Hof Arnhem-Leeuwarden, 21-04-2020, nr. 18/00266 en 18/00267

De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken [a-straat] 11 en [a-straat] 13 te [A] , per waardepeildatum 1 januari 2016, voor het jaar 2017 vastgesteld op € 664.000 (11) en € 1.959.000 (13). Tegelijk met deze beschikkingen zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting 2017 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte aan belanghebbbende opgelegd.

De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift gedane uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarden gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend. Een afschrift daarvan is aan de wederpartij verstrekt.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 maart 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken [a-straat] 11 en 13 te [A] . De onroerende zaken liggen in het centrum van [A] . Tot het centrum van [A] behoren naast [a-straat] , ook de straten [b-straat] , [c-straat] en [d-straat] . Beide onroerende zaken zijn in 2013 gebouwde panden die in gebruik zijn als winkel en die worden verhuurd. In de onroerende zaken worden de kledingwinkels [B] (11) en [C] (13) geëxploiteerd.

[a-straat] 11 is een winkelpand met circa 272 m² winkelruimte op de begane grond en circa 62 m² secundaire ruimte op de tweede verdieping. De onroerende zaak [a-straat] 11 wordt sinds 1 juli 2013 verhuurd voor € 85.000 (exclusief BTW) per jaar. De huurovereenkomst heeft een looptijd van vijf jaar. In de eerste drie jaren van de huurovereenkomst is een huurkorting gegeven van € 30.000 in het eerste jaar, € 20.000 in het tweede jaar en € 10.000 in het derde jaar. Rekening houdend met deze huurkorting van in totaal € 60.000, bedraagt de gemiddelde huur € 73.000 (exclusief BTW) per jaar.

[a-straat] 13 is een winkelpand met circa 750 m² winkelruimte op de begane grond, circa 900 m² winkelruimte op de eerste verdieping en circa 120 m² secundaire ruimte op de tweede verdieping. In de winkel is een roltrap en een lift aanwezig. De onroerende zaak [a-straat] 13 is met ingang van 1 juli 2013 verhuurd voor een periode van 10 jaar voor een huurprijs van € 210.000 (exclusief BTW) per jaar. Als incentive geldt een huurvrije periode van drie maanden. Rekening houdend met deze huurvrije periode, bedraagt de gemiddelde huur € 204.750 (exclusief BTW) per jaar. In artikel 11 van de huurovereenkomst is –voor zover van belang – het navolgende bepaald:

“Verhuurder stelt een bijdrage van € 150.000 te vermeerderen met B.T.W. aan huurder beschikbaar voor het plaatsen van een consumententrap, een personenlift (draagkracht 1.000 kg), airco-installatie, toiletten en een pantry . De lift en de trap blijven eigendom van de verhuurder, het dagelijks onderhoud komt voor rekening en risico van huurder. Huurder zal voor aanvang van de overeenkomst aan verhuurder voor deze bijdrage een nota sturen. Verhuurder zal deze nota voldoen voor of uiterlijk op de opleveringsdatum van het gehuurde aan huurder.”

In geschil zijn de vastgestelde waarden van de onroerende zaken [a-straat] 11 en 13 op de waardepeildatum 1 januari 2016, in het bijzonder de in het kader van de huurwaardekapitalisatiemethode (hierna: hwk) te hanteren huurwaarden en kapitalisatiefactoren.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot vermindering van de vastgestelde waarden tot € 519.000 (11) en tot € 1.574.000 (13).

De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarden van € 664.000 voor [a-straat] 11 en van € 1.959.000 voor [a-straat] 13. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Het Hof is van oordeel dat belanghebbende terecht heeft aangevoerd dat de uitspraak van de Rechtbank moet worden vernietigd, reeds omdat door de Rechtbank is voorbijgegaan aan het recht op wederhoor en overweegt daartoe als volgt. De Rechtbank heeft de heffingsambtenaar de gelegenheid gegeven om na sluiting van het onderzoek ter zitting de Structuurvisie binnenstad [A] over te leggen. Dit heeft de heffingsambtenaar gedaan. De Rechtbank heeft vervolgens een passage uit deze Structuurvisie ten grondslag gelegd in haar overwegingen (19 en 20) in de uitspraak, zonder echter belanghebbende de gelegenheid te hebben geboden om op de nieuwe stukken te reageren. De Rechtbank had voordat zij uitspraak deed het onderzoek moeten heropenen en belanghebbende gelegenheid moeten geven om op de nadere stukken te reageren. Nu dit achterwege is gebleven is het recht op wederhoor, en daarmee een wezenlijk beginsel van een behoorlijke rechtspleging, geschonden en moet de uitspraak van de Rechtbank reeds op deze grond worden vernietigd. Het hoger beroep is in zoverre gegrond. Het Hof volgt partijen in hun verzoek om de zaken niet terug te wijzen naar de Rechtbank, maar zelf in de zaken te voorzien.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarden betwist, rust in eerste instantie op de heffingsambtenaar de bewijslast aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarden van de onroerende zaken niet te hoog zijn.

