Hof 's-Hertogenbosch, 02-07-2013, nr. HD 200.119.950-01

In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

“Ter plaatste aangekomen bewoners aangetroffen. Oudere bewoners met inwonende zoon. Achter in tuin stond schuur, die zichtbaar aan sporen langer in gebruik was als hennepkwekerij. Opvallend was dat er nieuw grondzeil in de kwekerij was gelegd, waarop thans ruim 100 jonge plantjes stonden opgesteld om in de aldaar opgestapelde gebruikte (maar lege) stapel met kweekpotten uitgepot te worden. Onder grondzeil in kwekerij rest afval eerdere kweken en meerdere over elkaar lopende cirkels van de aldaar geplaatste kweekpotten. Op het terrein ook meerdere materialen onder opslag aangetroffen die voor de hennepkweek en drogen gebruikt waren en vermoedelijk voor vervolggebruik waren opgeslagen. In de woning was de elektriciteit voor de hennepkwekerij illegaal afgetakt.(. . .)

De inwonende zoon (…) is, als dader aangehouden. De huurder en zijn vrouw zijn eveneens verhoord en ontkennen iets van de hennepkwekerij geweten te hebben.”

Bij brief van 13 april 2012 heeft Stadlander aan [geintimeerde sub 1.] c.s. meegedeeld dat zij ten aanzien van het telen/kweken van hennep een “zero-tolerance beleid” voert en dat zij daarom de huurovereenkomst met [geintimeerde sub 1.] c.s. niet wil voortzetten. Stadlander heeft [geintimeerde sub 1.] c.s. in deze brief in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst zelf op te zeggen teneinde proceskosten te vermijden. [geintimeerde sub 1.] c.s. hebben geen gebruik gemaakt van deze gelegenheid.

De heer [geintimeerde sub 1.] is geboren op [geboortedag] 1950 en zijn echtgenote op [geboortedag] 1957. Zij hebben schriftelijke verklaringen van hun huisarts van 29 mei 2012 overgelegd. Volgens de op [geintimeerde sub 1.] betrekking hebbende verklaring heeft hij een maagzweer en vaatlijden met stents ter hoogte van de slagaders rond het hart. In de op [geintimeerde sub 2.] betrekking hebbende verklaring staat dat zij last heeft van hypertensie en voorts staat in de verklaring het volgende:

“Mevr. [geintimeerde sub 2.] heeft poly-artrose, wat betekent dat ze veel pijnklachten heeft in alle gewrichten tgv. slijtage. Bij koude nemen deze klachten nog toe. Zij heeft er dus alle baat bij in een warme omgeving te verblijven en te beschikken over warm water.”

In de onderhavige procedure vordert Stadlander:

I. ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;

II. veroordeling van [geintimeerde sub 1.] c.s. tot ontruiming van de gehuurde woning;

III. veroordeling van [geintimeerde sub 1.] c.s. tot betaling van de huurtermijnen tot aan de datum waarop de huurovereenkomst zal zijn geëindigd;

IV. veroordeling van [geintimeerde sub 1.] c.s. tot betaling van een maandelijkse gebruiksvergoeding ter hoogte van de geldende huur over de periode vanaf de beëindiging van de huurovereenkomst tot aan de dag waarop Stadlander weer de beschikking over de woning verkrijgt;

met veroordeling van [geintimeerde sub 1.] c.s. in de proceskosten.

Aan deze vordering heeft Stadlander kort samengevat het volgende ten grondslag gelegd.

[geintimeerde sub 1.] c.s. hebben in de door hen gehuurde woning met schuur een hennepkwekerij geëxploiteerd althans zij hebben niet voorkomen dat hun zoon in de woning een hennepkwekerij heeft geëxploiteerd. [geintimeerde sub 1.] c.s. zijn hierdoor ernstig tekort geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst. Stadlander wil daarom dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [geintimeerde sub 1.] c.s. de woning ontruimen.

[geintimeerde sub 1.] c.s. hebben als verweer onder meer aangevoerd dat hun zoon de hennepkwekerij in de schuur heeft aangelegd terwijl [geintimeerde sub 1.] c.s. op vakantie waren en dat zij nadien niets van de aanwezigheid van de hennepkwekerij gemerkt hebben. Om deze reden kan volgens [geintimeerde sub 1.] c.s. niet worden gezegd dat zij tekort geschoten zijn in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst.

