Rb. Noord-Holland, 31-05-2023, nr. 10259182 CV EXPL 22-7522

2. [gedaagde 2]

beiden wonende te [plaats]

gedaagden in conventie, eisers in reconventie

verder te noemen: [gedaagde 1]

gemachtigde: F.M. de Droog (DAS)

[eiser] heeft bij dagvaarding van 14 september 2022 een vordering tegen [gedaagde 1] ingesteld. [gedaagde 1] hebben schriftelijk geantwoord en een tegenvordering ingesteld.

Op 8 mei 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eiser] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.

[eiser] is van 1 juli 1990 tot 31 augustus 2020 eigenaar geweest van het perceel (met woning) [adres 1] te [plaats] (hierna: [adres 1]) en hij is vervolgens eigenaar geworden het perceel [adres 2] (met woning) te [plaats] (hierna: [adres 2]).

[eiser] heeft [adres 2] gekocht van mevrouw [betrokkene 1] die al eigenaar van dit perceel was toen [eiser] in 1990 op [adres 1] kwam wonen. [betrokkene 1] is inmiddels overleden en heeft geen partner of kinderen achter gelaten.

[eiser] heeft per 1 september 2020 het perceel [adres 1] verkocht en overgedragen aan [gedaagde 1].

De tuinen van partijen grenzen aan elkaar. Op het erf van [gedaagde 1], [adres 1], staat een afgesloten houten aanbouw met schutting die deels over de erfgrens van [eiser] op [adres 2] staat. Deze aanbouw was in 1990, toen [eiser] de woning aan [adres 1] kocht, al aanwezig en de situatie is sindsdien ongewijzigd gebleven.

In de NVM vragenlijst voor de verkoop van de woning die door [eiser] is ingevuld, heeft [eiser] vraag: 1.a: Zijn er nadat u het perceel in eigendom hebt gekregen nog andere, eventuele aanvullende notariële of onderhandse akten opgesteld met betrekking tot het perceel? met nee beantwoord. De vragen:1.b. Zijn er voor zover u bekend mondelinge of schriftelijke afspraken gemaakt over aangrenzende percelen? (Denk hierbij aan regelingen voor het gebruik van een poort, schuur, garage, tuin, overeenkomst met meerdere buren, erfafscheidingen.)1.c. Wijken de huidige terreinafscheidingen volgens u af van de kadastrale eigendomsgrenzen? (Denk hierbij ook aan strookjes grond van de gemeente die u in gebruik heeft, of grond van u die gebruikt wordt door de buren),1.d. Is een gedeelte van uw pand, schuur, garage of schutting gebouwd op grond van de buren of andersom? heeft [eiser] onbeantwoord gelaten. Op vraag 1.e. ‘Heeft u grond van derden in gebruik? En zo ja, welke?’ heeft [eiser] geantwoord: ‘Kadastraal van buren: was aanwezig/situatie in 1990 bij aankoop’.

In november 2021 hebben [gedaagde 1] aan [eiser] te kennen gegeven dat zij de houten aanbouw wilden vervangen door een nieuw bouwwerk van dezelfde grootte.

Bij brief van 15 februari 2022 heeft de gemachtigde van [eiser] [gedaagde 1] gesommeerd de overbouw te verwijderen en de erfgrens te respecteren. [gedaagde 1] hebben daarop laten weten aan de sommatie geen gevolg te geven.

Op 6 juli 2022 heeft [eiser] een erfgrensmeting laten uitvoeren door een landmeter specialist grensreconstructie bij het Kadaster.

De door [eiser] voor de verkoop van [adres 1] ingeschakelde makelaar, [betrokkene 2], heeft op 25 maart 2022 schriftelijk verklaard:(…) Alle kijkers en zeker aan hen (de kopers) is door mij gemeld dat de ruimte aan de linkerzijde van de woning slecht 1,5 meter bedraagt en dat de houten aanbouw (fietsenhok) dus een verkeerd beeld geeft van het “gekochte”. De toen huidige eigenaresse van nummer [adres 2] had daar geen moeite mee, maar ik heb daarbij gezegd dat als de woning op nr. [adres 2] in handen zou komen van een nieuwe eigenaar, dat dan gevraagd zou kunnen worden om de erfgrens weer te gaan respecteren. Dit is meer dan eens aan hen verteld. Zij zijn zeker 3 keer bij de woning geweest, voordat zij de koopakte hebben getekend, ook nog in het gezelschap van een aankoop makelaar (die daar dus ook op is gewezen). (…)

