Hof Arnhem-Leeuwarden, 20-04-2021, nr. 20/00084

De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende bij beschikking van 31 januari 2018 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 115 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 256.000. Tegelijk met deze beschikking zijn onder meer de aanslagen onroerendezaakbelasting 2018 (OZB) ten bedrage van € 323,00 en rioolheffing 2018 ten bedrage van € 176,00 aan belanghebbende opgelegd.

Na daartegen gemaakte bezwaren, heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar, de beschikking en (impliciet) de aanslagen gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. De heffingsambtenaar heeft daarna op 2 september 2020 nog nadere stukken ingediend.

Partijen hebben het Hof schriftelijk aangegeven geen gebruik te willen maken van hun recht ter zitting te worden gehoord. Daarop heeft het Hof op de voet van artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht bepaald dat het onderzoek ter zitting achterwege blijft.

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak [a-straat] 115 te [Z] (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een woonboerderij, bestaande uit een in 1920 gebouwde vrijstaande woning met een schuur. De woning heeft een inhoud van ongeveer 690 m3, de schuur heeft een oppervlakte van 320 m2. Het geheel is gelegen op een perceel van 7.450 m2.

De taxateur van de heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem in beroep en hoger beroep verdedigde waarden een taxatiematrix overgelegd. Daarin is de waarde van de onroerende zaak als volgt getaxeerd:

Woning 690 m3 à € 240 € 165.600

Berging/vrijstaande schuur 320 m2 à € 125 € 40.000

Grond 7.450 m2 € 95.950

€ 301.550

Af: aftrek vanwege herstel scheurvorming -/- € 10.000

Aftrek (mogelijke) komst windmolens 5% -/- € 14.577

Getaxeerde waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum € 276.973

Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de objectkenmerken van de woning: kwaliteit (2), onderhoudstoestand (2), uitstraling (3), doelmatigheid (3), voorzieningen (3) en ligging (3). Daarbij is vermeld dat de waarde “3” staat voor “gemiddeld” en de waarde “2” voor “matig”. In de matrix zijn de verkoopgegevens en de objectkenmerken vermeld van een viertal referentie-objecten die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Bij de matrix is tevens een grondstaffel vermeld.

Namens belanghebbende heeft [A] (hierna: [A] ) de onroerende zaak in het kader van de waardebepaling voor de WOZ naar de waardepeildatum 1 januari 2017 getaxeerd. In het door de taxateur op 26 maart 2018 opgemaakte rapport wordt aan de onroerende zaak op waardepeildatum een waarde toegekend van € 220.000. In het rapport is aangegeven dat de waarde van de onroerende zaak meer dan 15% afwijkt van soortgelijke objecten in de directe omgeving. Als reden daarvoor vermeldt het rapport:

”Door de enorme scheurvormingen is de waarde veel lager dan normaal”

Belanghebbende heeft in 2015 een melding van schade gedaan bij de [B] ( [B] ). Bij brief van 25 mei 2018 heeft de [B] belanghebbende een aanbod gedaan tot vergoeding van die schade voor een bedrag van € 9.386,98, waarbij expliciet is vermeld dat de [B] geen uitspraak doet over de vraag of de schade al dan niet veroorzaakt kan zijn door gaswinning in het Groningerveld. Dit aanbod is door belanghebbende geaccepteerd. Herstel van de schade heeft nadien niet plaatsgevonden.

Op 7 juli 2020 heeft belanghebbende de onroerende zaak middels een verkoopmakelaar te koop aangeboden met een vraagprijs van € 375.000.

In geschil is of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak op de hiervoor bedoelde waardepeildatum te hoog is. Meer in het bijzonder is in hoger beroep in geschil of de door de heffingsambtenaar gehanteerde referentie-objecten voldoende vergelijkbaar zijn, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de schade (scheurvorming) aan de onroerende zaak en of de heffingsambtenaar terecht geen rekening heeft gehouden met rompslompschade in verband met de ligging van de onroerende zaak nabij het Groninger gasveld.

Belanghebbende beantwoordt de eerste vraag bevestigend en de vervolgvragen ontkennend. De heffingsambtenaar beantwoordt de vragen tegenovergesteld.

Beide partijen hebben voor hun standpunt voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraken van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de per waardepeildatum 1 januari 2017 voor het jaar 2018 vastgestelde waarde van de onroerende zaak naar € 220.000, met – zo begrijpt het Hof de stelling van belanghebbende – overeenkomstige vermindering van de aanslagen OZB en rioolheffing.

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2017.

De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, zoals hier, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak de verkoop- en objectgegevens van een viertal vergelijkingsobjecten vermeld:

De referentie-objecten [b-straat] 37 en [c-straat] 11 zijn gelegen in [C] op circa 6-7 kilometer van [Z] . De grondstaffel voor [C] is gelijk aan die voor [Z] . In de matrix zijn de objectkenmerken van de referentie-objecten benoemd en gewaardeerd. De bouwjaren van de referentie-objecten zijn: 1855 ( [b-straat] 37), 1900 ( [c-straat] 11), 1910 ( [a-straat] 113A) en 2010 ( [a-straat] 57).