In het beroepen vonnis van 28 november 2012 heeft de kantonrechter geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat [geintimeerde sub 1.] c.s. wetenschap hadden of op grond van de omstandigheden hadden moeten hebben van de aanwezigheid van de hennepkwekerij. De kantonrechter heeft geen tekortkoming aan de zijde van [geintimeerde sub 1.] c.s. aanwezig geacht. Om die reden heeft de kantonrechter de vorderingen van Stadlander afgewezen en Stadlander in de proceskosten veroordeeld.

Het hof zal de vijf grieven van Stadlander gezamenlijk behandelen. Door middel van die grieven betoogt Stadlander samengevat het volgende.

Gelet op de door de politie aangetroffen situatie is het uitermate onaannemelijk dat [geintimeerde sub 1.] c.s. niet van de aanwezigheid van de hennepkwekerij op de hoogte zijn geweest. Maar ook als zij van de aanwezigheid van de hennepkwekerij niet op de hoogte zijn geweest, zijn zij op grond van artikel 7:219 BW aansprakelijk voor de gedragingen van hun zoon [zoon van geintimeerden], die met hun goedvinden van het gehuurde gebruik heeft gemaakt. [geintimeerde sub 1.] c.s. zijn dan bovendien ernstig tekort geschoten in hun zorgplicht voor het gehuurde. Er is dus wel degelijk sprake van een tekortkoming van [geintimeerde sub 1.] c.s. in de nakoming van de huurovereenkomst.

Het hof oordeelt als volgt over de grieven van Stadlander.

In artikel 7:219 BW is bepaald dat de huurder jegens de verhuurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk is voor de gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarop bevinden. De Hoge Raad heeft bij arrest van 22 juni 2007 (LJN: AZ8743, NJ 2008, 352) overwogen dat dit artikel aansprakelijkheid vestigt van de huurder jegens de verhuurder voor schade, toegebracht aan het gehuurde door derden die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich daarop met diens goedvinden op het gehuurde bevinden. Bij arrest van 29 mei 2009 (LJN: BH2952, NJ 2009, 244) heeft de Hoge Raad overwogen dat onder schade waarop artikel 7:219 BW ziet, mede begrepen is het ten behoeve van hennepteelt illegaal aftappen van stroom waardoor de elektrische installatie niet meer voldoet aan de daaraan te stellen veiligheidseisen. [geintimeerde sub 1.] c.s. hebben niet de stelling van Stadlander betwist dat daarvan in dit geval sprake was omdat:

Reeds om deze reden kan de exploitatie van de hennepkwekerij door de zoon van [geintimeerde sub 1.] c.s. als een tekortkoming in de naleving van de huurovereenkomst aan [geintimeerde sub 1.] c.s. worden toegerekend. Dit volgt uit artikel 7:219 BW en de zojuist genoemde arresten van de Hoge Raad. De grieven van Stadlander zijn in zoverre terecht voorgedragen.

Omdat de grieven terecht zijn voorgedragen, moet het hof nader oordelen over de vraag of de tekortkoming in dit geval de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval. Uit het zojuist genoemde arrest van de Hoge Raad van 29 mei 2009 volgt verder dat het door [geintimeerde sub 1.] c.s. gestelde ontbreken van wetenschap van de aanwezigheid van de hennepkwekerij, indien dat ontbreken van wetenschap voldoende aannemelijk is, kan worden meegewogen bij de beoordeling van de vraag of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. Verder moet de rechter het woonbelang van de huurder in zijn beoordeling betrekken.

Naar het oordeel van het hof hebben [geintimeerde sub 1.] niet aannemelijk gemaakt dat zij niet op de hoogte zijn geweest van de aanwezigheid van de hennepkwekerij. Het hof neemt hier de volgende feiten en omstandigheden bij in aanmerking.

