Rb. Overijssel, 20-07-2021, nr. 9008411 CV EXPL 21-435

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 20 april 2021,- de aanvullende producties 9 tot en met 11 van Welbions,- de aanvullende producties 8 en 9 van [gedaagde] ,- de aanvullende productie 12 van Welbions,- de mondelinge behandeling van 28 juni 2021.

Ten slotte is vonnis bepaald.

[gedaagde] is al meer dan dertig jaar huurder bij Welbions.

Welbions heeft met ingang van 20 april 2020 de woning aan [het adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) voor onbepaalde tijd verhuurd aan [gedaagde] . Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden Huurovereenkomst Zelfstandige Woonruimte van toepassing verklaard. In de Algemene Huurvoorwaarden staat voor zover van belang:

‘(…)6.8.

Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te (doen) kweken, drogen of knippen, dan wel andere activiteiten te (doen) verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.(…)’.

Op 19 juni 2020 heeft de politie een inval gedaan in de woning, waarbij een handelshoeveelheid drugs en middelen voor de bewerking en verpakking daarvan zijn aangetroffen. Van de inval is door de politie d.d. 24 juni 2020 een bestuurlijke rapportage opgesteld. Beide partijen hebben een geanonimiseerde versie ontvangen. Voor zover van belang staat hierin opgenomen:‘(…)Op 19 juni 2020 werd, door de politie samen met de rechter-commissaris, het pand aan [het adres] betreden. In het pand, werden harddrugs als genoemd in lijst I van de Opiumwet, middelen om deze te bewerken en te verpakken aangetroffen.(…)Vanwege de corona uitbraak werd het onderzoek tijdelijk stil gelegd. In die periode verhuisden de verdachten vanaf het [geanonimiseerd] te [plaats] naar [het adres] .(…)Uit onderzoek is naar voren gekomen dat [geanonimiseerd] sinds februari 2020, ondanks dat zij ingeschreven stonden aan het [geanonimiseerd] te [plaats] , daar niet meer zijn gezien. Beiden zijn ook niet gezien aan [het adres] . Uit verschillende observaties is gebleken dat [geanonimiseerd] veelvuldig verblijft aan [het adres] .Op vrijdag 19 juni 2020 is het pand aan [het adres] , na meerdere kopers van harddrugs te hebben afgevangen door de politie en een rechter-commissaris betreden. In het pand werd op één slaapkamer een meer dan geringe hoeveelheid harddrugs aangetroffen. In die kamer werd namelijk in totaal 281,92 gram cocaïne aangetroffen en 2,69 gram heroïne. Daarnaast werd aan 223,98 gram versnijdingsmateriaal aangetroffen. Tevens werd verpakkingsmateriaal en een weegschaaltje aangetroffen. De kopers verklaarden dat zij bij de dealer [geanonimiseerd] harddrugs (crack en cocaïne) hadden gekocht. Bij beide kopers werden drugs aangetroffen en in beslag genomen. De kopers verklaarden beiden dat zij al vaker (in ieder geval twee of meer keren) harddrugs bij deze dealer hadden gekocht. Tijdens de actie op vrijdag 19 juni 2020 werd gezien dat [geanonimiseerd] regelmatig terugkeerde naar de woning aan [het adres] , daar kort verbleef en dan weer vertrok om weer te dealen.(…)’.

Bij brief van 31 juli 2020 heeft de burgemeester van de [gemeente] Welbions medegedeeld dat hij voornemens is om de woning te (laten) sluiten en gesloten te (laten) houden gedurende een periode van zes maanden.

Bij brief van 7 augustus 2020 heeft Welbions [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst op te zeggen. [gedaagde] is daarmee niet akkoord gegaan.

Bij brief van 22 september 2020 heeft de gemachtigde van Welbions [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst op te zeggen. [gedaagde] is daarmee niet akkoord gegaan.

Bij Besluit van 10 november 2020 heeft de burgemeester geen gebruik gemaakt van de bevoegdheid tot sluiting van de woning en besloten te volstaan met een waarschuwing.

Op 27 januari 2021 is de dagvaarding betekend en onderhavig geschil aanhangig gemaakt.

De vordering 3.1. Welbions vordert -samengevat- dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, I. de huurovereenkomst ontbindt, II. [gedaagde] veroordeelt om met onmiddellijke ingang de woning te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van Welbions, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Welbions te stellen, III. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 2.500,00 aan Welbions, te vermeerderen met de wettelijke rente, IV. [gedaagde] veroordeelt in de (na)kosten van deze procedure.

