VFP 2026/83:Een deel van je eigen woning verhuren

VFP 2026/83

Een deel van je eigen woning verhuren

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Op 20 april 2026 gaf het kabinet Jetten aan flink in te zetten op het sneller bouwen van meer woningen. Door zowel de vergunningverlening te versnellen, veel meer gebruik te maken van fabrieksmatige bouw van Nederlandse makelij en bestaande gebouwen beter te benutten, worden jaren tijdswinst geboekt. Om gemeenten hierbij te ondersteunen is € 287 miljoen beschikbaar. Dat maakt minister Boekholt-O’Sullivan van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening bekend bij de aftrap van de Taskforce Versnelling Woningbouw.2

De Minister wil ook minder regels en meer deregulering en meer aandacht voor splitsen, optoppen en woningdelen. Ook vakantiewoningen zouden permanent mogen worden bewoond en corporaties moeten meer financiële armslag krijgen.3

Deze bijdrage gaat in op de aandachtspunten bij verhuur van een of meerdere kamers in de eigen woning.

1. Verhuursituatie in Nederland

Het precieze aantal woningeigenaren dat in Nederland een of meerdere kamers van hun eigen woning verhuurt (hospitaverhuur of kamerverhuur) is niet bekend. De meeste beschikbare statistieken gaan over de totale verdeling tussen koop- en huurwoningen, of over de verhuur door woningcorporaties en professionele verhuurders. Er is geen actuele, landelijke registratie van het aantal particuliere woningeigenaren dat kamers verhuurt, zoals hospitakamers of via platforms als Airbnb of Kamernet.

Wel is bekend dat steeds meer mensen kamerverhuur een goed idee vinden om de krapte op de woningmarkt tegen te gaan. Ook de bereidheid om een kamer of etage in het eigen huis te verhuren neemt sterk toe, zo blijkt uit het ING Woonbericht:4

“Meer dan de helft van de ondervraagden (55%) zegt dat kamerverhuur een goede oplossing kan zijn om de krapte op de woningmarkt op te lossen. Een toenemend aantal huiseigenaren is bereid om een deel van hun woning te verhuren: 6%, waar dat in 2018 nog 3% was. De bereidheid om een afgescheiden woonruimte, zoals een tuinhuis of etage met eigen opgang, te verhuren is zelfs vervijfvoudigd. In 2018 ging dat om 6%.

“Het groeiende draagvlak om een kamer of ruimte te verhuren valt op. Een derde van de huiseigenaren geeft aan daartoe onder voorwaarden bereid te zijn. Dat zal in de praktijk lager liggen, maar zelfs als maar 2% dit echt zou gaan doen staat dit gelijk aan bijna 80.000 extra woonruimtes. Dat is te vergelijken met een jaar bouwproductie,” aldus Wim Flikweert, Manager Wonen bij ING Nederland. “Veertig procent van de respondenten vreest wel dat het gedeeltelijk verhuren van de woning een negatief effect heeft op de waarde van de woning.””

Om een of meerdere kamers in de eigen woning te verhuren moet worden voldaan aan een reeks voorwaarden die over verschillende gebieden zijn verdeeld. Hierna volgt een overzicht van al deze gebieden, zodat een eigenwoningbezitter een eigen keus kan maken om wel of niet te gaan verhuren.

2. Hospitaverhuur

Bij hospitaverhuur wordt een deel van de eigen woning aan iemand anders verhuurd. Zelf blijf je ook in die woning wonen. Er worden dan voorzieningen met de huurder gedeeld. Denk hierbij aan gemeenschappelijk gebruik van de keuken, toilet en badkamer.

2.1 Voorwaarden bij hospitaverhuur

Voor hospitaverhuur gelden verschillende regels en voorwaarden. Zo moet de eigenaar van de woning zelf ook in de woning wonen. Het maakt niet uit of het een koop- of huurwoning is. Ook moet de huurder 18 jaar of ouder zijn. Verder geldt dat huurder en verhuurder:

•

een toegang delen, en vaak ook gemeenschappelijke voorzieningen, zoals keuken, toilet of badkamer;

•

een huurcontract met elkaar hebben afgesloten, waardoor zij een aantoonbaar zakelijke relatie hebben;

•

geen geregistreerd partner van elkaar zijn;

•

allebei op dit adres staan ingeschreven.

Mogelijk gelden er in de betreffende gemeente extra voorwaarden om een kamer te mogen verhuren of huren. Bijvoorbeeld dat er een vergunning nodig is. Veel gemeenten hebben hierover informatie op hun website.

Als wordt voldaan aan de regels van hospitaverhuur heeft de ontvangen huur geen gevolgen voor:5

•

AOW, WIA, Wajong of WW;

•

huurtoeslag, kinderopvangtoeslag, zorgtoeslag en kindgebonden budget;

•

Algemene Nabestaandenwet.

3. Juridische aspecten

Juridisch gezien zijn er vele aandachtspunten. De belangrijkste zijn:

•

Huurovereenkomst: Een schriftelijke huurovereenkomst is verplicht, ook bij tijdelijke verhuur. Hierin staan afspraken over huurprijs, duur, opzegtermijn en huisregels.

•

Huurbescherming: Bij hospitaverhuur gelden de eerste negen maanden van het huurcontract als proeftijd. In die maanden kan de verhuurder zonder een reden te geven de huur opzeggen. De huurder heeft in die tijd dus nog geen huurbescherming. Na de proeftijd van negen maanden geldt de normale huurbescherming.6

Bij een onzelfstandige woonruimte (bijv. een kamer) is de huurbescherming beperkter. Bij onderhuur van één kamer is er vaak geen huurbescherming. Dat betekent dat, bij beëindiging van het hoofdcontract, de onderhuurder ook moet vertrekken.

•

Gemeentelijke regels: Sommige gemeenten hebben regels voor het verhuren van kamers of delen van een woning, zoals vergunnings- of meldplicht.

•

Woningdelen: Als je je woning splitst in zelfstandige woonruimtes, moet je voldoen aan bouwtechnische en brandveiligheidseisen.

De meeste verhuurders in Nederland maken gebruik van de standaardmodellen van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). Deze modellen zijn te downloaden op de site van de ROZ.7

4. Fiscale aspecten

4.1 Inkomstenbelasting

De hoofdregel binnen de Wet IB 2001 is dat verhuur van (enkele) kamers ertoe leidt dat dat deel van de woning (met de eventueel bijbehorende eigenwoningschuld) naar box 3 verhuist.

Voorbeeld

Peter verhuurt twee kamers (circa 25%) van zijn eigenwoning aan studenten. Dat betekent dat 25% van de WOZ-waarde van die woning belast wordt in box 3. 25% van de eventuele eigenwoningschuld valt dan ook onder de spelregels van box 3. In box 1 moet Peter 75% van het eigenwoningforfait aangeven en kan hij 75% van de eventueel betaalde eigenwoningrente aftrekken.

Op deze hoofdregel zijn twee uitzonderingen:

1.

de regeling tijdelijke verhuur;

2.

de kamerverhuurvrijstelling.

4.1.1 De regeling tijdelijke verhuur

Artikel 3.113 Wet IB 2001 ziet op de situatie dat de eigen woning tijdelijk aan derden ter beschikking is gesteld. De woning moet voor de eigenaar nog steeds het hoofdverblijf zijn. Bij langdurig verblijf elders (door de eigenaar) zal de woning echter het karakter van hoofdverblijf verliezen. De uitleg van het begrip ‘tijdelijk’ is dan ook van groot belang. De regeling met betrekking tot de tijdelijke verhuur in artikel 3.113 Wet IB 2001 houdt het volgende in:

1.

Artikel 3.111, zevende lid Wet IB 2001 bepaalt allereerst dat een woning die tijdelijk ter beschikking wordt gesteld aan derden het karakter van hoofdverblijf en dus van de eigen woning behoudt. De inkomsten uit deze woning blijven dus behoren tot het inkomen uit werk en woning. Hiermee is tevens zeker gesteld dat de eventuele financieringskosten die betrekking hebben op de verhuurperiode ook aftrekbaar blijven als kosten van de eigen woning.

2.

Artikel 3.113 Wet IB 2001 bepaalt vervolgens dat de voordelen uit eigen woning gedurende deze periode worden gesteld op 70% van de voordelen uit het ter beschikking stellen. Deze voordelen zijn dan belast als inkomen uit werk en woning.

3.

Artikel 3.120, eerste lid Wet IB 2001 geeft, anders dan de daar genoemde kosten, geen mogelijkheid om kosten in verband met tijdelijke verhuur in aftrek te brengen, deze zijn dus niet aftrekbaar.

De beoordeling of een woning tijdelijk ter beschikking aan derden wordt gesteld vindt niet per kalenderjaar plaats. Over een langere periode wordt beoordeeld wat de bestemming en het feitelijke gebruik van de woning is. Zodra het hoofdverblijf wordt verplaatst is de verhuurde woning geen hoofdverblijf meer. Daarmee valt de verhuurde woning niet meer onder artikel 3.111 Wet IB 2001, waardoor ook niet meer wordt toegekomen aan artikel 3.113 Wet IB 2001. De tijdelijke verhuurregeling is dan ook alleen van toepassing tijdens vakanties en korte verblijven in het buitenland.8

Voorbeeld:

Joke heeft een eigen woning in bezit met een vrije verkoopwaarde van € 250 000 en een WOZ-waarde van € 200 000. Zij verhuurt de woning drie maanden voor € 500 per maand. Er is sprake van tijdelijke verhuur en het jaarhuurbedrag van € 1500 wordt voor 70% belast in box 1. Dit komt neer op een bedrag van € 1050. Daarnaast geeft zij over het hele jaar het eigenwoningforfait aan en mag ze alle eventuele eigenwoningrente aftrekken.

Het is ook mogelijk om een deel van je woning te verhuren. Hieronder valt de verhuur voor enkele weken van een tuinhuisje, via Airbnb. De Hoge Raad concludeerde in deze casus dat de opbrengsten van tijdelijke verhuur van een gedeelte van de eigen woning ook onder artikel 3.111, zevende lid Wet IB 2001 vallen en daarmee onder artikel 3.113 Wet IB 2001. Daarmee wordt tijdelijke gedeeltelijke verhuur gelijkgesteld aan tijdelijke gehele verhuur. In beide situaties wordt 70% van de huuropbrengst in box 1 belast.9

Hetzelfde geldt ook als de eigenaar in het souterrain en op de begane grond woont, terwijl de eerste verdieping aan toeristen wordt verhuurd. De rechtbank overweegt hier dat belanghebbende zelf kon bepalen of hij de verdieping al dan niet voor een bepaalde (korte) periode verhuurde of zelf in gebruik nam. De verdieping blijft onderdeel uitmaken van de eigen woning.10

4.1.2 De kamerverhuurvrijstelling

Artikel 3.114 Wet IB ziet op de situatie dat een kamer in een eigen woning permanent is verhuurd. Zou de verhuur tijdelijk plaatsvinden, dan geldt artikel 3.113 Wet IB 2001. Als de kamerverhuurvrijstelling van toepassing is blijft de permanent verhuurde kamer onderdeel van de eigen woning. Hierdoor moet het volledige eigenwoningforfait worden bijgeteld en staat vast dat de volledige financieringsrente met betrekking tot de woning aftrekbaar is.

Voor de toepassing van de vrijstelling wordt een aantal voorwaarden gesteld. De eerste drie voorwaarden maken onderdeel uit van het eerste lid. De vierde voorwaarde is opgenomen in het tweede lid.

1.

De opbrengst uit verhuur bedraagt niet meer dan € 6633 (2026). Het gaat hier om de bruto opbrengst. Indien de opbrengst meer dan € 6633 bedraagt, is de regeling niet meer van toepassing. De verhuurde kamer wordt dan niet meer aangemerkt als een onderdeel van de eigen woning maar wordt toegerekend aan box 3. De rente voor zover betrekking hebbend op dit deel van de eigen woning is niet meer aftrekbaar.

2.

De verhuurde kamer is geen zelfstandige woonruimte, maar maakt deel uit van de woning van belastingplichtige.

3.

De verhuurde kamer is onderdeel van het hoofdverblijf van belastingplichtige.

4.

De belastingplichtige staat gedurende de tijd dat wordt verhuurd ingeschreven in de basisadministratie als ingezetene op het woonadres van de woning. Ditzelfde geldt voor degene aan wie wordt verhuurd.

De verhuur van een aanbouw met eigen entree, keuken en woonkamer alsmede uit een opgang naar een verdieping bestaande uit een overloop, waarop zich een douchecabine, wasbak en wasmachine bevinden en waarop ruimte is voor een bed en een eigen postadres is een zelfstandige woonruimte (voorwaarde 2) die niet in aanmerking komt voor de kamerverhuurvrijstelling.11

4.2 BTW

Bij verhuur aan particulieren is de hoofdregel dat verhuur meestal vrijgesteld is van BTW (artikel 11, eerste lid (b) Wet OB 1968). Er zijn enkele uitzonderingen waaronder wanneer partijen opteren voor een btw-belaste verhuur van de onroerende zaak. Bij verhuur aan bedrijven kan BTW ook van toepassing zijn.

4.3 Overdrachtsbelasting

Indien de woning wordt gekocht als eigen woning is slechts 2% (of 0% bij starters) aan overdrachtsbelasting verschuldigd. Wordt echter direct een deel verhuurd, dan is dat deel niet als eigen woning beschikbaar, waardoor voor dat deel het hoge tarief van 8% geldt.

5. Verzekeringstechnische aspecten

•

Opstalverzekering: Controleer of de opstalverzekering de verhuur dekt. Meld de verhuur dus bij de verzekeraar, anders is er het risico dat de verzekeraar eventuele schade niet vergoedt. Sommige verzekeraars zien verhuur als een hoger risico en kunnen de premie verhogen of uitsluitingen hanteren. Zo moet de verhuurder ook zorgen dat de woning brandveilig is. Bijvoorbeeld:

•

In de verhuurde kamer en in gemeenschappelijke ruimtes moeten rookmelders zijn.

•

De deuren op de vluchtroute moeten gemakkelijk open gaan.

•

Inboedelverzekering: Meld de verhuur bij de verzekeraar anders kan de verzekeraar eventuele schade niet vergoeden

•

Bij verhuur van meubels moet worden nagaan of deze gedekt zijn onder de eigen inboedelverzekering of dat de huurder een eigen verzekering moet afsluiten.

•

Aansprakelijkheidsverzekering: Zorg dat de aansprakelijkheidsverzekering schade door huurders dekt.

•

Rechtsbijstandverzekering: Overweeg een rechtsbijstandsverzekering met de rubriek ‘verhuur van woning’, want een juridisch geschil met een huurder kan duur en langdurig zijn.

6. Financieringstechnische aspecten

Veel hypotheekverstrekkers staan verhuur van (een deel van) de woning alleen toe met toestemming. Vraag de hypotheekverstrekker om toestemming om een kamer te verhuren in een koopwoning. Dit heet hospitaverhuur.

Als er geen toestemming is, mag er geen kamer worden verhuurd. Gebeurt dat toch, dan kan dit gevolgen hebben, bijvoorbeeld:

•

dat hogere rente is verschuldigd;

•

dat de hypotheek deels moet worden afgelost;

•

dat de hypotheek opeisbaar kan worden. Dan moet de hypotheek helemaal worden afgelost of de woning verkocht.

7. Overige zaken

7.1 Toeslagen

Voldoet de verhuur aan de voorwaarden voor hospitaverhuur, dan blijven de volgende toeslagen hetzelfde:

•

zorgtoeslag;

•

kinderopvangtoeslag;

•

kindgebonden budget.

Voldoet de verhuur niet aan de voorwaarden, dan kan dit gevolgen hebben voor de hoogte van de toeslagen.

7.2 Praktische aandachtspunten

•

Huurprijs: Bepaal een marktconforme huurprijs en houd rekening met eventuele servicekosten.

•

Huurdersselectie: Screen huurders zorgvuldig om problemen te voorkomen.

•

Onderhoud: Maak duidelijke afspraken over wie verantwoordelijk is voor onderhoud en kleine reparaties.

•

Gemeentelijke heffingen: Sommige gemeenten heffen toeristenbelasting of andere heffingen bij verhuur.

•

Energielabel: Bij verhuur moet je een geldig energielabel kunnen overleggen.

7.3 Borgsom en servicekosten

De maximale borgsom bedraagt twee maanden kale huur. Meer vragen is niet toegestaan, ook niet voor gemeubileerde woningen. De borgsom moet worden terugbetaald binnen twee weken na einde van de huur, tenzij je als verhuurder aantoonbare vorderingen hebt op de huurder.

7.4 Vereniging van eigenaars

Is er sprake van een appartement, dan zijn er waarschijnlijk regels van de vereniging van eigenaren. De VvE kan kamerverhuur verbieden.

De splitsingsakte en het huishoudelijk reglement bepalen namelijk of verhuur is toegestaan. Veel VvE’s stellen strikte eisen of verbieden bepaalde vormen van verhuur volledig, zoals kortdurende toeristische verhuur. Overtreed je dit, dan kan de VvE juridische stappen nemen.

8. Ten slotte

Het deels verhuren van je eigen woning kan financieel aantrekkelijk zijn, maar brengt ook complexe fiscale, juridische, verzekeringstechnische en financieringstechnische aspecten met zich mee. Het is raadzaam om je goed te laten informeren en waar nodig professioneel advies in te winnen.

De omstreden huurwet, die voormalig minister Hugo de Jonge invoerde, wordt weer aangepast. Huidig minister Elanor Boekholt-O’Sullivan wil het mogelijk maken dat verhuurders voor sommige woningen hogere huurprijzen kunnen vragen. Daarnaast moet het aanbieden van tijdelijke huurcontracten een optie zijn voor studenten.12

Deze bijdrage geeft een overzicht van de belangrijkste aandachtspunten bij verhuur van een of meerdere kamers in de eigen woning. Het kan dan ook handig zijn dit artikel aan je klanten mee te geven om te bepalen of er wel of niet verhuurd gaat worden.

Informatie: [email protected]

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.