Rb. Amsterdam, 28-10-2020, nr. C/13/689910 / KG ZA 20-832

Ter zitting van 14 oktober 2020 heeft Rembrandt Propco de vorderingen zoals omschreven in de dagvaarding toegelicht. Mayfair Wealthy heeft verweer gevoerd en tegenvorderingen (eisen in reconventie) ingediend. Rembrandt Propco heeft de tegenvorderingen bestreden. Beide partijen hebben schriftelijke stukken en een pleitnota in het geding gebracht.

Vonnis is bepaald op vandaag.Ter zitting waren aanwezig:

- aan de kant van Rembrandt Propco: [naam 1] en mr. S.F. Puijk, kantoorgenoot van

mr. Hagemans;

- aan de kant van Mayfair Wealthy: [naam 2] en mr. Nordmann.

Rembrandt Propco is sinds april 2019 eigenaar van het pand [adres] , waarin zich de bedrijfsruimte bevindt, die Mayfair Wealthy sinds ongeveer 7 jaar huurt en waarin zij een restaurant exploiteert, gespecialiseerd in Mediterrane, Midden-Oosterse en Arabische gerechten. Een van de handelsnamen van Mayfair Wealthy is “ [restaurant] ”.

De huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte is ingegaan op 15 november 2013 en loopt tot en met 14 november 2023. In de huurovereenkomst is vermeld dat de bedrijfsruimte is bestemd om te worden gebruikt als horeca volgens het concept “Meat & Cheese”. Verder staat onder meer in de huurovereenkomst dat de huur moet worden betaald voor of op de eerste dag van de huurtermijn. De maandhuur bedraagt inmiddels € 12.539,88 (inclusief BTW). In artikel 2.1 van de huurovereenkomst is vermeld dat daarvan deel uitmaken de “Algemene Bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW.”

Rembrandt Propco heeft de Algemene Bepalingen in het geding gebracht, die, voor zover hier van belang, als volgt luiden:

De betaling van de huurprijs en van al hetgeen verder krachtens deze huurovereenkomst is verschuldigd, zal uiterlijk op de vervaldata (…) zonder opschorting, korting, aftrek of verrekening met een vordering welke huurder op verhuurder heeft of meent te hebben – geschieden (…)

Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van

€ 300,- per maand.

Mayfair Wealthy heeft de huur vanaf april 2019 niet voor de eerste van iedere maand voldaan, maar had telkens achterstanden van één à twee maanden.

Eind december 2019 is Mayfair Wealthy vooruitlopende op een indeplaatsstelling met een derde overeengekomen dat het restaurant inclusief personeel, inventaris en goodwill voor € 450.000,- aan die derde (uiteindelijk horecaondernemer [naam 3] ) zou worden verkocht.

Bij brief van 10 januari 2020 heeft Mayfair Wealthy een verzoek tot indeplaatstelling aan Rembrandt Propco gestuurd. Op 15 januari 2020 heeft Rembrandt Propco met [naam 3] kennis gemaakt.

Bij brief van 21 januari 2020 heeft Rembrandt Propco aan Mayfair Wealthy verzocht duidelijkheid te verschaffen over het actuele gebruik van de bedrijfsruimte, omdat daarin een Syrisch restaurant werd geëxploiteerd waarvan niet duidelijk was of dat correspondeerde met het ‘Meat & Cheese’ concept.

Bij brief van 22 januari 2020 heeft Mayfair Wealthy Rembrandt Propco verzocht uiterlijk op 24 januari 2020 te laten weten of zij met de indeplaatsstelling instemde.

Op 1 februari 2020 was er geen huurachterstand. De huur tot en met januari 2020 was betaald. In februari en maart 2020 is geen huur betaald.

Bij brief van 27 februari 2020 heeft Mayfair Wealthy Rembrandt Propco (nogmaals) verzocht akkoord te gaan met de indeplaatsstelling en meegedeeld aanzienlijke schade te zullen lijden als dit niet vóór 1 maart 2020 geregeld zou zijn.