De door [gedaagde 1] bij de aankoop van [adres 1] ingeschakelde makelaar, [betrokkene 3], heeft op 23 januari 2023 schriftelijk verklaard: (…) Over een persoonlijk recht dat de verkoper, nu jullie buurman, had is in mijn bijzijn nooit gesproken. Evenmin is er in mijn bijzijn over het verwijderen van het schuurtje gesproken. Vreemd dat de verkopende makelaar dat aan zou hebben gegeven richting de verkoper of zijn juridisch adviseur. Ik heb de verkopende makelaar er niet over gesproken en ook zijn eventuele schriftelijke reactie/weergave niet gezien. Het kan eigenlijk ook niet kloppen, dit zijn nu bij uitstek afspraken die je in een koopovereenkomst vast legt. Als hier iets over was afgesproken hadden we dat in de koopovereenkomst laten opnemen. (…)Dat het schuurtje over de erfgrens stond werd keurig gemeld bij de bezichtiging en dat is ook terug te vinden in de vragenlijst. We hebben het bij de bezichtiging er juist met de verkopende makelaar over gehad dat er sprake zou zijn van verjaring. Dat het schuurtje er al lang stond was duidelijk te zien. De verkopende makelaar heef in ieder geval in mijn bijzijn nooit aangegeven dat hier iets mee moest, er afspraken over gemaakt waren of afspraken over gemaakt moesten worden. (…)

[eiser] vordert dat de kantonrechter [gedaagde 1] hoofdelijk veroordeelt tot het staken en gestaakt houden van de overbouw van de houten aanbouw en de kadastrale erfgrens te respecteren binnen één maand na de datum van dit vonnis op last van een dwangsom van € 250,00 per dag dat zij hiermee in gebreke blijven met een maximum van € 10.000,00 met machtiging aan [eiser] om indien [gedaagde 1] met de bevolen verwijdering in gebreke zullen blijven, deze zelf te doen bewerkstelligen op kosten van [gedaagde 1], desnoods met hulp van de sterke arm.

Daarnaast vordert [eiser] dat de kantonrechter [gedaagde 1] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 460,00 aan buitengerechtelijke kosten en de proceskosten.

[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat hij de eigenaar is van [adres 2] en dat een houten aanbouw van [gedaagde 1] gedeeltelijk over de erfgrens op zijn grond staat. Dat hoeft hij als eigenaar van de grond niet toe te staan. [gedaagde 1] hebben ondanks sommaties zijdens [eiser] nagelaten de overbouw te verwijderen. [eiser] heeft kosten gemaakt door ten behoeve van de vaststelling van de schade een meting door het kadaster te laten uitvoeren. Deze buitengerechtelijke kosten komen voor rekening van [gedaagde 1].

[gedaagde 1] betwisten de vordering (gedeeltelijk). Zij voeren aan – samengevat – dat de aanbouw en schutting al meer dan 20 jaar over de erfgrens staan. Hierdoor is sprake van verkrijgende verjaring en zijn zij eigenaar geworden van de grond onder de overbouw. Voor het geval de kantonrechter van oordeel is dat geen sprake is van verkrijgende verjaring, stellen [gedaagde 1] dat door verloop van 20 jaren een erfdienstbaarheid is ontstaan op grond waarvan [eiser] gebruik van de grond moet toestaan. Ten slotte voeren [gedaagde 1] aan dat het moeten weghalen van de aanbouw en schutting in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.

[gedaagde 1] vorderen bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de in het geding zijnde strook door verjaring eigendom van [gedaagde 1] is geworden en dat de kantonrechter [eiser] verplicht om (op kosten van [gedaagde 1]) en op last van een in redelijkheid te bepalen dwangsom, medewerking te verlenen aan notariële overdracht van de grond.

Subsidiair vorderen [gedaagde 1] dat de kantonrechter [eiser] verplicht om mee te werken aan het vestigen van een erfdienstbaarheid inzake het hebben/houden van een opstal op de strook grond van eiser.

Zij leggen aan de tegenvordering datgene wat zij in conventie ter onderbouwing van hun verweer hebben aangevoerd, ten grondslag.

[eiser] betwist de tegenvordering en stelt dat geen sprake is van bezit van de grond. Hij is van 1 juli 1990 tot 31 augustus 2020 houder geweest van de strook grond. Doordat hij houder is geweest en geen bezitter kan er dan ook geen sprake zijn van verjaring en is er ook geen erfdienstbaarheid ontstaan.