[a-straat] 11

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van taxateur [D] van 24 oktober 2017 waarin wordt geconcludeerd tot handhaving van de vastgestelde WOZ-waarde van [a-straat] 11 op € 664.000. Die waarde is in het taxatierapport -voor zover relevant- als volgt opgebouwd:

Voor de huurwaarde van € 63.254 heeft de heffingsambtenaar aansluiting gezocht bij het eigen huurcijfer van belanghebbende en de transactiecijfers van een aantal vergelijkingsobjecten. Het gaat om een gerealiseerde kooptransactie voor [c-straat] 36 te [A] (€ 725.000 en transactiedatum 18 december 2015), een gerealiseerde huurtransactie voor [c-straat] 57 te [A] (€ 53.663 en transactiedatum 1 januari 2017) en een vraaghuur van € 28.000 per jaar en een vraagprijs van € 470.000 in 2017 voor [e-straat] 12 te [A] .

Over de bruikbaarheid van het eigen huurwaarde overweegt het Hof het volgende. De onroerende zaak is met ingang van 1 juli 2013 voor een periode van vijf jaar voor € 85.000 per jaar aan [B] BV ( [B] ) verhuurd. Het Hof volgt belanghebbende niet in haar betoog dat dit huurcijfer niet bruikbaar is omdat de huurder een vaste relatie van belanghebbende is en de huur is bepaald met incentives. Dat huurder en verhuurder over en weer met regelmaat zakelijke transacties met elkaar aangaan en incentives met elkaar afspreken, staat er in beginsel niet aan in de weg dat zij als zakelijke onafhankelijke partijen handelen. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat van gelieerdheid op aandeelhoudersniveau geen sprake is. In het overgelegde huurcontract ziet het Hof ook geen aanknopingspunten die de stelling van belanghebbende ondersteunen. Belanghebbende heeft verder ook geen feiten of omstandigheden ter onderbouwing van dit standpunt naar voren gebracht.

Verder heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met de incentives door het gemiddelde eigen huurcijfer over de huurperiode te berekenen, hetgeen neerkomt op € 73.000 per jaar. Belanghebbende heeft deze wijze van berekenen niet bestreden. De taxateur heeft ter zitting onweersproken gesteld dat de huurprijs op waardepeildatum vergelijkbaar is met de huurprijs per 1 juli 2013. Het Hof is van oordeel dat, wanneer voorts rekening wordt gehouden met indexatie, het eigen huurcijfer bruikbaar is voor de bepaling van een huursom voor het winkelpand die door zakelijk handelende onafhankelijke partijen omstreeks de waardepeildatum zou zijn overeengekomen. Nu de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de WOZ-waarde is uitgegaan van een huurwaarde van € 63.254, acht het Hof de heffingsambtenaar erin geslaagd aannemelijk te maken dat deze niet te hoog is.

Ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor van 10,5 heeft de taxateur van de heffingsambtenaar een bottum-up berekening gemaakt die uitkomt op een kapitalisatiefactor van 11,3. Hij is daarbij uitgegaan van gegevens uit de Vastgoed Taxatiewijzer Exploitatiekosten 2017 van Koeter Vastgoed Adviseurs en de kengetallen uit de Landelijke Taxatiewijzer deel 24 Huurwaardekapitalisatie. Het leegstandsrisico heeft de taxateur bepaald op 15%. Hij verwijst hiervoor naar de Structuurvisie binnenstad [A] van februari 2017 (hierna: de Structuurvisie), waarin de feitelijke leegstand 4600 m² is bij een winkelvloeroppervlak van ongeveer 32.000 m² (14,375%). De taxateur heeft ter zitting toegelicht dat de gehanteerde kengetallen voor onderhoudskosten, vaste lasten, beheerskosten en leegstandsrisico voor [a-straat] 11 en 13 gelijk zijn en dat hij zich heeft gebaseerd op de kengetallen uit de Taxatiewijzer. De kengetallen zijn afgezet tegen de eigen huurwaarde met inachtneming van de incentives dan wel de herbouwwaarde. Omdat de huurwaarde en de herbouwwaarde voor beide onroerende zaken verschillend zijn, leidt dit tot verschillende percentages voor [a-straat] 11 en [a-straat] 13, aldus de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar heeft bij de WOZ-waardevaststelling van [a-straat] 11 een lagere factor van 10,5 aangehouden, zoals die volgt uit de bottum-up berekening van [a-straat] 13.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de verwijzing naar de kengetallen uit de hiervoor genoemde Taxatiewijzers aannemelijk heeft gemaakt dat een kapitalisatiefactor van 10,5 niet te hoog is. Voor wat betreft het leegstandsrisico is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar niet van een te laag percentage is uitgegaan, omdat uit de gegevens van de Structuurvisie volgt dat de feitelijke leegstand in de binnenstad van [A] , waar zich veel modewinkels bevinden, 14,375 % bedraagt. Belanghebbende heeft daartegenover niets aangevoerd ter onderbouwing van haar standpunt dat het leegstandsrisico in de modebranche 25% bedraagt.

