Hof Amsterdam, 26-09-2023, nr. 23/00029

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [A-straat] 64 te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2020 naar waardepeildatum 1 januari 2019 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 199.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelastingen 2020 bekendgemaakt.

De heffingsambtenaar heeft het tegen deze beschikking gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en belanghebbende een vergoeding van immateriële schade toegekend in verband met de duur van de procedure.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld, ingekomen bij het Hof op 30 december 2022. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Partijen hebben het Hof toestemming gegeven om zonder zitting op het hoger beroep te beslissen. Het Hof heeft partijen bij brief van 13 september 2023 bericht dat het onderzoek is gesloten en dat schriftelijk uitspraak zal worden gedaan.

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiseres’):

“1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning.

De woning is een maisonnette, gebouwd in 1979. De inhoud van de woning is 341 m³.

De woning is voorzien van een dakkapel en een vrijstaande berging.”

Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten.

Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Voorts is in geschil of artikel 40 van de Wet WOZ is geschonden.

De rechtbank heeft in haar uitspraak als volgt overwogen en beslist:

“Op de zaak betrekking hebbende stukken (bezwaarfase)

6. Eiseres betoogt dat zij in bezwaar heeft gevraagd om toezending van de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de vergelijkingsobjecten en dat dit ten onrechte niet is gebeurd. Op grond van artikel 7:4 en artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) in samenhang beoordeeld en met inachtneming van de wetsgeschiedenis is er voor eiseres slechts een inzagerecht in de stukken voorafgaand aan het hoorgesprek. Indien hiervan gebruik is gemaakt kan tegen vergoeding een afschrift van deze stukken verkregen worden. In deze zaak is niet in geschil dat de stukken voorafgaand aan het hoorgesprek in bezwaar ter inzage hebben gelegen en dat eiseres geen gebruik van haar inzagerecht heeft gemaakt. Anders dan eiseres betoogt is de rechtbank van oordeel dat artikel 6:17 van de Awb geen verdergaande verplichting voor verweerder tot toezending van stukken met zich brengt. Artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ brengt mee dat verweerder het taxatieverslag gedurende de bezwaarfase dient te overleggen, hetgeen is gebeurd. Verweerder heeft daarom voldaan aan zijn verplichtingen op grond van de artikelen 7:4 en 6:17 van de Awb en artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ (vgl. Hof Amsterdam 22 februari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:499).

De waardering

7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

8. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde waarderapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. De door verweerder in het waarderapport genoemde vergelijkingsobjecten zijn wat type, bouwjaar, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.

Daarnaast heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden

met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Voor de woning is uitgegaan van een basisprijs per kubieke meter van € 522. Voor de vergelijkingsobjecten [A-straat] 107 en [A-straat] 205 is, ondanks een kleinere inhoud, uitgegaan van een (iets) lagere basisprijs per kubieke meter aangezien deze vergelijkingsobjecten tot een andere groep behoren. Voor het vergelijkingsobject [A-straat] 53 is verweerder gelet op de iets kleinere inhoud ten opzichte van de woning, uitgegaan van een iets hogere basisprijs per kubieke meter (€ 529) terwijl verweerder ten opzichte van het vergelijkingsobject [A-straat] 159 (met een gelijke inhoud als de woning) een gelijke basisprijs per kubieke meter (€ 522) heeft gehanteerd. Vervolgens heeft verweerder deze basisprijs gecorrigeerd waarbij rekening is gehouden met de verschillen in kwaliteit, staat van onderhoud, voorzieningen en ligging. De rechtbank overweegt in dit verband dat de woning, anders dan de vergelijkingsobjecten [A-straat] 107, [A-straat] 205 en [A-straat] 53, een betere ligging heeft aangezien de woning uitkijkt op het [meer] . Gelet op deze betere ligging heeft verweerder voornoemde basisprijs per kubieke meter van de woning vermeerderd met 10%.

Verweerder heeft voorts, mede gelet op de niet onderbouwde stelling van eiseres

hieromtrent, aannemelijk gemaakt dat de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten

van een gemiddelde kwaliteit is en een gemiddelde staat van onderhoud en voorzieningen

heeft.

De rechtbank overweegt in dit verband dat verweerder de voorzieningen van de vergelijkingsobjecten [A-straat] 53, [A-straat] 107 en [A-straat] 205 als

“goed” en voorzieningen van het vergelijkingsobject [A-straat] 159 als “matig” heeft

gekwalificeerd. Dientengevolge heeft verweerder de basisprijs per kubieke meter vermeerderd respectievelijk verminderd met 5%.

Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder bij de vaststelling van

de prijs per kubieke meter van de woning in voldoende mate rekening heeft gehouden met

het afnemend grensnut.

De rechtbank overweegt ten slotte dat verweerder heeft gesteld dat de Waarderingskamer,

nadat de Hoge Raad het door eiseres in haar beroepschrift genoemde arrest heeft gewezen,

heeft gesteld dat met de hoogte van de bijdrage aan de Vve in het algemeen in het kader van

Wet WOZ geen rekening wordt gehouden tenzij de Vve beschikt over reserves voor

bijvoorbeeld onderhoud of verbetering die hoger zijn dan noodzakelijk voor het voorziene

onderhoud. Verweerder heeft onweersproken verklaard dat geen sprake is van dit laatste zodat naar verweerder van mening is, terecht geen correctie voor het aandeel van de Vve heeft plaatsgevonden.

De rechtbank volgt verweerder hierin en acht geen reden om aan te nemen dat sprake is van

bovenmatige reserves die van invloed zijn geweest op de verkoopprijzen van de

vergelijkingsobjecten. Aldus is de rechtbank niet gebleken dat er in dit geval bij de

waardevaststelling van de woning dan wel bij de totstandkoming van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten een onderhoudsreserve bij de VvE aanwezig is geweest die invloed had op die waarde dan wel verkoopprijs.

Gelet op het voorgaande, alsmede gelet op de overige verschillen tussen de woning en de

vergelijkingsobjecten, een en ander zoals vermeld in de matrix, kan niet worden gezegd dat

de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de

vergelijkingsobjecten.

9. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.

10. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.

Verzoek vergoeding immateriële schade

11. Het verzoek van eiseres om vergoeding van immateriële schade vanwege een

overschrijding van de redelijke termijn wijst de rechtbank toe, omdat sinds het indienen van

het bezwaarschrift op 10 maart 2020 afgerond twee jaar en acht maanden zijn verstreken.

De redelijke termijn is met acht maanden overschreden. Van bijzondere omstandigheden die

aanleiding kunnen zijn voor de verlenging van de redelijke termijn is naar het oordeel van

de rechtbank geen sprake. Bij de gegeven overschrijding van de redelijke termijn past een

vergoeding van € 1.000. Omdat de overschrijding in zowel de bezwaar- als de beroepsfase

vier maanden bedraagt, dient zowel verweerder als de Staat (de minister van Justitie en

Veiligheid) elk de helft van dit bedrag, zijnde € 500 te vergoeden.

Proceskosten

12. Naar het oordeel van de rechtbank bestaat in deze zaak aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 759 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 759 en een wegingsfactor 0,5 nu de proceskostenvergoeding uitsluitend wordt toegekend vanwege de immateriële schadevergoeding, vgl. het arrest van de Hoge Raad van 20 maart 2015, ECLL:NL:HR:2015:660, r.o. 2.3.2). Op grond van het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, r.o. 3.14.2, ECLI:NL:HR:2016:252, zal de vergoeding van dit bedrag deels

moeten plaatsvinden door verweerder en deels door de minister van Justitie en Veiligheid, waarbij om redenen van eenvoud en uitvoerbaarheid dient te worden uitgegaan van een verdeling waarbij ieder van hen de helft betaalt. Hetzelfde heeft te gelden voor de vergoeding van het griffierecht.”

