De invloed van verhuur van onder de huurbescherming vallende woningen wordt forfaitair bepaald door de WOZ-waarde van de betreffende woning te vermenigvuldigen met de zogenoemde leegwaarderatio. Dit is een percentage dat varieert afhankelijk van de hoogte van de huur. De leegwaarderatio ter vaststelling van de waarde van verhuurde woningen wordt in beginsel periodiek getoetst en zonodig aangepast (aant. 2.2).
De forfaitaire berekening is dwingend, zonder keuzemogelijkheid. De waarde door de forfaitaire berekening moet bij benadering echter wel overeenkomen met de waarde in het economische verkeer (aant. 4). De leegwaarderatiotabel kent ook geen tegenbewijsregeling. Tijdens de behandeling van het Belastingplan 2023 heeft het kabinet aangegeven ook geen voornemens te hebben voor een tegenbewijsregeling. Daarbij is benadrukt dat volgens de Hoge Raad, 3 april 2015, ECLI:NL:HR:2015:812, V-N 2015/19.13 de leegwaarderatio buiten toepassing is als de met de leegwaarderatio bepaalde waarde 10% of meer hoger is dan de waarde in het economisch verkeer. In de Eindejaarsbesluit 2025 (V-N Vandaag 2025/2594) is bepaald dat in die gevallen de leegwaarderatio niet meer geldt. De aanpassing en het arrest worden behandeld in aant. 9.
Naar aanleiding van de inventarisatie van drempels in het belastingstelsel is de Tweede Kamer op 13 juni 2024 bericht dat voor de leegwaarderatio de bestaansreden is achterhaald of geen duidelijke bestaansreden teruggevonden kan worden. De staatssecretaris vermeldt daarbij een mogelijke andere vormgeving. De Tweede Kamer heeft 13 juni 2025 een motie aangenomen onderzoeken of en in hoeverre de leegwaarderatio nog actueel is (Kamerstukken II 2024/25, 36 706, nr. 13). Uit het Nederlands Herstel- en Veerkrachtplan voor herstel na de coronacrisis en de energiecrisis komt volgens de indieners van de motie naar voren dat de leegwaarderatio in ieder geval niet vóór 1 januari 2027 wordt aangepast. De Tweede Kamer verwierp 13 mei 2025 een motie over onderzoeken hoe de leegwaarderatio tijdelijk geactualiseerd kan worden (Kamerstukken II, 2024/25, 32140, nr. 247). In aant. 2.2. worden de ontwikkelingen behandeld die onder meer hebben geleid tot de aanpassing in 2023. De geactualiseerde leegwaarderatio wordt geëvalueerd in 2026 (Kamerstukken II 2023/24, 36410 IX, nr. 40).
De leegwaarderatiotabel van artikel 10a, tweede lid, van het Uitvoeringsbesluit Successiewet 1956, is vanaf 2023:
huur meer dan
maar niet meer dan
bedraagt de leegwaarderatio
0%
1%
73%
1%
2%
79%
2%
3%
84%
3%
4%
90%
4%
5%
95%
5%
–
100%
Voor de jaren 2014 tot en met 2022 is de tabel:
huur meer dan
maar niet
meer dan
bedraagt de leegwaarderatio
0%
1%
45%
1%
2%
51%
2%
3%
56%
3%
4%
62%
4%
5%
67%
5%
6%
73%
6%
7%
78%
7%
–
85%
Voor het jaar 2013 is de tabel:
huur meer dan
maar niet meer dan
bedraagt de leegwaarderatio
0%
1,0%
50%
1,0%
1,5%
53%
1,5%
2,0%
56%
2,0%
2,5%
59%
2,5%
3,0%
62%
3,0%
3,5%
66%
3,5%
4,0%
69%
4,0%
5,0%
73%
5,0%
–
78%
Voor het jaar 2012 is de tabel:
huur meer dan
maar niet meer dan
bedraagt de leegwaarderatio
0%
1,0%
50%
1,0%
1,5%
54%
1,5%
2,0%
58%
2,0%
2,5%
63%
2,5%
3,0%
67%
3,0%
3,5%
72%
3,5%
4,0%
76%
4,0%
5,0%
81%
5,0%
–
85%
Voor de jaren 2010 en 2011 is de tabel:
Huur meer dan
maar niet meer dan
leegwaarderatio
0%
1,0%
60%
1,0
1,5
64%
1,5%
2,0%
68%
2,0%
2,5%
72%
2,5%
3,0%
75%
3,0%
3,5%
79%
3,5%
4,0%
82%
4,0%
en hoger
85%
Parlementaire behandeling
Memorie van Antwoord Belastingplan 2023
'De leegwaarderatio vermindert de waarde van verhuurde woningen in Nederland bij woningen waarvoor de huurder recht heeft op huurbescherming. De waarde van deze verhuurde woningen wordt bepaald door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met de leegwaarderatio. Beoogd is de leegwaarderatio te actualiseren zodat de belastingheffing over het rendement op verhuurd vastgoed in box 3 waarvoor de leegwaarderatio geldt, meer zal aansluiten bij de praktijk. Door het aanpassen van de percentages voor de leegwaarderatio en nieuwe regels voor tijdelijke en niet marktconforme huur komt er een eerlijkere belasting over verhuurde woningen. Verhuurders gaan meer inkomstenbelasting betalen in box 3.'
Kamerstukken I, 2022/23, EK 36.202, G, p 35.
Nota n.a.v. verslag Belastingplan 2023
'De leden van de fractie van D66 vragen of de leegwaarderatio ook tot gevolg kan hebben dat de waarde van een woning meer is dan de WOZ-waarde, en zo niet, waarom niet. Uit de data die SEO heeft bestudeerd, blijkt dat maar weinig verhuurde woningen een marktwaarde hoger dan de WOZ-waarde hebben. De percentages zijn daarom afgetopt op 100%. Ook economisch gezien, is het niet logisch dat een woning met beperkende voorwaarden (zoals huurbescherming) meer waard is dan een woning zonder beperkende voorwaarden.
(...)
De leden van de fractie van de VVD vragen verder of het kabinet heeft overwogen om een tegenbewijsregeling op te nemen. Met de voorgestelde actualisatie van de leegwaarderatio zal de belastingheffing over het rendement op vastgoed in box 3 met huurbescherming meer gaan aansluiten bij de realiteit. Volgens de Hoge Raad43 blijft de leegwaarderatio voor de inkomstenbelasting buiten toepassing als de met de leegwaarderatio bepaalde waarde 10% of meer hoger is dan de waarde in het economisch verkeer. In dat geval moet worden uitgegaan van de waarde in het economisch verkeer van de verhuurde woning op de WOZ-peildatum. Daardoor heeft de belastingplichtige de mogelijkheid om tegenbewijs te leveren.'
Kamerstukken II 2022/23, nr. 36202, nr. 21, p 46.
Invoering en wijziging berekening leegwaarderatio
'In artikel 21, vijfde lid, van de Successiewet 1956, zoals dat met ingang van 1 januari 2010 komt te luiden, is bepaald dat onroerende zaken die in gebruik zijn als woning, voor de erf- en schenkbelasting in aanmerking worden genomen naar de volgens hoofdstuk IV van de Wet WOZ voor die onroerende zaken vastgestelde waarde voor het kalenderjaar waarin de verkrijging plaatsvindt. .
