Rb. Den Haag, 20-01-2021, nr. C-09-575445-HA ZA 19-648

2. [eisende partij sub 2] te [plaats] ,

eisers in conventie en verweerders in reconventie,

advocaat mr. E.C. van Lent te Leiden,

tegen

2. GEZAMENLIJKE EIGENAARS VAN DE VVE BRANDWEERKAZERNE TE [plaats] te [plaats] ,

gedaagden in conventie en eisers in reconventie,

advocaat mr. B.A. Boer te Den Haag.

Eisers in conventie, verweerders in reconventie zullen hierna [de Holding ] , [eisende partij sub 2] en gezamenlijk [de Holding c.s.] (meervoud) genoemd worden.

Gedaagden in conventie, eisers in reconventie zullen hierna VvE Brandweerkazerne, Eigenaars VvE Brandweerkazerne en gezamenlijk VvE Brandweerkazerne c.s. (meervoud) genoemd worden.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Het proces-verbaal van de descente en comparitie van partijen is buiten aanwezigheid van partijen opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om opmerkingen van feitelijke aard op het proces-verbaal te maken. [de Holding c.s.] hebben bij brief van 21 december 2020 en VvE Brandweerkazerne c.s. bij brief van 23 december 2020 van deze gelegenheid gebruik gemaakt. Het proces-verbaal wordt met inachtneming van die reactie gelezen.

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

[de Holding ] is in 2017 eigenaar geworden van het perceel met de kadastrale aanduiding gemeente [plaats] , [sectie x] , nummer 3773 (hierna: perceel 3773 ). Op dit perceel stond de [Kerk] die inmiddels deels gesloopt is. [de Holding c.s.] wensen op perceel 3773 een appartementencomplex te realiseren. Perceel 3773 is een samenvoeging van de percelen gemeente [plaats] , [sectie x] , nummer 2458 en gemeente [plaats] , [sectie x] , nummer 2592 .

[eisende partij sub 2] heeft het perceel met de kadastrale aanduiding gemeente [plaats] , [sectie x] , nummer 1969 (hierna: perceel 1969 ) in erfpacht verkregen.

[eisende partij sub 2] is eigenaar van het perceel met de kadastrale aanduiding gemeente [plaats] , [sectie x] , nummer 3774 (hierna: perceel 3774 ).

De percelen gemeente [plaats] , [sectie x] , met de nummers 3759 , 3760 , 3761 (hierna individueel aangeduid als perceel 3759 , 3760 en 3761 ) zijn eigendom van de VvE Brandweerkazerne. In 2009 is op deze percelen het appartementencomplex ‘ [het Appartementencomplex] ’ (hierna: [het Appartementencomplex] ) gerealiseerd.

De kadastrale situatie blijkt uit de volgende tekening:

Over het perceel [1969] (erfpacht [eisende partij sub 2] ), het perceel Gemeente [plaats] , [sectie x] , nummer 3763 (eigendom van de gemeente [plaats] ), het perceel 3761 (eigendom VvE) en het perceel Gemeente [plaats] , [sectie x] , nummer [1] (eigendom van de heer [A] en mevrouw [B] ) loopt een pad dat ten behoeve van de percelen 3773 en 3774 een uitweg (hierna: de uitweg) (deze heeft op de tekening een groene kleur) biedt naar de openbare weg ( [de Weg 1] via [de Weg 2] ). De uitweg sluit aan op een pad dat loopt over perceel Gemeente [plaats] , [sectie x] , nummer 1818 (hierna: het pad over perceel 1818 ) (deze heeft op de tekening een witte kleur). Dit pad is de enige verbinding tussen de uitweg en de openbare weg ( [de Weg 2] ) (deze heeft op de tekening een blauwe kleur, maar is niet genummerd).

Ten behoeve van de uitweg is bij akte van 26 februari 1961 (hierna: de akte) de volgende erfdienstbaarheid gevestigd:

“Ten behoeve van perceel kadastraal bekend gemeente [plaats] , [sectie x] nummer 2458 en ten laste van de percelen, kadastraal bekend gemeente [plaats] , [sectie x] nummer 1969 , 2648 en 2817 wordt bij deze gevestigd een recht van overpad, uit te oefenen te voet en met één-, twee-, drie- en vierwielige voertuigen, ook motorvoertuigen om te komen en te gaan van en naar het perceel (…) 2458 van en naar de openbare weg, [de Weg 2] en vandaar naar [de Weg 1] , ongeacht welke bestemming aan het heersende erf wordt gegeven.

Gemeld recht van uitpad zal worden uitgeoefend over het gehele oppervlakte van het perceel (…) 1969 over een strook grond gelegen langs de gehele zuid-oost grens van het perceel (…) 2817 , welke strook ten noord-westen begrensd wordt door een lijn die op drie meter afstand evenwijdig loopt aan de zuid-oostgrens van het perceel (…) 1969 en over een noord-oostelijk gedeelte van het perceel (…) 2648 , te weten het gedeelte dat ligt ten noord-oosten van de lijn die in het verlengde ligt van de zuid-westelijke grens van het perceel (…) 1818 .”

Op 24 mei 2018 heeft het Kadaster in opdracht van [de Holding c.s.] een grenscorrectie uitgevoerd. Uit deze meting volgt dat de afstand tussen de zuidoostelijke buitenmuur van [het Appartementencomplex] en de noordwestelijke grens van perceel 3773 op het breedste punt minder dan drie meter bedraagt.

In conventie

[de Holding c.s.] vorderen, zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

subsidiair: VvE Brandweerkazerne c.s. te veroordelen tot vergoeding van de door [de Holding c.s.] geleden en nog te lijden schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

( iii) met veroordeling van VvE Brandweerkazerne c.s. in de kosten van deze procedure.

[de Holding c.s.] hebben aan hun vordering ten grondslag gelegd dat de VvE Brandweerkazerne c.s. onrechtmatig handelen door inbreuk te maken op de Erfdienstbaarheid door minder dan drie meter afstand gemeten vanaf de noordwestelijke grens van perceel 3773 in acht nemen. Hierdoor kan [de Holding c.s.] onder meer de door hen gewenste ontsluiting van perceel 3773 via de uitweg niet realiseren. Deze inbreuk moet worden beëindigd door VvE Brandweerkazerne c.s. dan wel moet de door [de Holding c.s.] geleden schade worden vergoed.

VvE Brandweerkazerne c.s. voeren verweer.

In reconventie

VvE Brandweerkazerne c.s. vorderen, zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

Met een beroep op de artikelen 5:78 en 5:79 Burgerlijk Wetboek (BW) vorderen VvE Brandweerkazerne c.s. een opheffing respectievelijk wijziging van de Erfdienstbaarheid, nu naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid een ongewijzigde instandhouding van de Erfdienstbaarheid niet kan worden gevergd van VvE Brandweerkazerne c.s.

[de Holding c.s.] voeren verweer.

In conventie

Inleiding

[de Holding c.s.] zijn eigenaar van de percelen 3773 respectievelijk 3774 en hebben op basis van de Erfdienstbaarheid het recht om vanaf deze percelen via de uitweg te komen en te gaan naar de openbare weg ( [de Weg 2] ). De uitweg is de achterin-/uitgang van beide percelen. [de Holding c.s.] hebben het voornemen om op perceel 3773 een appartementencomplex te (laten) bouwen en toekomstige bewoners met autovoertuigen van de uitweg gebruik te laten maken om te komen van of te gaan naar een nog op perceel 3773 te ontwikkelen parkeergarage of parkeerplaatsen. Tussen partijen is niet in geschil dat bij de bouw van [het Appartementencomplex] ten opzichte van de uitweg onvoldoende afstand in acht genomen is. Hierdoor is de huidige uitweg op het breedste punt minder dan tweeënhalve meter breed en op het smalste punt circa twee meter. De uitweg is thans te smal om een ontsluiting voor auto’s vanaf de percelen 3773 en 3774 mogelijk te maken. [de Holding c.s.] vorderen dat de uitweg verbreed wordt tot drie meter, zoals ook bepaald in de Erfdienstbaarheid, om het autoverkeer over de uitweg mogelijk te maken.

In de kern draait het geschil tussen partijen om de vraag of de Erfdienstbaarheid ook gevestigd is ten behoeve van autoverkeer. [de Holding c.s.] stellen dat dit het geval is en zij wijzen op de passage in de akte dat de Erfdienstbaarheid ook uitgeoefend kan worden ‘te voet en met één-, twee-, drie- en vierwielige voertuigen, ook motorvoertuigen’. VvE Brandweerkazerne c.s. betwisten deze stelling en voeren aan dat de Erfdienstbaarheid niet gevestigd is ten behoeve van autoverkeer nu het reeds bij de vestiging van de Erfdienstbaarheid, en nog steeds niet, mogelijk was om met auto’s over de uitweg te rijden.

Voor de beoordeling van dit geschilpunt zal de rechtbank de Erfdienstbaarheid uitleggen en de reikwijdte daarvan vaststellen.

Uitleg Erfdienstbaarheid: uitweg niet bestemd voor autoverkeer

De uitleg van de Erfdienstbaarheid dient plaats te vinden aan de hand van een objectieve maatstaf. Meer concreet houdt deze maatstaf in dat aan de bewoordingen van de desbetreffende bepaling, gelezen in de context van de gehele akte, in beginsel doorslaggevend gewicht toekomt (vgl. HR 2 februari 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ4410 (NBA/ [X] ), rov. 3.5.1 en HR 2 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:148). Dit betekent dat de rechtbank bij de uitleg in de eerste plaats dient te kijken naar de inhoud van de Erfdienstbaarheid. Maar ook andere, voor een derde objectief kenbare omstandigheden, waaronder de inrichting van het heersend en dienend erf ten tijde van de vestiging, kunnen bij de uitleg van voornoemde bewoordingen betrokken worden.

De rechtbank stelt voorop dat in de tekst van de Erfdienstbaarheid niet expliciet is bepaald dat de uitweg ook gebruikt kan worden voor autoverkeer. De Erfdienstbaarheid geeft immers het recht om ‘te voet en met één-, twee-, drie- en vierwielige voertuigen, ook motorvoertuigen’ gebruik te maken van de uitweg. Uit de redactie van de Erfdienstbaarheid volgt niet zonder meer dat ook met vierwielige motorvoertuigen over de uitweg gereden mag worden. Voor de beantwoording van de vraag of dat op grond van de Erfdienstbaarheid is toegestaan, zal de rechtbank dan ook de overige objectief kenbare elementen – in dit geval de inrichting van het heersende en het dienende erf en de inrichting van het pad over perceel 1818 – in haar beoordeling betrekken. De rechtbank acht in dit verband het volgende van belang.

In de eerste plaats is bij de uitgang van perceel 3773 die toegang geeft tot de uitweg een drempel van circa 27 centimeter hoog aanwezig. Onweersproken is dat deze drempel reeds aanwezig was ten tijde van de vestiging van de Erfdienstbaarheid. Een drempel van deze hoogte maakt het onmogelijk om met een (regulier) vierwielig motorvoertuig perceel 3773 te verlaten en te betreden via de uitweg.

In de tweede plaats is niet in geschil dat de Erfdienstbaarheid ook het recht geeft op het gebruik van het pad dat gelegen is op perceel 1818 . Dit pad is de enige verbinding tussen de uitweg en [de Weg 2] . Het pad over perceel 1818 is op het smalste punt echter circa 1,60 meter breed. Ook deze situatie bestaat al sinds de vestiging van de Erfdienstbaarheid. De breedte van het pad over perceel 1818 maakt het onmogelijk om met een (regulier) vierwielig motorvoertuig vanaf de uitweg naar [de Weg 2] te rijden en vice versa.

Uit de combinatie van de hiervoor besproken omstandigheden volgt dat de uitweg niet gebruikt kan worden voor autoverkeer, en ook nooit als zodanig gebruikt kon worden. De tekst van de Erfdienstbaarheid moet dan ook, tegen de achtergrond van deze objectief kenbare omstandigheden, zo worden uitgelegd dat auto’s zijn uitgesloten van de in de Erfdienstbaarheid genoemde begrippen ‘vierwielig voertuig’ respectievelijk ‘motorvoertuig’.

Ter zitting heeft [eisende partij sub 2] nog aangevoerd dat hij voornemens is het pad op perceel 1818 te verbreden. Hij is eigenaar van een deel van de percelen dat naast perceel 1818 gelegen is en hij is in overleg met de eigenaar van de overige naastgelegen percelen over een aankoop respectievelijk verbreding van het pad. De rechtbank overweegt dat een eventuele verbreding van het pad op het perceel 1818 geen invloed heeft op de reikwijdte van de Erfdienstbaarheid. Bij de uitleg en daarmee de bepaling van de reikwijdte daarvan kunnen namelijk alleen de omstandigheden die ten tijde van vestiging van de Erfdienstbaarheid objectief kenbaar waren, worden meegenomen. Aanpassingen die na de vestiging hebben plaatsgevonden, zoals een eventuele nog te realiseren verbreding van het pad op het perceel 1818 , kunnen geen rol spelen.

Verder heeft [de Holding c.s.] ter zitting het alternatieve plan gepresenteerd om de uitweg te gebruiken om autoverkeer rondom het nog te ontwikkelen gebouw op perceel 3773 te laten rijden. De rechtbank overweegt dat dit gebruik niet onder de reikwijdte van de Erfdienstbaarheid valt, nu ingevolge de Erfdienstbaarheid de uitweg uitsluitend gebruikt mag worden om te komen en te gaan naar [de Weg 2] .

[de Holding c.s.] heeft ten slotte nog aangevoerd dat hij belang heeft bij een uitweg van drie meter breed om (sloop)werkzaamheden op perceel 3773 te kunnen uitvoeren. Verder heeft hij aangevoerd dat hij belang heeft bij een uitweg van drie meter breed om voldoende afstand tussen de buitengevel van [het Appartementencomplex] en het nog te ontwikkelen pand op perceel 3773 te kunnen aanhouden vanwege lichtinval en uitzicht. De rechtbank overweegt dat ook dit gebruik niet onder de reikwijdte van de Erfdienstbaarheid valt.

Niet gebleken is dat [de Holding c.s.] thans een ander belang hebben bij hun vordering tot handhaving van een uitweg van drie meter breed. De enkele omstandigheid dat [het Appartementencomplex] te dicht op perceel 3773 staat, hetgeen in strijd is met de Erfdienstbaarheid, geeft [de Holding c.s.] zonder enig belang geen titel om in rechte handhaving van de Erfdienstbaarheid te vorderen. De vordering van [de Holding c.s.] wordt om deze reden afgewezen.

Proceskosten

[de Holding c.s.] zullen als de in het ongelijk gestelde partijen veroordeeld worden in de kosten aan de zijde van VvE Brandweerkazerne c.s. Deze kosten worden begroot op een bedrag van € 1.725 (bestaande uit € 639 aan betaald griffierecht en € 1.086 aan advocaatkosten (gebaseerd op twee punten van € 543 (tarief II)).

De door de [de Holding c.s.] gevorderde nakosten zullen worden begroot op hieronder genoemde wijze.

In reconventie

VvE Brandweerkazerne c.s. hebben met een beroep op artikel 5:78 lid 1 BW en 5:79 BW opheffing respectievelijk wijziging van de Erfdienstbaarheid gevorderd. In het kader van het beroep op deze wetsartikelen hebben VvE Brandweerkazerne c.s. ook aangevoerd dat de artikelen 5:78 lid 1 BW en 5:79 BW in strijd zijn met artikel 1Eerste Protocol EVRM (EP) en dat die wettelijke bepalingen om die reden niet onverkort, althans ruimhartiger, moeten worden toegepast.

De rechtbank is, met [de Holding c.s.] , van oordeel dat artikel 1 EP geen horizontale werking heeft, zodat een eventuele strijdigheid van de wettelijke regeling voor het vestigen en wijzigen van erfdienstbaarheid met dat artikel geen consequenties heeft voor de rechtsverhouding tussen partijen in de onderhavige procedure.

Opheffing Erfdienstbaarheid

Met een beroep op artikel 5:78 lid 1 BW hebben VvE Brandweerkazerne c.s. de opheffing van de Erfdienstbaarheid gevorderd. In dit artikel is het volgende bepaald:

De rechter kan op vordering van de eigenaar van het dienende erf een erfdienstbaarheid opheffen of wijzigen:

De Erfdienstbaarheid is gevestigd in 1961 onder de regels van het Oud Burgerlijk Wetboek (OBW). Het OBW kende niet de mogelijkheid om een erfdienstbaarheid wegens gewijzigde omstandigheden op te heffen. Om deze reden is in artikel 165 van de Overgangswet bepaald dat de regel van artikel 5:78 BW is uitgesloten voor erfdienstbaarheden die zijn gevestigd voor de inwerkingtreding van het huidige BW (1 januari 1992), hetgeen in deze zaak het geval is. De vordering tot opheffing op grond van artikel 5:78 lid 1 BW kan derhalve niet worden toegewezen.

De vordering tot opheffing is ook gegrond op artikel 5:79 BW. Dit artikel luidt als volgt:

De rechter kan op vordering van de eigenaar van het dienende erf een erfdienstbaarheid opheffen, indien de uitoefening daarvan blijvend onmogelijk is geworden of de eigenaar van het heersende erf geen redelijk belang meer heeft bij de uitoefening, en niet aannemelijk is dat de mogelijkheid van uitoefening of het redelijk belang daarbij zal terugkeren.

Betreffende bepaling heeft, anders dan de regeling van artikel 5:78 lid 1 BW, wel onmiddellijke werking voor vóór 1 januari 1992 gevestigde erfdienstbaarheden (zie artikel 68a Overgangswet). Dit betekent dat VvE Brandweerkazerne c.s. wel een beroep kunnen doen op de opheffingsbepaling van artikel 5:79 BW. Dit beroep kan echter niet slagen, nu niet gebleken is dat uitoefening van de Erfdienstbaarheid blijvend onmogelijk is en ook niet gebleken is dat [de Holding c.s.] geen redelijk belang hebben bij de uitoefening van de Erfdienstbaarheid. Zij zouden bijvoorbeeld de uitweg kunnen gebruiken om te voet of per fiets naar [de Weg 2] te gaan en vice versa. Daar komt bij dat de belangen van VvE Brandweerkazerne c.s. geen rol mogen spelen in de beoordeling van een vordering tot opheffing van de Erfdienstbaarheid op grond van artikel 5:79 BW (vgl. HR 21 december 2018, ECLI:NL:HR:2018:2373).

Wijziging Erfdienstbaarheid

Voor het beoordelingskader voor een vordering tot wijziging van de Erfdienstbaarheid wordt verwezen naar randnummer 4.17 van dit vonnis. De wijziging van erfdienstbaarheden op grond van artikel 5:78 lid 1 BW heeft wel onmiddellijke werking voor erfdienstbaarheden die onder het OBW gevestigd zijn. Ter onderbouwing van deze vordering heeft VvE Brandweerkazerne c.s. aangevoerd dat niet voorzien kon worden dat de Erfdienstbaarheid respectievelijk de uitweg gebruikt zou worden voor het realiseren van een waardestijging van perceel 3773 . De rechtbank overweegt dat de onvoorziene omstandigheden waaraan in artikel 5:78 lid 1 BW gerefereerd wordt betrekking hebben op de wijze waarop de Erfdienstbaarheid wordt of kan worden uitgeoefend en niet op de motieven die aan een beroep op de Erfdienstbaarheid ten grondslag liggen. Bovendien heeft een goede ontsluiting een waardeverhogend effect en is als zodanig geen onvoorziene omstandigheid. Volledigheidshalve overweegt de rechtbank dat VvE Brandweerkazerne c.s. zich niet met succes kunnen beroepen op de omstandigheid dat [het Appartementencomplex] te dicht op perceel 3773 gebouwd is, nu deze omstandigheid voor hun eigen rekening en risico komt. Nu geen andere onvoorziene omstandigheden zijn aangevoerd, zal de vordering tot wijziging van de Erfdienstbaarheid worden afgewezen.

Proceskosten

VvE Brandweerkazerne c.s. zullen als in het ongelijk gestelde partijen veroordeeld worden in de kosten aan de zijde van [de Holding c.s.] Deze kosten worden begroot op een bedrag van € 271,50 (half punt tegen tarief € 543 (tarief II)).

De door de [de Holding c.s.] gevorderde nakosten zullen worden begroot op hieronder genoemde wijze.

De rechtbank:

In conventie

wijst het gevorderde af;

veroordeelt [de Holding c.s.] in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van de VvE Brandweerkazerne c.s. begroot op € 1.725 en op € 157 aan nog te maken nakosten, te vermeerderen met € 82 in geval van betekening, het bedrag van € 1.725 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis, indien [de Holding c.s.] voormeld bedrag niet voordien hebben betaald, tot de dag van algehele voldoening;

verklaart de proceskostenveroordeling in 5.2 uitvoerbaar bij voorraad;

In reconventie

wijst het gevorderde af;

veroordeelt VvE Brandweerkazerne c.s. in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van de [de Holding c.s.] begroot op € 271,50 en op € 157 aan nog te maken nakosten, te vermeerderen met € 82 in geval van betekening, en het bedrag van € 271,50 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis, indien VvE Brandweerkazerne c.s. voormeld bedrag niet voordien hebben betaald, tot de dag van algehele voldoening.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.C. Hartendorp en in het openbaar uitgesproken door mr. D. Nobel, rolrechter, op 20 januari 2021.