Rb. Noord-Holland, 05-04-2016, nr. 4861888 \ KG EXPL 16-26

Zuiderduin heeft bij dagvaarding met producties d.d. 10 maart 2016 een voorziening gevorderd, waarvan de inhoud als hier ingelast geldt.

De zaak is behandeld op de terechtzitting van 21 maart 2016, alwaar zijn verschenen de heer [A] , directeur van Zuiderduin, mr. Van Schaik voornoemd, de heer [B] , directeur van Wonders en mr. Katee voornoemd.

Partijen hebben ter zitting het woord doen voeren aan de hand van een pleitnota, die is overgelegd.

Voorafgaande aan de zitting zijn van de zijde van Zuiderduin nog ingekomen productie 3 tot en met 8 en van de zijde van Wonders productie 1 tot en met 9.

De inhoud van deze processtukken geldt als hier ingelast.

Na afloop van de behandeling is heden uitspraak bepaald.

Met ingang van 1 juni 2014 huurt Wonders van Zuiderduin voor een periode van vijf jaar de bedrijfsruimte gelegen aan de Boulevard 2A te 1931 CJ Egmond aan Zee, alwaar Wonders een horecagelegenheid exploiteert.

In de hiertoe opgestelde schriftelijke huurovereenkomst is bepaald dat de maandelijks bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs € 15.125,00 inclusief btw bedraagt.

In januari 2016 heeft Heineken een bedrag aan Zuiderduin overgemaakt. Dit bedrag ziet op een bonus die voor een deel toekomt aan Wonders en voor een deel aan de besloten vennootschap Chica’s B.V (hierna: Chica’s).

Zuiderduin vordert, na vermindering van eis ter zitting dat de kantonrechter Wonders veroordeelt tot:

Zuiderduin voert daartoe, kort gezegd, het volgende aan.

Wonders schiet tekort in de nakoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende betalingsverplichting. Rekening houdend met de betalingen tot en met 7 maart 2016 bedraagt de vordering € 22.482,95 (dit is inclusief de buitengerechtelijke kosten van € 1.000,00 en een contractuele boete van € 900,00), welk bedrag per 1 april 2016 wordt vermeerderd met de maandelijkse huurtermijnen van € 15.125,00. Tevens is bij deze berekening rekening gehouden met een verrekening van het bedrag € 5.034,73 vanwege een aan Wonders toekomende bonus die door Heineken aan Zuiderduin is uitbetaald.

Gelet op de huurachterstand zal een eventuele bodemrechter overgaan tot ontbinding van de huurovereenkomst. Vooruitlopend op die beslissing heeft Zuiderduin belang bij een spoedige veroordeling tot betaling van de achterstand, vermeerderd met lopende termijnen en ontruiming van het gehuurde.

Wonders voert verweer op, kort gezegd, de navolgende gronden.

Zuiderduin gaat er ten onrechte aan voorbij dat tussen partijen een huurverlaging is overeengekomen. Daarbij komt dat Zuiderduin slechts een gedeelte van de door haar van Heineken ontvangen bonus, die aan Wonders toekomt, heeft verrekend met de verschuldigde huurpenningen.

Indien rekening wordt gehouden met de huurprijsverlaging en wanneer het volledige aan Wonders toekomende bonusbedrag met de huur wordt verrekend, is geen sprake van een achterstand. Voor zover van een achterstand in de huur nog sprake zou zijn, is deze van onvoldoende omvang om in een bodemzaak ontbinding van de huurovereenkomst en in dit kort geding een veroordeling tot ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

De spoedeisendheid van de zaak vloeit uit het gestelde voort en is in voldoende mate gebleken.

Uit het over en weer betoogde, de overgelegde stukken en de omstandigheid dat de onderhavige procedure zich niet leent voor (nadere) bewijsvoering is de kantonrechter voorshands, rekeninghoudende met de vermoedelijke beslissing in de eventueel te entameren bodemzaak, het volgende van oordeel.

Uit de huurovereenkomst vloeit voort dat Wonders gehouden is om de tussen partijen geldende huurprijs maandelijks bij vooruitbetaling te betalen. Voor zover Wonders in de nakoming van deze verplichting tekortschiet, kan zij in dit geding tot betaling worden veroordeeld, alsmede kan in de tekortkoming aanleiding worden gezien om - vooruitlopend op een eventuele beslissing van de bodemrechter over de ontbinding van de huurovereenkomst – Wonders in dit geding te veroordelen tot ontruiming van de gehuurde bedrijfsruimte.