Op grond van overheidsmaatregelen in verband met het coronavirus is de horeca in de periode van 15 maart 2020 tot 1 juni 2020 gesloten geweest (afgezien van afhaal- en bezorgservices). Sinds die periode gelden ook tal van reisbe-perkingen. Vanaf 15 oktober 2020 zijn cafés en restaurants weer (voor tenminste vier weken) gesloten.

Mayfair Wealthy is een kortgedingprocedure begonnen om de indeplaatsstelling af te dwingen. De zitting zou plaatsvinden op 25 maart 2020, maar deze procedure is uitgesteld en uiteindelijk ingetrokken.

Op 1 april 2020 heeft Mayfair Wealthy € 3.100 ,- aan Rembrandt Propco betaald.

Op 2 april 2020 heeft Mayfair Wealthy verzocht om gedurende de gedwongen sluiting afspraken te maken over de huur, omdat zij alleen nog kosten en geen inkomsten had.

Op 22 april 2020 heeft Mayfair Wealthy een bedrag van € 5.000,- aan Rembrandt Propco betaald.

Bij brief van 26 mei 2020 heeft Rembrandt Propco Mayfair Wealthy gesommeerd tot voldoening van de huurachterstand van (volgens deze brief)

€ 42.059,52, te vermeerderen met wettelijke handelsrente en incassokosten.

Op 26 mei 2020 heeft Mayfair Wealthy een bedrag van € 16.979,76 aan Rembrandt Propco betaald.

In reactie op de onder 2.16. genoemde brief heeft Mayfair Wealthy diezelfde dag aan Rembrandt Propco meegedeeld dat zij gebruik maakt van de eerder door Rembrandt Propco geboden mogelijkheid tot opschorting van de huur over de maand april 2020 en dat de huur over mei 2020 nog niet is betaald vanwege het (nog) niet doorgaan van de indeplaatsstelling. [naam 3] had op een gegeven moment geen belangstelling meer.

In een e-mail van 28 mei 2020 heeft Rembrandt Propco aan Mayfair Wealthy onder meer geschreven dat zij het traject van de indeplaatsstelling als beëindigd beschouwt en dat de huur tijdig betaald moet worden, bij gebreke waarvan de huurovereenkomst zou worden beëindigd.

Op 1 juni 2020 heeft (de raadsvrouw van) Mayfair Wealthy aan (de raadsman van) Rembrandt Propco voorgesteld om vanwege de aan corona gerelateerde maatregelen tijdelijk 50% huur te betalen.

Op 22 juni 2020 en op 16 juli 2020 heeft Mayfair Wealthy telkens 50% van de huur - € 6.269,- - betaald.

Bij brief van 23 juni 2020 heeft Rembrandt Propco aan Mayfair Wealthy meegedeeld dat uitstel wordt verleend voor de betaling van de huur over de maanden april en mei 2020, vanwege de coronacrisis. In de brief staat dat uitstel wordt verleend tot 1 januari 2021 en dat de huur over die maanden in de eerste zes maanden van 2021 alsnog in zes gelijke delen moet worden betaald.

Bij brief van 27 juli 2020 heeft Rembrandt Propco aan Mayfair Wealthy meegedeeld dat, als rekening wordt gehouden met het huuruitstel, nog een achterstand van € 7.293,13 bestaat en haar verzocht deze alsnog te voldoen.

Bij brief van 2 september 2020 heeft Rembrandt Propco aan Mayfair Wealthy meegedeeld dat een ontruimingsprocedure tegen haar zal worden gestart, aangezien zij de huur tot en met september 2020 niet heeft voldaan. Volgens deze brief is de openstaande vordering op dat moment € 37.639,64.

Vervolgens heeft Mayfair Wealthy nog drie betalingen verricht van telkens (ongeveer) een halve maand huur: op 3 september 2020 tweemaal een bedrag van

€ 6.423,- en op 7 oktober 2020 een bedrag van € 6.269,94.