Ter onderbouwing van de vordering van Welbions om tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde over te gaan, voert Welbions-samengevat- een aantal gronden aan. Ten eerste stelt Welbions dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichtingen als huurder.heeft volgens Welbions in strijd gehandeld met artikel 7:213 BW en artikel 6.8. van de Algemene Huurvoorwaarden door het (laten) verrichten van activiteiten in strijd met de Opiumwet. Ten tweede stelt Welbions dat [gedaagde] in strijd met artikel 6.5. van de Algemene Huurvoorwaarden heeft gehandeld, omdat [gedaagde] niet onafgebroken haar hoofdverblijf heeft gehad in de woning. Ten slotte stelt Welbions dat [gedaagde] het gehuurde in gebruik heeft gegeven aan derden. Hierdoor heeft [gedaagde] gehandeld in strijd met artikel 6.6. van de Algemene Huurvoorwaarden.

Het verweer

[gedaagde] voert verweer tegen de vordering van Welbions. [gedaagde] betwist-samengevat- alle door Welbions ingenomen stellingen: zij heeft in de woning geen strafbare activiteiten verricht en/of de woning aan derden in gebruik gegeven voor strafbare doeleinden en zij heeft geen enkele betrokkenheid/wetenschap met/van de aangetroffen middelen. Volgens [gedaagde] heeft Welbions ook niet onderbouwd dat zij daar wel wetenschap en/of betrokkenheid bij heeft. [gedaagde] woont met haar dochter, [A] , in de woning en heeft haar exclusieve hoofdverblijf in de woning. Van begin juni tot en met22 juni 2020 verbleef [gedaagde] niet in de woning in verband met mantelzorg van haar zieke moeder. Ten slotte betwist [gedaagde] dat zij de woning aan derden in gebruik heeft gegeven. De door Welbions gestelde tekortkoming rechtvaardigt de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst met al haar gevolgen niet, zo vervolgt [gedaagde] . Het belang vanbij voortzetting van de huurovereenkomst en behoud van het gehuurde weegt zwaarder dan het belang van Welbions bij ontbinding en ontruiming.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Kern van het geschil is de vraag of de door Welbions gestelde tekortkomingen aan de zijde van [gedaagde] de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen. Of daarvan sprake is, zal hierna blijken.

Vooropgesteld wordt dat Welbions op grond van artikel 150 Rv de stelplicht en (bij voldoende betwisting) de bewijslast heeft ten aanzien van haar stelling dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de op haar rustende verplichtingen en de daartoe aangevoerde gronden.

Hoofdverblijf in de woning

Ten aanzien van het standpunt van Welbions dat [gedaagde] niet onafgebroken haar hoofdverblijf had in de woning en dat [gedaagde] daarmee in strijd heeft gehandeld met artikel 6.5. van de Algemene Huurvoorwaarden en artikel 7:213 BW, overweegt de kantonrechter als volgt.

Welbions heeft ter onderbouwing van haar stelling naar voren gebracht dat er maar één slaapkamer was ingericht. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat niet voldoende om aan te nemen dat [gedaagde] niet het hoofdverblijf in de woning had. Dat klemt temeer nu [gedaagde] het standpunt van Welbions gemotiveerd heeft weersproken. Dat [gedaagde] bij aanvang van de huurovereenkomst de woning eerst moest verbouwen en aanpassen in verband met haar gezondheidsklachten, en dat dit een aantal weken heeft geduurd, vindt de kantonrechter niet vreemd. Vanaf mei 2020, een aantal weken na aanvang van de huurovereenkomst, is [gedaagde] naar eigen zeggen in de woning getrokken. Er is geen aanleiding om aan te nemen dat dat niet het geval is. Dat er maar één slaapkamer zou zijn ingericht, maakt dat niet anders. Sterker nog, als onweersproken is door [gedaagde] gesteld dat op de door Welbions overgelegde foto’s al haar spullen/kleding etc. zichtbaar zijn. Ook de verklaringen van de buren die door [gedaagde] zijn overgelegd, zijn door Welbions niet weersproken. Dat [gedaagde] van begin juni tot en met 22 juni 2020 voornamelijk bij haar moeder is geweest vanwege noodzakelijke, 24/7, mantelzorg, maakt niet dat [gedaagde] (langdurig) geen hoofdverblijf heeft in de woning wat moet leiden tot een toerekenbare tekortkoming. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] concrete feiten en omstandigheden heeft aangedragen om de niet-onderbouwde stelling van Welbions dat zij geen hoofdverblijf in de woning hield, te weerleggen. Van schending van goed huurderschap en de Algemene Huurvoorwaarden is op dit punt geen sprake, zodat van een toerekenbare tekortkoming ten aanzien van het niet hebben van het hoofdverblijf ook geen sprake is.

In gebruik geven woning aan derden 4.5. Ten aanzien van het standpunt van Welbions dat [gedaagde] de woning aan derden (de dochter [A] en haar vriend [B] ) in gebruik heeft gegeven en daarmee in strijd heeft gehandeld met artikel 6.6. van de Algemene Huurvoorwaarden en artikel 7:213 BW, overweegt de kantonrechter als volgt.

[gedaagde] heeft betwist dat zij de woning aan derden in gebruik heeft gegeven. [A] is de dochter van [gedaagde] en is volgens [gedaagde] een familielid die tot het huishouden van [gedaagde] behoort. De kantonrechter is het eens met het standpunt vandat [A] op grond van artikel 6.5. van de Algemene Huurvoorwaarden, als familielid, gebruik mag maken van de woning en in de woning mag verblijven.

Van het in gebruik geven van de woning aan [B] is naar het oordeel van de kantonrechter niet gebleken. Bovendien is als onweersproken door [gedaagde] naar voren gebracht dat [B] ook geen sleutel heeft van de woning. Welbions heeft haar stelling niet onderbouwd. Gelet op het vorenstaande levert dit naar het oordeel van de kantonrechter ook geen strijd op met de bepalingen in de wet en de Algemene Huurvoorwaarden, zodat van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] ook hier geen sprake is.

Activiteiten in strijd met de Opiumwet 4.7. Dan blijft over de door Welbions gestelde tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst door activiteiten te (laten) verrichten in de woning die in strijd zijn met de Opiumwet, en waarbij [gedaagde] volgens Welbions artikel 6.8 van de Algemene Huurvoorwaarden heeft geschonden alsmede artikel 7:213 BW. Primair neemt Welbions het standpunt in dat [gedaagde] de in strijd met de Opiumwet zijnde activiteiten zelf heeft verricht, althans [gedaagde] wetenschap heeft van de activiteiten, omdat i) uit het geanonimiseerde rapport van de politie niet blijkt dat [gedaagde] er niets mee te maken heeft gehad, ii) [gedaagde] op geen enkele (verifieerbare) manier onderbouwt dat zij geen wetenschap had van de aanwezigheid van drugs, iii) [gedaagde] verantwoordelijk is voor wat daar gebeurt, iv) de drugs open en bloot in de woning lagen en door [gedaagde] opgemerkt had moeten worden en v) niet uitgesloten kan worden dat [gedaagde] bewust de woning heeft verlaten om [A] en [B] hun gang te laten gaan.

[gedaagde] weerspreekt niet dat er verdovende middelen zijn gevonden in haar woning, maar zij betwist ten stelligste dat zij betrokkenheid en wetenschap had met/van de in het gehuurde gevonden verdovende middelen. Met [gedaagde] is de kantonrechter van oordeel dat uit niets blijkt dat zij de activiteiten in strijd met de Opiumwet zelf heeft verricht. Dat uit het geanonimiseerde rapport niet blijkt dat [gedaagde] er niets mee te maken heeft, zoals Welbions stelt, betekent dus niet dat [gedaagde] er wél wat mee te maken heeft. Ook dat volgt niet uit het rapport. Aan te nemen is dat, nu [gedaagde] net als Welbions een volledig geanonimiseerde versie heeft gekregen van het rapport, zij daarin niet zelf als verdachte genoemd staat, anonimiseren zou dan immers niet nodig zijn geweest.

Wel is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] , zoals zij ook zelf erkent, door de aanwezigheid van drugs in haar huurwoning, tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Uit het rapport volgt dat alles (meer dan geringe hoeveelheid harddrugs, versnijdingsmateriaal, verpakkingsmateriaal, weegschaaltje) zichtbaar in een kamer lag uitgestald en dat op vrijdag 19 juni 2020 werd gezien dat regelmatig werd teruggekeerd naar de woning, daar kort werd verbleven en men dan weer vertrok om te dealen. Uitgaande van de stelling van [gedaagde] dat zij hier op tegen is en erg van is geschrokken, zou dit alles niet mogelijk zijn geweest als zij aanwezig zou zijn geweest dan wel voldoende toezicht zou hebben gehouden. Zij zou hiertegen dan hebben kunnen optreden en er voor kunnen zorgen dat dit zich niet kon voordoen. De conclusie is dan ook dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.

Ontbinding en ontruiming 4.9. De vraag die vervolgens voorligt is of de hiervoor genoemde tekortkoming de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen. Volgens Welbions is dat het geval. [gedaagde] stelt daarentegen dat de tekortkoming van geringe betekenis is die de ontbinding en ontruiming niet rechtvaardigt.

Uitgangspunt is dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij in beginsel de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 BW). Beoordeeld moet dan worden of, gelet op alle omstandigheden, ontbinding van de overeenkomst gerechtvaardigd is (HR 28 september 2018, ECLI:HR:NL:2018:1810). Om te beoordelen van welk gewicht de tekortkoming is, zal er een belangafweging moeten plaatsvinden.

