Rb. Zeeland-West-Brabant, 14-08-2024, nr. 10956591 \ CV EXPL 24-657 (E)

2. [gedaagde 2],

beiden wonende te [plaats] ,

gedaagde partijen,

hierna te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ,

gemachtigde: mr. C.G.A. Mattheussens.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 22 mei 2024 met de daarin genoemde stukken,

- de brieven van Stadlander van 3 en 10 juli 2024, met aanvullende producties,

- de mondelinge behandeling van 15 juli 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

Ten slotte is vonnis bepaald.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] huren van Stadlander de woning aan de [adres] (hierna: de woning). Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden van toepassing. In de voorwaarden is onder meer een verbod opgenomen voor het verrichten van activiteiten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld.

Op 27 november 2023 heeft de politie een inval gedaan in de woning. Bij de inval is blijkens het proces-verbaal het volgende aangetroffen:

Per brief van 7 december 2023 heeft Stadlander aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] medegedeeld dat zij vanwege de vondst van een handelshoeveelheid drugs in de woning ernstig tekortgeschoten zijn in hun verplichtingen als huurder en dat Stadlander daarom de huurovereenkomst wil beëindigen. Stadlander heeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de mogelijkheid geboden om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. Hiervan hebben zij geen gebruik gemaakt.

Op 2 juli 2024 heeft de politie opnieuw een inval in de woning gedaan. Uit de brief van de burgemeester van 8 juli 2024 volgt dat in de woning een handelshoeveelheid drugs en een groot geldbedrag zijn aangetroffen.

Stadlander vordert – samengevat – bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

Stadlander legt – samengevat – aan haar vorderingen het volgende ten grondslag. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben in strijd gehandeld met de verplichting om zich als goed huurder te gedragen1., door het aanwezig hebben van een handelshoeveelheid (hard)drugs in de woning. Voor zover deze drugs niet door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zelf maar een ander in de woning zijn gebracht, zijn zij verantwoordelijk voor gedragingen van degene die met goedvinden van hem de woning gebruiken of zich met zijn goedvinden daarin bevinden2.. Zij zijn ernstig tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning is gerechtvaardigd, omdat sprake was van handel in drugs (nu deze reeds waren verpakt in ponypacks en gripzakjes). Stadlander heeft een zwaarwegend belang bij handhaving van haar zerotolerance beleid, dat erop is gericht gevolgen te kunnen verbinden aan Opiumwet gerelateerde handelingen die ernstige negatieve invloed (kunnen) hebben op de samenleving en op de woonomgeving. Naast de drugs zijn bij de inval van 27 november 2023 grote hoeveelheden contant geld, een (nep)vuurwapen en drie auto’s in beslag genomen. Stadlander heeft er ook belang bij dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden veroordeeld om vanaf de dag van ontbinding van de huurovereenkomst tot de dag van ontruiming een gebruiksvergoeding gelijk aan de huur te betalen, omdat de ervaring leert dat in het merendeel van de gevallen waarin huurbeëindiging wordt aangezegd huurders met die betaling stoppen. Ter zitting heeft Stadlander nog aangevoerd dat op 2 juli 2024 een tweede inval in de woning heeft plaatsgevonden, waarbij opnieuw drugs en een grote hoeveelheid geld in beslag zijn genomen. Er is sprake van recidive.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer en concluderen primair tot afwijzing van de vorderingen van Stadlander, subsidiair het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren en meer subsidiair de termijn van ontruiming te bepalen op drie maanden na betekening van het vonnis, dit alles met veroordeling van Stadlander in de kosten van deze procedure.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren primair het volgende aan. Er moet worden gekeken naar alle omstandigheden. Zij woonden tot de inval met hun twee meerderjarige kinderen en één minderjarig kind in de woning. De drugs zijn in de woning gebracht door de oudste inwonende zoon. Na de inval is hij uit de woning verbannen. Nadien is hij niet meer in de woning geweest. Het alarmpistool is in de woning gebracht door een neefje dat ten tijde van de inval op bezoek was. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wisten niet van de drugs, deze lagen verstopt op zijn kamer op zolder. Zij hadden geen aanleiding om te vermoeden dat hij zich met drugs bezighield. Het neefje had het alarmpistool aan het zicht onttrokken. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoefden er niet op bedacht te zijn dat hij een alarmpistool bij zich droeg. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn niet als verdachten aangemerkt of vervolgd. De aanwezigheid van drugs heeft geen gevaar opgeleverd voor het gehuurde en de omgeving. Hoewel de burgemeester na de inval voornemens was om de woning te sluiten, is het na het indienen van een zienswijze gebleven bij een waarschuwing. Als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning moeten ontruimen, dan hebben zij niet de beschikking over vervangende woonruimte. Zij beschikken ook niet over financiële middelen om de verhuis- en herinrichtingskosten te betalen. Zij zullen met hun kinderen op de daklozenopvang zijn aangewezen.

