Rb. Midden-Nederland, 04-01-2017, nr. 5241646 AC EXPL 16-2978 - 1111

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding

- de conclusie van antwoord

- de conclusie van repliek

- de conclusie van dupliek

Ten slotte is vonnis bepaald.

Tussen partijen staat vast dat [eiseres] sinds 19 februari 2009 van Portaal een woning huurt met onroerende aangehorigheden, gelegen aan de [adres] in [woonplaats] , alwaar zij woont met partner en drie kinderen.

In februari 2014 heeft Portaal aan [eiseres] meegedeeld dat het flatgebouw, waar de woning van [eiseres] onderdeel van uitmaakt, een opknapbeurt zou krijgen, bestaande uit het aanbrengen van een lift in elke flat, een betere isolatie van de flat en alle woningen, dubbel glas in elke kamer in de woning, verwarming in elke kamer, mechanische ventilatie in elke woning en de vervanging van oudere keukens, toiletten en badkamers. Ook aan de buitenkant van de flat wordt, zo luidt de mededeling, veel verbeterd waarover [eiseres] later nog meer te horen krijgt.

[eiseres] is niet akkoord gegaan met de renovatie; meer dan 70% van de huurders heeft ingestemd met de renovatievoorstel.

Op 23 februari 2015 is begonnen met de werkzaamheden aan het flatgebouw en op 23 maart 2015 zou aangevangen worden met werkzaamheden in de woning van [eiseres] .

Blijkens een schrijven van de KNO-arts Smit van het Wilhelmina-kinderziekenhuis aan de ouders van [kind A] d.d. 1 maart 2016 blijkt dat [kind A] is opgenomen geweest, op de verpleegafdeling “eekhoorn” van het specialisme keel-neus-oorheelkunde, van 20 maart 2015 tot en met 21 maart 2015. In dit schrijven wordt geadviseerd om voor een goede genezing maatregelen te nemen voor een hygiënischer en rustige thuisomgeving voor de komende zes weken in het kader van herstel en wondgenezing.

Op 21 mei 2015, de dag waarop zoon [kind A] uit het ziekenhuis is ontslagen, is [eiseres] met haar gezin gedurende drie weken verhuisd naar een rustwoning/logeerwoning gelegen tegenover de door haar gehuurde woning.

[eiseres] vordert dat de kantonrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad Portaal veroordeelt om binnen zeven dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis een geldbedrag aan [eiseres] te betalen van € 5.857,- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 23 april 2016, althans 2 mei 2016 althans de dag der dagvaarding, tot de dag der algehele voldoening. Verder wordt gevorderd Portaal te veroordelen in de kosten van het geding waaronder de nakosten.

Aan de vordering wordt ten grondslag gelegd dat voor [eiseres] , in verband met de operatie van haar zoon en in het kader van zijn genezing, de noodzaak bestond om te verhuizen tijdens de renovatie van haar woning, welke verhuizing ook daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. De renovatie is gebaseerd op het informatieboekje (productie 3 bij dagvaarding). Gewezen wordt op het bepaalde in artikel 7:220 leden 5 en 6 BW. [eiseres] wijst erop dat op grond van bijkomende andere omstandigheden de noodzaak tot verhuizen bestond.

Portaal voert verweer. Het voorstel om de voorgenomen renovatiewerkzaamheden uit te voeren had voldoende draagvlak. De redelijkheid van het voorstel staat vast. De renovatie, zoals overeengekomen, zou in bewoonde staat plaatsvinden. Er moet sprake zijn van een noodzakelijke verhuizing in verband met de voorgenomen renovatie. [eiseres] heeft uiteindelijk zelf gekozen voor een tijdelijk verblijf elders. Portaal betwist dat de verhuizing noodzakelijk was in verband met de voorgenomen renovatie en wijst op de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 7 december 2010. In dit geval waren de renovatiewerkzaamheden ondergeschikt aan de dringende werkzaamheden ter zake van onderhoud. Verder is van verhuizing geen sprake: de huurder heeft niet de inboedel meegenomen. Voor de (aanzienlijke) kosten die daaruit voortspruiten is de minimale bijdrage verhuis- en inrichtingskosten bij renovatie bedoeld en die zijn er in dit geval niet. Een beroep wordt gedaan op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid in dit geval.