In het achtste lid van genoemd artikel 21 is bepaald dat indien een woning geheel of gedeeltelijk wordt verhuurd een van de huurprijs afhankelijk percentage van het waardegegeven wordt gehanteerd, omdat er sprake is van een waardedrukkende werking als gevolg van die verhuurde staat. Daarvan is alleen sprake indien de huurder recht heeft op huurbescherming. De WOZ-waarde wordt dus niet verminderd wanneer de huur slechts van korte duur is, bijvoorbeeld bij vakantiewoningen. Een uitzondering geldt voor die gevallen waarin degene die de woning verkrijgt tevens de huurder is. De huurder wordt dan immers eigenaar en voor eigen bewoning wordt geen waardedrukkende werking in aanmerking genomen.
De relatie tussen de marktwaarde van een verhuurde woning, de WOZ-waarde en de huurprijs is uiteraard niet statisch maar kan worden beïnvloed door ontwikkelingen op de woningmarkt. Daarom zal periodiek worden bezien of de wijze waarop de heffingsgrondslag wordt berekend nog marktconform is. De cijfermatige uitwerking van de relatie tussen de waarde voor de Successiewet 1956, de huurprijs en de WOZ-waarde vindt plaats in het Uitvoeringsbesluit Successiewet 1956.
De aan te geven waarde van een verhuurd pand kan via de tabel, opgenomen in artikel 10a, tweede lid, van het genoemde besluit, worden afgeleid uit de WOZ-waarde en de jaarlijkse huursom.
Uit de in artikel 10a, tweede lid, opgenomen tabel blijkt welke leegwaarderatio hoort bij een huurpercentage. De WOZ-waarde kan dan vermenigvuldigd worden met de leegwaarderatio. De belastingplichtige dient dus de bruto jaarhuur (die volgens de huurovereenkomst dat jaar ontvangen zou moeten worden) te delen door de WOZ-waarde van de betreffende woning. Een voorbeeld kan dit verduidelijken:
Voorbeeld
Een jaarhuur van € 4000 bij een WOZ-waarde van € 200.000 geeft een huurpercentage van 2%. Bij dit percentage hoort volgens de tabel een leegwaarderatio van 68%. De waarde in verhuurde staat is dan € 200.000 maal 68% = € 136.000.
Het invullen van de waarde van verhuurde woningen in box 3 zal in de elektronische aangifte worden ondersteund door middel van een rekenhulp waarin de tabel wordt opgeroepen, waarna men zelf de huur invult. Dan wordt automatisch uitgerekend welke waarde ingevuld moet worden. Bij het papieren aangiftebiljet zal de tabel in de toelichting worden opgenomen.
Ingevolge het derde lid wordt de jaarhuur vastgesteld door de contractuele maandhuur aan het begin van de verhuurperiode in het belastingjaar met twaalf te vermenigvuldigen. De contractuele huur – de voor het enkele gebruik van de woning verschuldigde huur – is de kale huur, dus exclusief servicekosten, stookkosten, energiekosten etc. Indien de huur niet per maand verschuldigd is, dient de maandhuur naar rato berekend te worden. Daarnaast stelt het derde lid, tweede volzin, dat bij een onzakelijke huurprijs (een huur die niet met een willekeurige derde overeengekomen zou zijn bij aanvang van de huurovereenkomst), de huur gesteld wordt op 3,5% van de WOZ-waarde.
Indien onroerende zaken bestaan uit meerdere wooneenheden en deze wooneenheden niet kadastraal gesplitst zijn, worden die eenheden voor de Wet WOZ op grond van de wettelijke ficties als aparte eenheden gewaardeerd. Voor iedere wooneenheid binnen de onroerende zaak wordt een zelfstandige WOZ-waarde vastgesteld alsof deze kadastraal gesplitst is. Ingevolge het vierde lid, moet de belastingplichtige in dit geval de leegwaarderatio stellen op 60% van de aldus vastgestelde WOZ-waarde.
Ingevolge het vijfde lid wordt slechts de WOZ-waarde van het gedeelte van een woning dat verhuurd is, vermenigvuldigd met de leegwaarderatio. De WOZ-waarde van het verhuurde deel wordt, indien deze niet is vastgesteld, bepaald door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met de verhuurde vierkante meters en te delen door de totale oppervlakte van de woning in vierkante meters. Beide metrages dienen volgens dezelfde methodiek vastgesteld te worden.'
NvT, besluit van 23 december 2009 tot wijziging van enige fiscale uitvoeringsbesluiten en enkele andere besluiten, Stb. 2009, 615.
'De leden van de CDA-fractie hebben vragen gesteld over het gebruik van de WOZ-waarde voor verhuurde woningen. Zij verwijzen naar jurisprudentie, literatuur en rechtspraak waarin wordt aangegeven dat bij verhuurde panden niet zonder meer kan worden aangesloten bij de WOZ-waarde. Ik ben het met de genoemde leden eens dat de waarde van een verhuurde woning niet zonder meer op de WOZ-waarde kan worden gesteld. Het wetsvoorstel voorziet daarom ook in een tegenbewijsregeling voor verhuurde panden. Een recente ontwikkeling is voor mij echter aanleiding geweest om voor te stellen de bepaling over de waarde van verhuurde panden te herzien. Uit modelberekeningen is gebleken dat er een nauw verband bestaat tussen de betaalde huur, de WOZ-waarde en de marktwaarde van een woning in verhuurde staat. Deze modelberekeningen zijn uitgevoerd door de Belastingdienst en externe waardedeskundigen in samenspraak met een belangenvereniging van particuliere verhuurders. Aan de hand van de WOZ-waarde en de jaarlijkse huursom blijkt de marktwaarde van een verhuurde woning in zeer goede benadering te kunnen worden bepaald door middel van een eenvoudige tabel. Bij nota van wijziging stel ik voor artikel 21 aan te passen om de waardedrukkende werking ten gevolge van de verhuurde staat via die systematiek te bepalen. Van een dergelijke waardedrukkende werking is overigens alleen sprake in gevallen waarin, kort gezegd, de huurder recht heeft op huurbescherming, die wettelijk is vastgelegd in afdeling 5 van titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Dat betekent onder meer dat de WOZ-waarde niet wordt verminderd in gevallen waarin de huur een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is, zoals bij vakantiewoningen. De relatie tussen de marktwaarde van een verhuurde woning, de WOZ-waarde en de huurprijs is uiteraard niet statisch maar kan worden beïnvloed door ontwikkelingen op de woningmarkt. Daarom zal periodiek moeten worden bezien of de wijze waarop de heffingsgrondslag wordt berekend nog marktconform is. Om eventueel noodzakelijke aanpassingen eenvoudig te kunnen doorvoeren, wordt de cijfermatige uitwerking van de relatie tussen de waarde voor de Successiewet 1956, de huurprijs en de WOZ-waarde in een algemene maatregel van bestuur opgenomen. Een delegatiebepaling in het nieuwe achtste lid van maakt dat mogelijk. De wijze waarop op dit moment de waarde van verhuurde panden wordt bepaald, wordt door zowel de belastingplichtigen als door de Belastingdienst als moeizaam en conflictgevoelig ervaren. Doorgaans wordt de waarde op enigerlei wijze afgeleid uit de huurprijs, maar vaste regels zijn er niet voor. Onder de nu voorgestelde regeling wordt de waarde van een verhuurd pand op eenvoudige en eenduidige wijze via een tabel afgeleid uit de WOZ-waarde en de jaarlijkse huursom. Dit betekent een belangrijke vermindering van administratieve lasten en vereenvoudiging van de uitvoering. Het voornemen bestaat om in box 3 van de Wet inkomstenbelasting 2001Wet inkomstenbelasting 2001 een soortgelijke waardering van woningen in verhuurde staat voor te stellen.'
