Hof Arnhem-Leeuwarden, 04-12-2018, nr. 200.230.116 en 200.235.027

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 10 juli 2018 hier over.

Het verdere verloop blijkt uit:

- de akten uitlating van beide partijen;- het proces-verbaal van comparitie van partijen van 8 november 2018 in beide zaken.

Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.

Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten:

[appellant] heeft aan [geïntimeerde] in september 2011 drie percelen cultuurgrond aan de [straatnaam] te [plaats] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie N, nummers 206, 207 en 209, samen groot 6.15.40 ha, verkocht voor € 215.390. De percelen, hierna te noemen de eerste tranche, zijn op 16 maart 2012 geleverd. Op die datum hebben partijen met betrekking tot de eerste tranche bij de notaris een geliberaliseerde pachtovereenkomst gesloten met een duur van vijf jaar. De overeenkomst is goedgekeurd door de Grondkamer.

Op 10 juli 2015 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] nog drie percelen grond geleverd, kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie N, nummers 995, 203 en 208 voor de koopprijs van € 300.000, hierna de tweede tranche. In de leveringsakte is in artikel 11 opgenomen dat partijen met elkaar een geliberaliseerde pachtovereenkomst aangaan voor de duur van 12 jaar, eindigend op 9 juli 2027. Voorafgaand aan de verkoop en levering is een taxatie verricht waarbij de waarde van deze percelen is getaxeerd onder de voorwaarde van een 12 jaar durende geliberaliseerde pacht.

Partijen hebben nadien een geliberaliseerde pachtovereenkomst voor zes jaar of korter ondertekend waarbij [geïntimeerde] aan [appellant] de tweede tranche met ingang van 10 juli 2015 heeft verpacht en waarbij [appellant] een wilsrecht tot verlenging van een aansluitende periode van zes jaar is verleend. Tevens is opgenomen dat de pachtovereenkomst ter zake van de eerste tranche bij de overeenkomst wordt gevoegd. Ook deze pachtovereenkomst is goedgekeurd door de Grondkamer.

Nietige vonnissen

In het tussenarrest heeft het hof vermeld dat hij ambtshalve op de hoogte is van het feit dat de vonnissen van 1 november 2017 (hoger beroep met zaaknummer 200.230.116) en van 26 januari 2018, hersteld bij vonnis van 23 februari 2018, (hoger beroep met zaaknummer 200.235.027) mede zijn gewezen door een deskundig lid dat op de datum van het wijzen van de vonnissen was gedefungeerd. Op de voet van de uitspraak van de Hoge Raad van 13 april 2018 (ECLI:NL:HR:2018:604) moet het ervoor worden gehouden dat de vonnissen nietig zijn. Het gevolg daarvan is dat in eerste aanleg geen rechtsgeldig oordeel is gegeven en de zaak opnieuw in eerste aanleg moet worden behandeld en wel door andere rechters dan degenen die aan de nietige eindvonnissen hebben meegewerkt. Het hof heeft in het tussenarrest aan partijen voorgesteld om de vonnissen nietig te laten verklaren zonder terugwijzing naar de pachtkamer in eerste aanleg en de zaak verder bij het hof in volle omvang te behandelen. Partijen hebben daarmee bij akte ingestemd. [appellant] heeft daarbij, zijn eis in zoverre aangevuld, dat hij ook vordert terugbetaling van de door hem aan [geïntimeerde] voldane proceskosten ter hoogte van € 1.400.

Het hof zal de vonnissen nietig verklaren en de procedure bij het hof behandelen als een procedure bij prorogatie. De in eerste aanleg gewisselde processtukken zijn ingediend en worden aangemerkt als voor de procedure bij het hof ingediende processtukken. Tegen de eiswijziging heeft [geïntimeerde] geen bezwaar gemaakt en deze komt het hof ook niet in strijd met de goede procesorde voor. De vordering tot terugbetaling van de proceskosten is op grond van het bovenstaande toewijsbaar.

In conventie

[appellant] vordert in conventie primair vastlegging van een reguliere pachtovereenkomst ter zake de aan [geïntimeerde] verkochte percelen en subsidiair geliberaliseerde pachtovereenkomsten voor de duur van respectievelijk 28 en 25 jaar. Verder vordert hij – na vermindering van eis – een verklaring voor recht dat gedurende de eerste twee jaar van de pachtovereenkomst met betrekking tot de tweede tranche geen pachtsommen verschuldigd zullen zijn als zijnde verrekend met de aankoopprijs.

Er is een voorlopig getuigenverhoor gehouden voor de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, op 25 november 2016 en 9 december 2016, waarbij de transacties tussen [appellant] en [geïntimeerde] de inzet van de getuigenverhoren waren.

Het hof oordeelt over de tussen partijen overeengekomen pachtovereenkomsten als volgt. Blijkens de taxatie, de leveringsakte en de verklaring van [geïntimeerde] ter zitting bij het hof hebben partijen voor de tweede tranche beoogd een geliberaliseerde overeenkomst voor de duur van 12 jaren aan te gaan. Uitsluitend vanwege het feit dat [appellant] een modelovereenkomst voor geliberaliseerde pacht van zes jaar of korter heeft gedownload van internet, hebben partijen een schriftelijke geliberaliseerde overeenkomst voor zes jaar of korter met een verlenging van zes jaar ondertekend, aldus [geïntimeerde] . Dit schriftelijke stuk sluit derhalve ook volgens [geïntimeerde] niet aan bij de bedoeling van partijen. Partijen zijn het er tot slot over eens dat beide overeenkomsten in duur zijn gaan samenlopen en zullen eindigen op 9 juli 2027. [appellant] is dan 55 jaar oud. Het hof zal alsnog geliberaliseerde overeenkomsten voor de duur van 12 jaren vastleggen als na te melden. De subsidiaire vordering is in zoverre toewijsbaar.

Dat partijen in weerwil van de ondertekende stukken en vermeldingen in de notariële akten voor beide tranches een reguliere in plaats van een geliberaliseerde overeenkomst hebben beogen te sluiten, heeft [appellant] wel gesteld maar onvoldoende toegelicht. Het enkele feit dat partijen in het voorlopig getuigenverhoor hebben verklaard dat [appellant] “tot zijn pensioen” - volgens [appellant] - dan wel tot zijn 55e/60e levensjaar - volgens [geïntimeerde] - mocht doorboeren is daartoe onvoldoende. [appellant] wist immers dat [geïntimeerde] geen reguliere pachtovereenkomst wenste, zoals [geïntimeerde] als getuige heeft verklaard, en heeft zelf telkens meegewerkt aan de totstandkoming van geliberaliseerde pachtovereenkomsten. Ter zitting heeft [appellant] dit bevestigd. Ook heeft hij verklaard het verschil te kennen tussen reguliere en geliberaliseerde pacht.

De omstandigheden dat [appellant] in 2012 en 2015 financieel met de rug tegen de muur stond en naar zijn zeggen (te) goed van vertrouwen is, brengen geen wijziging in dit oordeel. Die omstandigheden liggen in zijn risicosfeer. Verder zijn partijen het erover eens dat [appellant] , voordat [geïntimeerde] hem te hulp schoot, het financieel niet zou gaan redden en bij de bank geen financiering kon krijgen. [geïntimeerde] is als financier voor [appellant] ingesprongen. Hij heeft [appellant] in de gelegenheid gesteld zijn bedrijf voort te zetten en daartoe geliberaliseerde pachtovereenkomsten willen sluiten voor langere duur. Dat die financiering of de geliberaliseerde pachtovereenkomsten door misbruik van omstandigheden of door een ander wilsgebrek/wilsontbreken tot stand zijn gekomen heeft [appellant] onvoldoende toegelicht en daar bovendien geen duidelijk rechtsgevolg aan verbonden. Hierbij merkt het hof op dat een vordering tot vernietiging van de met [geïntimeerde] gesloten overeenkomsten tot koop van beide tranches en tot hypothecaire geldlening, kennelijk gebaseerd op dezelfde feiten en omstandigheden als hier aan de orde, bij vonnis van 20 september 2017 van de rechtbank Zeeland-West-Brabant gemotiveerd is afgewezen. Het komt er dan ook op neer dat het hof de stelling van [appellant] dat bedoeld is reguliere pachtovereenkomsten te sluiten, althans dat [appellant] voldoende tegenbewijs heeft geleverd tegen de akten waarbij geliberaliseerde overeenkomsten zijn vastgelegd, passeert.

Ten aanzien van de stelling dat partijen zijn overeengekomen dat de eerste twee jaar geen pachtsommen verschuldigd zullen zijn ter zake van de tweede tranche, geldt dat [appellant] ook die stelling onvoldoende heeft onderbouwd. Dat en wanneer de afspraak is gemaakt, heeft [appellant] onvoldoende feitelijk toegelicht. In het voorlopig getuigenverhoor dat is gehouden voor de rechtbank Zeeland West-Brabant, zittingsplaats Breda, op 25 november 2016 en 9 december 2016 zijn onder meer de getuigen [getuige 1] en [getuige 2] gehoord. Uit die verklaringen volgt niet dat [geïntimeerde] (onvoorwaardelijk) heeft ingestemd met de door [appellant] gestelde afspraak. Bij de memorie van grieven heeft [appellant] een stuk overgelegd (productie 4) met een in- of aankoopvoorstel betreffende 7 ha (op de kopie slecht leesbaar) waarin staat “eerste twee jaar geen huur € 6.300 // geen aflossing hypotheek”. Desgevraagd heeft [appellant] ter zitting verklaard niet te weten van wie de e-mail waarbij dit voorstel aan hem is toegezonden afkomstig is en heeft hij ook verder geen toelichting kunnen geven op de status van dit voorstel. Zijn raadsman heeft verklaard dat het wel van [geïntimeerde] afkomstig moet zijn, maar daarvoor geen nadere redenen opgegeven. [geïntimeerde] heeft betwist dat het voorstel van hem komt omdat hij alles met de hand schrijft. Hij heeft verklaard dat er wel een voorstel is geweest om de eerste twee jaren geen pacht te voldoen maar dat hij dat aanbod/voorstel heeft afgewezen of ingetrokken omdat hij belasting moest gaan betalen voor de betrokken percelen. [appellant] heeft daarop verklaard dat hij niet van [geïntimeerde] maar via zijn neef heeft vernomen dat [geïntimeerde] zijn toezegging zou hebben ingetrokken. Op basis van het voorhanden bewijs kan al met al niet worden aangenomen dat [geïntimeerde] met [appellant] (onvoorwaardelijk) heeft afgesproken dat de eerste twee jaren geen pacht betaald hoefde te worden of dat [appellant] dat gerechtvaardigd heeft mogen begrijpen. Een voldoende concreet nader bewijsaanbod ontbreekt. De aangeboden getuigen zijn reeds gehoord in het voorlopig getuigenverhoor en [appellant] licht niet toe wat of waarom deze getuigen meer of anders kunnen verklaren dan zij reeds hebben gedaan. De verklaring voor recht zal daarom worden afgewezen.

In reconventie

[geïntimeerde] vordert een veroordeling tot nakoming en tot betaling van achterstallige pacht. De veroordeling tot nakoming zal het hof afwijzen omdat niet valt in te zien dat [geïntimeerde] daarbij belang heeft. Ten aanzien van de achterstallige pacht geldt dat de pachtkamer in eerste aanleg aanvankelijk gemeend heeft de oppervlakte van het gepachte en daarmee de pachtprijs te moeten bijstellen. De pachtkamer is daarvan teruggekomen na aktewisseling. Gelet op de gewisselde stukken tussen partijen en de erkenning ter zitting dat beide pachtovereenkomsten door de Grondkamer zijn goedgekeurd, is alleen nog relevant de opmerking van [appellant] dat de correctie-akte hem niet kan binden omdat hij er geen weet van had en die niet heeft ondertekend. [appellant] doelt hier op een verzoek van [geïntimeerde] waardoor een op 20 november 2017 opgestelde akte van rectificatie door de notaris is verleden. Daarbij is de akte van levering van 10 juli 2015 gerectificeerd in de zin dat de oppervlakte van perceel N 995 wordt gesteld op 3.70.00 ha in plaats van 3.00.70 ha. [geïntimeerde] heeft de vergissing en zijn gelijk toegelicht in de akte van 24 november 2017. De notaris heeft bij de rectificatie-akte gebruik gemaakt van de door partijen verleende volmacht voor de leveringsakte van 10 juli 2015. Nu [appellant] de feitelijke juistheid van de rectificatie niet (nader) heeft weersproken en overigens niet valt in te zien welk belang [appellant] heeft bij zijn stelling, gaat het hof aan die stelling voorbij.

Wat de achterstallige pacht betreft gaat het hof als niet nader weersproken uit van een achterstand van € 22.665 tot en met april 2017. De overige vorderingen zijn als niet (nader) weersproken toewijsbaar als na te melden.

Slotsom

Het hof zal de vonnissen van de pachtkamer te Middelburg nietig verklaren en de vordering tot terugbetaling van de betaalde proceskosten toewijzen. De subsidiaire vordering van [appellant] wijst het hof in conventie toe in die zin dat voor recht wordt verklaard dat de geliberaliseerde pachtovereenkomst ter zake de tweede tranche geldt voor de duur van 12 jaren. Het hof zal de vordering in reconventie ter zake achterstallige pacht en de overige vorderingen toewijzen als na te melden. [geïntimeerde] zal worden veroordeeld in de proceskosten in conventie en [appellant] in de kosten van de reconventie. De overige vorderingen in conventie en in reconventie zal het hof afwijzen.

Het hof ziet aanleiding bij de vaststelling van de hoogte van de proceskostenveroordelingen het volgens de liquidatietarieven geldende maximaal toe te kennen aantal punten bij de desbetreffende tariefgroep niet toe te passen. Partijen hebben immers zowel voor de in eerste aanleg gevoerde procedure als voor de procedure in hoger beroep kosten moeten maken en die kunnen – vanwege de niet aan partijen toe te rekenen nietigheid van de vonnissen – alleen in het kader van de behandeling van het hoger beroep tot een proceskostenvergoeding leiden.

De kosten voor de procedure in conventie, met inachtneming van het hiervoor onder 3.2 en 3.12 overwogene, aan de zijde van [appellant] zullen worden vastgesteld op:

- explootkosten HB € 97,31

- griffierecht 1e aanleg en HB € 804

- salaris advocaat € 4.296 (4 punten x tarief II)

Totaal € 5.197,31.

De kosten voor de procedure in reconventie aan de zijde van [geïntimeerde] zullen worden vastgesteld op € 3.129,75 aan salaris advocaat (4,5 punten x 0,5 x tarief III). Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals hierna vermeld.

Het hof, recht doende in beide hoger beroepen:

verklaart de vonnissen van de pachtkamer te Middelburg (rechtbank Zeeland-West-Brabant) van 1 november 2017 en 26 januari 2018, hersteld bij vonnis van 23 februari 2018, nietig;

veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellant] terug te betalen de proceskosten ter hoogte van € 1.400;

en doet vervolgens recht:

in conventie

verklaart voor recht dat de pachtovereenkomst tussen [appellant] en [geïntimeerde] met betrekking tot de percelen kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie N, nummers 995 ter grootte van 3.70.00 ha, 203 ter grootte van 1.10.90 ha en 208 ter grootte van 2.55.80 ha, tezamen groot 7.36.70 ha, geldt voor de duur van 12 jaren;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten in conventie, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellant] vastgesteld op € 5.197,31;

in reconventie

veroordeelt [appellant] om tegen bewijs van kwijting aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 22.665 wegens achterstallige pachttermijnen over de periode tot en met april 2017, vermeerderd met de wettelijke handelsrente over elk van deze achterstallige pachttermijnen vanaf de vervaldata tot aan de dag van voldoening;

veroordeelt [appellant] om tegen bewijs van kwijting aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 518,71 wegens voor zijn rekening komende de waterschapslasten over de periode tot en met 2016;

veroordeelt [appellant] om aan [geïntimeerde] te voldoen de maandelijks verschuldigde pachtprijs vanaf 3 mei 2017, te vermeerderen met 50% van de waterschapslasten, tot aan het einde van de pachtovereenkomsten;

veroordeelt [appellant] in de kosten in reconventie, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 3.129,75 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en -voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt- te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;

in conventie en in reconventie

verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, S.B. Boorsma en D.H. de Witte en de deskundige leden ir. W.G. Nijlant en B.T.W. Lamers, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 4 december 2018.