Belanghebbende stelt dat het enige juiste referentie-object het buurpand, [a-straat] 113A te [Z] , betreft en dat uit de verkoopgegevens en de objectkenmerken van dat object blijkt dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum te hoog is vastgesteld. Verder stelt belanghebbende dat voor het in aanmerking nemen van de rompslompschade niet van belang is dat de onroerende zaak niet is gelegen in, doch nabij het Groninger gasveld. Tot slot stelt belanghebbende dat met een nog op te laten maken rapport aangetoond zal worden dat de werkelijke schade aan de onroerende zaak hoger is dan waarmee de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden.

Met belanghebbende is het Hof van oordeel dat [a-straat] 57 niet goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak. Het verschil in bouwjaar (1920 respectievelijk 2010) is daarvoor te groot. Voor [b-straat] 37 geldt dit, ondanks een eveneens groot verschil in bouwjaar met de onroerende zaak, gezien de ouderdom van beide objecten in mindere mate. Het Hof acht de referentie-objecten [b-straat] 37 en [c-straat] 11 voldoende vergelijkbaar om als referentie-object voor de onroerende zaak te kunnen dienen. Nu zowel de heffingsambtenaar bij het opstellen van de matrix (ondanks de vermelding “minder goed vergelijkbaar”) als belanghebbende in het taxatierapport van [A] (2.3) het object [a-straat] 113A als referentie-object gebruiken zal het Hof zich daarbij aansluiten.

Met betrekking tot [b-straat] 37 heeft de heffingsambtenaar aan alle in 2.2 bedoelde objectkenmerken een waardering “3” toegekend, met uitzondering van de kenmerken “uitstraling (4)”, `’doelmatigheid (2)” en “ligging (4)”. Bij [c-straat] 37 heeft heffingsambtenaar aan alle in 2.2 bedoelde objectkenmerken een waardering “3” toegekend, met uitzondering van de kenmerken “voorzieningen (2)”, en “ligging (4)”. Met betrekking tot [a-straat] 113A heeft heffingsambtenaar aan alle in 2.2 bedoelde objectkenmerken een waardering “3” toegekend, met uitzondering van de kenmerken “onderhoud (2)” en “uitstraling (4)”. Bij de waardering van [a-straat] 113A is evenals bij de onroerende zaak een aftrek in aanmerking genomen van 5% in verband met de mogelijke komst van een windmolenpark. Bij de matrix is een legenda gevoegd waarin is aangegeven op welke wijze met verschillen in waardering van de objectkenmerken rekening wordt gehouden.

In het door belanghebbende overgelegde taxatierapport van [A] wordt de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum getaxeerd op € 220.000. Als referentie-objecten zijn daarbij gebruikt [a-straat] 113A, [d-straat] 1 te [D] en [e-straat] 9 te [D] . Objectkenmerken zijn niet vermeld en evenmin is aangegeven op welke wijze met verschillen in objectkenmerken met de onroerende zaak rekening is gehouden. Wel is in het rapport aangegeven dat de waarde van de onroerende zaak meer dan 15% afwijkt van soortgelijke objecten in de directe omgeving. Redengevend daarvoor is de “enorme scheurvorming”.

Uit het bij het taxatierapport van [A] gevoegde beeldmateriaal blijkt wel van enige scheurvorming sprake te zijn, maar wordt niet inzichtelijk gemaakt waaruit de gestelde “enorme scheurvorming” bestaat en evenmin welke invloed daarvan uitgaat op de waarde van de onroerende zaak. Ook is het door belanghebbende bij diens gronden van het hoger beroep vermelde nieuw op te stellen aanvullend bouwrapport, waaruit – naar belanghebbende stelt – de daadwerkelijke schade zou blijken, niet overgelegd.

Op grond van hetgeen het Hof onder 4.1 tot en met 4.8 hiervoor heeft overwogen, maakt de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum niet te hoog is. Met de verschillen in objectkenmerken van de referentie-objecten is voldoende rekening gehouden. De gemiddelde prijs per m3 woonruimte van de drie referentie-objecten bedraagt € 248. Gecorrigeerd voor de afwijkingen in objectkenmerken van de onroerende zaak bedraagt de waarde per m3 woonruimte van de onroerende zaak € 212, waarmee een vast te stellen waarde per waardepeildatum resulteert van ruim € 258.000. Het door belanghebbende overgelegde taxatierapport geeft mede door het daarin verschafte geringe inzicht geen aanleiding tot een ander oordeel. Dat in verband met de scheurvorming met een hoger bedrag rekening moet worden gehouden dan € 10.000 acht het Hof niet aannemelijk gemaakt. Bezien in het licht van de brief van de [B] van 25 mei 2018 (2.4) stelt belanghebbende terecht dat voor het in aanmerking nemen van mogelijke rompslompschade niet van belang is dat de onroerende zaak niet is gelegen in, doch nabij het Groninger gasveld. Blijkens de verkoopgegevens van met name het zeer nabij de onroerende zaak gelegen [a-straat] 113A is deze omstandigheid evenwel reeds voldoende in de prijsvorming verdisconteerd.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

Het Hof acht geen termen aanwezig voor het toekennen van een proceskostenvergoeding.

Het Hof:

– bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.G.J.M. van Kempen, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. I. Linssen in tegenwoordigheid van mr. P.W.L. van den Bersselaar als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 april 2021.

De griffier is verhinderd deze uitspraak mede te ondertekenen.

De griffier, De voorzitter,

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 20 april 2021.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.