Subsidiair voeren [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aan dat hun belangen bij het niet uitvoerbaar bij voorraad verklaren van het vonnis zwaarder wegen dan die van Stadlander. Een ontbinding en ontruiming heeft feitelijk onomkeerbare gevolgen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] kunnen niet op korte termijn over vervangende woonruimte beschikken. Ook wordt het recht ontnomen om de zaak eventueel in hoger beroep te laten toetsen.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt3.. De kantonrechter moet dus beoordelen of sprake is van een tekortkoming van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en zo ja, of die tekortkoming in dit concrete geval de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. Daarbij moeten naar vaste rechtspraak alle omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen en kan niet op voorhand aan één gezichtspunt, ongeacht de overige omstandigheden van het geval, een beslissende rol worden toegekend4..

Er is sprake van een tekortkoming

Tussen partijen is niet in geschil dat er verboden middelen in de woning zijn aangetroffen. Daarmee zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de nakoming van de huurovereenkomst tekortgeschoten. Het verweer van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat zij niets van de drugs afwisten en dat hun zoon daarvoor verantwoordelijk is, en daarom geen sprake is van een tekortkoming, slaagt niet. Hierna wordt uitgelegd waarom dat zo is.

De kantonrechter stelt voorop dat een huurder jegens de verhuurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk is voor de gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met zijn goedvinden daarop bevinden5.. Volgens vaste rechtspraak6.is een verzoek tot ontbinding van een huurovereenkomst niet reeds toewijsbaar op de enkele grond dat personen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich daarop bevinden, gedragingen hebben verricht die weliswaar niet tot schade aan het gehuurde hebben geleid, maar die, als zij zouden zijn verricht door de huurder, in strijd zouden zijn met diens verplichting zich als een goed huurder te gedragen en bovendien voldoende ernstig zijn om beëindiging van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Beslissend is in dat geval – indien de gedragingen niet tot schade aan het gehuurde hebben geleid – of geoordeeld moet worden dat de huurder zich, in het licht van die gedragingen, zelf niet als een goed huurder heeft gedragen7.. Bij de beantwoording van de vraag of hiervan sprake is, dient de kantonrechter rekening te houden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de vraag of er een voldoende verband bestaat tussen die gedragingen en het gebruik van het gehuurde. Daarvan is in elk geval sprake indien de huurder van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen.

De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zich niet als goede huurders hebben gedragen. De stelling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dat zij niet behoorden te weten dat hun zoon een aanzienlijke hoeveelheid harddrugs en softdrugs in de woning had weggelegd, is door hen onvoldoende onderbouwd. Het is de verantwoordelijkheid van huurders om voldoende toezicht uit te oefenen op wat er in de woning gebeurt, dus ook in de kamer van de oudste zoon. Dit hebben zij nagelaten. Daar komt bij dat niet alleen in de kamer van de oudste zoon drugs zijn aangetroffen, maar ook een aanzienlijke hoeveelheid hennep op de wasmachine. De kantonrechter acht het ongeloofwaardig dat het toevalligerwijs op de dag van de inval op 27 november 2023 op de wasmachine (dus niet aan het zicht onttrokken) zou hebben gelegen, zoals ter zitting door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is aangevoerd. Ook weegt de kantonrechter mee dat [gedaagde 2] , zoals zij ter zitting heeft verklaard, de oudste zoon opnieuw in huis heeft gehaald. In tegenstelling tot wat in de conclusie van antwoord staat, is de kans op herhaling niet uit te sluiten. Sterker nog: de politie heeft op 2 juli 2024, op het moment dat de oudste zoon weer in de woning is, opnieuw een inval gedaan. Uit de brief van de burgemeester van 8 juli 2024 volgt dat daarbij opnieuw drugs zijn aangetroffen. De kantonrechter rekent het [gedaagde 1] en [gedaagde 2] dan ook aan dat zij de oudste zoon opnieuw in de woning hebben toegelaten. Daarnaast heeft Stadlander ter zitting onweersproken verklaard dat vanaf de achterzijde van de woning werd gedeald. De conclusie is daarom dat sprake is van een tekortkoming van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .

Aard en ernst van de tekortkoming

Vraag is of de tekortkoming van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gezien de bijzondere aard of geringe betekenis daarvan de ontbinding van de huurovereenkomst en de gevolgen daarvan rechtvaardigt.

Stadlander heeft aangevoerd dat het aanwezig hebben van een handelshoeveelheid (hard)drugs in een woning, zoals in dit geval, ongewenste nevengevolgen met zich mee kan brengen zoals overlast, criminaliteit en aantasting van de woonomgeving. Stadlander heeft voldoende reden om met haar zerotolerance beleid daartegen op te treden. Dat geldt ook ongeacht of zich daadwerkelijk ongewenste nevengevolgen hebben voorgedaan.