De heffingsambtenaar is derhalve erin geslaagd de door hem vastgestelde waarde van [a-straat] 11 aannemelijk te maken.

[a-straat] 13

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op een taxatierapport van taxateur [D] van 24 oktober 2017 waarin wordt geconcludeerd tot handhaving van de vastgestelde WOZ-waarde van [a-straat] 13 op € 1.959.000. Die waarde is in het taxatierapport -voor zover relevant- als volgt opgebouwd:

Voor de huurwaarde van € 186.600 heeft de heffingsambtenaar aansluiting gezocht bij het eigen huurcijfer van belanghebbende en de transactiecijfers van een aantal vergelijkingsobjecten. Het gaat om de eerder vermelde gerealiseerde kooptransactie voor [c-straat] 36 te [A] (€ 725.000 en transactiedatum 18 december 2015), de gerealiseerde huurtransactie voor [c-straat] 57 te [A] (€ 53.663 en transactiedatum 1 januari 2017) en de vraaghuur van € 28.000 per jaar en de vraagprijs van € 470.000 in 2017 voor [e-straat] 12 te [A] .

Over de bruikbaarheid van het eigen huurwaarde overweegt het Hof het volgende. De onroerende zaak is met ingang van 1 juli 2013 voor een periode van tien jaar voor € 210.000 per jaar aan [C] BV verhuurd. Het Hof volgt belanghebbende niet in haar betoog dat dit huurcijfer niet bruikbaar is omdat de huurder een vaste relatie van belanghebbende is en de huur is bepaald met incentives. Dat huurder en verhuurder over en weer met regelmaat zakelijke transacties met elkaar aangaan en incentives met elkaar afspreken, staat er in beginsel niet aan in de weg dat zij als zakelijke onafhankelijke partijen handelen. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat van gelieerdheid op aandeelhoudersniveau geen sprake is. In het overgelegde huurcontract ziet het Hof ook geen aanknopingspunten die de stelling van belanghebbende ondersteunen. Belanghebbende heeft verder ook geen feiten of omstandigheden ter onderbouwing van dit standpunt naar voren gebracht.

Verder heeft de heffingsambtenaar rekening gehouden met de incentives door het gemiddelde eigen huurcijfer over de huurperiode te berekenen, hetgeen neerkomt op € 204.750 per jaar. Belanghebbende heeft deze wijze van berekenen niet bestreden. De taxateur heeft ter zitting ter zake van [a-straat] 11 onweersproken gesteld dat de huurprijs op waardepeildatum vergelijkbaar is met de huurprijs per 1 juli 2013. Het Hof is van oordeel dat aannemelijk is dat dit ook geldt voor [a-straat] 13 omdat dit pand van hetzelfde bouwjaar is en dat, wanneer voorts rekening wordt gehouden met indexatie, het eigen huurcijfer bruikbaar is voor de bepaling van een huursom voor het winkelpand die door zakelijk handelende onafhankelijke partijen omstreeks de waardepeildatum zou zijn overeengekomen. Nu de heffingsambtenaar bij het vaststellen van de WOZ-waarde is uitgegaan van een huurwaarde van € 186.600, acht het Hof de heffingsambtenaar erin geslaagd aannemelijk te maken dat deze niet te hoog is.

Belanghebbende wijst er nog op dat er sprake is van huurdersinvesteringen. De bijdrage van de verhuurder van € 150.000 voor de consumententrap, een personenlift (draagkracht 1.000 kg), airco-installatie, toiletten en een pantry moet als een incentive worden gezien. Het bedrag van € 150.000 is gelijk te stellen aan een huurkorting. De huurwaarde moet daarom lager zijn dan het eigen huurcijfer, aldus belanghebbende. De heffingsambtenaar betwist dat de bijdrage van de verhuurder invloed heeft op de huurwaarde. Hij wijst erop dat de investeringsbijdrage van € 150.000 reeds is verdisconteerd in de overeengekomen huurprijs, die in dezelfde overeenkomst is vastgelegd (artikel 4).