De kantonrechter komt tot het volgende oordeel.

Uitgangspunt bij de beoordeling van de onderhavige zaak is de beslissing van de Hoge Raad, met zijn beantwoording van prejudiciële vragen, d.d. 22 april 2016 (ECLI:NL:HR :2016:726) dat voor de beantwoording van de vraag of in een concreet geval een verhuiskostenvergoeding verschuldigd is, uitsluitend van belang is dat sprake is van renovatie en dat bij renovatie verhuizing noodzakelijk is. In dat verband heeft hetgeen Portaal heeft opgemerkt met betrekking tot de redelijkheid van het voorstel tot renovatie en dat [eiseres] daartegen niet in het geweer is gekomen, onvoldoende relevantie.

Verder geeft Portaal aan dat het aandeel dringende werkzaamheden groter is dan de “echte” renovatie. De kantonrechter volgt Portaal daarin niet. Bladzijde 12 van de brochure vermeldt dat de bewoner tijdens de renovatie zijn eigen woning kan blijven bewonen en dat de meeste mensen het prettig vinden om ‘s avonds wel gewoon in hun eigen bed te slapen. Er wordt maximaal twee weken achtereen gewerkt, zo meldt de brochure verder, als keuken, toilet en badkamer alle drie worden vervangen (de vetdruk is en wordt verder door de kantonrechter aangebracht). Verder meldt de brochure op bladzijde 6 dat verouderde keukens, toiletten en badkamers worden vervangen. Toiletten krijgen elk een wastafel. Groepenkasten worden vervangen. Mechanische ventilatie wordt aangebracht als zij nog niet aanwezig is. Een radiator zal worden aangebracht in de slaapkamer waar die nog niet aanwezig is. Daarnaast komt dubbel glas en isolatie, wat allemaal maakt de woning moderner en comfortabeler wordt, maar geen invulling geeft aan het verrichten van dringende werkzaamheden, laat staan dat dat laatste onderdeel groter is dan de renovatie.

Voorts is de kantonrechter van oordeel dat de noodzaak om te verhuizen in dit specifieke geval wordt gevormd door een medische noodzaak die, in dit geval, overduidelijk aanwezig is. Portaal betwist weliswaar het verband tussen noodzaak en renovatie, maar uit de parlementaire stukken blijkt dat dit verband breder worden gezien en dat daartoe ook bij komende andere omstandigheden zoals gezondheid kunnen behoren.

Het verweer van Portaal wordt verworpen dat [eiseres] er tot 21 maart 2015 zelf voor gekozen heeft om te blijven wonen in een logeerwoning. Ook de in de MvT (2007-2008, 31 528, nr 3, p. 7) opgenomen zinsnede “Wanneer de werkzaamheden strikt genomen wel kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder in de woning blijft wonen, maar de huurder er

desalniettemin voor kiest om van het aanbod van de verhuurder om in

een wisselwoning te verblijven gebruik te maken, dan is de verhuiskostenregeling

niet van toepassing””, dwingt daartoe niet. In deze procedure staat immers juist niet vast dat de werkzaamheden strikt genomen kunnen worden uitgevoerd wanneer de huurder in de woning kan blijven wonen.

Verder overweegt de kantonrechter dat er ook sprake is van een verhuizing. Een verhuizing is elke verlating van de woning, althans het daar niet blijven wonen, getuige de volgende passage in de Memorie van Toelichting: ”Renovatie zonder verhuizing

De verhuiskostenregeling geldt ook niet wanneer de huurder tijdens eenrenovatie in de woning blijft wonen. De huurder verhuist immers niet.” (MvT, 31 528, nr. 3, p. 4)

Er is dus naar het oordeel van de kantonrechter sprake van een verhuizing die noodzakelijk is in verband met een (voorgenomen) renovatie.

Portaal heeft ten slotte nog aangevoerd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn dat aan [eiseres] een verhuiskostenvergoeding toekomt. Feitelijk is [eiseres] niet verhuisd in de zin dat sprake was van een volledig ingerichte logeerwoning. Ze hoefde niet meer dan een aantal persoonlijke spullen mee te nemen en heeft kosteloos gebruik gemaakt van de logeerwoning.