'Artikel 21, achtste lid, strekt er toe de waardedrukkende werking die uitgaat van de verhuurde staat van een woning vast te stellen aan de hand van een van de huurprijs afhankelijk percentage van de WOZ-waarde van de woning. De bepaling wordt nader toegelicht in de nota naar aanleiding van het verslag.'
Uit de wetsgeschiedenis volgt dat de wetgever heeft willen voorkomen dat het gebruik van de WOZ-waarde bij de heffing van schenk- en erfbelasting ertoe leidt dat verhuurde woningen in aanmerking worden genomen voor een waarde die te ver afwijkt van de werkelijke waarde daarvan in het economische verkeer. In overeenstemming daarmee is opgemerkt dat de regeling zal verzekeren dat de heffingsgrondslag marktconform zal zijn. De door de wetgever gedelegeerde bevoegdheid is dus beperkt tot het treffen van een regeling waardoor de grondslag van de belastingheffing bij benadering overeenkomt met de waarde in het economische verkeer van verhuurde onroerende zaken.
Niet kan worden gezegd dat het Hof aan het arrest HR, BNB 2015/174c* een onjuiste of te vergaande betekenis heeft toegekend. Daaraan doet niet af dat het bij de beoordeling van de onderhavige aanslag niet gaat om een forfaitair rendement van de onroerende zaken waarop die aanslag (mede) betrekking heeft.
A heeft een vijftal verhuurde woningen in eigendom die hij tot zijn rendementsgrondslag voor box III van de inkomstenbelasting rekent. Naar het oordeel van de Hoge Raad is in box III sprake van een stapeling van forfaits: het forfaitaire rendement van 4% wordt berekend van de WOZ-waarde dat forfaitair wordt gecorrigeerd wanneer de woning is verhuurd. HR: In een geval waarin vast komt te staan dat de uit die stapeling voortvloeiende waardering van verhuurde woningen in betekenende mate, dat wil zeggen voor 10% of meer, hoger is dan de werkelijke waarde daarvan, wordt niet voldaan aan de doelstelling van de wetgever, te weten: correctie van de WOZ-waarde opdat rekening wordt gehouden met de waardedrukkende werking van de verhuur. Voor een zodanig geval voldoet de regeling van artikel 17a van het Uitvoeringsbesluit IB 2001 niet aan de opdracht die de wetgever met de delegatiebepaling van artikel 5.20, derde lid, van de Wet IB 2001 heeft verstrekt aan de besluitgever. Het genoemde artikel 17a moet dan wegens overschrijding van de aan de besluitgever gedelegeerde bevoegdheid buiten toepassing blijven.
X is eigenaar van een sinds 30 jaar verhuurde bovenwoning. In 2010 bedraagt de huur € 6246. De WOZ-waarde van de woning bedraagt € 623.000 zodat voor box III de leegwaarderatio is bepaald op 60% en de waardegrondslag € 373.800. Het voordeel uit sparen en beleggen bedraagt daar 1,2% van of € 4485. A meent dat de regeling van artikel 5.20, derde lid van de Wet IB in strijd is met het EVRM.
HR: '3.1. Bij de beoordeling van de in het principale en het incidentele beroep voorgestelde middelen moet het volgende worden vooropgesteld. Zoals is overwogen in het arrest van de Hoge Raad van 3 april 2015, nr. 13/04247, ECLI:NL:HR:2015:812 (hierna: het arrest van 3 april 2015), blijft artikel 17a UBIB 2001 buiten toepassing indien komt vast te staan dat de uit een stapeling van forfaits voortvloeiende waardering van verhuurde woningen in betekenende mate (dat wil zeggen voor 10 percent of meer) hoger is dan de werkelijke waarde daarvan. Indien dat geval zich voordoet dient voor de toepassing van artikel 5.20, lid 3, Wet IB 2001 met de waardedruk als gevolg van verhuur van een woning rekening te worden gehouden volgens de hoofdregels van box 3, namelijk door uit te gaan van de werkelijke waarde in het economische verkeer van de verhuurde woning op de WOZ-waardepeildatum, in dit geval 1 januari 2009.' Omdat de waarde van de bovenwoning niet met inachtneming van het vorenstaande is bepaald, vindt verwijzing plaats.
De Hoge Raad heeft met toepassing van art. 81, eerste lid, Wet RO het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van Hof Amsterdam 12 december 2017, nr. 16/00378 e.v.,ECLI:NL:GHAMS:2017:5510, V-N 2018/12.1.2) verworpen.
Belanghebbende bezit een aantal woningen in Amsterdam die worden verhuurd met huurbescherming. Op grond van artikel 17a wordt een leegwaarderatio in aanmerking genomen van 60%, waarmee de waarde van de woningen wordt bepaald op € 4.380.977. Belanghebbende laat twee taxaties uitvoeren, waaruit blijkt dat de woningen op 1 januari 2010 een waarde in het economische verkeer hebben van € 2.080.000. De inspecteur laat ook een taxatie uitvoeren, waaruit blijkt dat de waarde van de woningen op die datum € 2.620.000 is. In geschil is of in 2010 in box 3 een waarde in aanmerking moet worden genomen van € 2.080.000 of van € 2.620.000. Niet in geschil is dat art. 17a op grond van BNB 2015/174 buiten toepassing moet blijven.
De rechtbank (Rb. Noord-Holland 27 juli 2016, nr. AWB 13/4807, ECLI:NL:RBNHO:2016:7491, V-N Vandaag 2016/1940) hecht meer geloof aan de taxatierapporten die door de inspecteur zijn ingebracht, omdat deze beter zijn onderbouwd.
Het Hof (Hof Amsterdam 12 december 2017, nr. 16/00378 e.v., ECLI:NL:GHAMS:2017:5510, V-N 2018/12.1.2) onderschrijft dit oordeel, omdat de taxatierapporten van belanghebbende gebruik maken van rendementsgegevens waarvan niet aannemelijk is geworden dat deze representatief zijn voor de woningen van belanghebbende. Het betreft onder meer landelijk gemiddelde rendementsgegevens van kantoren, woningen en winkels.
Erflaatster laat enkele verhuurde woningen na. De waarde in het economische verkeer in verhuurde staat daarvan bedraagt per overlijdensdatum € 4.005.000. De inspecteur gaat bij het opleggen van de aanslag uit van de WOZ-waarde van de panden, vermenigvuldigd met de leegwaarderatio. Dit levert een correctie op van € 1.780.214. Het Hof verwijst naar het arrest van de Hoge Raad van 3 april 2015, ECLI:NL:HR:2015:812 en stelt: “In rechtsoverweging 2.3.8. overweegt de Hoge Raad dat ter correctie van de WOZ-waarde voor de bepaling van de waarde van verhuurde woningen vervolgens nogmaals een forfait wordt toegepast en dat aldus sprake is van een stapeling van forfaits. Hieruit volgt dat met 'de stapeling van forfaits' (ook) de toepassing van de WOZ-waarde in combinatie met de leegwaarderatio wordt bedoeld.” Het Hof beoordeelt vervolgens per pand of de verhuurde waarde berekend via de (WOZ-waarde x de leegwaarderatio) in betekende mate afwijkt van de getaxeerde waarde, en stelt naar gelang de gevallen waarin daarvan sprake is de aanslag lager vast.