Het Hof is van oordeel dat een groot deel van de genoemde investeringen niet specifiek voor de huurder zijn gedaan, hetgeen wordt bevestigd door de bepaling in de huurovereenkomst dat verhuurder eigenaar blijft van de consumententrap en de personenlift. Voor zover de verhuurdersbijdrage voor de airconditioning, toiletten en pantry al als een incentive moet worden beschouwd, waardoor een martkconforme huur lager zou zijn dan de overeengekomen huur, leidt dit niet tot een lagere huurwaarde voor de huurwaardekapitalisatiemethode omdat deze ‘wegvalt’ in de marge tussen de door de heffingsambtenaar gehanteerde huurwaarde van € 186.600 en de door belanghebbende met de huurder overeengekomen huurprijs van gemiddeld € 204.750 per jaar, zodat daarmee reeds voldoende rekening is gehouden.

Ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor van 10,5 heeft de taxateur van de heffingsambtenaar een bottum-up berekening gemaakt. Hij is daarbij uitgegaan van gegevens uit de Vastgoed Taxatiewijzer Exploitatiekosten 2017 van Koeter Vastgoed Adviseurs en de kengetallen uit de Landelijke Taxatiewijzer deel 24 Huurwaardekapitalisatie. Het leegstandsrisico heeft de taxateur bepaald op 15%. Hij verwijst hiervoor naar de Structuurvisie, waarin de feitelijke leegstand 4600 m² is bij een winkelvloeroppervlak van ongeveer 32.000 m² (14,375%). De taxateur heeft ter zitting toegelicht dat de gehanteerde kengetallen voor onderhoudskosten, vaste lasten, beheerskosten en leegstandsrisico voor [a-straat] 11 en 13 gelijk zijn en dat hij zich heeft gebaseerd op de kengetallen uit de Taxatiewijzer. De kengetallen zijn afgezet tegen de eigen huurwaarde met inachtneming van de incentives dan wel de herbouwwaarde. Omdat de huurwaarde en de herbouwwaarde voor beide onroerende zaken verschillend zijn, leidt dit tot verschillende percentages voor [a-straat] 11 en [a-straat] 13, aldus de heffingsambtenaar

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de verwijzing naar de kengetallen uit de hiervoor genoemde Taxatiewijzers aannemelijk heeft gemaakt dat een kapitalisatiefactor van 10,5 niet te hoog is. Voor wat betreft het leegstandsrisico is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar niet van een te laag percentage is uitgegaan, omdat uit de gegevens van de Structuurvisie volgt dat de feitelijke leegstand in de binnenstad van [A] , waar het modische aanbod sterk vertegenwoordigd is, 14,375 % bedraagt. Belanghebbende heeft daartegenover niets aangevoerd ter onderbouwing van haar standpunt dat het leegstandsrisico in de modebranche 25% bedraagt.

De heffingsambtenaar is derhalve erin geslaagd de door hem vastgestelde waarde voor [a-straat] 13 aannemelijk te maken.

Immateriëleschadevergoeding

Belanghebbende heeft voor het eerst in hoger beroep een verzoek gedaan om toekenning van een immateriëleschadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn. Tussen de ontvangst van het hogerberoepschrift door de griffie van het Hof op 11 april 2018 en deze uitspraak is een periode van meer dan twee jaar verstreken. Dat is langer dan de termijn die voor een procedure in hoger beroep in de regel als redelijk is aan te merken. Aangezien de redelijke termijn voor de behandeling in hoger beroep in dit geval met -naar boven afgerond- een half jaar is overschreden, zal het Hof aan belanghebbende ter zake daarvan een vergoeding van immateriële schade toekennen van € 500, te vergoeden door de Staat (de Minister van Rechtsbescherming). Omdat de zaken gezamenlijk zijn behandeld en in hoofdzaak betrekking hebben op voorwerpen van geschil die met elkaar samenhangen, kent het Hof slechts eenmaal € 500 toe (Hoge Raad 19 februari 2016, nr. 14/03907, ECLI:NL:HR:2016:252, r.o. 3.10.2).

Slotsom Uit het voorgaande volgt dat het hoger beroep ten dele gegrond is.

Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.050 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 525). Nu de beroepen bij de Rechtbank ongegrond worden verklaard, bestaat er geen aanleiding om voor de fase van beroep een proceskostenvergoeding aan belanghebbende toe te kennen.

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart de bij de Rechtbank ingestelde beroepen ongegrond,

– veroordeelt de Staat tot vergoeding aan belanghebbende van de door haar geleden immateriële schade ten bedrage van € 500 wegens overschrijding van de redelijke termijn in hoger beroep,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.050,

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 508 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Linssen, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. M.G.J.M. van Kempen, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 april 2020

De griffier, De voorzitter,

( A. Vellema) (I. Linssen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 21 april 2020.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.