2.4.2.5 Artikel 779 OBW

Op grond van art. 779 OBW liep een erfpachtrecht door tot wederopzegging nadat het recht door tijdsverloop was geëindigd. De uitleg van deze bepaling vormde een toetssteen voor de vraag naar de rechtsverhouding tussen erfverpachter en erfpachter. Een arrest uit 1953 betrof de vraag op welke grondslag de erfpachter de grond in gebruik had na het einde van zijn recht.1 De Hoge Raad verduidelijkte dat art. 779 OBW aldus moest worden verstaan,

De stelling dat voor het blijven voortbestaan van het recht een daad van de eigenaar of een uitdrukkelijk verklaarde wil van partijen nodig was, was onjuist. In dit geval had de erfverpachter het recht niet volgens de regels opgezegd zodat het was blijven doorlopen.3 Naar aanleiding van dit arrest werd de vraag gesteld of de grondeigenaar bij het opzeggen van het recht een redelijke opzegtermijn in acht moest nemen.4

Over die vraag oordeelde de Hoge Raad in 1979, in een ander arrest over art. 779 OBW.5 De gemeente Den Haag vorderde ontruiming van een perceel na het einde van een tijdelijk erfpachtrecht. Verlenging van het recht was niet mogelijk, een tijdelijk huurrecht van de opstallen wel. De erfpachter ging niet op dit aanbod in en omdat geen formele opzegging had plaatsgevonden was naar zijn mening het erfpachtrecht op grond van art. 779 OBW blijven bestaan. Het hof achtte dit onjuist en de Hoge Raad was het daarmee eens. Uit de correspondentie bleek dat de gemeente zich had verzet tegen voortzetting van het erfpachtrecht en dat was voldoende om art. 779 OBW buiten toepassing te laten. Dat de gemeente had medegedeeld dat het recht zou eindigen en niet zou worden verlengd was voldoende om ‘enig verzet van de zijde van de eigenaar’ in de zin van art. 779 OBW aan te nemen:

Dat de gemeente de erfpachter een aanbod tot voortzetting van het gebruik onder een andere titel had gedaan en niet direct maatregelen tot ontruiming had genomen, maakte dat niet anders. Geconstateerd werd dat er na beëindiging van het erfpachtrecht van rechtswege tussen partijen in het geheel geen rechtsverhouding meer bestond:

De rechtsvraag luidde of er na beëindiging van de erfpachtverhouding nog een rechtsverhouding tussen de voormalige erfpachter en de grondeigenaar bestond en zo ja, wat voor rechtsverhouding dat zou zijn en of op die rechtsverhouding de werking van de goede trouw van toepassing was. In casu deed de Hoge Raad daarover geen uitspraak omdat Van der Waal zich in cassatie alleen beriep op de werking van de goede trouw bij een overeenkomst tussen hem en de grondeigenaar en niet in andere gevallen, en een overeenkomst niet werd aangetoond. Annotator Kleijn maakte een helder onderscheid tussen de overeenkomstige toepassing van de verbintenisrechtelijke goede trouw op enerzijds zakenrechtelijke verhoudingen en anderzijds op feitelijke verhoudingen.8 Op zakenrechtelijke verhoudingen was de goede trouw altijd van toepassing, op feitelijke verhoudingen alleen onder voorwaarden. Aaftink merkte op dat uit de overweging van de Hoge Raad dat het middel niet inhield dat het hof buiten het geval van een overeenkomst op grond van de goede trouw tot een andere beslissing had moeten komen, gelezen kon worden als een erkenning door de Hoge Raad van de mogelijkheid dat de goede trouw werking had in een zakenrechtelijke verhouding, ook indien deze reeds beëindigd was.9 Dit arrest wordt daarom wel aangeduid als de voorloper van het arrest Haagse Erfpacht uit 1999 waarin werd geconstateerd dat tussen grondeigenaar en erfpachter na beëindiging van een tijdelijk erfpachtrecht een rechtsverhouding bleef bestaan waarop de maatstaven van redelijkheid en billijkheid van toepassing waren.10

In 1985 onderzocht de Hoge Raad wederom de werking van art. 779 OBW.11 In dit geval legden de erfverpachter en de erfpachter na afloop van het erfpachtrecht in een notariële akte vast dat het erfpachtrecht tegen canonbetaling zou doorlopen totdat het door één der partijen werd opgezegd. Daarmee bestond naast de goederenrechtelijke rechtsverhouding vanaf dat moment ook een verbintenisrechtelijke rechtsverhouding. De erfpachter protesteerde vergeefs tegen de opzegging van het recht en de weigering van de gemeente het recht te converteren naar een eeuwigdurend erfpachtrecht. Omdat bij vestiging van het erfpachtrecht in 1897 was bepaald dat de opstallen bij het einde van het recht zonder vergoeding eigendom van de gemeente zouden worden bestond evenmin recht op een opstalvergoeding.12