X woont in het pand a-weg 1 te Y. Bij het woonhuis ligt een stuk weiland. De totale onroerende zaak is in het kader van de Wet WOZ getaxeerd op ƒ 165 000, waarvan ƒ 10 000 voor de woning, ƒ 5000 voor een berging en ƒ 150 000 voor het weiland. X heeft uitgaande van de waarde van de woning inclusief aanhorigheden van ƒ 15 000 geen huurwaardeforfait aangegeven. De inspecteur stelt de waarde van de woning op ƒ 165 000. Naar het oordeel van het hof is ten aanzien van de onderhavige onroerende zaak sprake van een samenstel van een gebouwd eigendom en een ongebouwd eigendom als bedoeld in artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ. Ten aanzien van het perceel weiland is van een aanhorigheid als bedoeld in artikel 42a, tweede lid, van de Wet IB 2001 geen sprake. Op grond van artikel 42a, vierde lid, van de Wet IB 2001 kan voor het huurwaardeforfait derhalve uitsluitend de waarde van de woning inclusief de als aanhorigheid te beschouwen berging in aanmerking worden genomen.
Hof 's-Gravenhage 25 april 2000, nr. 99/1453, V-N 2000/36.14 (voor Wet IB 1964).
X is eigenaar van twee grote percelen bosgrond in de gemeente Lochem. Op één perceel staat een kleine recreatiewoning. De gemeente merkt de twee percelen en de recreatiewoning aan als één onroerende zaak en kent (na bezwaar) een WOZ-waarde toe van € 136 000. Rechtbank Zutphen oordeelt dat de bosgrond bij het bepalen van de WOZ-waarde niet is vrijgesteld en dat de WOZ-waarde van € 136 000 niet te hoog is. De rechtbank kent vervolgens een waarde van € 61 720 toe aan de woning met 500 m2 grond en een waarde van € 74 280 aan de bospercelen die in box 3 zijn vrijgesteld van inkomstenbelasting. Hof Arnhem oordeelt dat Rechtbank Zutphen ten onrechte aan de bosgrond die in de inkomstenbelasting is vrijgesteld, een aparte WOZ-waarde heeft toegekend. Niet in geschil is dat de bosgrond bij het bepalen van de WOZ-waarde niet is vrijgesteld en dat de percelen bosgrond samen met de woning één onroerende zaak zijn als bedoeld in de Wet WOZ. Het is vervolgens niet aan de gemeente of de belastingrechter om de WOZ-waarde toe te rekenen aan de verschillende onderdelen van de onroerende zaak. Hieraan doet niet af dat voor bospercelen in de inkomstenbelasting een vrijstelling geldt. De heffingsambtenaar van de gemeente is immers niet belast met het uitvoeren van inkomstenbelastingwetgeving. Toepassing van de Wet IB 2001 — meer in het bijzonder de toerekeningskwesties als bedoeld in artikel 5.20 van Wet IB 2001 — behoort tot het domein van de inspecteur van de Belastingdienst.
Hof Arnhem 14 juli 2009, nr. 08/00245, V-N 2009/49.32 (voor de inkomstenbelasting).
Casuïstische jurisprudentie. Rechtbanken
Geen toepassing van de leegwaarderatio bij verhuur van een pand tegen een symbolisch bedrag van € 1,- per jaar aan dochter, omdat geen sprake is van huur maar van bruikleen. De waarde van de woning wordt op de WOZ-waarde gesteld.
I.J.F.A. van Vijfeijken, T&C, Erfrecht civiel en fiscaal,Uitvoeringsbesluit Successiewet 1956,art. 10a, behandelt het arrest 23 september 2016, ECLI:NL:HR:2016:2135, BNB 2016/234, waarin de Hoge Raad heeft geoordeeld dat de leegwaarderatio van onderhavig artikel onverbindend is voor zover de werkelijke waarde van het pand in verhuurde staat meer dan 10% afwijkt van de forfaitaire waarde. Het arrest had betrekking op de leegwaarderatio voor verhuurde panden maar lijkt volgen auteur, gezien de algemene bewoordingen, te gelden voor alle waarderingstabellen uit het uitvoeringsbesluit.
C. Overduin, ‘Waarderingsregels box 3: ongekend krom recht?’, MBB 2021/5-13, constateert een potentieel pijnpunt in de staffel met een relatie tussen de jaarhuur en de WOZ-waarde. De tabel voor de leegwaarderatio wordt naar zeggen periodiek geëvalueerd en bijgesteld. De feiten schragen dat inmiddels niet meer. Sinds 1 januari 2014 is de staffel namelijk niet meer gewijzigd en bij zijn weten is daarover ook niet ‘tussentijds’ iets gecommuniceerd. De woningmarkt anno 2021 is aanzienlijk anders dan de 2014-editie. Het lijkt er dus op dat een gedane belofte niet wordt nagekomen.
A.J. Janssen, ‘Verhuurde woningen in de Successiewet 1956’, FBN 2020/16, behandelt de hoofdregel van de leegwaarderatio en de toepassing van de waarderingsregels in enkele bijzondere situaties zoals de situatie van woningen zonder afzonderlijke WOZ-waarde, de situatie dat een woning gedeeltelijk is verhuurd en woningen op erfpachtgrond.
A.J.M. Arends, 'De vermogensrendementsheffing behoeft dringend een revisiebeurt', WPNR 2015/7073, merkt op dat het Leegwaarderatioarrest van 3 april 2015 ook ziet op artikel 10a van het Uitvoeringsbesluit Successiewet 1956.
J.P.M Stubbé, 'Zomermix', FBN 2015/41, meent dat ook andere forfaits, zoals dat voor vruchtgebruik en erfpacht in het Uitvoeringsbesluit Successiewet 1956 op de voet van het arrest van 24 april 2015, BNB 2015/174, benaderd kunnen worden.
S.M.H. Dusarduijn, 'Gestapelde ficties, verhuurde panden, het EVRM en andere fiscale breinbrekers', Vp-bulletin 2015/39, concludeert dat het Leegwaarderatioarrest van de Hoge Raad van 3 april 2015 niet kan worden verplaatst naar het terrein van de schenk- en erfbelasting.
Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.
Vakstudie Successiewet, art. 10a Uitvoeringsbesluit SW 1956, aant. 3
Aant. 3 Lid 2. Leegwaarderatio-tabel
Actueel t/m 15-04-2026
15-04-2026, het commentaar is bijgewerkt t/m BNB 2026/57 en V-N 2026/17.30.
01-01-1984 tot: -
Vakstudie Successiewet, art. 10a Uitvoeringsbesluit SW 1956, aant. 3
Schenk- en erfbelasting / Erfbelasting
Schenk- en erfbelasting / Schenkbelasting
leegwaarderatio
waarde verhuurde woning
Uitvoeringsbesluit Successiewet 1956 artikel 10a
Beschouwing
De leegwaarderatiotabel in het Uitvoeringsbesluit Successiewet 1956 is gelijk aan die in de art. 17a Uitvoeringsbesluit IB 2001.
De invloed van verhuur van onder de huurbescherming vallende woningen wordt forfaitair bepaald door de WOZ-waarde van de betreffende woning te vermenigvuldigen met de zogenoemde leegwaarderatio. Dit is een percentage dat varieert afhankelijk van de hoogte van de huur. De leegwaarderatio ter vaststelling van de waarde van verhuurde woningen wordt in beginsel periodiek getoetst en zonodig aangepast (aant. 2.2).
