Rb. Limburg, 09-12-2021, nr. 9514126 CV EXPL 21-5042

[eisers] stelt, onbetwist, zij allen door erfopvolging in de plaats zijn getreden van de oorspronkelijk verhuurder, wijlen [oorspronkelijke huurder] . Ter mondelinge behandeling heeft de kantonrechter partijen voorgehouden dat uit de schriftelijke huurovereenkomst evenwel is op te maken dat die overeenkomst is aangegaan door juist en enkel gedaagde sub 1, [eiser sub 1] . Dit is vervolgens door zowel de gemachtigde van [gedaagde] als door [eiser sub 1] zo beaamd (en deze laatste heeft als verklaring gegeven dat hij zelf al eerder aan [gedaagde] heeft verhuurd), waarmee dit als vaststaand wordt aangenomen. Omdat [oorspronkelijke huurder] aldus niet de verhuurder is geweest, is geen sprake van de situatie dat de huurovereenkomst wordt voortgezet door de erfgenamen. Hiermee is uitsluitend [eiser sub 1] , als de enige verhuurder, partij in deze. [eiseres sub 2] en [eiseres sub 3] zijn daarmee niet-ontvankelijk in hun vorderingen.

De vraag of [eiser sub 1] voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening die, voor zover deze ziet op de gevorderde huurachterstand, strekt tot betaling van een geldsom, dient te worden beantwoord aan de hand van de afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak. Voorts geldt dat voor een toewijzing van een geldsom in kort geding slechts plaats is als het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate aannemelijk zijn, terwijl voorts uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist en het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, bij afweging van de belangen van partijen, aan toewijzing niet in de weg staat. Voor toewijzing van de gevorderde ontruiming dient de hoogte van de huurachterstand ernstig genoeg te zijn. Aangezien een ontruiming een ingrijpende - en in de praktijk vaak een definitieve - maatregel is, worden bij deze beoordeling alle betrokken belangen in ogenschouw genomen.

Het spoedeisend belang vloeit voort uit de aard en omvang van de vorderingen.

Door [gedaagde] is niet weersproken dat er tot en met oktober 2021 nog altijd een huurachterstand van € 5.840,00 bestaat, zodat dit tussen partijen vaststaat.

[gedaagde] stelt dat hij al voor het schrijven van 13 september 2021 [eiser sub 1] meermaals telefonisch in kennis heeft gesteld van gebreken, maar dit is door [eiser sub 1] betwist en vervolgens door [gedaagde] niet verder toegelicht of onderbouwd. Zo had het op de weg van [gedaagde] gelegen om bijvoorbeeld te stellen wanneer hij dan heeft gebeld, met wie hij had gesproken en wat de uitkomst van die gesprekken is geweest. Niets van dit alles. Er is ook niet gesteld dat hij tevergeefs gebreken onder de aandacht heeft gebracht. Daarmee is veeleer aannemelijk dat hij [eiser sub 1] eerst in september 2021, toen al sprake was van een aanzienlijke huurachterstand, op de hoogte heeft gesteld van vermeende gebreken. Door [gedaagde] is evenwel niet weersproken dat [eiser sub 1] naar aanleiding van dit schrijven meteen stappen heeft ondernomen en een bezichtiging heeft gepland, maar dat [gedaagde] hieraan - kennelijk zonder enige voorafgaande kennisgeving aan [eiser sub 1] of zijn eigen gemachtigde - niet heeft meegewerkt. [gedaagde] heeft het [eiser sub 1] hiermee onmogelijk gemaakt om de beweerde gebreken te beoordelen en zo nodig te laten herstellen. Voor dit niet meewerken is ook ter mondelinge behandeling geen verklaring gegeven. Sterker, op de mondelinge behandeling is niet alleen door [eiser sub 1] onweersproken gesteld dat hij tot op heden niets meer van [gedaagde] heeft gehoord, ook de gemachtigde van [gedaagde] zelf heeft na het intakegesprek geen enkel contact meer kunnen krijgen met [gedaagde] . [gedaagde] is ook niet ter mondelinge behandeling verschenen. Hiermee is veeleer aannemelijk dat het niet betalen van de huurpenningen is ingegeven door betalingsonmacht of betalingsonwil, dan vanwege gebreken aan het gehuurde. Indien de situatie zo ernstig was als [gedaagde] beweert, had het immers voor de hand gelegen dat hij zijn medewerking had verleend en op zijn minst nog van zich had laten horen. Evenmin is door [gedaagde] - indien hij van mening is dat sprake is van verminderde huurgenot door die beweerde gebreken die voor rekening van [eiser sub 1] zouden moeten komen - een vordering tot huurprijsvermindering op de voet van art. 7:207 BW ingesteld. [gedaagde] miskent dat een huurder het recht op huurprijsvermindering niet eigenmachtig kan inroepen, maar alleen via de rechter. Er ligt geen vordering (in reconventie) tot huurprijsvermindering voor. Het beroep op verrekening wordt verworpen, reeds omdat aldus niet is gebleken van een opeisbare vordering van [gedaagde] op [eiser sub 1] .