Rembrandt Propco vordert, samengevat, veroordeling van Mayfair Wealthy:

- om het pand binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis, althans binnen een andere termijn, te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels ontruimd en bezemschoon aan Rembrandt Propco ter beschikking te stellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom en op kosten van Mayfair Wealthy, indien een gedwongen ontruiming noodzakelijk zou zijn;

- tot betaling aan Rembrandt Propco van een bedrag van € 50.179,52 aan huurachterstand, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente daarover vanaf

1 juni 2020;

- tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten (€ 1.151,20), de contractuele boete (begroot op € 3.000,- vanaf 1 juni 2020) en de proceskosten, de nakosten en de wettelijke rente over deze bedragen.

Mayfair Wealthy voert verweer.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Mayfair Wealthy vordert, na vermeerdering van eis, samengevat, veroordeling van Rembrandt Propco:

- tot betaling aan Mayfair Wealthy van een bedrag van € 225.000,-, althans een ander bedrag, als (voorschot) op schadevergoeding en de wettelijke rente over dit bedrag vanaf vijf dagen na vonnisdatum;

- tot het reduceren tot, althans opschorten van de huur met 50%, voor de duur dat de maatregelen in verband met corona de volledige uitvoering van horeca-activiteiten verhinderen, althans gedurende een bodemprocedure;

- tot betaling van de proceskosten en de nakosten.

Rembrandt Propco voert verweer.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Een vordering tot ontruiming kan in kort geding alleen worden toegewezen, indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter deze ook zal toewijzen en van de eisende partij niet kan worden gevergd de uitkomst van een bodemprocedure af te wachten.

Rembrandt Propco heeft gesteld dat voldoende aannemelijk is dat de rechter in een eventuele bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden en ontruiming zal toewijzen, omdat Mayfair Wealthy op twee punten tekort schiet in de nakoming van de huurovereenkomst, namelijk:

- zij houdt zich niet aan het concept ‘Meat & Cheese’ en

- zij betaalt de huur niet op tijd en heeft inmiddels een aanzienlijke betalingsachterstand.

Rembrandt Propco stelt een spoedeisend belang bij een ontruiming te hebben, om de bedrijfsruimte kunnen verhuren aan een ander, die zich wel aan zijn verplichtingen houdt.

In artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek is bepaald dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De tekortkoming moet van voldoende gewicht zijn om de ontbinding en de gevolgen daarvan, zoals in dit geval een ontruiming, te rechtvaardigen. Mayfair Wealthy heeft aangevoerd dat zij, behoudens de onvoorziene omstandigheden in verband met corona, niet of niet noemenswaardig tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en zich verder, voor zover dat wel het geval is, beroepen op de ‘tenzij-bepaling’. Mayfair Wealthy vindt dat partijen de gevolgen van de coronacrisis gezamenlijk moeten dragen.

Meat & Cheese

Mayfair Wealthy heeft aangevoerd dat dit geen bijzonder concept is, maar alleen inhoudt dat in het gehuurde een restaurant is gevestigd dat zowel vlees- als kaasgerechten aanbiedt. Naar zij onbetwist heeft gesteld is dat in [restaurant] het geval. Rembrandt Propco heeft niet nader toegelicht waarom dat niet zo zou zijn en/of welk belang zij erbij heeft dat Mayfair Wealthy haar formule anders invult. Dat de rechter in een eventuele bodemprocedure ontbinding van de huurovereenkomst op deze grond zou toewijzen is dan ook onvoldoende aannemelijk.

Huurachterstand

Mayfair Wealthy heeft aangevoerd dat zij de huur weliswaar niet voor de eerste van de maand pleegt te betalen, maar dat geen sprake is geweest van noemenswaardige huurachterstanden. De vertraging in de huurbetalingen begin 2020 zijn volgens haar aanvankelijk ontstaan doordat in afwachting van de indeplaatsstelling een huurvrijstelling zou zijn toegezegd, en vanaf maart 2020 ten gevolge van de onvoorziene coronacrisis. Als rekening wordt gehouden met de twee maanden uitstel en met opschorting van de huur met 50% vanwege de coronacrisis, is zij zo goed als bij, aldus Mayfair Wealthy.

