Rb. Middelburg, 28-05-2008, nr. 59835/HA ZA 07-488

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 19 december 2007;

het proces-verbaal van comparitie van 25 februari 2008.

[eiser] heeft bij overeenkomst van 6 maart 2007 aan [gedaagden] verkocht de woning met bijgebouwen gelegen te Hulst aan het adres [adres] tegen een koopsom van € 195.000,00 kosten koper.

In de overeenkomst is onder meer het volgende opgenomen:

Artikel 9

Deze koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarde(n), dat:

koper niet uiterlijk op 15 april 2007 een toezegging heeft verkregen van twee erkende geldverstrekkende instellingen voor één of meer geldleningen onder hypothecair verband van het verkochte (…) tot een hoofdsom van koopsom plus kosten koper (€ 195.000,0 k.k.) onder de bij de grote erkende geldverstrekkende instellingen normaal geldende voorwaarden en bepalingen +en de garantie voor de lening van de stichting Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen niet voor die datum is toegezegd;

en koper tevens uiterlijk op de eerste werkdag na laatstgenoemde datum schriftelijk en gedocumenteerd aan de notaris heeft verklaard, dat hij wegens het niet of niet tijdig verkrijgen van voormelde toezegging(en), deze overeenkomst wil ontbinden; (…)

In de algemene bepalingen is onder meer het volgende opgenomen:

Artikel VI

Bij niet of niet tijdige nakoming van de overeenkomst anders dan door niet toerekenbare tekortkoming (overmacht) is de nalatige aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade met kosten en rente, ongeacht het feit of de nalatige in verzuim is in de zin van het volgende lid.

Indien één van de partijen, na bij deurwaardersexploit in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen (…) is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keuze tussen:

uitvoering van de overeenkomst te verlangen, in welk geval de partij in verzuim is na afloop van voormelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien ingegane dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van drie promille (3‰) van de koopprijs; of

de overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent (10%) van de koopprijs.

Betaalde of verschuldigde boete strekt in mindering op eventueel verschuldigde schadevergoeding met rente en kosten.

Op 15 april 2007 heeft [gedaagden] om verlenging van het financieringsvoorbehoud tot 23 april 2007 gevraagd. [eiser] heeft hiermee ingestemd.

Op 19 april 2007 heeft de hypotheekadviseur va[H.A.M.V.]n], de hee[H.A.M.V.]], aan de makelaar van Rijckevorse[makelaar] heer [Mak[makelaar]], het volgende emailbericht gestuurd:

Zoals telefonisch reeds bevestigd, is de door ons gedane hypotheek aanvraag niet geaccepteerd door enige geldverstrekker. Hier hebben we van 2 geldverstrekkers inmiddels mondeling een bevestiging gekregen, welke u ook op schrift wordt bezorgd!

Op basis van het bovenstaande wordt het koopcontract ontbonden, overeenkomstig art 9 lid b van het koopcontract.

Op 1 mei 2007 heeft [H.A.M.V.] een email aan [makelaar] gestuurd met als bijlagen brieven van Florius d.d. 1 mei 2007 en Erasmus Verzekeringen d.d. 23 april 2007. In beide brieven, die gericht zijn aan Brandax Mak O.G., is onder meer het volgende opgenomen:

De hypotheekaanvraag ten behoeve van [voorletters]. [gedaagden] en [gedaagde sub 2] inzake de financiering van het woonhuis [adres] te [postcode] Hulst, van uw cliënt(en) is door ons beoordeeld op basis van de verstrekte gegevens c.q. de ontvangen informatie.

De beoordeling heeft geresulteerd in een afwijzing van de aangevraagde hypothecaire lening.

Op 28 juni 2007 heeft [eiser] [gedaagden] bij deurwaardersexploot gesommeerd om alsnog binnen acht dagen mee te werken aan de overdracht van de woning, bij gebreke waarvan [eiser] de ontbinding reeds toen voor alsdan heeft ingeroepen en direct aanspraak heeft gemaakt op de contractuele boete. [gedaagden] heeft niet aan deze sommatie voldaan.

[eiser] vordert, samengevat, [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

tot betaling van € 19.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente;

tot betaling van € 904,00 ter zake van de buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente;

in de proceskosten.

[eiser] stelt hiertoe het volgende.

Door de woning niet af te nemen tegen betaling van een bedrag van € 195.000,00 is [gedaagden] toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst. [eiser] was daarom gerechtigd om op 6 juli 2007 de koopovereenkomst te ontbinden. Hij vordert betaling van de contractuele boete en stelt daadwerkelijk schade te hebben geleden. Die schade bestaat uit reiskosten ad € 1.755,00, omdat [eiser] voor zijn werk drie maanden lang op en neer naar Loon op Zand heeft moeten reizen, en uit de misgelopen hogere verkoopprijs, nu een potentiële ko[mevrouw H.], mevrouw [mevrouw H.]], een hoger bod dan [gedaagden] had willen uitbrengen.

[eiser] betwist dat [gedaagden] de koopovereenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden. Primair stelt [eiser] dat de twee afwijzigingen onvoldoende schriftelijk bewijs vormen. De twee afwijzingsbrieven zijn, op de naam onderaan na, van exact dezelfde inhoud en opmaak en wekken het vermoeden dat ze zijn opgesteld om onder de koopovereenkomst uit te komen. Subsidiair stelt [eiser] dat [gedaagden] niet heeft voldaan aan zijn inspanningsverplichting. [gedaagden] heeft niet de benodigde gegevens overgelegd. Alleen een aangifte IB/PVV 2005 is te weinig. [eiser] betwist dat [makelaar] voorafgaand aan de koop aan [gedaagden] heeft meegedeeld dat [gedaagden] zich op de ontbindende voorwaarde van de financieringsclausule zou kunnen beroepen, als de financiering na ondertekening van de overeenkomst niet zou rondkomen. Ook had [makelaar] niet ingestemd met een verlenging van de termijn tot 23 april 2007, als hij had geweten dat de stukken voor de financieringsaanvraag nog niet rond waren. Hij was in dat geval met [mevrouw H.] in zee gegaan. Tot slot blijkt uit de hoogte van het inkomen van [gedaagden] dat de aanvraag voor een hypotheek van aanvang af kansloos was.

[gedaagden] voert het volgende als verweer aan.

Primair dienen de vorderingen van [eiser] te worden afgewezen. [gedaagden] heeft de koopovereenkomst geldig ontbonden. [gedaagden] heeft twee afwijzingsbrieven overgelegd. Het feit dat de brieven vrijwel identiek zijn, komt doordat zowel Erasmus Verzekeringen als Florius hun administratie laten verzorgen door Stater, die kennelijk gebruik maakt van standaardbrieven. Voorts komt [eiser] in redelijkheid geen beroep toe op het ontbreken van de jaarstukken. Zelfs als alle gegevens uit 2004, 2005 en 2006 bekend waren geweest, had [gedaagden] geen kans gemaakt op een financiering van € 220.000,00. Daarnaast heeft [gedaagden] voorafgaand aan de koop aan [makelaar] meegedeeld dat hij niet beschikte over de jaarrekeningen over 2004 en 2006. [makelaar] heeft daarop geantwoord dat dit geen probleem was, omdat [gedaagden] zich zou kunnen beroepen op de ontbindende voorwaarde van de financieringsclausule als de financiering niet zou rondkomen.

Subsidiair dient de boete te worden gematigd tot het bedrag dat [eiser] aan schadevergoeding zou kunnen vorderen.

De beoordeling

De rechtbank komt als eerste toe aan het verweer van [gedaagden] dat hij de koopovereenkomst geldig heeft ontbonden. Niet betwist is dat [gedaagden] tijdig een beroep op het financieringsvoorbehoud heeft gedaan. Voorts staat vast dat [gedaagden] op 23 april 2007 geen toezegging heeft verkregen van twee erkende geldverstrekkende instellingen.

Voor een succesvol beroep op het financieringsvoorbehoud dient een koper de nodige activiteiten te verrichten om een financiering te verkrijgen. Op grond van vaste rechtspraak en gelet op de strekking van artikel 9, onder b, van de koopovereenkomst geldt dat een koper zich doorgaans voldoende heeft ingespannen als blijkt dat hij twee financieringsaanvragen heeft gedaan. [gedaagden] heeft [eiser] twee afwijzingsbrieven van geldverstrekkers doen toekomen. Het enkele feit dat de brieven dezelfde opmaak en inhoud hebben, leidt niet tot de conclusie dat de twee afwijzigingen als één afwijzing moeten worden beschouwd. Dit geldt temeer nu [gedaagden] heeft aangevoerd dat dit feit kan worden verklaard doordat beide geldverstrekkers hun administratie door dezelfde instantie laten verzorgen, hetgeen [eiser] niet heeft betwist. [gedaagden] heeft derhalve in beginsel aan zijn inspanningsverplichting voldaan. Dat is slechts anders, als de stellingen die [eiser] hiertegen heeft aangevoerd opgaan.

Het enkele feit dat [gedaagden] alleen een aangifte IB/PVV 2005 heeft overgelegd, leidt niet tot de conclusie dat hij niet heeft voldaan aan zijn inspanningsverplichting. Niet alleen is onvoldoende gesteld of gebleken dat [gedaagden] verwijtbaar gegevens heeft achtergehouden, ook is niet gesteld of gebleken dat de aanvragen wegens het verschaffen van te weinig gegevens zijn afgewezen. Nu de rechtbank de stelling dat [gedaagden] niet de benodigde gegevens heeft overgelegd reeds op grond hiervan verwerpt, kunnen de vermeende opmerkingen van de makelaar onbesproken blijven.

De omstandigheid dat achteraf blijkt dat een financieringsaanvraag kansloos was, doet in zijn algemeenheid niet af aan de mogelijkheid van de koper om met succes een beroep op het financieringsvoorbehoud te doen. Niet alleen levert een financieringsaanvraag eerst een definitief uitsluitsel over een gewenste financiering op. Ook strekt het financieringsvoorbehoud er nu juist toe dat een koper, wanneer hij de financiering niet rondkrijgt en aan de bijkomende vereisten voldoet, de koopovereenkomst kan ontbinden. Onvoldoende gesteld of gebleken is dat [gedaagden] misbruik van zijn contractuele recht op ontbinding maakt.

Op grond van het bovenstaande is de rechtbank van oordeel dat [gedaagden] de koopovereenkomst op 19 april 2007 op correcte wijze heeft ontbonden. De rechtbank zal daarom de vorderingen afwijzen en [eiser] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [gedaagden] veroordelen. Deze proceskosten worden tot aan dit moment begroot op € 450,00 wegens griffierecht en € 1.158,00 wegens procureurssalaris.

De rechtbank

wijst de vorderingen af;

Dit vonnis is gewezen door mr. E.K. van der Lende-Mulder Smit en in het openbaar uitgesproken op 28 mei 2008