Eerst ter mondelinge behandeling is een beroep gedaan op opschorting. Opschorting dient als pressiemiddel om de verhuurder tot herstel te bewegen. Zoals overwogen, heeft [gedaagde] [eiser sub 1] eerst bij brief van 13 september 2021 in kennis gesteld van gebreken (er is niet gesteld dat [eiser sub 1] uit eigen beweging hiermee bekend had moeten zijn) om vervolgens zelf te beletten dat herstel kan plaatsvinden. [eiser sub 1] was immers in beginsel bereid tot herstel. Opschorting kan bovendien slechts leiden tot betalingsuitstel, niet afstel. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] het geld opzij heeft gezet. Het is ook anderszins - hoe dan ook - niet aannemelijk geworden dat sprake is van gebreken die een opschorting van de gehele maandelijkse huurpenningen zouden kunnen rechtvaardigen. [gedaagde] heeft niet kunnen volstaan met de blote stelling dat sprake is van een instortingsgevaar en het inbrengen van foto’s. Aan de hand van die foto’s is hooguit aannemelijk dat ergens in het gehuurde sprake is (geweest) van een lekkage bij een of twee ramen, althans van een vochtprobleem, maar elke toelichting op die foto’s, bijvoorbeeld om welke ruimte(s) het zou gaan, om welke oppervlakte, vanaf wanneer en mogelijk waardoor, is ook op de mondelinge behandeling uitgebleven. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] geen gebruik meer heeft kunnen maken van de woning. Het verweer wordt verworpen.

[gedaagde] stelt voorts dat hij nog niet in verzuim is komen te verkeren, omdat hij geen aanmaning heeft ontvangen. [gedaagde] voert in dit verband aan dat de betalingstermijn niet duidelijk is. Art. 6:81 BW bepaalt dat de schuldenaar in verzuim is gedurende de tijd dat de prestatie uitblijft nadat zij opeisbaar is geworden en aan de eisen van art. 6:82 en art. 6:83 BW is voldaan. In art. 2 van de huurovereenkomst is neergelegd dat de huurpenningen bij vooruitbetaling dienen te worden voldaan en dat de eerste betalingstermijn vervalt op

1 december 2020. De (overige) termijnen vervallen kortom telkens per de 1e van de betreffende maand. Hierover kan in redelijkheid geen onduidelijk bestaan. Derhalve is het verzuim van rechtswege ingetreden op grond van artikel 6:83 sub a BW. Het verzenden van een aanmaning is niet nodig om het verzuim in te laten treden. Dit verweer wordt verworpen.

Het niet betalen van de huurpenningen vormt een tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Krachtens art. 6:265 BW is iedere tekortkoming voldoende voor ontbinding van een (huur)overeenkomst, tenzij de tekortkoming zo gering is dat deze de ontbinding niet rechtvaardigt. Gelet op de omvang van de huurachterstand en de lange periode waarover die betalingsachterstand zich uitstrekt, doet deze uitzondering zich niet voor. Aannemelijk is dat een bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden en de vordering tot ontruiming van het gehuurde zal toewijzen. [gedaagde] geeft geen enkele garantie dat hij in staat is de huurachterstand in te lopen. Ook de maand november 2021 is niet betaald geworden. Aan de zijde van [gedaagde] is sprake van financiële problemen - hij heeft zich gemeld voor schuldhulpverlening - waarmee het risico bestaat van het verder oplopen van de huurachterstand. Bij deze stand van zaken is van [eiser sub 1] niet te vergen om [gedaagde] nog langer in het genot van het gehuurde te laten. Het feit dat [gedaagde] financiële problemen heeft, komt voor zijn rekening en risico en de gevolgen ervan kunnen niet op [eiser sub 1] worden afgewenteld. [gedaagde] heeft uiteraard belang bij behoud van zijn woning, maar hij heeft geen bijzondere feiten en omstandigheden aangevoerd die maken dat de gevolgen van het verlies van zijn woning voor hem zo ernstig zouden zijn dat een ontbinding van de huurovereenkomst niet gerechtvaardigd zou zijn.

De conclusie uit het vorenstaande is dat een bedrag van € 5.840,00 aan achterstallige huurpenningen over de periode tot en met oktober 2021 toewijsbaar is, temeer nu er over een mogelijk restitutierisico niets door [gedaagde] is aangevoerd. De door het betalingsverzuim verschuldigde wettelijke rente ligt eveneens voor toewijzing gereed. De ontruiming van het gehuurde wordt eveneens toegewezen. [eiser sub 1] heeft er recht op en spoedeisend belang bij dat op een beslissing in een (eventuele) bodemzaak vooruit wordt gelopen. De ontruimingstermijn zal op aan de redelijkheid ontleende gronden worden bepaald op twee weken na betekening van dit vonnis. [gedaagde] heeft nog gesteld dat de vigerende coronamaatregelen nopen tot een langere termijn, maar deze stelling is niet onderbouwd en wordt ook niet gedeeld. [eiser sub 1] behoeft geen machtiging van de kantonrechter om het bevel tot ontruiming zo nodig af te dwingen. De in de wet aan de deurwaarder verleende bevoegdheden tot reële executie (art. 555 e.v. Rv in verbinding met art. 444 Rv) worden toereikend geacht, zodat [eiser sub 1] bij een afzonderlijke machtiging geen belang heeft. [gedaagde] zal daarnaast worden veroordeeld om de huurprijs te blijven voldoen, zolang hij de woning in gebruik houdt. Ook hierop is geen huurvermindering van toepassing, omdat een dergelijke vordering niet voorligt nog daargelaten dat [gedaagde] zelf herstel in de weg staat.

[gedaagde] dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten. De proceskosten worden tot op vandaag aan de zijde van [eiser sub 1] begroot op:

- dagvaarding € 121,39

- griffierecht 85,00 - salaris gemachtigde 747,00 (tarief gemiddeld)

Totaal: € 953,39

De door [eiser sub 1] gevorderde vergoeding van nakosten zal op de hierna in de beslissing weergegeven wijze worden toegewezen.