De forfaitaire berekening is dwingend, zonder keuzemogelijkheid. De waarde door de forfaitaire berekening moet bij benadering echter wel overeenkomen met de waarde in het economische verkeer (aant. 4). De leegwaarderatiotabel kent ook geen tegenbewijsregeling. Tijdens de behandeling van het Belastingplan 2023 heeft het kabinet aangegeven ook geen voornemens te hebben voor een tegenbewijsregeling. Daarbij is benadrukt dat volgens de Hoge Raad, 3 april 2015, ECLI:NL:HR:2015:812, V-N 2015/19.13 de leegwaarderatio buiten toepassing is als de met de leegwaarderatio bepaalde waarde 10% of meer hoger is dan de waarde in het economisch verkeer. In de Eindejaarsbesluit 2025 (V-N Vandaag 2025/2594) is bepaald dat in die gevallen de leegwaarderatio niet meer geldt. De aanpassing en het arrest worden behandeld in aant. 9.
Naar aanleiding van de inventarisatie van drempels in het belastingstelsel is de Tweede Kamer op 13 juni 2024 bericht dat voor de leegwaarderatio de bestaansreden is achterhaald of geen duidelijke bestaansreden teruggevonden kan worden. De staatssecretaris vermeldt daarbij een mogelijke andere vormgeving. De Tweede Kamer heeft 13 juni 2025 een motie aangenomen onderzoeken of en in hoeverre de leegwaarderatio nog actueel is (Kamerstukken II 2024/25, 36 706, nr. 13). Uit het Nederlands Herstel- en Veerkrachtplan voor herstel na de coronacrisis en de energiecrisis komt volgens de indieners van de motie naar voren dat de leegwaarderatio in ieder geval niet vóór 1 januari 2027 wordt aangepast. De Tweede Kamer verwierp 13 mei 2025 een motie over onderzoeken hoe de leegwaarderatio tijdelijk geactualiseerd kan worden (Kamerstukken II, 2024/25, 32140, nr. 247). In aant. 2.2. worden de ontwikkelingen behandeld die onder meer hebben geleid tot de aanpassing in 2023. De geactualiseerde leegwaarderatio wordt geëvalueerd in 2026 (Kamerstukken II 2023/24, 36410 IX, nr. 40).
De leegwaarderatiotabel van artikel 10a, tweede lid, van het Uitvoeringsbesluit Successiewet 1956, is vanaf 2023:
huur meer dan
maar niet meer dan
bedraagt de leegwaarderatio
0%
1%
73%
1%
2%
79%
2%
3%
84%
3%
4%
90%
4%
5%
95%
5%
–
100%
Voor de jaren 2014 tot en met 2022 is de tabel:
huur meer dan
maar niet
meer dan
bedraagt de leegwaarderatio
0%
1%
45%
1%
2%
51%
2%
3%
56%
3%
4%
62%
4%
5%
67%
5%
6%
73%
6%
7%
78%
7%
–
85%
Voor het jaar 2013 is de tabel:
huur meer dan
maar niet meer dan
bedraagt de leegwaarderatio
0%
1,0%
50%
1,0%
1,5%
53%
1,5%
2,0%
56%
2,0%
2,5%
59%
2,5%
3,0%
62%
3,0%
3,5%
66%
3,5%
4,0%
69%
4,0%
5,0%
73%
5,0%
–
78%
Voor het jaar 2012 is de tabel:
huur meer dan
maar niet meer dan
bedraagt de leegwaarderatio
0%
1,0%
50%
1,0%
1,5%
54%
1,5%
2,0%
58%
2,0%
2,5%
63%
2,5%
3,0%
67%
3,0%
3,5%
72%
3,5%
4,0%
76%
4,0%
5,0%
81%
5,0%
–
85%
Voor de jaren 2010 en 2011 is de tabel:
Huur meer dan
maar niet meer dan
leegwaarderatio
0%
1,0%
60%
1,0
1,5
64%
1,5%
2,0%
68%
2,0%
2,5%
72%
2,5%
3,0%
75%
3,0%
3,5%
79%
3,5%
4,0%
82%
4,0%
en hoger
85%
Memorie van Antwoord Belastingplan 2023
'De leegwaarderatio vermindert de waarde van verhuurde woningen in Nederland bij woningen waarvoor de huurder recht heeft op huurbescherming. De waarde van deze verhuurde woningen wordt bepaald door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met de leegwaarderatio. Beoogd is de leegwaarderatio te actualiseren zodat de belastingheffing over het rendement op verhuurd vastgoed in box 3 waarvoor de leegwaarderatio geldt, meer zal aansluiten bij de praktijk. Door het aanpassen van de percentages voor de leegwaarderatio en nieuwe regels voor tijdelijke en niet marktconforme huur komt er een eerlijkere belasting over verhuurde woningen. Verhuurders gaan meer inkomstenbelasting betalen in box 3.'
Kamerstukken I, 2022/23, EK 36.202, G, p 35.
Nota n.a.v. verslag Belastingplan 2023
'De leden van de fractie van D66 vragen of de leegwaarderatio ook tot gevolg kan hebben dat de waarde van een woning meer is dan de WOZ-waarde, en zo niet, waarom niet. Uit de data die SEO heeft bestudeerd, blijkt dat maar weinig verhuurde woningen een marktwaarde hoger dan de WOZ-waarde hebben. De percentages zijn daarom afgetopt op 100%. Ook economisch gezien, is het niet logisch dat een woning met beperkende voorwaarden (zoals huurbescherming) meer waard is dan een woning zonder beperkende voorwaarden.
(...)
De leden van de fractie van de VVD vragen verder of het kabinet heeft overwogen om een tegenbewijsregeling op te nemen. Met de voorgestelde actualisatie van de leegwaarderatio zal de belastingheffing over het rendement op vastgoed in box 3 met huurbescherming meer gaan aansluiten bij de realiteit. Volgens de Hoge Raad43 blijft de leegwaarderatio voor de inkomstenbelasting buiten toepassing als de met de leegwaarderatio bepaalde waarde 10% of meer hoger is dan de waarde in het economisch verkeer. In dat geval moet worden uitgegaan van de waarde in het economisch verkeer van de verhuurde woning op de WOZ-peildatum. Daardoor heeft de belastingplichtige de mogelijkheid om tegenbewijs te leveren.'
Kamerstukken II 2022/23, nr. 36202, nr. 21, p 46.
Invoering en wijziging berekening leegwaarderatio
'In artikel 21, vijfde lid, van de Successiewet 1956, zoals dat met ingang van 1 januari 2010 komt te luiden, is bepaald dat onroerende zaken die in gebruik zijn als woning, voor de erf- en schenkbelasting in aanmerking worden genomen naar de volgens hoofdstuk IV van de Wet WOZ voor die onroerende zaken vastgestelde waarde voor het kalenderjaar waarin de verkrijging plaatsvindt. .
In het achtste lid van genoemd artikel 21 is bepaald dat indien een woning geheel of gedeeltelijk wordt verhuurd een van de huurprijs afhankelijk percentage van het waardegegeven wordt gehanteerd, omdat er sprake is van een waardedrukkende werking als gevolg van die verhuurde staat. Daarvan is alleen sprake indien de huurder recht heeft op huurbescherming. De WOZ-waarde wordt dus niet verminderd wanneer de huur slechts van korte duur is, bijvoorbeeld bij vakantiewoningen. Een uitzondering geldt voor die gevallen waarin degene die de woning verkrijgt tevens de huurder is. De huurder wordt dan immers eigenaar en voor eigen bewoning wordt geen waardedrukkende werking in aanmerking genomen.