De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

Vast staat dat, uitgaande van de door [eiser] overgelegde kadastrale tekening, de schuur van [gedaagde 1] deels op het perceel [adres 2] en dus op de grond van [eiser] staat. [gedaagde 1] betogen echter dat zij door bevrijdende verjaring eigenaar zijn geworden van die strook grond. Dat wordt door [eiser] betwist omdat nooit sprake is geweest van bezit van de strook grond door de voormalig eigenaar van [adres 1] (te weten [eiser]).

Kernvraag is dus of het beroep van [gedaagde 1] op het bepaalde in artikel 3:105 lid 1 BW, in samenhang met artikel 3:306 BW slaagt. Daaruit volgt dat hij die een goed bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid, dit goed verkrijgt. Hiervoor is vereist dat [gedaagde 1], dan wel hun rechtsvoorganger gedurende een termijn van 20 jaar bezitter van de strook zijn/is geweest.

Bezit is het houden van een goed voor zich zelf (zie artikel 3:107 BW). De bezitter pretendeert eigenaar van het goed te zijn, althans erkent geen anderen tot rechthebbenden op dat goed. In het begrip bezit ligt besloten dat het ondubbelzinnig en openbaar is. Of iemand een goed houdt voor zich zelf of voor een ander, moet worden beoordeeld naar verkeersopvattingen, met inachtneming van de wettelijke regels van 3:109 tot en met 117 BW en overigens op grond van uiterlijke feiten. Er is geen sprake van (ondubbelzinnig) bezit indien de machtsuitoefening met betrekking tot het goed zowel kan duiden op een gebruik als eigenaar als op een gebruik in een andere hoedanigheid, zoals bijvoorbeeld die van gebruiker krachtens een persoonlijk recht of een beperkt recht (HR 15 januari 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC0826). Hiermee is verzekerd dat van verjaring pas sprake kan zijn ingeval de werkelijk rechthebbende tegen wie de verjaring is gericht, uit de gedragingen van degene die zich op verjaring wil beroepen, duidelijk kan opmaken dat deze pretendeert rechthebbende (eigenaar of beperkt gerechtigde) te zijn, zodat hij tijdig maatregelen kan nemen om de inbreuk op zijn recht te beëindigen. Wanneer een onroerende zaak reeds bij een ander in bezit was, volstaat niet een voor anderen duidelijk zichtbare macht over de zaak waaruit de pretentie van eigendom blijkt, maar zal daarnaast duidelijk moeten zijn dat de macht van de oorspronkelijke bezitter over de zaak is geëindigd. Daarbij komt het steeds aan op alle omstandigheden van het geval, zoals de aard en bestemming van het goed waarom het gaat, en de wijze waarop de bijzondere betrekking tot die zaak is ontstaan.

In beginsel rust op [gedaagde 1] de stelplicht en de bewijslast ten aanzien van feiten waaruit is af te leiden dat het perceel in bezit is genomen. Hier is echter sprake van een dermate bijzondere situatie dat de kantonrechter daarin, gelet op de maatstaven van redelijkheid en billijkheid, aanleiding ziet om de bewijslast om te keren. Reden hiervoor is dat [eiser] van 1990 tot 2020 eigenaar is geweest van [adres 1] en daardoor veel meer weet van de feitelijke situatie dan [gedaagde 1] die pas in 2020 eigenaar zijn geworden. Daarbij komt als bijzondere omstandigheid dat [eiser] na de verkoop van [adres 1] eigenaar is geworden van [adres 2] en er daardoor vanuit moet worden gegaan dat hij een ander belang heeft gekregen dan hij eerder had.

De aanbouw die [gedaagde 1] bij aankoop aantroffen, was dezelfde als die [eiser] aantrof toen hij in 1990 [adres 1] in eigendom kreeg: een geheel afgesloten ruimte tegen het woonhuis op [adres 1] aan, met aan de straatzijde twee met een slot afsluitbare deuren. Volgens [eiser] heeft de toenmalige eigenaresse van [adres 2] ([betrokkene 1]) hem bij of na de aankoop laten weten dat hij er rekening mee moest houden dat de aanbouw deels op haar grond stond. Hij hoefde die aanbouw echter niet te verwijderen. Enige onderbouwing van dit betoog heeft [eiser] niet kunnen geven: op papier is hierover niets vastgelegd en [betrokkene 1] is inmiddels overleden terwijl zij geen directe nabestaanden heeft achtergelaten. Niet gesteld of gebleken is dat [betrokkene 1] beschikte over de sleutel van de aanbouw zodat zij daar zelf gebruik van maakte of kon maken. Er moet dus vanuit worden gegaan dat de eigenaar van [adres 1] het exclusief gebruik van de aanbouw had.