Derhalve dient te worden vastgesteld in hoeverre Wonders is tekortgeschoten in de betaling van de verschuldigde huurtermijnen.

In dat kader is van belang dat Wonders het bestaan c.q. de hoogte van de gestelde huurachterstand gemotiveerd betwist, zich daarbij beroepende op (1) een volgens Wonders overeengekomen huurprijsverlaging en op (2) verrekening vanwege een door Heineken aan Wonders toekomende maar aan Zuiderduin uitbetaalde bonus.

(1) De huurprijsverlaging

Wonders stelt hiertoe dat begin december 2015 gedurende onderhandelingen over een eventuele verkoop van alle aandelen in de besloten vennootschap Chica’s B.V., bij welke besprekingen de kopende respectievelijk verkopende rechtspersonen werden vertegenwoordigd door de bestuurders/aandeelhouders van de partijen in dit kort geding, is afgesproken dat de door Wonders per jaar aan Zuiderduin te betalen huur zou worden verlaagd van € 150.000,00 naar € 100.000,00. Deze afspraak blijkt aldus Wonders uit het door het door BDO accountants opgemaakte gespreksverslag gedateerd 7 december 2015, de op voornoemde aandelentransactie ziende concept koopakte en uit een op 1 maart 2016 door een partner van BDO Accountants aan de bestuurder van Wonders verzonden e-mail.

Dat deze afspraak op verzoek van de bestuurder van de aankopende vennootschap uiteindelijk niet is opgenomen in de definitieve ondertekende koopakte, doet aan het voorgaande niet af, omdat de afspraak in de definitieve akte niet is opgenomen om de enkele reden dat het niet logisch was de huurprijsverlaging tussen Zuiderduin en Wonders vast te leggen in de leveringsakte waarbij twee – gelieerde – vennootschappen partij waren, doch Zuiderduin en Wonders niet, allemaal aldus Wonders.

Zuiderduin heeft hiertegen ingebracht dat een definitieve afspraak over huurprijsverlaging niet tot stand is gekomen, omdat een dergelijke afspraak niet schriftelijk is vastgelegd, hetgeen is voorgeschreven op grond van artikel 17.1 van de op de huurovereenkomst toepasselijke algemene bepalingen. Daarbij komt dat het niet tot definitieve overeenstemming over de huurprijsverlaging is gekomen, omdat partijen het niet eens werden over de met de eventuele huurprijsverlaging samenhangende koop door Wonders van de aan Zuiderduin toebehorende inventaris van het restaurant, allemaal aldus Wonders.

De kantonrechter overweegt als volgt.

Gelet op hetgeen partijen onder verwijzing naar relevante stukken over en weer naar voren hebben gebracht, acht de kantonrechter het bestaan van een bindende afspraak waarbij partijen tot verlaging van de huurprijs zijn gekomen, voldoende aannemelijk. Zeer concrete aanwijzingen voor het bestaan van die afspraak zijn te vinden in de hiervoor onder 4.5 genoemde documenten en contra-indicaties zijn in onvoldoende mate voorhanden. In deze stukken worden de onderhandelingen over de inventaris niet genoemd als een aspect waarover overeenstemming bereikt moet worden voordat de huurprijsverlaging definitief wordt, doch als een afzonderlijk onderhandelingstraject. Verder is niet gebleken dat namens Zuiderduin in december 2015 is gereageerd op het door BDO Accountants opgestelde gespreksverslag, hetgeen uitgaande van de visie van Zuiderduin voor de hand zou hebben gelegen. Dat de huurprijsverlaging niet in de definitieve versie van de koopakte is opgenomen is logisch gelet op de daarvoor door Wonders gegeven uitleg.

Nu vooralsnog van het bestaan van de overeenstemming tot huurprijsverlaging kan worden uitgegaan, faalt het door Zuiderduin gedane beroep op artikel 17.1 van de algemene bepalingen, nu de in december 2015 bereikte overeenstemming genoemd artikel opzijzet.

Het verweer is gegrond.