De relatie tussen de marktwaarde van een verhuurde woning, de WOZ-waarde en de huurprijs is uiteraard niet statisch maar kan worden beïnvloed door ontwikkelingen op de woningmarkt. Daarom zal periodiek worden bezien of de wijze waarop de heffingsgrondslag wordt berekend nog marktconform is. De cijfermatige uitwerking van de relatie tussen de waarde voor de Successiewet 1956, de huurprijs en de WOZ-waarde vindt plaats in het Uitvoeringsbesluit Successiewet 1956.
De aan te geven waarde van een verhuurd pand kan via de tabel, opgenomen in artikel 10a, tweede lid, van het genoemde besluit, worden afgeleid uit de WOZ-waarde en de jaarlijkse huursom.
Uit de in artikel 10a, tweede lid, opgenomen tabel blijkt welke leegwaarderatio hoort bij een huurpercentage. De WOZ-waarde kan dan vermenigvuldigd worden met de leegwaarderatio. De belastingplichtige dient dus de bruto jaarhuur (die volgens de huurovereenkomst dat jaar ontvangen zou moeten worden) te delen door de WOZ-waarde van de betreffende woning. Een voorbeeld kan dit verduidelijken:
Voorbeeld
Een jaarhuur van € 4000 bij een WOZ-waarde van € 200.000 geeft een huurpercentage van 2%. Bij dit percentage hoort volgens de tabel een leegwaarderatio van 68%. De waarde in verhuurde staat is dan € 200.000 maal 68% = € 136.000.
Het invullen van de waarde van verhuurde woningen in box 3 zal in de elektronische aangifte worden ondersteund door middel van een rekenhulp waarin de tabel wordt opgeroepen, waarna men zelf de huur invult. Dan wordt automatisch uitgerekend welke waarde ingevuld moet worden. Bij het papieren aangiftebiljet zal de tabel in de toelichting worden opgenomen.
Ingevolge het derde lid wordt de jaarhuur vastgesteld door de contractuele maandhuur aan het begin van de verhuurperiode in het belastingjaar met twaalf te vermenigvuldigen. De contractuele huur – de voor het enkele gebruik van de woning verschuldigde huur – is de kale huur, dus exclusief servicekosten, stookkosten, energiekosten etc. Indien de huur niet per maand verschuldigd is, dient de maandhuur naar rato berekend te worden. Daarnaast stelt het derde lid, tweede volzin, dat bij een onzakelijke huurprijs (een huur die niet met een willekeurige derde overeengekomen zou zijn bij aanvang van de huurovereenkomst), de huur gesteld wordt op 3,5% van de WOZ-waarde.
Indien onroerende zaken bestaan uit meerdere wooneenheden en deze wooneenheden niet kadastraal gesplitst zijn, worden die eenheden voor de Wet WOZ op grond van de wettelijke ficties als aparte eenheden gewaardeerd. Voor iedere wooneenheid binnen de onroerende zaak wordt een zelfstandige WOZ-waarde vastgesteld alsof deze kadastraal gesplitst is. Ingevolge het vierde lid, moet de belastingplichtige in dit geval de leegwaarderatio stellen op 60% van de aldus vastgestelde WOZ-waarde.
Ingevolge het vijfde lid wordt slechts de WOZ-waarde van het gedeelte van een woning dat verhuurd is, vermenigvuldigd met de leegwaarderatio. De WOZ-waarde van het verhuurde deel wordt, indien deze niet is vastgesteld, bepaald door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met de verhuurde vierkante meters en te delen door de totale oppervlakte van de woning in vierkante meters. Beide metrages dienen volgens dezelfde methodiek vastgesteld te worden.'
NvT, besluit van 23 december 2009 tot wijziging van enige fiscale uitvoeringsbesluiten en enkele andere besluiten, Stb. 2009, 615.
'De leden van de CDA-fractie hebben vragen gesteld over het gebruik van de WOZ-waarde voor verhuurde woningen. Zij verwijzen naar jurisprudentie, literatuur en rechtspraak waarin wordt aangegeven dat bij verhuurde panden niet zonder meer kan worden aangesloten bij de WOZ-waarde. Ik ben het met de genoemde leden eens dat de waarde van een verhuurde woning niet zonder meer op de WOZ-waarde kan worden gesteld. Het wetsvoorstel voorziet daarom ook in een tegenbewijsregeling voor verhuurde panden. Een recente ontwikkeling is voor mij echter aanleiding geweest om voor te stellen de bepaling over de waarde van verhuurde panden te herzien. Uit modelberekeningen is gebleken dat er een nauw verband bestaat tussen de betaalde huur, de WOZ-waarde en de marktwaarde van een woning in verhuurde staat. Deze modelberekeningen zijn uitgevoerd door de Belastingdienst en externe waardedeskundigen in samenspraak met een belangenvereniging van particuliere verhuurders. Aan de hand van de WOZ-waarde en de jaarlijkse huursom blijkt de marktwaarde van een verhuurde woning in zeer goede benadering te kunnen worden bepaald door middel van een eenvoudige tabel. Bij nota van wijziging stel ik voor artikel 21 aan te passen om de waardedrukkende werking ten gevolge van de verhuurde staat via die systematiek te bepalen. Van een dergelijke waardedrukkende werking is overigens alleen sprake in gevallen waarin, kort gezegd, de huurder recht heeft op huurbescherming, die wettelijk is vastgelegd in afdeling 5 van titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Dat betekent onder meer dat de WOZ-waarde niet wordt verminderd in gevallen waarin de huur een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is, zoals bij vakantiewoningen. De relatie tussen de marktwaarde van een verhuurde woning, de WOZ-waarde en de huurprijs is uiteraard niet statisch maar kan worden beïnvloed door ontwikkelingen op de woningmarkt. Daarom zal periodiek moeten worden bezien of de wijze waarop de heffingsgrondslag wordt berekend nog marktconform is. Om eventueel noodzakelijke aanpassingen eenvoudig te kunnen doorvoeren, wordt de cijfermatige uitwerking van de relatie tussen de waarde voor de Successiewet 1956, de huurprijs en de WOZ-waarde in een algemene maatregel van bestuur opgenomen. Een delegatiebepaling in het nieuwe achtste lid van maakt dat mogelijk. De wijze waarop op dit moment de waarde van verhuurde panden wordt bepaald, wordt door zowel de belastingplichtigen als door de Belastingdienst als moeizaam en conflictgevoelig ervaren. Doorgaans wordt de waarde op enigerlei wijze afgeleid uit de huurprijs, maar vaste regels zijn er niet voor. Onder de nu voorgestelde regeling wordt de waarde van een verhuurd pand op eenvoudige en eenduidige wijze via een tabel afgeleid uit de WOZ-waarde en de jaarlijkse huursom. Dit betekent een belangrijke vermindering van administratieve lasten en vereenvoudiging van de uitvoering. Het voornemen bestaat om in box 3 van de Wet inkomstenbelasting 2001Wet inkomstenbelasting 2001 een soortgelijke waardering van woningen in verhuurde staat voor te stellen.'
Kamerstukken II 2008/09, 31 390, nr. 9, p. 91.
