2.4.4 Samenvatting rechtspraak

De rechtspraak besteedde in oordelen over erfpachtverhoudingen aandacht aan de rechtsverhouding tussen erfpachter en erfverpachter en beoordeelde deze met name aan de hand van de bron van het beding in geschil. Dat was onder het OBW al het geval en is na invoering van het huidig BW niet veranderd. Vanaf het begin van de onderzochte periode wordt in de rechtspraak aangenomen dat tussen partijen een rechtsverhouding bestaat van een zakelijke of goederenrechtelijke aard en dat uit die rechtsverhouding verbintenissen kunnen voortvloeien. Vanaf de jaren zeventig van de twintigste eeuw wordt die rechtsverhouding vaker voorwerp van juridische geschillen. Vanaf dat moment worden verbintenisrechtelijke leerstukken zoals de goede trouw en uitleg van overeenkomsten toegepast op de goederenrechtelijke rechtsverhouding tussen erfpachter en erfverpachter. Waar de wet een leemte leek te vertonen ten aanzien van de rechtsverhouding tussen partijen na afloop van een tijdelijk erfpachtrecht werd in de rechtspraak bevestigd dat tussen grondeigenaar en voormalig erfpachter een rechtsverhouding bestaat waarop de eisen van redelijkheid en billijkheid van toepassing zijn. Dat volgt tevens uit de stilzwijgende verlenging van art. 5:98 BW en, indien partijen onderhandelen over voortzetting van de rechtsband, uit het leerstuk precontractuele verhoudingen.

De inhoud van een erfpachtrecht wordt bepaald door (het stelsel van) de wet, de bijzondere voorwaarden opgenomen in de vestigingsakte, de van toepassing verklaarde algemene erfpachtvoorwaarden en eventuele aanvullende obligatoire overeenkomsten. Deze bronnen worden in de jurisprudentie verschillend beoordeeld. De wettelijke bepalingen van titel 5.7 BW worden strikt uitgelegd naar de tekst en de wetsgeschiedenis, dat geldt ook voor de bepalingen uit het oude BW. Nu de huidige wet veel regelend recht bevat is de nadruk in de praktijk komen te liggen op de vestigingsakte en de algemene erfpachtvoorwaarden. De vestigingsakte wordt objectief uitgelegd, de tekst van een beding wordt beoordeeld in het licht van de akte als geheel, maar aangenomen wordt dat tegenbewijs van een bepaalde uitleg mogelijk is. Aanvullende obligatoire verbintenissen kunnen in de vestigingsakte zijn opgenomen, maar hebben alleen zakelijke werking indien er aan het voldoende verband-vereiste wordt voldaan. Bij strijdigheid tussen een obligatoir en een goederenrechtelijk werkend beding kan alleen in uitzonderingsgevallen en binnen de rechtsverhouding tussen de oorspronkelijke partijen een obligatoire overeenkomst de bepalingen uit de vestigingsakte opzij zetten. In het algemeen geeft de rechtspraak na 1992 een toename te zien van de ruimte voor de toepassing van verbintenisrechtelijke toetsingsmaatstaven, afhankelijk van de vraag of een bepaalde erfpachtvoorwaarde minder dwingend goederenrechtelijk is geregeld. Wel neemt de invloed van de partijbedoeling en de verbintenisrechtelijke dimensie van de rechtsverhouding in deze periode toe en wordt die invloed bij de toetsing gevolgd.