopprijs willen verlagen. De exclusiviteit brengt mee dat het Initial niet is toegestaan de onderhandelingen op een dergelijke abrupte en voor Schouten en Synchroon onvoorziene wijze af te breken.

De vordering van Schouten en Synchroon als genoemd onder II zal dan ook worden toegewezen. Dat Initial een koopovereenkomst heeft gesloten met SP Fund B.V. en NL-Development B.V. maakt toewijzing van de vordering niet zinledig, zoals Initial aanvoert. De rechtsverhouding tussen die partijen regardeert Schouten en Synchroon immers niet.

Oplegging van een dwangsom, als stimulans tot nakoming van de te geven beslissing, is aangewezen. De op te leggen dwangsom zal worden gemaximeerd. Voorts zal er worden bepaald dat de op te leggen dwangsom vatbaar is voor matiging door de rechter, voor zover handhaving daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, mede in aanmerking genomen de mate waarin aan de veroordeling is voldaan, de ernst van de overtreding en de mate van verwijtbaarheid daarvan.

Initial zal, als de overwegend in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding.

De voorzieningenrechter:

- veroordeelt Initial de onderhandelingen met Schouten en Synchroon, voor zover nog niet afgerond, te goeder trouw voort te zetten en af te ronden, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,-- per dag of gedeelte van een dag dat Initial daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 500.000,--;

- bepaalt dat bovenstaande dwangsom vatbaar is voor matiging op de wijze zoals onder 3.8. is vermeld;

- veroordeelt Initial in de kosten van dit geding, tot dusverre aan de zijde van Schouten en Synchroon begroot op € 1.506,52, waarvan € 816,-- aan salaris advocaat, € 613,-- aan griffierecht en € 77,52 aan dagvaardingskosten;

- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.H.I.J. Hage en in het openbaar uitgesproken op 5 februari 2015.

hvd