Maar ook indien [geintimeerde sub 1.] c.s. ondanks het bovenstaande zouden worden gevolgd in hun standpunt dat zij van de aanwezigheid van de hennepkwekerij geen weet hebben gehad, neemt dat niet weg dat aan [geintimeerde sub 1.] c.s. kan worden verweten dat zij tekort zijn geschoten in hun zorgplicht voor het gehuurde. Uit het voorgaande blijkt immers dat de hennepkwekerij geruime tijd, in ieder geval vele maanden, aanwezig is geweest. Als [geintimeerde sub 1.] c.s. gedurende een dergelijk ruime periode in het geheel geen toezicht uitoefenen op wat hun zoon in de schuur voor activiteiten ontplooit en op wat er verborgen onder een zeil in hun tuin ligt, waardoor gedurende geruime tijd een hennepkwekerij in het gehuurde kan worden geëxploiteerd, schieten zij tekort in de nakoming van de zorgplichten die zij jegens Stadlander voor het gehuurde hebben. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat Stadlander een duidelijk en klemmend belang heeft bij het tegengaan van hennepplantages in de door haar verhuurde woningen, gelet op de daaraan verbonden reële en verhoogde kans op gevaarzetting (brandgevaar), overlast (wateroverlast, stankoverlast), schade (vocht, schimmel, kortsluiting door verhoogd energieverbruik) en andere serieus te nemen nadelige effecten, zoals de negatieve uitstraling op de omgeving, de verminderde verhuurbaarheid van woningen in de omgeving en het feit dat woningcorporaties worden geconfronteerd met een verhoogd eigen risico en duurdere verzekeringspremies indien in hun woningen (met inbegrip van de daarbij behorende bijgebouwen) brand uitbreekt als gevolg van illegale hennepteelt. Het enkele ontbreken van wetenschap van de aanwezigheid van de hennepkwekerij bij [geintimeerde sub 1.] c.s., indien dat ontbreken van wetenschap al zou komen vast te staan, voert dus niet tot de conclusie dat de tekortkoming van [geintimeerde sub 1.] c.s. zodanig gering is dat de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Bij de beoordeling of in dit specifieke geval de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is moet het hof tot slot ook de woonbelangen aan de zijde van [geintimeerde sub 1.] c.s. betrekken. [geintimeerde sub 1.] c.s. hebben in dit kader gewezen op hun gezondheidsproblemen zoals hiervoor in rechtsoverweging 4.1 onder i weergegeven. Ook hebben zij aangevoerd dat zij gelet op hun geringe inkomen geen vervangende woonruimte zullen kunnen vinden en dat zij ook geen tijdelijk onderdak bij familie of vrienden zullen kunnen vinden. Het hof overweegt hierover dat het in eerste instantie op de weg van [geintimeerde sub 1.] c.s. zelf ligt om maatregelen te treffen om eventuele nadelige gevolgen van een ontruiming voor hun gezondheid te voorkomen althans zoveel mogelijk te beperkten. Voor zover [geintimeerde sub 1.] c.s. na ontruiming van de woning een wachttijd dienen te doorlopen alvorens zij weer voor een andere huurwoning in aanmerking komen en zij gedurende die wachttijd op inwoning bij anderen of crisisopvang zijn aangewezen is die omstandigheid weliswaar ingrijpend, maar rechtvaardigt deze niet de conclusie dat ontbinding en ontruiming achterwege zouden moeten blijven. Het hof acht hierbij van belang dat in dit geval een ernstige inbreuk is gemaakt op de belangen van Stadlander, doordat geruime tijd een bedrijfsmatige hennepkwekerij in het gehuurde is geëxploiteerd.

Op grond van het voorgaande zal het hof het beroepen vonnis vernietigen en de vorderingen van Stadlander tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde toewijzen. De veroordeling tot ontruiming wordt niet, zoals gevorderd, hoofdelijk uitgesproken omdat voor hoofdelijkheid ten aanzien van deze veroordeling geen grond aanwezig is. Het hof zal de ontruimingstermijn ruimer stellen dan gevorderd.

De vordering sub III – hoofdelijke veroordeling van [geintimeerde sub 1.] c.s. tot betaling van de huurtermijnen tot aan de datum waarop de huurovereenkomst zal zijn geëindigd – is niet toewijsbaar. Nu niet gesteld of gebleken dat sprake is van een huurachterstand is voor toewijzen van deze vordering geen grond aanwezig.

De vordering sub IV – hoofdelijke veroordeling van [geintimeerde sub 1.] c.s. tot betaling van een gebruiksvergoeding ter hoogte van de geldende huur over de periode vanaf de beëindiging van de huurovereenkomst tot aan de dag waarop Stadlander weer de beschikking over de woning verkrijgt - zal wel op de na te melden wijze worden toegewezen.

Het hof zal [geintimeerde sub 1.] c.s. als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van het geding in eerste aanleg en in de kosten van het hoger beroep.