Enerzijds hoeft Welbions niet te dulden dat een van haar woningen wordt gebruikt voor aanwezigheid van (hard)drugs. Welbions heeft als toegelaten instelling een taak op het gebied van leefbaarheid. Drugsgebruik en/of drugshandel zijn factoren die criminaliteit kunnen aantrekken en de woonomgeving in negatieve zin kunnen beïnvloeden. Welbions heeft een zwaarwegend belang bij de ontbinding en ontruiming en hanteert een strikt zerotolerance-beleid.

Anderzijds heeft [gedaagde] belang bij voortzetting van de huurovereenkomst en het behoud van de woning. Gesteld noch gebleken is dat er voor de inval van 19 juni 2020 sprake is geweest van andere strafbare feiten of andere problemen in relatie tot de huurovereenkomst. Van belang is verder dat niet is vast komen te staan dat [gedaagde] wetenschap heeft gehad van de harddrugs in de woning. Het is juist dat [gedaagde] als huurder te allen tijde zelf verantwoordelijk is voor de staat van de woning en degenen die zij binnenlaat.

[gedaagde] heeft ter zitting laten weten dat [B] niet (meer) welkom is de woning.

Ook heeft [gedaagde] haar dochter verzocht de woning te verlaten zodra zij een baan heeft. Onder de omstandigheid dat [gedaagde] stelt niets te hebben geweten van de drugs en geen sprake is van recidive, alsmede dat niet is gebleken dat [gedaagde] enige betrokkenheid had bij de harddrugs, is de kantonrechter van oordeel dat het belang van [gedaagde] bij voortzetting van de huurovereenkomst zwaarder weegt dan het belang van Welbions bij ontbinding daarvan. Daarbij is tot slot nog van belang dat [gedaagde] zich al dertig jaar als goed huurder heeft gedragen en de gevolgen van een ontruiming zeer verstrekkend zijn, mede in verband met haar medische complicaties. De vordering tot ontbinding en ontruiming zal gelet op het vorenstaande worden afgewezen.

Artikel 22 Rv

Aan het verzoek van Welbions op grond van artikel 22 lid 1 Rv gaat de kantonrechter voorbij. Niet gebleken is dat [gedaagde] over een niet- geanonimiseerde versie van het rapport beschikt. Zij kan dan ook niet worden opgedragen dat wel over te leggen.

Contractuele boete

Welbions vordert ten slotte betaling van de contractuele boete van € 2.500,00 op grond van artikel 6.8. van de Algemene Huurvoorwaarden. Hierin staat -samengevat- dat het huurder niet is toegestaan in het gehuurde activiteiten te (doen) verrichtten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Bij overtreding van dit verbod is een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van € 2.500,00, welke vermeerderd kan worden met € 50,00 dag voor iedere dag dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 15.000,00.

Volgens [gedaagde] is zij de boete niet verschuldigd omdat haar geen enkel verwijt valt te maken. Als anders zou worden geoordeeld, vindt [gedaagde] dat de boete op grond van artikel 6:94 BW moet worden gematigd omdat er een onaanvaardbare wanverhouding bestaat tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete.

Dat er in de woning van [gedaagde] een niet gering hoeveelheid harddrugs is aangetroffen, staat tussen partijen niet ter discussie. Datzelfde geldt voor het feit dat daarmee is gehandeld in strijd met de Opiumwet. Dat [gedaagde] als huurder hoofdelijk aansprakelijk is voor de juiste nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, erkent ook [gedaagde] . Het standpunt van [gedaagde] dat haar geen enkel verwijt valt te maken, volgt de kantonrechter niet omdat een en ander niet mogelijk zou zijn geweest als zij voldoende toezicht had gehouden op de woning. De boete is zij dan ook aan Welbions verschuldigd. Voor een matiging van de boete ziet de kantonrechter geen aanleiding. Wat verder door [gedaagde] is aangevoerd ten aanzien van haar financiële situatie, leidt ook niet tot een ander oordeel. De tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] kan immers niet meer worden teruggedraaid. Het gevorderde bedrag van € 2.500,00 zal dan ook worden toegewezen.

Proceskosten

Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij, wordt [gedaagde] veroordeeld in de proceskosten, welke kosten tot op heden aan de zijde van Welbions worden begroot op

€ 507,00 aan griffierechten, € 106,01aan explootkosten en € 374,00 aan salaris gemachtigde (2 punten a € 187,00). De nakosten worden begroot op € 93,50 (0,5 punt).

De kantonrechter

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Welbions van € 2.500,00, te vermeerderen met de wettelijk rente vanaf 19 juni 2020 tot aan de dag van volledige betaling,

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure tot op heden aan de zijde van Welbions begroot op € 987,01, waaronder € 374,00 aan salaris gemachtigde, alsmede in de nakosten, begroot op € 93,50,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. Marsman, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 20 juli 2021.