Verder geldt dat ook indien [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet van de aanwezigheid van de verboden middelen in de woning op de hoogte waren, zoals zij stellen, die omstandigheid de tekortkoming niet wegneemt en ook niets afdoet aan de aard en ernst daarvan. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] kunnen dan ook niet worden gevolgd in het verweer dat ontbinding van de huurovereenkomst vanwege de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming niet gerechtvaardigd is.

Overige omstandigheden

Dan resteert het beroep van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op hun specifieke persoonlijke omstandigheden, die volgens hen maken dat ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval onaanvaardbaar zou zijn. De kantonrechter overweegt in dat verband als volgt.

Op grond van internationale verdragen is vereist dat bij alle maatregelen betreffende kinderen de belangen van het kind de eerste overweging vormen in die zin dat deze belangen zwaarwegend en fundamenteel zijn8.. Bij de belangenafweging tussen partijen dient dan ook het belang van de minderjarige zoon van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te worden betrokken. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben aangevoerd dat zij nergens terecht kunnen en dat zij met hun twee andere kinderen op straat zouden komen te staan. Aangezien [gedaagde 1] ter zitting heeft verklaard dat in ieder geval een substantieel deel van het aangetroffen contant geld van hem en van zijn meerderjarige dochter is, gaat de kantonrechter ervan uit dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in staat moeten worden geacht om een andere woning te verkrijgen. Verder is vast komen te staan dat er wel degelijk kans op herhaling is, gelet op de tweede inval in de woning op 2 juli 2024. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben daarbij verwijtbaar gehandeld, door de meerderjarige zoon opnieuw tot de woning toe te laten.

Daar staat tegenover dat Stadlander een zwaarwegend belang heeft bij handhaving van haar zerotolerance beleid: het aanwezig hebben van een handelshoeveelheid drugs kan leiden tot ongewenste nevengevolgen, zoals hiervoor uiteengezet. Stadlander dient in het belang van haar andere huurders handhavend op te treden.

Alle omstandigheden afwegend, komt de kantonrechter tot de conclusie dat de ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval gerechtvaardigd is. Wel zal de kantonrechter, zoals door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verzocht en gelet op zowel de belangen van het minderjarige kind als de berusting van Stadlander ter zitting, de ontruimingstermijn bepalen op drie maanden na betekening van het vonnis.

Terme de grâce

Bij conclusie van antwoord is verzocht om het toestaan van een terme de grâce9.aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . De kantonrechter ziet daartoe geen aanleiding, nu het gaat om een tekortkoming in de verplichtingen die zich niet alsnog voor nakoming leent.

Gebruiksvergoeding

Nu [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geen inhoudelijk verweer tegen de door Stadlander gevorderde gebruiksvergoeding hebben gevoerd, zal deze worden toegewezen vanaf de dag van de ontbinding van de huurovereenkomst tot de dag van de ontruiming van de woning.

Uitvoerbaar bij voorraad

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben verzocht om, bij toewijzing van de ontbinding en de ontruiming, het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

Op zichzelf staan mogelijk ingrijpende gevolgen van een executie van een vonnis, die moeilijk ongedaan kunnen worden gemaakt, aan een verklaring tot uitvoerbaar bij voorraad-verklaring niet in de weg10.. Ook is het niet zo dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op korte termijn worden ontruimd, nu een ontruimingstermijn van drie maanden na betekening van het vonnis wordt gegeven. Anders dan door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gesteld, heeft Stadlander wel belang bij een uitvoerbaarheid bij voorraad van het vonnis. Zij dient in het belang van de omwonende huurders te voorkomen dat opnieuw herhaling plaatsvindt. De kantonrechter is van oordeel dat de belangen van Stadlander in dit geval zwaarder wegen dan die van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . Zij zal daarom het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Dit staat een eventuele mogelijkheid voor het indienen van een hoger beroep niet in de weg.

Proceskosten

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Stadlander worden begroot op:

De kantonrechter

ontbindt met ingang van de dag na vandaag de huurovereenkomst van de woning aan de [adres] ,

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning binnen drie maanden na betekening van het vonnis met alle zich daarin bevindende personen en roerende zaken te verlaten en te ontruimen, de woning leeg en in goede staat aan Stadlander op te leveren en niet meer te betreden en de sleutels aan Stadlander af te geven,

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot betaling van een gebruiksvergoeding ter hoogte van de geldende huur, te rekenen vanaf de dag van de ontbinding van de huurovereenkomst tot de dag van de ontruiming van de woning,

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de proceskosten van € 777,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Swaanen en in het openbaar uitgesproken op 14 augustus 2024.