Rb. Zeeland-West-Brabant, 22-08-2022, nr. 21/3688

In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 11 augustus 2021.

De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 26 februari 2021 de waarde van de onroerende zaak [straatnaam] te [plaats] (hierna: de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 360.000. De waardepeildatum is 1 januari 2020.

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

De rechtbank heeft het beroep op 8 augustus 2022 op zitting behandeld. Belanghebbende heeft aan de zitting deelgenomen. Namens de heffingsambtenaar is niemand verschenen. De heffingsambtenaar heeft zich niet afgemeld voor de zitting. De uitnodiging voor de zitting is op 22 juni 2022 aangetekend verzonden aan de heffingsambtenaar op het adres [adres] te [plaats]. Uit informatie van PostNL blijkt dat de uitnodiging op 23 juni 2022 op voornoemd adres is bezorgd. Uit het voorgaande concludeert de rechtbank dat de heffingsambtenaar op de juiste wijze is opgeroepen voor de zitting. De zitting heeft daarom plaatsgevonden zonder de aanwezigheid van de heffingsambtenaar.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een appartement uit het bouwjaar 2006, met een oppervlakte van 92 m2. De woning beschikt verder over een berging van 5 m2 en een balkon van 10 m2.

De woning is door belanghebbende aangekocht op 12 december 2019 voor een bedrag van € 349.000. De levering heeft plaatsgevonden op 16 januari 2020. Onderdeel van de koopprijs was een aandeel in het reservefond van de [bedrijf] van € 4.632,79 (hierna: [bedrijf]).

Belanghebbende heeft in een schriftelijke opgave gedagtekend 10 april 2020 aangegeven dat de woning na aankoop voor € 26.100 is verbouwd of verbeterd. Volgens de opgave zijn van dit bedrag de volgende wijzigingen doorgevoerd aan de woning:

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. Belanghebbende stelt dat de waarde van de woning maximaal dient te worden vastgesteld op het door hem betaalde aankoopbedrag voor de woning van € 349.000. De heffingsambtenaar verdedigt de bij beschikking vastgestelde waarde van € 360.000.

De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

Ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde heeft de heffingsambtenaar verwezen naar het bedrag van € 349.000 waarvoor belanghebbende de woning op

12 december 2019 heeft aangekocht. Vervolgens voert hij aan dat rekening houdend met de wijzigingen aan de van de woning in 2020 en daarbij in aanmerking genomen de correctie van de koopsom voor [bedrijf], de waarde niet te hoog is vastgesteld. De waardevermeerdering als gevolg van de wijzigingen die belanghebbende aan de woning heeft doorgevoerd bedraagt volgens de heffingsambtenaar € 15.660, zijnde 60% van de door belanghebbende gemaakte kosten van € 26.100.

Uit het arrest van de Hoge Raad van 29 november 20001.volgt dat wanneer een belastingplichtige een onroerende zaak kort vóór of na de waardepeildatum koopt, ervan kan worden uitgegaan dat de door hem betaalde prijs de waarde van de onroerende zaak vertegenwoordigt, tenzij de partij die zich daarop beroep feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.

Tussen partijen is niet in geschil dat de wijzigingen aan de woning zoals door belanghebbende aangegeven in de door hem ingevulde schriftelijke opgave, daadwerkelijk hebben plaatsgevonden. Gelet daarop geldt dient de waarde van de woning te worden bepaald naar de staat van de woning bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, in dit geval 1 januari 2021.2.Zoals ook door de heffingsambtenaar is gesteld, dient het door belanghebbende betaalde aandeel in [bedrijf] in mindering te worden gebracht op de koopsom. De vraag die aan de rechtbank voorligt is derhalve of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de wijzigingen in de woning een waardevermeerdering rechtvaardigen van afgerond € 15.660.

Belanghebbende heeft ter zitting gemotiveerd betwist dat de door hem doorgevoerde wijzigingen aan de woning een waardevermeerdering van € 15.660 vertegenwoordigen. Hij heeft enkel de badkamer en woning wat gemoderniseerd en naar zijn eigen smaak gebracht. De vloerbedekking heeft hij eruit gehaald en vervangen door een andere vloerbedekking. De wijzigingen zijn volgens belanghebbende niet zodanig dat deze leiden tot een waardevermeerdering van € 15.660. Volgens belanghebbende zou een nieuwe koper de huidige badkamer en keuken vervangen.

De rechtbank is van oordeel dat de gemotiveerde verklaring van belanghebbende ter zitting voldoende doet twijfelen aan de stelling van de heffingsambtenaar dat de wijzigingen in de woning een waardevermeerdering van € 15.660 vertegenwoordigen. Gelet daarop heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van € 360.000 niet te hoog is vastgesteld.

Nu de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, dient de rechtbank de vraag te beantwoorden of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de naast de woning gelegen appartementen identiek zijn aan de woning van belanghebbende, maar dat deze lager zijn gewaardeerd. Ter zitting heeft belanghebbende gesteld dat de waarde van de woning maximaal het door hem betaalde aankoopbedrag van € 349.000 bedraagt.

De rechtbank overweegt dat voor het geval belanghebbende met zijn motivering een beroep heeft willen doen op een schending van het gelijkheidsbeginsel, dit beroep niet slaagt. Belanghebbende heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de woning van belanghebbende en de daarnaast gelegen appartementen kunnen worden aangemerkt als gelijke gevallen. Zo heeft de rechtbank bijvoorbeeld onvoldoende informatie over de onderhoudstoestand en de objectkenmerken van de andere appartementen. Ten aanzien van de opmerking dat de naastgelegen appartementen dezelfde waarde zouden moeten als de woning van belanghebbende overweegt de rechtbank dat dit buiten het bereik van deze procedure valt. De rechtbank kan in deze procedure alleen oordelen over de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende en niet over de waarde van andere onroerende zaken.

Ten aanzien van de door belanghebbende bepleite waarde van € 349.000 is de rechtbank van oordeel dat belanghebbende deze waarde aannemelijk heeft gemaakt. Daarbij overweegt de rechtbank dat op basis van de door belanghebbende betaalde aankoopprijs van € 349.000 moet worden uitgegaan van een waarde vóór de doorgevoerde wijzigingen van € 344.367 (aankoopbedrag minus [bedrijf] van € 4.632,79). De rechtbank acht aannemelijk dat de waardevermeerdering door de wijzigingen in de woning niet meer dan € 4.632,79 bedraagt.

Gelet op het voorgaande is het beroep gegrond verklaard. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar. De rechtbank verlaagd de WOZ-waarde van de woning voor het jaar 2021 naar € 349.000. Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden. Belanghebbende heeft geen proceskosten gemaakt die vergoed kunnen worden.

Beslissing

De rechtbank:

Deze uitspraak is gedaan door mr. L.P. Hertsig, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A. van Beijsterveldt, griffier, op 22 augustus 2022 en openbaar gemaakt door geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl.

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Bijlage: voor deze uitspraak belangrijke wet- en regelgeving

Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ)

Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend.

Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (Uitvoeringsregeling)

Artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling bepaalt dat de vaststelling van de waarde in het economische verkeer van een woning wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegeven beschikbaar zijn.