NJB 2024/2595

Prejudiciële vragen. Huurwoning. Huurprijs. Wijzigingsbeding. Oneerlijk beding. In de vrije sector van de huurmarkt voor woningen komt veel voor dat overeengekomen wordt dat de huurprijs jaarlijks kan worden verhoogd met de consumentenprijsindex plus een (maximale) opslag van bijvoorbeeld 3%. Is een dergelijk huurprijswijzigingsbeding oneerlijk? Hoge Raad: 1. Losstaande bedingen. Het oneerlijke karakter van het opslagbeding kan en moet apart worden getoetst. Bij die toetsing moet het (cumulatieve) effect van het indexatiebeding worden meegewogen. 2. Niet oneerlijk. Het onderhavige beding (opslag van maximaal 3%) is geen oneerlijk beding, behoudens bijkomende omstandigheden in een individueel geval. 3. Gevolgen. Een huurprijsverhoging op basis van een oneerlijk bevonden opslagbeding is niet mogelijk, noch voor het verleden noch voor de toekomst. Iedere huurprijsverhoging die betaald is op basis van een oneerlijk opslagbeding, is onverschuldigd betaald. 4. Taak van de rechter. De rechter moet in geval van oneerlijkheid van een opslagbeding ambtshalve een aftrek toepassen op het toe te wijzen bedrag aan huurachterstand. De rechter mag niet ambtshalve verrekenen. Bij de beoordeling van een vordering tot ontbinding en ontruiming kan relevant zijn of de huurder in het verleden te veel huur heeft betaald.