Blijkens de vragenlijst bij de verkoopinformatie heeft [eiser] wel kenbaar gemaakt dat een stukje grond kadastraal van de buren was, maar hij heeft daarbij ook aangegeven dat die situatie al sinds 1990 bij de aankoop zo was. Weliswaar heeft [eiser] daarmee wel aangegeven dat de aanbouw deels over de kadastrale erfgrens was gebouwd, maar uit de toevoeging dat dit in 1990 al zo was, zou ook kunnen worden afgeleid dat mogelijk sprake is van verjaring. Uit de verkoopinformatie blijkt geenszins dat met de toenmalige eigenaresse van [adres 2] afspraken zijn gemaakt ter zake de overbouw of dat het gebruik van de strook grond berustte op een rechtsverhouding met de eigenaar van [adres 2]. Alle daarop gerichte vragen heeft [eiser] immers onbeantwoord gelaten.

Volgens [eiser] zijn [gedaagde 1] er voor de aankoop meerdere keren op gewezen dat de aanbouw deels op de grond van [adres 2] stond en moest worden verwijderd als de nieuwe eigenaar van [adres 2] dat zou willen. [eiser] die zelf niet bij de bezichtigingen door en onderhandelingen met [gedaagde 1] aanwezig is geweest, verwijst ter onderbouwing van het voorgaande naar de verklaring van zijn makelaar. De inhoud van die verklaring wordt echter betwist door [gedaagde 1] die wel bij de bezichtigingen aanwezig waren. De verklaring is bovendien in strijd met de verklaring van de door [gedaagde 1] ingeschakelde makelaar. Zoals die makelaar ook schrijft, zou het voor de hand hebben gelegen dat als [eiser] ten tijde van de verkoop aan [gedaagde 1] daadwerkelijk meende dat de grond onder de overbouw nog bij [adres 2] hoorde, hij de aanbouw had afgebroken of daarover iets had vastgelegd in de koopovereenkomst met [gedaagde 1]. Dat geldt zeker op het moment dat hij wist of kon vermoeden dat hij zelf eigenaar zou worden van [adres 2]. [eiser] heeft ook niet kort na de eigendomsoverdracht kenbaar gemaakt dat de schuur op zijn grond stond: hij deed dat pas een jaar later toen [gedaagde 1] kenbaar maakten dat zij de schuur wilden vervangen door een aanbouw van dezelfde omvang.

Bij deze stand van zaken moet het er op grond van de uiterlijke feiten voor worden gehouden dat sprake is geweest van bezit bij de eigenaar van [adres 1]: de schuur die tegen de woning op [adres 1] stond en op enige meters afstand van de woning op [adres 2], hoorde en hoort voor buitenstaanders en ook de eigenaar van [adres 2] bij [adres 1]. Omdat deze met een sleutel was afgesloten, had alleen de eigenaar van [adres 1] toegang hiertoe. Daarom moet het voor de voormalig eigenaresse van [adres 2] kenbaar zijn geweest dat actie nodig was om inbreuk op haar recht te beëindigen, hetgeen zij heeft nagelaten. Dat betekent dat het beroep van [gedaagde 1] op bevrijdende verjaring slaagt. De vorderingen van [eiser] zullen dan ook worden afgewezen. Dat betekent ook dat de tegenvordering van [gedaagde 1] zal worden toegewezen.

De proceskosten komen voor rekening van [eiser], omdat hij ongelijk krijgt.

De kantonrechter:

de vordering

wijst de vordering af;

veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [gedaagde 1] tot en met vandaag vaststelt op:

salaris gemachtigde € 264,00;

de tegenvordering

verklaart voor recht dat de in het geding zijnde strook door verjaring eigendom van [gedaagde 1] is geworden en verplicht [eiser] om (op kosten van [gedaagde 1]) binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis medewerking te verlenen aan notariële overdracht van de grond aan [gedaagde 1], op straffe van een dwangsom van € 100,00 per dag voor iedere dag dat [eiser] hiermee in gebreken blijft met een maximum van € 2.500,00.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [gedaagde 1] tot en met vandaag vaststelt op:salaris gemachtigde € 264,00;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter