Rb. Almelo, 30-07-2012, nr. 129554 / KG ZA 12-118

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft de Rabobank onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij een (juridische) grondslag heeft voor haar vordering tot ontruiming, nu zij geen verhuurder is van de woning of eventueel op grond van een huurbeding een zelfstandige vordering jegens de huurder zou kunnen inroepen. Als medeschuldeiser in het faillissement heeft zij niet het recht om ontruiming te vorderen van de huurwoning die zich in de faillissementsboedel bevindt. Dat recht is in dit geval voorbehouden aan de curator. De vordering van de Rabobank zal dan ook worden afgewezen.

Spoedeisend belang

De vraag of een eisende partij in kort geding voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening, dient te worden beantwoord aan de hand van onder meer een afweging van de belangen van partijen. Spoedeisend belang heeft de eisende partij in ieder geval, indien van hem niet kan worden gevergd dat hij een bodemprocedure afwacht.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft de curator zijn spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming voldoende aannemelijk gemaakt. De curator heeft voldoende gesteld dat het voor de afwikkeling van het faillissement van groot belang is dat de (gehele) woning zo spoedig mogelijk wordt verkocht. Nu hij zich verder op het standpunt stelt dat de huurovereenkomst reeds rechtsgeldig is geëindigd, kan naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet van de curator worden verwacht dat hij een bodemprocedure afwacht.

Huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur

Allereerst dient de voorzieningenrechter te beoordelen of het aannemelijk is dat een bodemrechter tot het oordeel komt dat de onderhavige huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur is en daarmee (rechtsgeldig) is geëindigd op 30 juni 2012. De voorzieningenrechter stelt bij die beoordeling voorop dat ingevolge artikel 7:232 lid 2 BW de huurbeschermingsbepalingen van Boek 7 BW, titel 7, afdeling 5 met betrekking tot de huur van woonruimte niet van toepassing zijn op huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard van korte duur is. Blijkens de parlementaire geschiedenis dient deze uitzonderingsbepaling zeer restrictief te worden opgevat en gaat het om gevallen waarin voor iedereen duidelijk is dat er geen sprake kan en mag zijn van een beroep op huurbescherming (Handelingen II 1978/1979, pagina 5026 en Tweede Kamer, vergaderjaar 1997-1998, 26 089, nr. 3, pagina 38). Bij de beantwoording van de vraag of een dergelijk uitzonderingsgeval zich voordoet, past dan ook terughoudendheid. Bij beantwoording van die vraag moet voorts worden gelet op de aard van het gebruik en die van de woning alsmede op hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik voor ogen heeft gestaan (HR 8 januari 1999, NJ 1999, 495).

In het onderhavige geval bewoont [gedaagde] de woning vanaf 2006. Zij heeft daar haar hoofdverblijf en elk half jaar is de huurovereenkomst met een door partijen getekende standaardbrief verlengd. [gedaagde] heeft aannemelijk gemaakt dat er van meet af aan bezwaren zijn geuit door de provincie tegen de herontwikkeling van het gebied en dat er nimmer een definitief besluit tot herontwikkeling en de sloop van de woning tot stand is gekomen. Zelfs nadat de provincie meerdere malen in 2007 bij brief heeft aangegeven dat zij geen vrijstelling zal verlenen voor de plannen van de gemeente, wordt de voorzijde van de woning met exact dezelfde tekst omtrent de (binnen een jaar) verwachte sloop van de woning in april 2008 verhuurd aan de heer [O]. Na diverse procedures tussen de gemeente en de provincie is er in ieder geval in 2010 definitief een streep gezet door de herontwikkelingsplannen en daarmee de sloop van de woning. Mede gelet op het feit dat de huurovereenkomst vele malen ‘standaard’ is verlengd, [gedaagde] daar nu al zes jaar haar hoofdverblijf heeft en er in ieder geval sedert begin 2007 – derhalve bijna vanaf het begin van de huurovereenkomst – geen reëel uitzicht is geweest op de sloop van de woning, acht de voorzieningenrechter voorshands niet aannemelijk dat sprake is van een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur. Het enkele feit dat de huurovereenkomst die bewoordingen wel gebruikt, doet daaraan niet af. De huurbeschermingsbepalingen uit boek 7 BW worden derhalve op de onderhavige huurovereenkomst van toepassing geacht.

Dat het beroep op huurbescherming door [gedaagde] in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, is onvoldoende onderbouwd en gelet op hetgeen hiervoor is overwogen ziet de voorzieningenrechter geen aanleiding om een dergelijk beroep te honoreren.

Vaststaat dat de curator de huurovereenkomst niet conform de opzegbepalingen uit Boek 7 BW, titel 4, afdeling 5, onderafdeling 4 heeft opgezegd en [gedaagde] als huurder de opzegging niet heeft aanvaard. Er is thans dan ook nog naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter sprake van een rechtsgeldige huurovereenkomst van woonruimte tussen partijen.

Nebula-arrest

Vervolgens staat ter beoordeling de vraag of de curator desondanks ontruiming van de woning kan vorderen op grond van de uitgangspunten zoals de Hoge Raad deze heeft verwoord in het Nebula-arrest (HR 3 november 2006, NJ 2007, 155). Hoewel de betreffende zaak geen betrekking had op de rechtstreekse verhouding tussen verhuurder-gefailleerde en huurder heeft de Hoge Raad in dit arrest algemene uitgangspunten geformuleerd die als volgt op deze plaats worden geciteerd:

Zoals ondermeer is gesteld in de memorie van toelichting op artikel 37 Fw oefent de faillietverklaring op bestaande wederkerige overeenkomsten niet de minste invloed uit; de verbintenissen van de gefailleerde en diens medecontractant worden er niet door gewijzigd. Het feit dat het voortbestaan van een wederkerige overeenkomst niet wordt beïnvloed door het faillissement van één van de contractanten, betekent echter niet dat de schuldeiser van een duurovereenkomst wiens wederpartij failliet wordt verklaard, de rechten uit die overeenkomst kan blijven uitoefenen als of er geen faillissement ware. Een andere opvatting zou immers ertoe leiden dat het aan de faillissementswet mede ten grondslag liggende …..beginsel van gelijkheid van schuldeisers op onaanvaardbare wijze zou worden doorbroken. Dit geldt ook voor gevallen waarin de gefailleerde krachtens de tussen partijen gesloten overeenkomst niet is gehouden een bepaalde prestatie te verrichten, maar het gebruik van een aan hem in eigendom toebehorende zaak te dulden. Indien de wederpartij van de gefailleerde van de curator zou kunnen verlangen dat deze het voortgezet gebruik van de desbetreffende zaak duldt zou deze wederpartij immers in feite bevoegd zijn het faillissement in zoverre te negeren. Voor dat laatste is echter slechts plaats in uitzonderlijke, in de wet uitdrukkelijk geregelde, gevallen. Bovendien zou door aanvaarding van een zodanige regel een goed beheer ten behoeve van de gezamenlijke schuldeisers van de tot de boedel behorende zaken ten aanzien waarvan langlopende overeenkomsten bestaan, in ernstige mate worden bemoeilijkt.