Rb. Rotterdam, 20-01-2023, nr. 10071095 CV EXPL 22-26515

Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:

Op 6 december 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen besproken. Namens [eiseres01] was daarbij aanwezig haar gemachtigde voornoemd. Namens [gedaagde01] is verschenen zijn broer, de heer [naam01] , eveneens bijgestaan door de gemachtigde.

[gedaagde01] huurt sinds 1 maart 2021 (middels een in de plaatsstelling) de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres01] te Rotterdam (hierna: het gehuurde). [gedaagde01] exploiteert in het gehuurde een mini markt met verpakkingen en levensmiddelen.

Op de huurovereenkomst zijn de “algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing.

[gedaagde01] is [eiseres01] op basis van deze huurovereenkomst maandelijks bij vooruitbetaling een huurprijs van laatstelijk € 1.590,51 verschuldigd.

Artikel 13.5 van de huurovereenkomst luidt - voor zover thans van belang - als volgt:

“Indien huurder in het gehuurde activiteiten ontplooit welke in strijd zijn met de wet, met nadruk het welke wijze dan ook betrokkenzijn bij/met soft- of harddrugs, behoudt verhuurder zich het recht voor deze overeenkomst per direct te ontbinden (…)”.

Op 31 mei 2022 heeft de politie het gehuurde en vier opslagboxen doorzocht. Daarbij zijn door de politie diverse zaken in beslag genomen. De politie heeft een bestuurlijke rapportage opgesteld d.d. 7 juni 2022, voorzien van foto’s (hierna ook: de bestuurlijke rapportage). In de bestuurlijke rapportage is het volgende - voor zover thans van belang - vermeld:

“(…) Op dinsdag 31 mei 2022 heeft een onderzoeksteam van de Politie Eenheid Rotterdam een bedrijfspand doorzocht aan de [adres01] te Rotterdam. In dit pand is een winkel gevestigd onder de naam ‘ [naam supermarkt01] ’. Tijdens de doorzoeking werden grote hoeveelheden goederen aangetroffen waarvan bekend is dat deze worden gebruikt bij het versnijden, verwerken en verpakken van harddrugs. (…)

Ook zijn op 31 mei 2022 door het onderzoeksteam vier opslagruimtes doorzocht (…).

In deze opslagruimtes zijn versnijdingsmiddelen, vloeistoffen en goederen aangetroffen die kunnen worden gebruikt voor de bewerking en verwerking van (hard)drugs. Tijdens het onderzoek bleek namelijk dat een relatie bestond tussen de [naam supermarkt01] en (…) de opslagruimten (…).

Op dit moment bestaat de verdenking dat de eigenaar van de winkel, [gedaagde01] , en zijn broer (…) zich schuldig hebben gemaakt aan een misdrijf als omschreven in artikel 67 lid 1 van het Wetboek van Strafvordering, te weten artikel 10a van de Opiumwet.

(…)

Dit pand is doorzocht omdat (…) deze winkel een centrale rol vervult voor de handel in versnijdingsmiddelen door de twee verdachten. (…)

Op dinsdag 31 mei 2022 werden ook opslagboxen (…) doorzocht. (…) Hierbij werden tientallen, dan wel honderden kilo’s versnijdingsmiddelen aangetroffen (…). Ook werden honderden liters aceton aangetroffen, alsmede grote hoeveelheden goederen die gebruikt worden voor het versnijden en verpakken van verdovende middelen: drugspersen, drugsstempels, potkrikken, tape etc. Deze goederen komen overeen met de goederen zoals in de [naam supermarkt01] aangetroffen.

(…)

Tijdens de doorzoeking van het pand aan de [adres01] te Rotterdam zijn onder andere (…) twee logoplaten aangetroffen. (…)

Bijlage III

Foto’s aangetroffen goederen in winkel [adres01] Rotterdam

(…)

Administratie waarin de opslagboxen (…) genoemd worden.

(…)

Logoplaten / drugssstempels

(…)”

Bij besluit van 25 juli 2022 heeft de burgemeester van de gemeente Rotterdam het gehuurde gesloten op grond van artikel 13b van de Opiumwet voor de duur van drie maanden, binnen twee dagen na dagtekening. De sluiting is ingegaan op 27 juli 2022 en duurde tot 27 oktober 2022.