Ten aanzien van de hoogte van de WOZ-waarde heeft belanghebbende in hoger beroep één grief aangevoerd . Zij betoogt dat het geldende jurisprudentie is “dat er een correctie dient te worden gemaakt bij een aanwezige vve reserve”, zowel voor de vergelijkingsobjecten als voor het te waarderen object. Zij neemt ter zake het volgende standpunt in: “Ik zal niet zeggen dat de gehele vve-reserve uit de waarde geëlimineerd dient te worden, echter moet verweerder wel zijn keuzes en aannames hierin onderbouwen en inzichtelijk maken.” Het Hof overweegt ter zake als volgt.

Anders dan belanghebbende betoogt dient de vve-reserve van het appartementencomplex waar haar maisonnette deel van uitmaakt, voor zover aan haar toerekenbaar, niet in mindering te worden gebracht op de waarde van haar woning.

Wel volgt uit het door haar genoemde arrest Hoge Raad 8 september 1993, nr. 29 300, ECLI:NL:HR:1993:ZC5446, dat de voor de vergelijkingsobjecten gerealiseerde verkoopprijzen dienen te worden gecorrigeerd, voor zover deze verkoopprijzen een vergoeding vormen voor de aanwezige vve-reserve. In casu is voor de vergelijkingspanden sprake van vve-reserves van (zowel relatief als absoluut) geringe omvang (€ 1.000, € 1.498, € 2.283 en € 4.065). In zijn uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar, onder verwijzing naar het (destijds) ter zake door de Waarderingskamer ingenomen standpunt, kenbaar gemaakt met dergelijke kleine vve-reserves geen rekening te houden. De rechtbank is de heffingsambtenaar hier in gevolgd. Ook het Hof acht onaannemelijk dat dergelijke geringe vve-reserves van invloed zijn op de prijs die een koper bereid is om voor de desbetreffende woning te betalen, zodat deze reserves niet – ook niet gedeeltelijk – in de koopprijs zijn verdisconteerd.

Daar komt bij dat, indien de voormelde vve-reserves in mindering zouden worden gebracht op de voor de vergelijkingsobjecten gerealiseerde koopsommen, de heffingsambtenaar, met hetgeen hij heeft aangevoerd, naar ’s Hofs oordeel nog altijd voldoet aan de op hem rustende bewijslast dat hij, ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, de WOZ-waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld.

Bij deze stand van het geding stelt belanghebbende zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase niet heeft onderbouwd waarom hij geen rekening houdt met de vve-reserves en dat belanghebbende daarom gedwongen was om beroep in te stellen. De heffingsambtenaar dient daarom in de proceskosten te worden veroordeeld, aldus belanghebbende. Het Hof volgt belanghebbende hierin niet. De heffingsambtenaar heeft in de bezwaarfase de matrix toegezonden waaruit blijkt dat geen correctie vanwege vve-reserves in aanmerking is genomen en heeft vervolgens in zijn uitspraak op bezwaar wel degelijk onderbouwd waarom hij de vve-reserves niet in mindering heeft gebracht: hij heeft ter zake immers verwezen naar het standpunt van de Waarderingskamer (zie 5.2).

Tot slot heeft belanghebbende betoogd dat artikel 40 van de Wet WOZ is geschonden omdat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase niet de gegevens heeft verstrekt die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Dit standpunt mist feitelijke grondslag: de heffingsambtenaar heeft op 5 oktober 2020 de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde per e-mail op diens verzoek aan de gemachtigde doen toekomen. De heffingsambtenaar heeft hierop in zijn verweerschrift in eerste aanleg gewezen en heeft deze e-mail als bijlage bij zijn verweerschrift overgelegd. Niet aannemelijk is geworden dat de heffingsambtenaar op grond van artikel 40 Wet WOZ in de bezwaarfase nog meer of andere informatie aan belanghebbende had moeten verstrekken. Ook in zoverre faalt het hoger beroep van belanghebbende.

Slotsom

De slotsom van het hiervoor overwogene is dat het hoger beroep van belanghebbende geen doel treft en dat de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling van de heffingsambtenaar in de kosten van het geding op grond van artikel 8:75 in verbinding met artikel 8:108 van de Awb.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. B.A. van Brummelen, voorzitter van de belastingkamer, H.E. Kostense en M. Ferrier, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.H. van Dapperen als griffier. De beslissing is op 26 september 2023 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen.Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: