Rb. Noord-Holland, 08-04-2022, nr. C/15/326478 / KG ZA 22-129

wonende te [plaats 2] ;

2. [De Koper 2] ,

wonende te [plaats 2] ;

3. [De Koper 3] ,

wonende te [plaats 2] ;

4. [De Koper 4] ,

wonende te [plaats 2] ;

5. [De Koper 5] ,

wonende te [plaats 2] ;

6. [De Koper 6] ,

wonende te [plaats 2] ;

7. [De Koper 7] ,

wonende te [plaats 1] ;

8. [De Koper 8] ,

wonende te [plaats 2] ;

9. [De Koper 9] ,

wonende te [plaats 2] ;

10. [De Koper 10] ,

wonende te [plaats 2] ;

11. [De Koper 11] ,

wonende te [plaats 2] ;

12. [De Koper 12] ,

wonende te [plaats 2] ;

eisers in het incident tussen tussenkomst dan wel voeging,

advocaat: mr. R. Bisschop te [plaats 2] .

Partijen zullen hierna als volgt worden aangeduid:

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ter zitting is vonnis bepaald op heden.

Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het navolgende uitgegaan.

De Stichting wordt bestuurd door het echtpaar [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en heeft blijkens haar statuten ten doel:

“Het behouden en verbeteren van de natuur, de leefomgeving, het milieu en de landschappelijke cultuurhistorische waarden in ondermeer en met name Amsterdam Amstelland, gemeente Wijdemeren, gemeente Gooimeren, gemeente Weesp en omstreken in het algemeen en de bescherming van flora en fauna in vermelde gebieden en haar omgeving in het bijzonder en het verrichten van al hetgeen met het vorenstaande verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn.”

Onder andere de gemeente Weesp , de gemeente Gooise Meren (destijds gemeente Muiden) en GEM C.V. hebben in 2012 een uitvoeringsovereenkomst ondertekend voor de realisatie van de nieuwe woonwijk “Weespersluis” in de Bloemendalerpolder (hierna ook: het project). Het project bestaat uit circa 2.750 woningen verdeeld over circa 200 hectare woongebied (inclusief parken en waterpartijen) en 100 hectare natuurgebied.

De voor het project relevante bestemmingsplannen “Bloemendalerpolder voormalig grondgebied Muiden” en “Bloemendalerpolder Weesp ” zijn in 2017 onherroepelijk geworden. De Stichting is tegen de bestemmingsplannen niet opgekomen.

Ook het exploitatieplan (1e herziening) voor het project is onherroepelijk geworden. Daarin is - onder meer - bepaald dat de ontwikkeling van de in het project voorziene groengebieden parallel dient plaats te vinden aan de ontwikkeling van de daarin voorziene woongebieden (artikel 4.3).

Voor het project is een (totaal-)ontheffing verleend op grond van de Wet natuurbescherming (Wnb) ten behoeve van de uitvoering van werken en werkzaamheden. De Stichting heeft diverse procedures gevoerd, onder meer over het ontbreken van vermeend verplichte ontheffingen op grond van de Wet natuurbescherming, de inhoud van verleende ontheffingen en de handhaving van de daarbij gestelde voorwaarden. Op één ontheffing voor enkele reststroken na, zijn de ontheffingen op grond van de Wet natuurbescherming inmiddels onherroepelijk geworden.

De activiteiten van de GEM C.V. bestaan uit het ophogen van grote delen van het gebied, de aanleg van infrastructuur, een waterplas en groenvoorzieningen en het bouwrijp maken van bouwkavels, alsmede de inrichting van het natuurcompensatiegebied. Zij verkoopt en levert bouwrijpe kavels aan de ontwikkelaars (waaronder AM, BVW, vof Weespersluis en Centrum Weespersluis) ten behoeve van de ontwikkeling, verkoop en realisatie van de woningen en de centrumvoorzieningen.

Tot op heden zijn er circa 600 woningen gerealiseerd. Een groot aantal woningen is in aanbouw. Er zijn onherroepelijke omgevingsvergunningen verkregen voor de bouw van in totaal 1.244 woningen.

Het vervolg van het project is opgedeeld in verschillende fasen:

Voor de 162 woningen en appartementen voor fasen 4B1 en 5A1west zijn koop- en aannemingsovereenkomsten gesloten tussen de betreffende ontwikkelaar en de individuele kopers. Daarin is vermeld dat de overeenkomst is aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat binnen negen maanden een onherroepelijke omgevingsvergunning (met formele rechtskracht) is verkregen.

De kopers van deze 162 woningen en appartementen hebben hypotheekoffertes afgesloten bij diverse banken voor de financiering van de koop- en aanneemsom. De hypotheekoffertes hebben een bepaalde geldigheidsduur, die voor het merendeel van de 162 kopers eindigt in maart, april of mei 2022. De banken stellen als eis voor het geven van financiering dat er een onherroepelijke omgevingsvergunning aanwezig is. Pas indien een onherroepelijke omgevingsvergunning aanwezig is, kan de hypotheekakte bij de notaris worden gepasseerd.

Op 26 oktober 2021 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente [plaats 1] (hierna ook: het college) omgevingsvergunningen verleend aan AM voor het realiseren van 92 nieuwbouwwoningen (fase 4B1) en aan BVW voor het realiseren van 65 grondgebonden woningen en 5 appartementen (fase 5A1west). Op 6 december 2021 heeft de Stichting bezwaar gemaakt tegen (onder meer) deze omgevingsvergunningen. Bij beslissing op bezwaar van 14 februari 2022, met kenmerk Z.191227/D.172357 (hierna ook: het besluit van 14 februari 2022) heeft het college de bezwaren van de Stichting ongegrond verklaard.

GEM c.s. heeft op 4 februari 2022 aan de Stichting een voorstel gedaan om tegemoet te komen aan de belangen van de Stichting en de Stichting verzocht daarover in overleg te treden. De Stichting heeft dit voorstel alsmede het aangeboden overleg op 7 februari 2022 van de hand gewezen. Per e-mail van 7 februari 2022 heeft GEM c.s. er op aangedrongen het overleg toch te laten plaatsvinden, welk verzoek de Stichting op 8 februari 2022 heeft afgewezen, wegens eerder door GEM c.s. geschonden afspraken en een daardoor ontstane ernstige vertrouwensbreuk.

Ook de kopers hebben de Stichting gevraagd in overleg te treden, onder meer in een brief van 12 maart 2022 en in meerdere gesprekken tussen (een) vertegenwoordiger(s) van de kopers en de Stichting. In de brief van 12 maart 2022 is onder meer het volgende vermeld:

“De ‘Stichting Flora & Faunabescherming Weesp ’ (hierna: de stichting) heeft onlangs bezwaar ingediend tegen het besluit van de gemeente Weesp tot het afgeven van omgevingsvergunningen voor de deelgebieden 4B1 en 5A1-West van Weespersluis. Sindsdien verkeren alle toekomstige bewoners in grote onzekerheid over hun toekomstige woning en woonplaats.

U ontvangt hierbij namens het overgrote merendeel van de toekomstige bewoners een brief met een tweeledig doel. Enerzijds willen wij u deelgenoot maken van de diepe impact die een eventuele beroepsprocedure heeft op de levens van 162 gezinnen. Anderzijds, en voor ons het meest belangrijk, willen wij u opnieuw uitnodigen om met ons in gesprek te gaan.

Onze kant van het verhaal

Het is voor ons inmiddels duidelijk voelbaar geworden dat wij, als welwillende toekomstige bewoners van de deelgebieden 4B1 en 5A1-West, geheel onwetend partij zijn geworden in een langer bestaand verschil van inzicht tussen uw stichting en de GEM c.q. projectontwikkelaars. Uw stichting komt op voor de (ecologische) belangen van het gebied, dat begrijpen wij. Wij zijn daarin medestanders en geen tegenstanders. Wij delen het streven om goed voor de natuur te zorgen, maar feit is dat wij als bewoners het slachtoffer zijn geworden van deze situatie. Het continueren van een bestuursrechteljke beroepsprocedure brengt voor ons grote onzekerheden met zich mee. Het gaat om een diepe impact op ons (toekomstig) gezinsleven dat verder reikt dan louter materialistische of financiële schade. Wij zijn hierdoor als mens op diepe wijze geraakt.

(…)

Wij hebben hier niet voor gekozen. Het brengt ongekende vormen van stress met zich mee. Velen van ons slapen slecht, vinden het lastig zich te concentreren op het werk en ontwikkelen gevoelens van verdriet, onbegrip en frustratie. Het instellen van een beroepsprocedure betekent voor tientallen gezinnen dat zij de mogelijkheid tot het aankopen van de woning definitief kwijtraken. Een aantal van ons hebben hun huidige woning reeds verkocht en hebben daardoor geen idee of ze straks überhaupt nog wel een eigen woning zullen hebben. Anderen stellen de beslissing om bijvoorbeeld een gezin te stichten of uit te breiden uit, dit in afwachting van meer duidelijkheid en zekerheid. Voor sommigen van ons reikt de impact nog vele malen verder.

(…)

Wij willen uw stichting ook kenbaar maken dat de onzekerheid die is ontstaan door de

bezwaarprocedure verstrekkende financiële gevolgen heeft. Wij hebben bij ondertekening van de koop- en aanneemovereenkomst een bewust en gecalculeerd risico genomen omtrent de omgevingsvergunning. Echter, de verwachte financiële impact was op het moment van tekenen aanzienlijk minder dan zich nu materialiseert. Dit door allerhande niet voorzienbare maatschappelijke ontwikkelingen. (…)”

Op 15 maart 2022 heeft de Stichting ook dit aanbod van de kopers om in overleg te treden over een gezamenlijke oplossing, afgewezen.

De Stichting heeft op 22 maart 2022 bij de bestuursrechter van de rechtbank Amsterdam beroep ingesteld tegen het besluit van 14 februari 2022.

in de procedure van GEM c.s. tegen de Stichting c.s. (in de hoofdzaak)

GEM c.s. vordert - samengevat en na wijziging van eis, en voor zover thans nog van belang - dat de voorzieningenrechter, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

een en ander met veroordeling van de Stichting c.s. in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente.

De Stichting c.s. voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in de procedure van de kopers tegen de Stichting c.s. (in het incident en in de hoofdzaak)

De kopers vorderen - samengevat en voor zover thans nog van belang - dat de voorzieningenrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

primair:

subsidiair:

1. kopers in het rechtsgeding tussen GEM c.s. en de Stichting c.s. met zaaknummer 326478 KG ZA 22/22-129 toelaat om zich te mogen voegen aan de zijde van GEM c.s.;

een en ander met veroordeling van de Stichting c.s. in de proceskosten.

GEM c.s. en de Stichting c.s. hebben zich in het incident gerefereerd aan het oordeel van de voorzieningenrechter.

In de hoofdzaak heeft de Stichting c.s. verweer gevoerd tegen de vorderingen van de kopers. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in het incident

De voorzieningenrechter heeft ter zitting beslist dat de kopers worden toegelaten als tussenkomende partij, omdat zij een eigen vordering wensen in te stellen tegen de Stichting c.s. en zij voldoende belang hebben zich met dat doel te mengen in het aanhangige geding van GEM c.s. tegen de Stichting c.s., gelet op de nadelige gevolgen die zij van een mogelijk afwijzende uitspraak kunnen ondervinden. Dat in dit geval de eisen van een goede procesorde in de weg staan aan de vordering tot tussenkomst is niet gebleken. Vordering 1 van kopers zal daarom worden toegewezen.

Aan de beoordeling van de subsidiaire incidentele vordering tot voeging wordt aldus niet toegekomen.

Omdat de Stichting c.s. (en GEM c.s.) in het incident geen verweer hebben gevoerd, zullen de proceskosten in het incident tussen partijen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

in de hoofdzaak van GEM c.s. en van de kopers

Onderwerp van geschil

Aan de orde is de vraag of aan de Stichting een gebod moet worden opgelegd om het beroep in te trekken dat zij heeft ingesteld bij de bestuursrechter tegen het besluit van het college van 14 februari 2022, waarin het bezwaar van de Stichting tegen de aan AM en BVW verleende omgevingsvergunningen voor de fasen 4B1 en 5A1west, ongegrond is verklaard. Daarnaast vorderen GEM c.s. en de kopers dat de Stichting c.s. wordt verboden bezwaar en/of beroep aan te tekenen tegen alle ten behoeve van de ontwikkeling van de woonwijk Weespersluis in de Bloemendalerpolder in de toekomst nog te verlenen omgevingsvergunningen voor de activiteit bouwen.

Ontvankelijkheid

Nu GEM c.s. en de kopers hun vorderingen baseren op het burgerlijk recht, is de burgerlijke rechter bevoegd daarvan kennis te nemen. Daarmee is de ontvankelijkheid van GEM c.s. en de kopers in deze kort geding procedure echter nog niet gegeven. De Stichting c.s. heeft geen ontvankelijkheidsverweer gevoerd. De voorzieningenrechter dient de ontvankelijkheid desondanks ambtshalve te beoordelen.

De burgerlijke rechter is 'restrechter' voor gevallen waarin een met voldoende waarborgen omgeven rechtsgang bij een andere rechter, waarin eenzelfde of een vergelijkbaar resultaat kan worden behaald, ontbreekt. Niet van belang is of in die procedure bij die andere rechter - in dit geval de bestuursrechter - exact dezelfde vorderingen kunnen worden ingesteld. Ook indien dat niet het geval is levert dat op zichzelf geen rechtstekort op dat leidt tot ontvankelijkheid bij de burgerlijke rechter (vgl. HR 21 april 2006, ECLI:NL:HR:2006:AU4548). Doorslaggevend is of de eiser met een elders in te stellen vordering eenzelfde of een vergelijkbaar resultaat kan bereiken. In dat geval staat een met voldoende waarborgen omgeven rechtsgang elders open en moet de eiser door de burgerlijke rechter niet-ontvankelijk worden verklaard in zijn vordering.

De bestuursrechter kan een beroep niet-ontvankelijk verklaren indien sprake is van misbruik van bevoegdheid (vgl. ABRS 19 november 2014, ECLI:NL:RVS:2014:4129). De in dit kort geding ingestelde vorderingen van GEM c.s. en de kopers hebben echter een ander karakter. Zij strekken er immers toe dat de burgerlijke rechter op voorhand wegens misbruik van recht althans onrechtmatige daad de Stichting gebiedt om het bij de bestuursrechter ingestelde beroep in te trekken, voorafgaand aan de inhoudelijke behandeling daarvan bij de bestuursrechter. Daarmee wordt geen nietontvankelijkverklaring van een beroep nagestreefd, maar om een procedeerverbod gevraagd. Het is met name het tijdsaspect van de onderhavige kwestie en het daaruit voortvloeiende spoedeisend belang van de gevraagde voorziening (die in het navolgende zullen worden toegelicht), die meebrengen dat een ontvankelijkheidsbeoordeling en inhoudelijke behandeling van het ingestelde beroep bij de bestuursrechter niet kan worden afgewacht. Het bestuursprocesrecht kent geen mogelijkheden om te bewerkstelligen dat op een kansloos dan wel onevenredig laederend beroep bij de bestuursrechter op de in deze gewenste termijn een einduitspraak volgt. Dat betekent dat moet worden geoordeeld dat GEM c.s. voor -in casu- effectieve rechtsbescherming niet bij de bestuursrechter terecht kan. In zoverre kan GEM c.s. dan ook in haar vorderingen in dit geding worden ontvangen. Voor de kopers geldt dat zij met hun vorderingen in het geheel niet terecht kunnen bij de bestuursrechter. Ook zij kunnen daarom in hun vorderingen in dit geding worden ontvangen.

in de hoofdzaak van de kopers

Misbruik van recht?

De voorzieningenrechter ziet aanleiding eerst vordering 2 van de kopers te bespreken.

De kopers hebben aangevoerd dat sprake is van misbruik van recht, gelet op de onevenredig grote schadelijke gevolgen die zij vanwege het door de Stichting ingestelde beroep tegen het besluit van 14 februari 2022 zullen lijden. De kopers stellen dat zij kosten hebben gemaakt om een koop- en aanneemovereenkomst te sluiten met de betreffende ontwikkelaar en een hypotheekofferte af te sluiten met de bank. Zowel de koop- en aanneemovereenkomsten als de hypotheekoffertes verliezen hun geldigheid indien de omgevingsvergunningen voor fasen 4B1 en 5A1west niet binnen de daarvoor gestelde termijn onherroepelijk worden. Voor het merendeel van deze overeenkomsten en offertes loopt die termijn af in maart, april of mei 2022. Als vóór dat moment geen sprake is van een onherroepelijke omgevingsvergunning, omdat het beroep van de Stichting tegen het besluit van 14 februari 2022 daaraan in de weg staat, zullen de banken geen financiering verstrekken en zullen de hypotheekoffertes verlopen. Verlenging van de hypotheekoffertes is niet voor alle kopers mogelijk. Als verlenging wel mogelijk is, brengt dit aanzienlijke kosten met zich mee (de bereidstellingsprovisie) en is dat slechts mogelijk voor zes maanden. Het is bovendien maar zeer de vraag is of er na zes maanden wél een onherroepelijk omgevingsvergunning is als de Stichting de beroepsprocedure voortzet, gelet op de tijd die doorgaans gemoeid is met het doorlopen van een beroepsprocedure (en vervolgens een hoger beroep procedure).

Het verlopen van de hypotheekofferte, al dan niet na verlenging, betekent voor de betrokken kopers dat zij tevergeefs kosten hebben gemaakt en een annuleringsboete moeten betalen. Voor een groot deel van deze kopers betekent het bovendien dat zij hun woning definitief zullen verliezen, met alle ingrijpende (persoonlijke) gevolgen van dien, omdat zij tegen de huidige rentetarieven niet meer in staat zijn de aankoop van de woning te financieren. De kopers die wel een nieuwe hypotheekofferte kunnen afsluiten, lijden vermoedelijk grote schade, omdat zij zich dan geconfronteerd zullen zien met opgelopen rentetarieven. De kopers hebben toegelicht dat het - uitgaande van de huidige hypotheekrentetarieven in vergelijking met de tarieven die de kopers zijn overeengekomen in de hypotheekoffertes - gaat om verschillen van honderden euro’s per maand (over de looptijd van de rentevaste perioden).

Bij de beoordeling van het gestelde misbruik van recht wordt het volgende voorop gesteld. Artikel 3:13 BW bepaalt dat degene aan wie een bevoegdheid toekomt haar niet kan inroepen, voor zover hij haar misbruikt. Het tweede lid bepaalt dat een bevoegdheid onder meer kan worden misbruikt door haar uit te oefenen met geen ander doel dan een ander te schaden of met een ander doel dan waarvoor zij is verleend of in geval men, in aanmerking nemende de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening en het belang dat daardoor wordt geschaad, naar redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen. Misbruik van bevoegdheid kan ook bestaan in het misbruik van processuele bevoegdheden en vindt op grond van artikel 3:15 BW ook toepassing in het bestuursrecht.

De belangen van de partij waarvan het procesgedrag ter toetsing voorligt, hebben slechts onder uitzonderlijke omstandigheden te wijken voor de belangen van degenen die door dit procesgedrag worden geschaad. Van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen door het aanspannen van een procedure is immers in beginsel pas sprake als het instellen van de betreffende vordering, gelet op de evidente ongegrondheid ervan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij, achterwege had moeten blijven. Hiervan kan eerst sprake zijn als de eiser zijn vordering heeft gebaseerd op feiten en omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kende of op stellingen waarvan hij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden. Bij het aannemen van een dergelijk misbruik van procesrecht pas terughoudendheid, gelet op het mede door artikel 6 EVRM gewaarborgde fundamentele recht op toegang tot de rechter (vgl. HR 6 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV7828 en HR 15 september 2017, ECLI:NL:HR:2017:2360). Het recht op toegang tot de rechter mag worden beperkt en dat is niet in strijd met artikel 6 EVRM, indien de beperkingen niet in essentie het recht op toegang tot de rechter schaden, een gerechtvaardigd doel dienen en proportioneel zijn. Daarvan is sprake als het instellen van een rechtsmiddel evident misbruik van recht betreft (vgl. ABRS 19 november 2014, ECLI:NL:RVS:2014:4129).

In een bestuursrechtelijke context, die onder meer gekenmerkt wordt door een gemakkelijke toegang voor een belanghebbende tot een bezwaar- en beroepsprocedure en de afwezigheid van verplichte procesvertegenwoordiging, moet zo mogelijk nog behoedzamer met het aannemen van misbruik van processuele bevoegdheden worden omgegaan. Daartoe zijn zwaarwichtige gronden vereist, die onder meer aanwezig zijn indien rechten of bevoegdheden zodanig evident zijn aangewend zonder redelijk doel of voor een ander doel dan waartoe zij zijn gegeven, dat het aanwenden van die rechten of bevoegdheden blijk geeft van kwade trouw (vgl. ABRS 27 juli 2016, ECLI:NL:RVS:2016:1841).

Doorgaans zullen de genoemde maatstaven worden toegepast op gevallen waarin de door het procedeergedrag gelaedeerde partij de wederpartij in de civiele procedure is, dan wel een rechtsmiddel (in dit geval: het beroep) wordt ingesteld door een geadresseerde van een beschikking, en het dus (uitsluitend) de verhouding betreft van deze geadresseerde tot het bestuursorgaan dat het besluit heeft genomen. Het onderhavige geval onderscheidt zich daarvan, omdat het hier gaat om het instellen van een rechtsmiddel door een derde (de Stichting) tegen een besluit, in een situatie waarin een groot aantal andere derden (de kopers van de 162 woningen) door de enkele instelling van dat rechtsmiddel voorzienbare schade (dreigen te) lijden. De voorzieningenrechter overweegt dat in een dergelijk geval de normen van hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt, kunnen meebrengen dat de Stichting de belangen van die derden dient te ontzien, door haar procedeergedrag mede door die belangen te laten bepalen.1.Onder omstandigheden kán het instellen van een rechtsmiddel als het onderhavige beroep bij de bestuursrechter naar het oordeel van de voorzieningenrechter jegens die derden misbruik van bevoegdheid opleveren, ook als de voormelde kwade trouw ontbreekt.

Het antwoord op de vraag óf de normen van hetgeen volgens ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt, in zo’n geval meebrengen dát de Stichting de belangen van die derden (de kopers) dient te ontzien, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Daarbij moet worden ingezoomd op de volgende aandachtspunten:

De Stichting c.s. heeft betoogd dat zij haar statutaire doelen beoogt te dienen met het ingestelde beroep. Zij legt daaraan met name ten grondslag dat bij het besluit van 14 februari 2022 onvoldoende zorgvuldig is onderzocht of is voldaan aan de regels uit het exploitatieplan (vgl. artikel 2.1 lid 1 sub c Wabo) over de parallelle aanleg van groen in het projectgebied, als leefomgeving voor planten en dieren.

De kopers hebben mede bij monde van GEM c.s. hiertegen aangevoerd dat zelfs indien de beroepsprocedure voor de Stichting succesvol afloopt, het niet aannemelijk is dat daarmee het door haar beoogde doel wordt bereikt. De beroepsprocedure heeft immers betrekking op de omgevingsvergunningen voor de activiteit bouwen, en niet op het beschermen van natuur en natuurwaarden. Het exploitatieplan beschermt enkel de fasering van de bouw en bevat financiële afspraken met betrekking tot het project, terwijl het te realiseren groen is bestemd voor recreatie en niet ter bescherming van natuurwaarden. De gronden waarop de woningen zullen worden gebouwd zijn bovendien al opgehoogd en bouwrijp gemaakt, zodat ook daar geen winst op het gebied van natuurwaarden te verwachten valt, aldus de onweersproken stellingen van de kopers en GEM c.s.

Ook de andere door de Stichting ingestelde beroepsgronden (die onder meer betrekking hebben op de tijdige aanleg van een ontsluitingsweg, het overleggen van een archeologisch rapport en een discussie over een verouderd bodemrapport) stranden volgens GEM c.s. en de kopers op het relativiteitsvereiste van artikel 8:69a Awb en zijn daarom kansloos.

De voorzieningenrechter stelt vast dat de Stichting c.s. dit betoog, dat goeddeels al is opgenomen in de dagvaarding in dit kort geding, in haar reactie op de zitting geheel onweersproken heeft gelaten, De Stichting c.s. heeft er enkel op gewezen dat zij in eerdere procedures over de ontheffingen op grond van de Wet natuurbescherming meermaals gedeeltelijk in het gelijk is gesteld. Dat doet aan het voorgaande echter niet af, nu dat andere bezwaar- en beroepsgronden betrof, waarbij (gelet op de raakvlakken van de Wet natuurbescherming met de statutaire doelstellingen van de Stichting) kennelijk wel was voldaan aan het relativiteitsvereiste. De voorzieningenrechter zal dan ook van de juistheid van het in overweging 4.15 vermelde betoog uitgaan.

Tegenover de belangen van de Stichting staan de belangen van de kopers, zoals die zijn uiteengezet in overweging 4.8 van dit vonnis.

De voorzieningenrechter stelt vast staat dat deze belangen voorafgaand aan het instellen van het beroep voor de Stichting kenbaar waren. Daarvan is de Stichting immers op de hoogte gebracht in onder meer de brief van de kopers van 12 maart 2022 en de gesprekken die een vertegenwoordiging van de kopers met de Stichting heeft gevoerd.

Anders dan de Stichting c.s. heeft bepleit, neemt de voorzieningenrechter bij de inhoudelijke beoordeling van de betrokken belangen de belangen van alle 162 betrokken huishoudens in ogenschouw en niet alleen die van de 12 kopers die als partij zijn tussengekomen. In de incidentele conclusie, tevens eis in de hoofdzaak hebben de 12 kopers voldoende onderbouwd toegelicht op welke wijze de voormelde schadelijke gevolgen voor de betrokken kopers optreden.

De omstandigheid dat de overige huishoudens formeel geen partij zijn in de procedure, betekent niet dat hun belangen geen rol kunnen spelen. In het algemeen geldt dat bij de vorming van een oordeel over de vraag of een bevoegdheid wordt misbruikt ook de maatschappelijke gevolgen van de uitoefening van die bevoegdheid in het oordeel moeten worden betrokken. Die gevolgen zijn concreet gemaakt in de schets die de kopers in voormelde conclusie hebben gegeven van de uitwerking die de opstelling van de Stichting voor hun woonwensen heeft.

Voor zover het voor de opstelling van de Stichting uitmaakt hoe breed en omvangrijk de schade is die de groep kopers als gevolg van het voortduren van de onzekerheid over de status van de betrokken omgevingsvergunningen leidt, had zij de handreikingen van de kopers kunnen benutten om daarover meer informatie te krijgen. Het lijdt geen twijfel dat de kopers die op eerste aanvraag ruimhartig zouden hebben verstrekt. In een verhouding als de onderhavige geeft het geen pas om het gesprek uit de weg te gaan maar wel te roepen dat dingen onvoldoende duidelijk zijn.

.4.19. De Stichting c.s. heeft aangevoerd dat de schade van de individuele kopers onvoldoende concreet is onderbouwd. Dat ziet de Stichting c.s. verkeerd. De kopers hebben de betrokken belangen van de 162 huishoudens in hun conclusie tot tussenkomst onder meer met het gebruik van grafieken en tabellen ook visueel inzichtelijk gemaakt, onder andere door een indicatie te geven van de te verwachten schade. Dat de kopers schade lijden als gevolg van het door de Stichting ingestelde beroep is daarmee voldoende aannemelijk en ondersteunt het betoog van de kopers dat hun belangen aanzienlijk zijn. Een verdere concretisering van het exacte schadebedrag per koper is in dit geval niet noodzakelijk. De kopers vorderen in deze procedure immers geen vergoeding van die schade.

De Stichting c.s. heeft verder betoogd dat de kopers de tevergeefs gemaakte kosten kunnen verhalen op de ontwikkelaar met wie zij de koop- en aanneemovereenkomst hebben gesloten. Hierin volgt de voorzieningenrechter de Stichting c.s. niet, omdat de contractuele bepaling in de koop- en aanneemovereenkomst waar de Stichting c.s. naar verwijst kennelijk betrekking heeft op het kostenneutraal terugdraaien van een grondtransactie. Daarvan is echter geen sprake. Deze benadering miskent ook dat de essentie van de insteek van een flink deel van de kopers er niet op is gericht de schadelijke gevolgen van het niet kunnen aanvaarden van het te bebouwen perceel te beperken, maar om nakoming van de koop-aannemingsovereenkomsten van beide zijden mogelijk te maken en aldus niet alleen financiële schade maar ook aanzienlijk ander nadeel te voorkomen.

De Stichting c.s. heeft er op gewezen dat de kopers kennelijk financiële verplichtingen zijn aangegaan zonder zich er afdoende van te vergewissen of zij aan alle voorwaarden zouden kunnen voldoen. De Stichting c.s. lijkt hiermee te doelen op het door de betrokken hypotheekbaken gestelde vereiste dat sprake moet zijn van een onherroepelijke omgevingsvergunning. Overwogen wordt echter dat de kopers aan het feit dat de Stichting tegen eerdere omgevingsvergunningen voor hetzelfde project geen bezwaar heeft ingediend (en die in die zin dus probleemloos zijn verlopen) het vertrouwen hebben mogen ontlenen dat ook voor ‘hun’ omgevingsvergunningen zich geen problemen zouden voordoen. Daarbij komt dat de kopers (en GEM c.s.) onweersproken hebben aangevoerd dat de eis dat de omgevingsvergunning onherroepelijk is bij hypotheekverlening als de onderhavige volstrekt gebruikelijk en niet-onderhandelbaar is, zodat ook daarom niet van de kopers kon worden gevergd dat zij zich tegen dit risico zouden hebben ingedekt. In het algemeen gesproken mag in de onderhavige woningmarkt bovendien worden aangenomen dat het grote merendeel van de kopers die in de gelukkige omstandigheid verkeren dat zij in staat zijn geweest een koop- en aannemingsovereenkomst in een nieuwbouwproject af te sluiten daarbij tot de grenzen van hun mogelijkheden zijn gegaan. Aldus bezien getuigt ook deze argumentatie van de Stichting c.s. van weinig consideratie voor de grote belangen die hier op het spel staan.

De Stichting c.s. heeft ook nog betoogd dat het grondwettelijk geborgde belang van de zorg voor voldoende woongelegenheid gegeven de koopsommen van de onderhavige woningen niet geschreven is voor het segment waarin deze kopers vallen. De Stichting c.s. miskent daarmee echter dat realisatie van deze 162 woningen leidt tot doorstroming op de woningmarkt, waardoor lager geprijsde woningen voor anderen beschikbaar komen.

In de afweging moet verder worden betrokken dat voor de Stichting andere middelen ter beschikking staan om het door haar nagestreefde belang te dienen. De Stichting c.s. heeft benadrukt dat het haar vooral gaat om het bewerkstelligen van parallelle ontwikkeling van groen in het projectgebied, zoals is vermeld in het exploitatieplan. Zowel GEM c.s. als de kopers hebben herhaaldelijk aan de Stichting aangeboden om in overleg te treden over andere manieren om tegemoet te komen aan dit doel van de Stichting. De Stichting heeft ieder voorstel daartoe van de hand gewezen, zelfs zonder daarover in overleg te willen treden.

De kopers hebben aangevoerd dat - gelet op dit doel van de Stichting - het voor de hand ligt dat zij zich richt op handhaving van de bepalingen in (onder meer) het exploitatieplan die betrekking hebben op het te parallel ontwikkelen van groen, en niet op het procederen tegen omgevingsvergunningen. Volgens de kopers kan de Stichting daartoe (bijvoorbeeld) een handhavingsverzoek indienen. De Stichting c.s. heeft dit onweersproken gelaten, zodat de voorzieningenrechter ervan uit gaat dat dit een mogelijkheid is.

In plaats van deze mogelijkheden heeft de Stichting de mogelijkheid van het instellen van bezwaar en beroep tegen een bouwvergunning aangegrepen, wetende dat hierdoor GEM c.s. en (vooral) ook de kopers, grote nadelige gevolgen zouden ondervinden. De Stichting heeft deze keuze niet begrijpelijk uitgelegd. Zij lijkt vooral te worden gedreven door negatieve ervaringen met de wijze waarop GEM c.s. de ontwikkeling van het plan ter hand hebben genomen.

Dat het de Stichting niet zozeer te doen is om de omgevingsvergunningen maar om het afdwingen van versnelling van de groenontwikkeling binnen het project, blijkt naar het oordeel van de rechtbank ook uit het feit dat voorafgaand aan de onderhavige omgevingsvergunningen voor fasen 4B1 en 5A1west, in het project al tientallen omgevingsvergunningen zijn verleend (voor de bouw van meer dan 1.000 woningen), waartegen de Stichting geen bezwaar heeft gemaakt en die inmiddels onherroepelijk zijn. Dat geldt ook voor de relevante bestemmingsplannen en het exploitatieplan. Aanvankelijk maakte de Stichting enkel bezwaar tegen de op grond van de Wet natuurbescherming aan GEM c.s. verleende (deel)ontheffingen. Pas nu die rechtsmiddelen zijn uitgeput, moeten de omgevingsvergunningen het ontgelden. Daarbij verdient ook nog opmerking dat de Stichting op het (mogelijk) achterlopen van de groenontwikkeling reageert met acties die vooralsnog niet leiden tot versnelling van die groenontwikkeling maar tot vertraging van de -in de visie van de Stichting kennelijk te ver vóórlopende- “roodontwikkeling”. Dat is echter een vorm van herstel van parallellie waar de wereld niet groener van wordt en die dan ook niet in het statutaire belang van de Stichting kan worden geacht. Geoordeeld moet dan ook worden dat de statutaire belangen van de Stichting niet werkelijk worden geschaad indien zij het ingestelde beroep tegen de het besluit van 14 februari 2022 intrekt. Er zijn immers andere, en volgens de onweersproken stellingen van de kopers effectievere, methoden om het door de Stichting nagestreefde doel (het bewerkstelligen van parallelle groenontwikkeling binnen het project) te dienen. Het onherroepelijk worden van het besluit van 14 februari 2022 beperkt de mogelijkheden van de groenontwikkeling binnen het project ook niet. De Stichting verliest hooguit een drukmiddel.

Slotsom

De weging van de voormelde omstandigheden leidt tot het volgende voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter.

De Stichting had de bij haar bekende belangen van de kopers van de 162 woningen die door het ingestelde beroep worden geraakt bij het bepalen van haar handelswijze ter zake niet buiten beschouwing mogen laten. Gelet op de inhoudelijk onweersproken zwaarwegende aard en omvang van die belangen, en op de omstandigheid dat de Stichting andere (en waarschijnlijk efficiëntere) middelen ter beschikking staan om het door haar nagestreefde doel te bereiken, waarbij de schadelijke gevolgen voor de kopers uitblijven, is de voorzieningenrechter van oordeel dat de Stichting het beroep tegen het besluit van 14 februari 2022 niet had mogen instellen. Door dat wel te doen, en door dit beroep te handhaven, maakt de Stichting misbruik van recht en handelt zij onrechtmatig tegenover de kopers. Zij had in redelijkheid niet tot de uitoefening van haar recht mogen komen, in aanmerking nemende de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening, en het belang dat daardoor wordt geschaad (artikel 3:13 lid 2 BW).

Vorderingen 2 en 4 van de kopers en uitvoerbaarheid bij voorraad

Het voorgaande betekent dat vordering 2 van de kopers toewijsbaar is, voor zover dit het gebod tot intrekking van het beroep betreft. Omdat het beroep al is ingesteld (en de beroepstermijn is verstreken), zal het verbod tot het instellen daarvan worden afgewezen.

De dwangsom (vordering 4 van de kopers) zal worden toegewezen, waarbij de dwangsom wordt gematigd en gemaximeerd op de wijze zoals in de beslissing vermeld. Omdat de hoofdveroordeling alleen rust op de Stichting, zal ook de dwangsomveroordeling enkel aan de Stichting worden opgelegd (en niet aan de andere gedaagden).

De Stichting c.s. heeft bezwaar gemaakt tegen de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad. Zij heeft er daarbij op gewezen dat de door GEM c.s. en de kopers gevraagde voorzieningen een onherstelbaar en onomkeerbaar karakter hebben. Bij toewijzing van het gevorderde verliest de Stichting immers definitief het recht om bij de bestuursrechter in beroep te gaan tegen het besluit van 14 februari 2022 en vervolgens in hoger beroep te gaan. Als dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard, is volgens de Stichting c.s. ook een hoger beroep tegen dit vonnis zinloos, omdat de onomkeerbare gevolgen zich ten tijde van de uitspraak in hoger beroep al hebben voorgedaan.

De voorzieningenrechter overweegt dat het treffen van een voorziening waarvan de gevolgen in feite niet meer herstelbaar of onomkeerbaar zijn, toelaatbaar is, indien het spoedeisend karakter aanwezig is en de gevraagde voorziening wordt gerechtvaardigd door een billijke afweging van de belangen van partijen (vgl. HR 11 februari 1994, NJ 1994, 651 resp. HR 25 oktober 2013, ECLI:NL:HR:2013:1036). Indien de onderhavige veroordeling niet uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard, verliest deze voorziening ieder nuttig effect. In dat geval moeten de kopers immers een hoger beroep tegen dit kort geding vonnis afwachten, voordat het beroep tegen het besluit van 14 februari 2022 wordt ingetrokken, waardoor alsnog de schade van kopers zal intreden.

Uit het voorgaande volgt dat de rechtbank de belangen van de kopers voldoende zwaarwegend acht om de uitvoerbaarheid bij voorraad van dit vonnis te rechtvaardigen.

Vordering 3 van de kopers

De kopers hebben hun belang bij vordering 3 (een verbod bezwaar en beroep aan te tekenen tegen eventuele toekomstige omgevingsvergunningen voor het project) onvoldoende toegelicht, nu deze omgevingsvergunningen betrekking zullen hebben op de bouw van andere woningen dan de woningen die zij hebben gekocht. Voor zover zij belang hebben bij de spoedige realisatie van de centrumvoorzieningen waarvoor nog vergunningen moeten worden verleend, hebben de kopers onvoldoende concreet gesteld dat dit belang zwaarder weegt dan de belangen van de Stichting. Vordering 3 van de kopers zal daarom worden afgewezen.

Proceskosten

De Stichting zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van de kopers. De kosten van de kopers worden in de hoofdzaak tot op heden begroot op € 1.524 aan salaris advocaat (tarief complex kort geding).

In de zaak van GEM c.s.

Vorderingen 1 en 3 van GEM c.s.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat het voorgaande ook betekent dat vordering 1 van de gewijzigde eis van GEM C.V., GEM Beheer B.V., AM en BVW toewijsbaar is. Het voorlopig oordeel dat de Stichting onrechtmatig handelt tegenover de kopers door het instellen van het beroep tegen het besluit van 14 februari 2022, rechtvaardigt in dit geval de conclusie dat de Stichting daarmee ook onrechtmatig handelt tegenover GEM C.V., GEM Beheer B.V., AM en BVW.

In dit verband moet worden ingegaan op het verweer van de Stichting c.s. dat GEM c.s. geen nadeel ondervindt door het door de Stichting ingestelde beroep, omdat GEM c.s. “gewoon” kan beginnen met bouwen, ondanks de lopende beroepsprocedure. De Stichting c.s. betoogt daartoe dat GEM c.s. desnoods de te bouwen woningen opnieuw kan verkopen aan andere derden, indien de hypotheekoffertes van de huidige kopers verlopen, omdat niet op tijd sprake is van een onherroepelijke omgevingsvergunning, en de huidige kopers niet in staat zijn een nieuwe financiering te verkrijgen. Dit verweer faalt omdat het gebaseerd is op de onjuiste aanname dat GEM c.s. zich niets van de belangen van de huidige kopers hoeft aan te trekken. Daarmee wordt immers miskend dat GEM c.s. jegens de kopers een zorgplicht heeft. Bovendien gaat het verweer er aan voorbij gaat dat GEM c.s. de bouw dan veel verdergaand moet voorfinancieren zonder dat er rechtens te respecteren belangen van de Stichting tegenover staan, hetgeen als bijkomend belang ook gewicht in de schaal mag leggen.

Dat ook vof Weespersluis en Centrum Weespersluis bij toewijzing van vordering 1 belang hebben is niet gebleken, omdat zij niet betrokken zijn bij de ontwikkeling van de betreffende fasen 4B1 en 5A1west.

GEM c.s. heeft gevorderd dat de voorzieningenrechter bepaalt dat dit vonnis dezelfde kracht heeft als een door de Stichting in wettige vorm opgemaakte akte tot intrekking van het beroep. Hiertoe heeft GEM c.s. aangevoerd dat zij vreest dat de Stichting zich niets zal aantrekken van een eventuele dwangsommen, zodat GEM c.s. - mede gelet op de hoge tijdsdruk - er belang bij heeft dat het vonnis in de plaats kan treden van de intrekkingshandeling van de Stichting. Ook deze vordering is naar het oordeel van de voorzieningenrechter als op de wet (artikel 3:300 lid 1 BW) gegrond toewijsbaar.

Daarnaast zal de voorzieningenrechter ook de gevorderde dwangsom opleggen aan de Stichting (vordering 3). Het is immers in de eerste plaats aan de Stichting om handelend op te treden. Voorstelbaar is dat GEM c.s. er belang aan hechten dat de Stichting zélf het beroep intrekt. Bij de maximering van de dwangsom zal rekening worden gehouden met de omstandigheid dat GEM c.s. de sub 4.33 omschreven bevoegdheid wordt verleend.

De voorzieningenrechter zal de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals gevorderd. Verwezen wordt naar hetgeen hierover in 4.27 van dit vonnis is overwogen.

Vordering 2 van GEM c.s.

GEM c.s. heeft tevens gevorderd dat aan de Stichting c.s. een verbod wordt opgelegd tot het aantekenen van bezwaar en/of beroep tegen ten behoeve van de ontwikkeling van de woonwijk Weespersluis in de Bloemendalerpolder, op basis van de onherroepelijke bestemmingsplannen "Bloemendalerpolder voormalig grondgebied Muiden" en "Bloemendalerpolder Weesp ", in de toekomst nog te verlenen omgevingsvergunningen (aan GEM c.s.) voor de activiteit bouwen. De voorzieningenrechter is van oordeel dat deze vordering moet worden afgewezen, gelet op het navolgende.

Een van de belangrijkste grondslagen voor de vorderingen van GEM c.s., is het betoog dat het thans door de Stichting ingestelde beroep tegen het besluit van 14 februari 2022 kansloos is, onder meer omdat de beroepsgronden zullen stranden op het relativiteitsvereiste. Aangezien vordering 2 betrekking heeft op toekomstige besluiten, waarvan de inhoud nog niet vaststaat, kan op dit moment niet worden vastgesteld dat daartegen te richten bezwaren kansloos zullen zijn. Dat geldt temeer waar de toetsing in bewaar een volle toetsing is - het besluit moet op rechtmatigheid en doelmatigheid worden heroverwogen - en het relativiteitsvereiste daarbij niet geldt. Ook om die reden moet gevraagde algemene procedeerverbod voorbarig worden geacht.

Daarbij komt verder nog dat uit de stellingen van partijen ter zitting duidelijk is geworden dat de woningen voor de eerst komende fase (5A1oost, die wordt ontwikkeld door vof Weespersluis) nog niet zijn verkocht (vgl. pleitaantekeningen mr. Bisschop, nr. 18, door geen van de aanwezigen weersproken). Dat brengt mee dat de belangen van derden, die blijkens het voorgaande in belangrijke mate de drager van het onrechtmatigheidsoordeel zijn, zich in die context vooralsnog veel minder concreet manifesteren. Ook dat staat aan het treffen van voorzieningen in de weg.

Proceskosten

Omdat slechts een deel van de vorderingen van GEM c.s. wordt toegewezen en haar vorderingen voor een belangrijk deel worden afgewezen, ziet de voorzieningenrechter aanleiding om de proceskosten tussen GEM c.s. en de Stichting c.s. te compenseren, in die zin dat iedere partij te eigen kosten draagt.

De voorzieningenrechter

in het incident

laat de kopers toe als tussenkomende partij;

compenseert de proceskosten in het incident aldus, dat iedere partij de eigen kosten draagt;

in de hoofdzaak van de kopers tegen de Stichting c.s.

gebiedt de Stichting binnen één dag na de datum van dit vonnis over te gaan tot intrekking van het ingestelde beroep bij de rechtbank tegen de beslissing op bezwaar met registratienummer Z.191227/D.172357 van 14 februari 2022;

bepaalt dat voor iedere overtreding door de Stichting van het gebod onder 5.3 een dwangsom aan kopers wordt verbeurd van € 2.500 per dag of gedeelte van een dag dat een overtreding voortduurt, tot een maximum van € 50.000 is bereikt;

veroordeelt de Stichting in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van de kopers begroot op € 1.524 aan salaris advocaat;

in de hoofdzaak van GEM c.s. tegen de Stichting c.s.

gebiedt de Stichting het ingestelde beroep bij de rechtbank tegen de beslissing op bezwaar met registratienummer Z.191227/D.172357 van 14 februari 2022 in te trekken per aangetekende post en per e-mail, en toezending van een bewijs daarvan aan GEM C.V., GEM Beheer B.V., AM en BVW, binnen één dag na de datum van dit vonnis, en bepaalt dat als de Stichting daartoe binnen die termijn niet over is gegaan, dit vonnis dezelfde kracht heeft als een door de Stichting in wettige vorm opgemaakte akte tot intrekking van vorenbedoeld beroep, op grond waarvan GEM C.V., GEM Beheer B.V., AM en BVW het hiervoor bedoelde beroep van de Stichting zelf in kunnen trekken;

bepaalt dat voor iedere overtreding door de Stichting van het gebod onder 5.6 een aan GEM C.V., GEM Beheer B.V., AM en BVW te betalen dwangsom wordt verbeurd van € 2.500 per dag of gedeelte van een dag dat een overtreding voortduurt, tot een maximum van € 10.000 is bereikt;

compenseert de proceskosten tussen GEM c.s. en de Stichting c.s. aldus, dat iedere partij de eigen kosten draagt;

in alle zaken

verklaart dit vonnis wat betreft de beslissingen in 5.3 tot en met 5.7 uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het anders of meer gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.H. Schotman en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier op 8 april 2022.2.