'Artikel 21, achtste lid, strekt er toe de waardedrukkende werking die uitgaat van de verhuurde staat van een woning vast te stellen aan de hand van een van de huurprijs afhankelijk percentage van de WOZ-waarde van de woning. De bepaling wordt nader toegelicht in de nota naar aanleiding van het verslag.'
Kamerstukken II 2008/09, 31390, 10, p. 20.
Richtinggevende jurisprudentie. HR
Uit de wetsgeschiedenis volgt dat de wetgever heeft willen voorkomen dat het gebruik van de WOZ-waarde bij de heffing van schenk- en erfbelasting ertoe leidt dat verhuurde woningen in aanmerking worden genomen voor een waarde die te ver afwijkt van de werkelijke waarde daarvan in het economische verkeer. In overeenstemming daarmee is opgemerkt dat de regeling zal verzekeren dat de heffingsgrondslag marktconform zal zijn. De door de wetgever gedelegeerde bevoegdheid is dus beperkt tot het treffen van een regeling waardoor de grondslag van de belastingheffing bij benadering overeenkomt met de waarde in het economische verkeer van verhuurde onroerende zaken.
Niet kan worden gezegd dat het Hof aan het arrest HR, BNB 2015/174c* een onjuiste of te vergaande betekenis heeft toegekend. Daaraan doet niet af dat het bij de beoordeling van de onderhavige aanslag niet gaat om een forfaitair rendement van de onroerende zaken waarop die aanslag (mede) betrekking heeft.
HR 23 september 2016, ECLI:NL:HR:2016:2135, BNB 2016/234 m.nt. I.J.F.A. van Vijfeijken, V-N 2016/51.14 besproken in Taxvisions 14 oktober 2016.
A heeft een vijftal verhuurde woningen in eigendom die hij tot zijn rendementsgrondslag voor box III van de inkomstenbelasting rekent. Naar het oordeel van de Hoge Raad is in box III sprake van een stapeling van forfaits: het forfaitaire rendement van 4% wordt berekend van de WOZ-waarde dat forfaitair wordt gecorrigeerd wanneer de woning is verhuurd. HR: In een geval waarin vast komt te staan dat de uit die stapeling voortvloeiende waardering van verhuurde woningen in betekenende mate, dat wil zeggen voor 10% of meer, hoger is dan de werkelijke waarde daarvan, wordt niet voldaan aan de doelstelling van de wetgever, te weten: correctie van de WOZ-waarde opdat rekening wordt gehouden met de waardedrukkende werking van de verhuur. Voor een zodanig geval voldoet de regeling van artikel 17a van het Uitvoeringsbesluit IB 2001 niet aan de opdracht die de wetgever met de delegatiebepaling van artikel 5.20, derde lid, van de Wet IB 2001 heeft verstrekt aan de besluitgever. Het genoemde artikel 17a moet dan wegens overschrijding van de aan de besluitgever gedelegeerde bevoegdheid buiten toepassing blijven.
HR 3 april 2015, ECLI:NL:HR:2015:812V-N 2015/19.13, BNB 2015/174 (voor de inkomstenbelasting).
X is eigenaar van een sinds 30 jaar verhuurde bovenwoning. In 2010 bedraagt de huur € 6246. De WOZ-waarde van de woning bedraagt € 623.000 zodat voor box III de leegwaarderatio is bepaald op 60% en de waardegrondslag € 373.800. Het voordeel uit sparen en beleggen bedraagt daar 1,2% van of € 4485. A meent dat de regeling van artikel 5.20, derde lid van de Wet IB in strijd is met het EVRM.
HR: '3.1. Bij de beoordeling van de in het principale en het incidentele beroep voorgestelde middelen moet het volgende worden vooropgesteld. Zoals is overwogen in het arrest van de Hoge Raad van 3 april 2015, nr. 13/04247, ECLI:NL:HR:2015:812 (hierna: het arrest van 3 april 2015), blijft artikel 17a UBIB 2001 buiten toepassing indien komt vast te staan dat de uit een stapeling van forfaits voortvloeiende waardering van verhuurde woningen in betekenende mate (dat wil zeggen voor 10 percent of meer) hoger is dan de werkelijke waarde daarvan. Indien dat geval zich voordoet dient voor de toepassing van artikel 5.20, lid 3, Wet IB 2001 met de waardedruk als gevolg van verhuur van een woning rekening te worden gehouden volgens de hoofdregels van box 3, namelijk door uit te gaan van de werkelijke waarde in het economische verkeer van de verhuurde woning op de WOZ-waardepeildatum, in dit geval 1 januari 2009.' Omdat de waarde van de bovenwoning niet met inachtneming van het vorenstaande is bepaald, vindt verwijzing plaats.
HR 24 april 2015, 14/01504, ECLI:NL:HR:2015:1171, V-N 2015/22.7, BNB 2015/175 (voor de inkomstenbelasting).
Casuïstische jurisprudentie. HR.
De Hoge Raad heeft met toepassing van art. 81, eerste lid, Wet RO het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van Hof Amsterdam 12 december 2017, nr. 16/00378 e.v.,ECLI:NL:GHAMS:2017:5510, V-N 2018/12.1.2) verworpen.
Belanghebbende bezit een aantal woningen in Amsterdam die worden verhuurd met huurbescherming. Op grond van artikel 17a wordt een leegwaarderatio in aanmerking genomen van 60%, waarmee de waarde van de woningen wordt bepaald op € 4.380.977. Belanghebbende laat twee taxaties uitvoeren, waaruit blijkt dat de woningen op 1 januari 2010 een waarde in het economische verkeer hebben van € 2.080.000. De inspecteur laat ook een taxatie uitvoeren, waaruit blijkt dat de waarde van de woningen op die datum € 2.620.000 is. In geschil is of in 2010 in box 3 een waarde in aanmerking moet worden genomen van € 2.080.000 of van € 2.620.000. Niet in geschil is dat art. 17a op grond van BNB 2015/174 buiten toepassing moet blijven.
De rechtbank (Rb. Noord-Holland 27 juli 2016, nr. AWB 13/4807, ECLI:NL:RBNHO:2016:7491, V-N Vandaag 2016/1940) hecht meer geloof aan de taxatierapporten die door de inspecteur zijn ingebracht, omdat deze beter zijn onderbouwd.
Het Hof (Hof Amsterdam 12 december 2017, nr. 16/00378 e.v., ECLI:NL:GHAMS:2017:5510, V-N 2018/12.1.2) onderschrijft dit oordeel, omdat de taxatierapporten van belanghebbende gebruik maken van rendementsgegevens waarvan niet aannemelijk is geworden dat deze representatief zijn voor de woningen van belanghebbende. Het betreft onder meer landelijk gemiddelde rendementsgegevens van kantoren, woningen en winkels.
Hoge Raad: art. 81, eerste lid, Wet RO.
HR 6 juli 2018, nr. 18/00169, ECLI:NL:HR:2018:1088, V-N Vandaag 2018/2093 (voor de inkomstenbelasting).