Bij brief van 3 augustus 2022 heeft (de gemachtigde van) [eiseres01] aan [gedaagde01] meegedeeld dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW.

Bij vonnis in kort geding van 8 november 2022 heeft de kantonrechter te Rotterdam de vordering van [eiseres01] tot ontruiming van het gehuurde afgewezen en is [eiseres01] veroordeeld in de proceskosten.

Bij e-mail van 29 november 2022 heeft de heer [naam02] , werkzaam bij de politie (recherche) te Rotterdam, het volgende - voor zover thans van belang - aan de gemachtigde van [eiseres01] meegedeeld:

“(…) Tevens is op pagina 15 [van de bestuurlijke rapportage, toevoeging kantonrechter] onder andere te zien dat er in de winkel ook enkele drugsstempels zijn aangetroffen. (…)”

[eiseres01] eist samengevat:

primair:

- te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst tussen [eiseres01] en [gedaagde01] per3 augustus 2022 buitengerechtelijk is ontbonden;

subsidiair:

- de huurovereenkomst tussen [eiseres01] en [gedaagde01] te ontbinden;

primair en subsidiair:

- [gedaagde01] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde;

- [gedaagde01] te veroordelen tot betaling aan [eiseres01] van een bedrag van € 4.317,17 aan huurachterstand, berekend tot en met augustus 2022, contractuele boete en buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de contractuele boete van 2% per maand met een minimum van € 300,00 over € 3.181,02 vanaf 3 augustus 2022 tot aan de dag der algehele voldoening;

- [gedaagde01] te veroordelen tot betaling aan [eiseres01] van een bedrag van € 1.590,51 voor iedere maand of gedeelte daarvan die met ingang van 1 september 2022 tot aan het tijdstip van ontruiming is of zal zijn verstreken, te vermeerderen met de wettelijke rente;

- [gedaagde01] te veroordelen tot betaling aan [eiseres01] van een schadevergoeding nader op te maken bij staat;

- [gedaagde01] te veroordelen in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente;

- het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres01] de gevorderde huurachterstand van€ 3.181,02 (die in voormeld bedrag van € 4.317,17 is inbegrepen) ingetrokken.

[eiseres01] baseert de (gewijzigde) eis op het volgende.

[eiseres01] heeft de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW op 3 augustus 2022 buitengerechtelijk ontbonden. [eiseres01] was daartoe gerechtigd nu de burgemeester bij besluit van 25 juli 2022 het gehuurde op grond van artikel 13b van de Opiumwet heeft gesloten. [gedaagde01] dient het gehuurde dan ook te ontruimen.

Subsidiair stelt [eiseres01] zich op het standpunt dat [gedaagde01] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Gelet op de bestuurlijke rapportage heeft [gedaagde01] in strijd gehandeld met artikel 13.5 van de huurovereenkomst. Daarnaast is [gedaagde01] na de politie-inval op 31 mei 2022 gestopt met het betalen van de huur over de maanden juli en augustus 2022. Het onbetaald laten van de huur en het in strijd handelen met artikel 13.5 van de huurovereenkomst rechtvaardigt afzonderlijk en zeker in samenhang gezien de ontbinding van de huurovereenkomst en een veroordeling van [gedaagde01] tot ontruiming van het gehuurde.

Op grond van artikel 25.3 van de algemene bepalingen is [gedaagde01] wegens het niet tijdig betalen van de huur een boete verschuldigd van 1% per maand, met een minimum van€ 300,00 per maand. [eiseres01] maakt derhalve aanspraak op betaling van een boete van€ 600,00, berekend tot en met 3 augustus 2022. Daarnaast maakt [eiseres01] op grond van artikel 30.1 van de algemene bepalingen, althans op grond van de wet, aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten van € 443,10 exclusief btw, derhalve€ 536,15 inclusief btw.

[gedaagde01] is het niet eens met de eis en voert het volgende aan.

De buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst berust niet op een wettelijke basis. Nu de sluiting van het gehuurde door de burgemeester is gebaseerd op artikel 10a dan wel artikel 11a van de Opiumwet, bestond er geen bevoegdheid voor [eiseres01] tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Indien wordt geoordeeld dat er wel een voldoende wettelijke basis bestaat voor die buitengerechtelijke ontbinding, dan staat de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid en de proportionaliteitseis eraan in de weg om in de gegeven omstandigheden gebruik te mogen maken van de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding.

Het klopt dat er korte tijd een huurachterstand heeft bestaan, maar die achterstand is reeds volledig ingelopen. Die tekortkoming rechtvaardigt niet de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling tot ontruiming van het gehuurde.

Artikel 13.5 van de huurovereenkomst geeft de verhuurder een buitenwettelijke ontbindingsbevoegdheid die in strijd is met dwingend recht. [gedaagde01] doet daarom een beroep op vernietiging van deze bepaling. Los daarvan heeft [gedaagde01] niet in strijd gehandeld met artikel 13.5 van de huurovereenkomst. Er zijn in het gehuurde geen illegale zaken aangetroffen en ook zijn daar geen illegale handelingen verricht. De bestuurlijke rapportage is onvoldoende om als bewijs te dienen. [gedaagde01] heeft een zwaarwegend belang bij voortzetting van de huurovereenkomst.

Tussen partijen is (primair) in geschil of de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden door [eiseres01] en zo niet, of [gedaagde01] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en deze (alsnog) ontbonden dient te worden. De kantonrechter oordeelt als volgt.

Buitengerechtelijke ontbinding

De kantonrechter is, net als de rechter in kort geding, van oordeel dat er geen grondslag bestond voor de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst van 3 augustus 2022 op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. Bij een sluiting van een pand door de burgemeester wegens strafbare voorbereidingshandelingen op grond van artikel 13b, eerste lid aanhef en onder b Opiumwet, zoals hier aan de orde, kan de huurovereenkomst niet buitengerechtelijk worden ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. Dit betekent dat deze ontbinding geen rechtsgevolg heeft gekregen en de huurovereenkomst tussen partijen in stand is gebleven. In de onderhavige (bodem)procedure zijn geen (nieuwe) feiten en omstandigheden door [eiseres01] naar voren gebracht die eventueel tot een ander oordeel kunnen leiden. Integendeel, de gemachtigde van [eiseres01] heeft tijdens de mondelinge behandeling meegedeeld dat hij zich richt op artikel 13.5 van de huurovereenkomst.

Het voorgaande leidt ertoe dat de primair gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 3 augustus 2022 buitengerechtelijk is ontbonden wordt afgewezen. Dit leidt er tevens toe dat ook de gevorderde ontruiming op de primaire grondslag wordt afgewezen.

Tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst

Vervolgens komt de vraag aan de orde of [gedaagde01] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, doordat hij in strijd heeft gehandeld met artikel 13.5 van de overeenkomst en doordat hij een huurachterstand heeft laten ontstaan. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van [eiseres01] erkend dat er geen sprake meer is van een betalingsachterstand en dat de huur tot en met december 2022 is voldaan. Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortschietende partij aantoont dat de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. In dit geval is het enkele feit dat [gedaagde01] de huur over de maanden juli en augustus 2022 niet tijdig heeft betaald, in de gegeven omstandigheden onvoldoende zwaarwegend om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.

Het beroep op vernietiging van artikel 13.5 van de huurovereenkomst door [gedaagde01] slaagt niet. Dat artikel is rechtsgeldig. Het enkele feit dat in deze bepaling is vermeld dat de verhuurder zich het recht voorbehoudt om de huurovereenkomst te ontbinden, indien de huurder in het gehuurde activiteiten ontplooit welke in strijd zijn met de wet, met nadruk de betrokkenheid bij/met soft- of harddrugs, betekent niet dat [eiseres01] bij een schending van dit artikel door de huurder “dus” gerechtigd is om zonder tussenkomst van de rechter tot buitengerechtelijke ontbinding over te gaan. [eiseres01] is ook niet tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst overgegaan op grond van de gestelde schending van artikel 13.5 van de overeenkomst. [eiseres01] verzoekt thans aan de kantonrechter om de huurovereenkomst te ontbinden op die grond.

