Rb. Midden-Nederland, 19-09-2022, nr. UTR 22/196

Bij beschikking van 28 februari 2021 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 287.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

In de uitspraak op bezwaar van 7 december 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.

Het beroep is behandeld op de online zitting van 18 augustus 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [A] , als waarnemer van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [B] , taxateur.

Inleiding

1. De woning is een in 1969 gebouwde drive-in rijwoning met een berging van 5 m² en een garage van 19 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 123 m² en ligt op een kavel van 142 m².

2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van € 266.000. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.

Beoordelingskader

3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.

4. Verweerder heeft de waarde bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Bij de vergelijkingsmethode wordt de WOZ-waarde vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

5. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix opgesteld waarin de woning wordt vergeleken met de volgende vier in [woonplaats] gelegen woningen:

1. [adres 2] , verkocht op 8 april 2019 voor € 307.500;

2. [adres 3] , verkocht op 29 april 2020 voor € 378.500;

3. [adres 4] , verkocht op 20 oktober 2019 voor € 412.500;

4. [adres 5] , verkocht op 25 maart 2019 voor € 290.000.

Beoordeling van de zaak

6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de taxatiematrix en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald aan de hand van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type waarvan marktgegevens beschikbaar zijn die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen in voldoende mate inzichtelijk gemaakt.

7. Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Waarom dat zo is, legt zij hierna uit.

8. Eiser voert aan dat verweerder in strijd met artikel 40 van de Wet WOZ heeft gehandeld omdat hij niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillen in de KOUDV-factoren en welke scores worden gehanteerd, terwijl hier in bezwaar wel om is gevraagd. Ook de onderhouds- en kwaliteitsniveaus zijn bij de woning en de referentiewoningen niet aangeduid, terwijl daarom is verzocht. Volgens eiser heeft verweerder in beroep nog steeds niet inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de verschillen.

9. De beroepsgrond slaagt niet. Eiser heeft in zijn bezwaarschrift verzocht om verstrekking van de KOUDVL-factoren én de manier waarop de verschillen zijn verdisconteerd. Het is niet gebleken dat hij dit verzoek heeft herhaald op de hoorzitting. Het blijkt niet uit het verslag van de hoorzitting dat in de uitspraak op bezwaar is opgenomen en eiser heeft de juistheid van de weergave van het besprokene ook niet betwist. Als een belanghebbende vóór de hoorzitting in de bezwaarfase wijst op een schending van artikel 40 van de Wet WOZ en verweerder heeft daarop nog niet gereageerd, dan mag van de belanghebbende verwacht worden dat hij hier tijdens de hoorzitting opnieuw op wijst. Het doel van de hoorzitting is om argumenten naar voren te brengen en toe te lichten die nodig zijn voor de heroverweging van de WOZ-beschikking. Als een belanghebbende eerder wel, maar tijdens de hoorzitting niet opnieuw aanvoert dat hij informatie mist door het niet toesturen van de gevraagde stukken, dan mag in beginsel worden aangenomen dat hij die stukken kennelijk niet (meer) nodig heeft.1.De rechtbank acht het in strijd met de goede procesorde dat eiser ter zitting in beroep alsnog heeft aangevoerd dat artikel 40 van de Wet WOZ is geschonden. De rechtbank laat deze beroepsgrond daarom buiten beschouwing. Overigens heeft verweerder ook verklaard niet te werken met scores of vaste correctiepercentages. Het is ook niet gebleken dat verweerder in bezwaar doelmatigheids- of kwaliteitsniveaus hanteert. Reeds daarom zou de beroepsgrond van eiser niet kunnen slagen.

10. Eiser voert aan dat het verkoopcijfer van de referentiewoning aan de [adres 5] een lagere waarde onderbouwt, omdat deze woning 42 m² meer perceeloppervlakte en 20 m² meer gebruiksoppervlakte heeft dan zijn woning en voor het overige goed vergelijkbaar is. Daarnaast onderbouwt de woning aan de [adres 2] volgens eiser een lagere waarde, omdat de woning een groter gebruiksoppervlak heeft vanwege de inpandige garage die in gebruik is als woonruimte.

11. De beroepsgronden slagen niet. De rechtbank ziet dat de referentiewoning aan de [adres 2] , met de door eiser geschetste kenmerken, een hogere woningwaarde per m² (€ 1.849) heeft dan de waarde die aan eisers woning is toegekend (€ 1.714). Daarom kan niet worden geconcludeerd dat deze referentiewoning een lagere waarde onderbouwt. De referentiewoning aan de [adres 5] heeft wel een lagere woningwaarde p/m² (€ 1.380), maar op basis daarvan kan nog niet worden geconcludeerd dat de waarde van eisers woning te hoog is vastgesteld. Verweerder vergelijkt eisers woning namelijk niet alleen met deze woning, maar met nog drie andere vergelijkbare woningen. Gelet op het geheel aan voorliggende woningwaardes per vierkante meter van de referentiewoningen en de verschillen tussen eisers woning en deze referentiewoningen, kan niet worden gezegd dat de waarde van eisers woning in een onjuiste verhouding staat tot die van de referentiewoningen.

12. Eiser voert verder aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning op 35 meter afstand van een spoorlijn en de overlast daarvan.

13. Verweerder heeft toegelicht dat de referentiewoningen een vergelijkbare ligging nabij de tramspoorlijn hebben, waarbij de referentiewoningen aan [adres 2] en [adres 3] met de achtertuin naar het spoor toe liggen. Alleen de referentiewoning aan de [adres 5] ligt wat verder van het spoor. Daarnaast liggen de woningen niet direct aan deze spoorlijn, maar ligt daartussen een plantsoen. De rechtbank concludeert, gelet op deze toelichting van verweerder dat een eventueel negatieve invloed van de ligging nabij het spoor op de waarde, in voldoende mate is verdisconteerd in de onderbouwende verkoopcijfers. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie

14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 september 2022.

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.