Vast staat dat op 1 februari 2020 geen huurachterstand bestond, dat partijen toen in gesprek waren over de indeplaatsstelling, waarbij mogelijk ook gesproken is over een huurvrijstelling, en dat op 15 maart 2020 de sluiting van de horeca in verband met de coronacrisis begon. Voor zover sprake was van een huurachterstand was die vóór het uitbreken van de coronacrisis hooguit één a twee maanden. Dit is van onvoldoende gewicht om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Dat zou anders kunnen zijn als eerder sprake zou zijn geweest van substantiële achterstanden, maar daarvan is onvoldoende gebleken.

Verder is voldoende aannemelijk dat Mayfair Wealthy ten gevolge van de coronacrisis in de periode van 15 maart tot 1 juni 2020 geen en daarna een zeer beperkte omzet heeft gehad. Rembrandt Propco heeft gesteld dat Mayfair Wealthy voor een bezorg- en afhaalservice had kunnen zorgen, maar Mayfair Wealthy heeft daar tegenin gebracht dat haar onderneming – met name de keuken – daar, in elk geval tijdens de eerste ‘lockdown’, niet op berekend was, mede omdat zij dergelijke activiteiten niet eerder heeft verricht. In verband met deze situatie heeft Rembrandt Propco de verplichting van Mayfair Wealthy om de huur te betalen voor de maanden april en mei 2020 uitgesteld tot 1 januari 2021. De vraag is of Rembrandt Propco gerechtigd is om de huur over deze maanden en/of de maanden erna (alsnog) onverkort te innen, of dat (de bodemrechter zal oordelen dat) sprake is van onvoorziene omstandigheden, die van dien aard zijn dat Rembrandt Propco naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde nakoming van de huurovereenkomst niet mag verwachten.

De coronacrisis moet, gelet op de getroffen maatregelen en de gevolgen daarvan voor de economie en de maatschappij, in beginsel worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid, zoals Mayfair Wealthy terecht heeft bepleit. Partijen hadden deze pandemie en de gevolgen daarvan niet in de overeenkomst verdisconteerd en mochten dat redelijkerwijs over en weer ook niet denken. Nu geen van beide partijen een verwijt kan worden gemaakt aan het ontstaan van de onvoorziene omstandigheden, ligt het voor de hand het financiële nadeel dat daarvan het gevolg is voorlopig over hen te verdelen. De overeenkomst geeft daarbij geen aanleiding tot een bijzondere risicoverdeling.

Voorshands is voldoende aannemelijk dat de bodemrechter, in het kader van een ‘eerlijke verdeling van de pijn’ zal oordelen dat Rembrandt Propco gedurende het tweede kwartaal van 2020, geen aanspraak zal mogen maken op meer dan 50% van de huur en over het derde kwartaal op niet meer dan 75%, nu de omzet van Mayfair Wealthy over de maanden juli en augustus 2020, toen de lockdown was opgeheven, weer redelijk goed was, maar in september 2020 na de verscherpte regels, naar mag worden aangenomen ten gevolge daarvan, weer drastisch is gedaald en wellicht vanaf de nieuwe sluitingsdatum, 15 oktober 2020, weer nul bedraagt. Voorshands bestaat onvoldoende aanleiding te veronderstellen dat steunmaatregelen van de overheid dit omzetverlies substantieel kunnen goedmaken, aangezien deze maatregelen vooral op loonkosten zijn gericht.