Vooropgesteld wordt dat in de door de politie opgestelde bestuurlijke rapportage uitdrukkelijk is vermeld dat deze naar waarheid is opgemaakt op basis van ambtsedig opgemaakte processen-verbaal. Als uitgangspunt geldt dat van de juistheid daarvan moet worden uitgegaan. [gedaagde01] heeft weliswaar aangevoerd dat de inhoud van de rapportage niet klopt en dat die rapportage onvoldoende bewijs oplevert, maar hij heeft niets aangevoerd op grond waarvan aan de inhoud van de bestuurlijke rapportage kan worden getwijfeld. De kantonrechter gaat dan ook uit van de juistheid van die rapportage, met dien verstande dat aan de bevindingen van de politie die geen verband houden met het gehuurde in deze procedure geen gevolgen kunnen worden verbonden. Ditzelfde geldt voor het in de rapportage opgenomen (strafrechtelijk) verleden van [gedaagde01] .

In de rapportage is vermeld dat de politie tijdens de doorzoeking van het gehuurde grote hoeveelheden goederen heeft aangetroffen waarvan bekend is dat deze worden gebruikt bij het versnijden, verwerken en verpakken van harddrugs, dat tijdens het politieonderzoek is gebleken dat er een relatie bestond tussen het gehuurde en de opslagboxen en dat in die opslagruimtes versnijdingsmiddelen, vloeistoffen en goederen zijn aangetroffen die kunnen worden gebruikt voor de bewerking en verwerking van (hard)drugs. In de rapportage is voorts vermeld dat in het gehuurde administratie is aangetroffen met betrekking tot de opslagboxen. Van die administratie is ook een foto opgenomen in de rapportage. [gedaagde01] heeft dat op zich ook niet betwist. Het verweer van [gedaagde01] dat er geen relatie bestaat tussen het gehuurde en de opslagboxen kan dan ook niet slagen.

[gedaagde01] heeft ontkend dat in het gehuurde drugsstempels aanwezig waren en aangevoerd dat die alleen in de opslagboxen zijn aangetroffen. Weliswaar zijn die drugsstempels niet genoemd op het overzicht van bijlage I bij de rapportage, maar nu zowel in de rapportage zelf en in bijlage III bij de rapportage onder het kopje “Foto’s aangetroffen goederen in winkel [adres01] Rotterdam” (voorzien van een foto) als in de voormelde e-mail van 29 november 2022 van de politie uitdrukkelijk is vermeld dat er logoplaten/drugsstempels in het gehuurde zijn aangetroffen, wordt van de aanwezigheid van die drugsstempels uitgegaan.

Gelet op (de combinatie van) al deze bevindingen is voldoende komen vast te staan dat in (relatie tot) het gehuurde activiteiten werden ontplooid die verband houden met (hard)drugs.

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde

Het voorgaande betekent dat [gedaagde01] in strijd heeft gehandeld met artikel 13.5 van de huurovereenkomst. Zoals hiervoor overwogen kan de tekortschietende partij aantonen dat een tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis. Dat sprake is van een tekortkoming van bijzondere aard of geringe betekenis is niet gesteld. Het verweer van [gedaagde01] dat er geen sprake was van overlast of klachten omtrent het gebruik van het gehuurde en dat hij niet eerder tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst doet niet af aan de ernst van de tekortkoming waar het hier over gaat. [gedaagde01] heeft ook geen omstandigheden naar voren gebracht die tot de conclusie zouden moeten leiden dat zijn belang bij behoud van het gehuurde zwaarder dient te wegen dan het belang van [eiseres01] bij de gevorderde ontbinding en ontruiming. De omstandigheid dat [gedaagde01] voor zijn inkomen afhankelijk is van het gehuurde en dat hij fors in het gehuurde heeft geïnvesteerd en dat hij dat inkomen en die investeringen bij een ontbinding van de huurovereenkomst kwijt raakt, is een direct gevolg van zijn eigen tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst en komt derhalve voor zijn rekening en risico.

Geoordeeld moet worden dat ontbinding van de huurovereenkomst en een veroordeling tot ontruiming van het gehuurde in het onderhavige geval gerechtvaardigd is.

Conclusie

De conclusie is dat de gevorderde ontbinding en ontruiming op de subsidiaire grondslag wordt toegewezen. De ontruimingstermijn zal in redelijkheid worden gesteld op 14 dagen na het vonnis. De wet geeft alleen aan de deurwaarder de bevoegdheid om een gedwongen ontruiming uit te voeren. Daarbij kan de deurwaarder de hulp van politie en justitie inroepen. De gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren wordt daarom afgewezen.

(Toekomstige) huurtermijnen tot de ontruiming

Zoals onder r.o. 4.3 reeds is overwogen, heeft de gemachtigde van [eiseres01] tijdens de mondelinge behandeling erkend dat de huur tot en met december 2022 is voldaan. De gevorderde (al dan niet toekomstige) huurtermijnen worden daarom toegewezen vanaf januari 2023 tot en met de maand waarin het gehuurde is ontruimd. De over die (toekomstige) termijnen gevorderde rente wordt bij gebreke van enige onderbouwing afgewezen.

Schadevergoeding vanaf de ontruiming

De vordering van [eiseres01] omvat tevens een vergoeding van schade bestaande uit gederfde huurinkomsten over de tijd dat de huurovereenkomst zou hebben voortgeduurd als deze niet ontbonden zou zijn. Over de periode nadat de ontruiming heeft plaatsgevonden is begroting van die schade op grond van de beschikbare gegevens echter niet mogelijk. Daarom zal de kantonrechter wat dit deel van de schade betreft [gedaagde01] veroordelen tot schadevergoeding op te maken bij staat, ten laatste tot 28 februari 2028, de overeengekomen einddatum van de huurovereenkomst.

Contractuele boete

De gevorderde boete van € 600,00, berekend tot en met 3 augustus 2022, wordt toegewezen. [gedaagde01] heeft tijdens de mondelinge behandeling zelf verklaard dat de oorzaak van het te laat betalen van de huur over de maanden juli en augustus 2022 “een bevroren betalingsrekening en hectiek” was. Dat komt voor rekening en risico van [gedaagde01] . De vanaf 3 augustus 2022 gevorderde boete wordt afgewezen, nu partijen het erover eens zijn dat er geen sprake meer is van een huurachterstand.

Buitengerechtelijke incassokosten

De gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten van € 536,15 (inclusief btw) zal als redelijk en onweersproken worden toegewezen.

De proceskosten

[gedaagde01] krijgt (grotendeels) ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen.

De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [eiseres01] tot vandaag vast op € 127,43 aan dagvaardingskosten, € 244,- aan griffierecht en € 498,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 249,-). Dit is totaal € 869,43. Voor kosten die [eiseres01] maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] ook een bedrag betalen van € 124,00. Hier kan nog een bedrag bijkomen voor de betekening van de uitspraak. In dit vonnis hoeft hierover geen aparte beslissing te worden genomen (ECLI:NL:HR:2022:853). De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.

Uitvoerbaar bij voorraad

Dit vonnis wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

De kantonrechter:

ontbindt de huurovereenkomst tussen [eiseres01] en [gedaagde01] ter zake van het gehuurde aan de [adres01] te Rotterdam en veroordeelt [gedaagde01] om binnen 14 dagen na dit vonnis het gehuurde met al de zijnen en het zijne te verlaten en te ontruimen en onder overgave van de sleutels in lege staat ter vrije beschikking van [eiseres01] te stellen;

veroordeelt [gedaagde01] om aan [eiseres01] te betalen € 600,00 aan contractuele boete en€ 536,15 aan buitengerechtelijke incassokosten;

veroordeelt [gedaagde01] om aan [eiseres01] te betalen, voor iedere maand, te rekenen met ingang van 1 januari 2023 tot de dag van ontbinding ten titel van huur en daarna tot en met de maand waarin de ontruiming en lege oplevering van het gehuurde aan de [adres01] te Rotterdam plaatsvindt ten titel van gebruiksvergoeding, een bedrag van € 1.590,51, ook die laatste maand voor een gehele te rekenen;

veroordeelt [gedaagde01] tot vergoeding van schade aan [eiseres01] over de periode nadat de ontruiming heeft plaatsgevonden ten laatste tot 28 februari 2028, nader op te maken bij staat;

veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres01] tot vandaag worden vastgesteld op € 869,43, met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag na vandaag tot de dag van volledige betaling;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.I. Mentink en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

764