(2) De door Heineken uitgekeerde bonus

Wonders stelt dat Heineken een aan Chica’s en aan Wonders toekomende bonus aan Zuiderduin heeft uitbetaald en dat het gaat om een bedrag van in totaal € 44.450,13. Van dit bedrag is € 24.842,50 door verrekening toegekomen aan Chica’s. Van het na voornoemde verrekening resterende bedrag komt aan Wonders toe € 10.946,14 inclusief btw, welk bedrag middels verrekening op de verschuldigde huur in mindering kan worden gebracht. Zuiderduin verrekende ten onrechte slechts een bedrag van € 5.034,73.

Zuiderduin heeft hiertegen ingebracht dat in totaal voor Wonders en Chica’s slechts een bedrag van € 29.839,66 aan haar is betaald, en dat zij na een sommatie van Heineken om dit volledige bedrag terug te betalen een bedrag van € 24.804,93 aan Heineken heeft terugbetaald vanwege een vordering van Heineken op Chica’s en dat Zuiderduin het restant van € 5.034,73 bij wijze van verrekening op de verschuldigde huurachterstand in mindering heeft gebracht.

De kantonrechter overweegt als volgt.

Wonders heeft het door haar gestelde bonusbedrag van € 44.450,13 onderbouwd door middel van de door Heineken opgestelde bonus facturen. (productie 9). Uit deze facturen valt op te maken dat aan Zuiderduin in totaal een bedrag van € 44.450,13 is uitbetaald, zoals door Wonders is gesteld en waarvan de kantonrechter zal uitgaan.

Niet weersproken is dat van het bedrag dat resteert na de terugbetaling van het bedrag van€ 24.804,93 aan Heineken aan Wonders toekomt € 10.946,14.

De kantonrechter is met Wonders van oordeel dat dit bedrag bij wijze van verrekening op de verschuldigde huur in mindering kan worden gebracht.

Het door Zuiderduin gedane beroep op het verbod tot verrekening in de algemene bepalingen wordt verworpen, omdat Zuiderduin na ontvangst van de bonus zelf al tot verrekening was overgegaan.

Met inachtneming van het voorgaande dient de huurachterstand te worden vastgesteld.

Uit productie 2 bij dagvaarding blijkt dat de eventuele huurachterstand dit jaar is ontstaan.

Uitgaande van de overeengekomen huurprijsverlaging naar € 100.000,00 per jaar, waarbij er van uitgegaan wordt dat dit exclusief btw is, kan de maandelijks te betalen huur vooralsnog worden vastgesteld op € 10.083,33 inclusief btw. De vanaf januari tot en met maart 2016 verschuldigde huur bedraagt daarmee € 30.249,99 inclusief btw.

Hierop kan in mindering worden gebracht de betaling van € 9.891,34 op 8 februari 2016 (productie 2 bij dagvaarding), voornoemd te verrekenen bedrag van € 10.946,14 en de betaling van € 10.083,00 op 7 maart 2016 (ad.1 pleitnota Zuiderduin), derhalve in totaal€ 30.920,48.

Nu de huur bij vooruitbetaling verschuldigd is en de betalingen aan Zuiderduin door Heineken en Wonders hebben plaatsgevonden in januari 2016, op 8 februari 2016 en op 7 maart 2016, is de kantonrechter met Zuiderduin van oordeel dat op verschillende momenten sprake is geweest van een huurachterstand. In dat licht bezien acht de kantonrechter de vordering tot betaling van buitengerechtelijke kosten en contractuele boete, in totaal volgens Zuiderduin te begroten op € 1.900,00, waartegen door Wonders geen verweer is gevoerd, toewijsbaar.

De vordering tot betaling van achterstallige huurpenningen en tot ontruiming van het gehuurde ligt voor afwijzing gereed. Voor zover Zuiderduin in deze procedure aanspraak maakt op betaling van rente is de vordering te onbepaald, omdat niet duidelijk is waarover de rente volgens Zuiderduin dient te worden berekend. De vordering ligt voor afwijzing gereed.

Zuiderduin die als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij is te beschouwen, zal in de kosten van dit geding worden veroordeeld.

De kantonrechter:

Veroordeelt Wonders om aan Zuiderduin te betalen een bedrag van € 1.900,00.

Wijst de vordering voor het overige af.

Veroordeelt Zuiderduin in de proceskosten, die tot heden voor Wonders worden vastgesteld op een bedrag van € 180,00 voor salaris van de gemachtigde van Wonders, waarover Zuiderduin geen BTW verschuldigd is.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus, kantonrechter, bijgestaan door de griffier en op 5 april 2016 in het openbaar uitgesproken.