Als uitgegaan wordt van uitstel van betaling over de maanden april en mei – dus over die maanden nog geen huur verschuldigd is – van 50% huur voor de maand juni 2020 en van 75% over de maanden juli, augustus en september 2020, dan dient Mayfair Wealthy in elk geval over die maanden een bedrag van (3 x 75%

(€ 9.404,25) = € 28.212,75 en (1 x 50% (€ 6.269,-) = € 34.481,75 aan Rembrandt Propco te voldoen. Als daarvan de van juni tot en met oktober 2020 betaalde bedragen van (in totaal) € 12.538,- + € 19.115,94 = € 31.653,94 worden afgetrokken, resteert tot en met september 2020 dus in ieder geval een huurachterstand van (afgerond) € 2.828,-. De tot en met mei 2020 betaalde bedragen hadden immers betrekking op de maanden daarvoor. Dit bedrag (€ 2.828,-) zal Mayfair Wealthy dus sowieso aan Rembrandt Propco moeten voldoen. Daar komt dan 50% van de huur van oktober nog bij, een bedrag van € 6.269,60, in totaal (afgerond) € 9.095,-. Rembrandt Propco heeft daarbij een spoedeisend belang. Vooralsnog is deze achterstand echter van onvoldoende omvang om aan te nemen dat de bodemrechter in de huidige omstandigheden een ontbinding van de huurovereenkomst zal uitspreken. Daar komt bij dat bij het spoedeisend belang van Rembrandt Propco bij een onmiddellijke ontruiming, nu de horeca voorlopig weer op slot zit, de nodige vraagtekens kunnen worden geplaatst.

Conclusie

Het voorgaande leidt tot afwijzing van de gevorderde ontruiming en toewijzing van de vordering tot betaling van de huurachterstand, met dien verstande dat deze beperkt blijft tot een voorschot op de tot en met oktober 2020 te betalen huurpenningen ter hoogte van € 9.095,. In de gegeven omstandigheden, die vooral door de coronacrisis worden bepaald, is er onvoldoende grond voor toewijzing van de boete, buitengerechtelijke incassokosten en/of wettelijke handelsrente. Dat betekent dat de tussen partijen gevoerde discussie over de vraag of de Algemene Bepalingen van toepassing zijn, en zo ja welke, buiten beschouwing kan blijven.

Proceskosten

Nu Mayfair Wealthy op een belangrijk punt in het ongelijk is gesteld, zal zij worden veroordeeld in de proceskosten gevallen aan de zijde van Rembrandt Propco.

Vordering tot betaling schadevergoeding

De gevorderde voorziening strekt tot betaling van een geldsom. Voor toewijzing van een dergelijke vordering is in kort geding slechts plaats, als het bestaan en de omvang van de vordering voldoende aannemelijk zijn en uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is. Bij de afweging van de belangen van partijen wordt mede betrokken het risico dat niet kan worden terugbetaald, in het geval de veroordeling in kort geding geen stand houdt.

Mayfair Wealthy stelt € 450.000,- schade te hebben geleden, door toedoen van Rembrandt Propco, omdat de indeplaatsstelling niet is doorgegaan en Mayfair Wealthy dit bedrag, waartegen zij de onderneming had kunnen verkopen, heeft misgelopen. Zij vordert nu de helft daarvan, een bedrag van € 225.000,- als voorschot op vergoeding van die schade. Volgens Mayfair Wealthy heeft Rembrandt Propco de indeplaatsstelling getraineerd door [naam 3] een nieuwe huurovereenkomst tegen een veel hogere huurprijs aan te bieden, waardoor [naam 3] , die inmiddels vanwege de coronacrisis de te huren projecten voor het kiezen heeft, is afgehaakt. Rembrandt Propco heeft onder meer aangevoerd dat zij zich niet onredelijk heeft opgesteld en dat het juist [naam 3] was die een nieuwe huurovereenkomst wilde, met een langere huurtermijn, waar partijen vervolgens niet zijn uitgekomen. Rembrandt Propco heeft ook gewezen op het restitutierisico. Mayfair Wealthy heeft daar tegenin gebracht dat (het voorschot op) de schadevergoeding in afwachting van een eventueel hoger beroep, op een aparte rekening kan worden gestort, zodat geen restitutierisico bestaat.

Vanwege de gemotiveerde betwisting van de vordering door Rembrandt Propco is onvoldoende aannemelijk dat de rechter in een eventuele bodemprocedure de vordering toewijst. Daarnaast ontbreekt een spoedeisend belang aan de kant van Mayfair Wealthy, nu zij bereid is het geld gedurende een langere periode apart te zetten. De vordering voldoet dus niet aan het onder 6.1 genoemde criterium en wordt daarom afgewezen.

Vordering tot het reduceren, althans opschorten van de huur met 50%

In dit kort geding kunnen uiteraard alleen voorlopige voorzieningen worden getroffen. In conventie is aannemelijk geacht dat de rechter in een eventuele bodemprocedure op grond van onvoorziene omstandigheden zal oordelen dat Rembrandt Propco niet gerechtigd zal zijn om meer dan 50% van de huur te vorderen over het tweede kwartaal van 2020 en niet meer dan 75% over het derde kwartaal. Nu de horeca (althans de café’s en restaurants) vanaf 15 oktober 2020 weer volledig gesloten zijn, is voldoende aannemelijk dat de huur voor het vierde kwartaal ook met 50% zal worden gereduceerd, althans opgeschort. Mayfair Wealthy zal haar huurbetalingen dan ook in die zin mogen opschorten.

De voorzieningen zullen worden beperkt tot een gedeeltelijke opschorting van de verplichting om huur te betalen, totdat daarover in een bodemprocedure is beslist, met dien verstande dat de huurbetalingsverplichting voor de maanden april en mei 2020 tot 1 januari 2021 op basis van het door Rembrandt Propco verleende uitstel 100% worden opgeschort. Mayfair Wealthy heeft een spoedeisend belang bij deze voorzieningen, zodat ze weet waar ze aan toe is, in afwachting van het resultaat van de bodemprocedure waarvan zij heeft aangekondigd deze spoedig te zullen beginnen. Er wordt van uitgegaan dat zij dat binnen een maand zal doen, bij gebreke waarvan zij aan dit vonnis geen rechten zal kunnen ontlenen. Of en in hoeverre van dit uitstel afstel komt en zo nee, hoe en wanneer alsnog aan de opgeschorte verplichtingen zal moeten worden voldaan, is aan de bodemrechter. Voor verderstrekkende voorzieningen (ook ten aanzien van de datum) is vooralsnog onvoldoende grond, mede omdat de ontwikkeling van de coronacrisis onzeker is.

Als de op een belangrijk punt in het ongelijk gestelde partij zal Rembrandt Propco worden veroordeeld in de proceskosten in reconventie, die vanwege de samenhang met het geding in conventie worden begroot op nihil.

De voorzieningenrechter

in conventie:

veroordeelt Mayfair Wealthy tot voldoening aan Rembrandt Propco van een bedrag van € 9.095,-. (negenduizend vijfennegentig euro),

veroordeelt Mayfair Wealthy in de kosten van dit geding, tot heden aan de zijde van Rembrandt Propco begroot op:

– € 106,47 aan explootkosten,

– € 2.042,- aan griffierecht en

– € 980,- aan salaris advocaat,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie:

schort de verplichting van Mayfair Wealthy tot betaling van huur over april en mei 2020 op tot 1 januari 2021 en verder voor het tweede kwartaal van 2020 voor 50%, voor het derde kwartaal van 2020 voor 25% en over het vierde kwartaal van 2020 voor 50 %, steeds totdat in de door Mayfair Wealthy aan te spannen bodemprocedure zal zijn beslist,

bepaalt dat aan deze opschorting geen rechten kunnen worden ontleend als Mayfair Wealthy niet binnen één maand na 28 oktober 2020 een bodemprocedure aanhangig heeft gemaakt,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

veroordeelt Rembrandt Propco in de kosten van dit geding, tot heden aan de zijde van Mayfair Wealthy begroot op nihil,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Beukenhorst, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M. Balk, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 28 oktober 2020.1.