[eiseres] heeft aangevoerd dat zij (veel) kleding meegenomen heeft voor de drie kinderen en voor twee volwassenen, kook- en eetgerei bestaande uit pannen, borden, bestek, afwasdroogrek en dergelijke, schoonmaakartikelen en gordijnen, in verband met het ontbreken van gordijnen in de woonkamer en de keuken, en dat zij met haar gezin drie weken in de rustwoning is verbleven.

Voldoende is bijgevolg aangetoond dat [eiseres] weliswaar kosten heeft moeten maken ter zake van de verhuizing en de inrichting van het tijdelijke verblijf, maar dat [eiseres] slechts een fractie van de kosten heeft moeten maken waarvoor een minimumvergoeding ter zake van renovatie wordt toegekend van bijna € 6000,-.

De regel dat het om een minimumbijdrage gaat die, zoals de minister heeft erkend in de parlementaire stukken ervan uitgaat dat zo’n regel van een geheel uit te betalen minimumbijdrage redelijk is bij een renovatie, kan in sommige gevallen niet aanvaardbaar zijn.

Allereerst kan worden gezegd dat bij renovatie als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW ruimte is voor een regel die de verschuldigde verhuiskosten standaardiseert op een bepaalde minimumbijdrage, maar dat bij de toepassing van artikel 7:220 lid 1 de vraag op welke vergoeding aanspraak kan worden gemaakt, slechts kan worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. Om deze reden is ervan afgezien de voorgestelde regeling betreffende de verhuis- en inrichtingskosten uit te breiden tot de in artikel 7:220 lid 1 bedoelde gevallen, groot onderhoud daaronder begrepen.

Met betrekking tot het forfaitaire en tot de hoogte van de vergoeding is in de parlementaire geschiedenis opgemerkt dat de bedoeling daarvan is geweest de huurder zekerheid te verschaffen en de rechterlijke macht minder te belasten voor wat betreft allerlei vragen over wat een billijke vergoeding zou kunnen zijn. Maar daarnaast is in de parlementaire geschiedenis te constateren dat toekenning van een forfaitaire vergoeding ook aan bepaalde uitzonderingen onderhevig is. De kantonrechter wijst op de (onzelfstandige) bejaardenwoningen met meer dan vijf bewoners en ook op de onzelfstandige woonruimte, anders gezegd: kamers, waarvoor in de Kamerstukken het bedrag van € 1.000,- is genoemd, omdat er in de gevallen van zelfstandige woonruimte minder hoge kosten worden gemaakt ( Handelingen Tweede Kamer, 2009-2010, 31528, nummer 13, pagina 958, het verslag van de bijeenkomst op 13 oktober 2009).

Het beginsel dat bij renovatie en de daaruit voortspruitende noodzaak tot verhuizen (altijd) een forfaitaire vergoeding verschuldigd is, is niet zo hard dat er geen uitzonderingen op mogelijk zijn. De kantonrechter ziet in het onderhavige geval op grond van het bepaalde in art. 6:248 lid 2 BW een reden om de vergoeding op een lager bedrag vast te stellen, te weten op € 1.500,-.

Nu [eiseres] voor het overgrote gedeelte in het gelijk gesteld is en slechts voor een onderdeel te weten de hoogte van de vergoeding deels in het ongelijk is gesteld, dient Portaal in de kosten van de procedure te worden veroordeeld.

De beslissing

De kantonrechter

veroordeelt Portaal om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis een geldbedrag aan [eiseres] te betalen van € 1.500,- te vermeerderen met de wettelijke rente erover vanaf 23 april 2016 tot de dag der algehele voldoening;

veroordeelt Portaal in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van [eiseres] begroot op € 824,81, waarvan € 101,81 voor explootkosten, € 223,- voor griffierecht, en aan salaris van de gemachtigde van [eiseres] € 500,-;

veroordeelt Portaal in de nakosten, begroot op € 100,- in geval van noodzaak van betekening, welke noodzaak zich voordoet als niet binnen 14 dagen na het uitspreken van dit vonnis volledig is betaald;

verklaart het vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. J.J.M. de Laat en is uitgesproken op de openbare terechtzitting van 4 januari 2017.