Richtinggevende jurisprudentie. Gerechtshoven. Leegwaarderatio
Erflaatster laat enkele verhuurde woningen na. De waarde in het economische verkeer in verhuurde staat daarvan bedraagt per overlijdensdatum € 4.005.000. De inspecteur gaat bij het opleggen van de aanslag uit van de WOZ-waarde van de panden, vermenigvuldigd met de leegwaarderatio. Dit levert een correctie op van € 1.780.214. Het Hof verwijst naar het arrest van de Hoge Raad van 3 april 2015, ECLI:NL:HR:2015:812 en stelt: “In rechtsoverweging 2.3.8. overweegt de Hoge Raad dat ter correctie van de WOZ-waarde voor de bepaling van de waarde van verhuurde woningen vervolgens nogmaals een forfait wordt toegepast en dat aldus sprake is van een stapeling van forfaits. Hieruit volgt dat met 'de stapeling van forfaits' (ook) de toepassing van de WOZ-waarde in combinatie met de leegwaarderatio wordt bedoeld.” Het Hof beoordeelt vervolgens per pand of de verhuurde waarde berekend via de (WOZ-waarde x de leegwaarderatio) in betekende mate afwijkt van de getaxeerde waarde, en stelt naar gelang de gevallen waarin daarvan sprake is de aanslag lager vast.
Hof Amsterdam 5 november 2015, nr. 13/00765, ECLI:NL:GHAMS:2015:4875.
X woont in het pand a-weg 1 te Y. Bij het woonhuis ligt een stuk weiland. De totale onroerende zaak is in het kader van de Wet WOZ getaxeerd op ƒ 165 000, waarvan ƒ 10 000 voor de woning, ƒ 5000 voor een berging en ƒ 150 000 voor het weiland. X heeft uitgaande van de waarde van de woning inclusief aanhorigheden van ƒ 15 000 geen huurwaardeforfait aangegeven. De inspecteur stelt de waarde van de woning op ƒ 165 000. Naar het oordeel van het hof is ten aanzien van de onderhavige onroerende zaak sprake van een samenstel van een gebouwd eigendom en een ongebouwd eigendom als bedoeld in artikel 16, onderdeel d, van de Wet WOZ. Ten aanzien van het perceel weiland is van een aanhorigheid als bedoeld in artikel 42a, tweede lid, van de Wet IB 2001 geen sprake. Op grond van artikel 42a, vierde lid, van de Wet IB 2001 kan voor het huurwaardeforfait derhalve uitsluitend de waarde van de woning inclusief de als aanhorigheid te beschouwen berging in aanmerking worden genomen.
Hof 's-Gravenhage 25 april 2000, nr. 99/1453, V-N 2000/36.14 (voor Wet IB 1964).
Casuïstische jurisprudentie. Gerechtshoven. Wet WOZ
X is eigenaar van twee grote percelen bosgrond in de gemeente Lochem. Op één perceel staat een kleine recreatiewoning. De gemeente merkt de twee percelen en de recreatiewoning aan als één onroerende zaak en kent (na bezwaar) een WOZ-waarde toe van € 136 000. Rechtbank Zutphen oordeelt dat de bosgrond bij het bepalen van de WOZ-waarde niet is vrijgesteld en dat de WOZ-waarde van € 136 000 niet te hoog is. De rechtbank kent vervolgens een waarde van € 61 720 toe aan de woning met 500 m2 grond en een waarde van € 74 280 aan de bospercelen die in box 3 zijn vrijgesteld van inkomstenbelasting. Hof Arnhem oordeelt dat Rechtbank Zutphen ten onrechte aan de bosgrond die in de inkomstenbelasting is vrijgesteld, een aparte WOZ-waarde heeft toegekend. Niet in geschil is dat de bosgrond bij het bepalen van de WOZ-waarde niet is vrijgesteld en dat de percelen bosgrond samen met de woning één onroerende zaak zijn als bedoeld in de Wet WOZ. Het is vervolgens niet aan de gemeente of de belastingrechter om de WOZ-waarde toe te rekenen aan de verschillende onderdelen van de onroerende zaak. Hieraan doet niet af dat voor bospercelen in de inkomstenbelasting een vrijstelling geldt. De heffingsambtenaar van de gemeente is immers niet belast met het uitvoeren van inkomstenbelastingwetgeving. Toepassing van de Wet IB 2001 — meer in het bijzonder de toerekeningskwesties als bedoeld in artikel 5.20 van Wet IB 2001 — behoort tot het domein van de inspecteur van de Belastingdienst.
Hof Arnhem 14 juli 2009, nr. 08/00245, V-N 2009/49.32 (voor de inkomstenbelasting).
Casuïstische jurisprudentie. Rechtbanken
Geen toepassing van de leegwaarderatio bij verhuur van een pand tegen een symbolisch bedrag van € 1,- per jaar aan dochter, omdat geen sprake is van huur maar van bruikleen. De waarde van de woning wordt op de WOZ-waarde gesteld.
Rb. Zeeland-West-Brabant 15 december 2016, ECLI:NL:RBZWB:2016:8432, V-N 2017/12.20.14 (voor de inkomstenbelasting).
I.J.F.A. van Vijfeijken, T&C, Erfrecht civiel en fiscaal,Uitvoeringsbesluit Successiewet 1956,art. 10a, behandelt het arrest 23 september 2016, ECLI:NL:HR:2016:2135, BNB 2016/234, waarin de Hoge Raad heeft geoordeeld dat de leegwaarderatio van onderhavig artikel onverbindend is voor zover de werkelijke waarde van het pand in verhuurde staat meer dan 10% afwijkt van de forfaitaire waarde. Het arrest had betrekking op de leegwaarderatio voor verhuurde panden maar lijkt volgen auteur, gezien de algemene bewoordingen, te gelden voor alle waarderingstabellen uit het uitvoeringsbesluit.
C. Overduin, ‘Waarderingsregels box 3: ongekend krom recht?’, MBB 2021/5-13, constateert een potentieel pijnpunt in de staffel met een relatie tussen de jaarhuur en de WOZ-waarde. De tabel voor de leegwaarderatio wordt naar zeggen periodiek geëvalueerd en bijgesteld. De feiten schragen dat inmiddels niet meer. Sinds 1 januari 2014 is de staffel namelijk niet meer gewijzigd en bij zijn weten is daarover ook niet ‘tussentijds’ iets gecommuniceerd. De woningmarkt anno 2021 is aanzienlijk anders dan de 2014-editie. Het lijkt er dus op dat een gedane belofte niet wordt nagekomen.
A.J. Janssen, ‘Verhuurde woningen in de Successiewet 1956’, FBN 2020/16, behandelt de hoofdregel van de leegwaarderatio en de toepassing van de waarderingsregels in enkele bijzondere situaties zoals de situatie van woningen zonder afzonderlijke WOZ-waarde, de situatie dat een woning gedeeltelijk is verhuurd en woningen op erfpachtgrond.
A.J.M. Arends, 'De vermogensrendementsheffing behoeft dringend een revisiebeurt', WPNR 2015/7073, merkt op dat het Leegwaarderatioarrest van 3 april 2015 ook ziet op artikel 10a van het Uitvoeringsbesluit Successiewet 1956.
J.P.M Stubbé, 'Zomermix', FBN 2015/41, meent dat ook andere forfaits, zoals dat voor vruchtgebruik en erfpacht in het Uitvoeringsbesluit Successiewet 1956 op de voet van het arrest van 24 april 2015, BNB 2015/174, benaderd kunnen worden.
S.M.H. Dusarduijn, 'Gestapelde ficties, verhuurde panden, het EVRM en andere fiscale breinbrekers', Vp-bulletin 2015/39, concludeert dat het Leegwaarderatioarrest van de Hoge Raad van 3 april 2015 niet kan worden verplaatst naar het terrein van de schenk- en erfbelasting.