2.2.4.5 Voorbeelden

Een stuk grasland is als één geheel omheind.

Indien de eigendom van het gehele stuk toebehoort aan een eigenaar is sprake van een onroerende zaak.

Dit is anders indien opeen deel van de onroerende zaak zakelijke rechten zijn gevestigd. Door de vestiging van deze rechten ontstaan twee of meer zaken. Vereist voor het bestaan van een zakelijk recht is immers een zaak.

Het criterium aan de hand waarvan in dit geval beoordeeld moet worden of wij moeten spreken over één of meer zaken is de wil van de eigenaar die moet blijken uit de openbare registers.

De enkele (niet gepubliceerde) wil van de eigenaar om het stuk grond op te delen in meer onroerende zaken is niet van belang.

Indien het evengemelde stuk grond in eigendom pro diviso toebehoort aan A en B terwijl feitelijk het perceel als een geheel in gebruik is, moeten wij spreken over twee zaken. Ook hier is de wil van A en B, zoals neergelegd (in de notariële akte van levering en) de openbare registers doorslaggevend. De feitelijke toestand is niet van belang.

Indien door een eigenaar zijn perceel grond feitelijk wordt verdeeld in die zin dat het noordelijke deel wordt omheind en bestemd voor schapenteelt terwijl het zuidelijke deel wordt gebruikt voor de teelt van maïs leidt de verkeersopvatting naar mijn oordeel tot het ontstaan van twee zaken.

Indien evenwel door de eigenaar opeen ander deel, deels gelegen in het noordelijke en deels gelegen in het zuidelijke deel, een recht van hypotheek wordt gevestigd, zal de wil van de eigenaar zoals die blijkt uit de hypotheekakte en de openbare registers voor gaan en ontstaan derhalve drie onroerende zaken.1

In tekening ziet dit er als volgt uit.

Een woningstichting bezit tien woningen opeen rij. Heeft de stichting nu één of tien onroerende zaken?

Ik zou willen aannemen dat hier moet worden gesproken van tien zaken. De wil van de eigenaar is niet van belang. Het gaat om de verkeersopvatting.2

Een vakantiepark bestaat uit dertig huisjes met gemeenschappelijke voorzieningen. Uit hoeveel onroerende zaken bestaat dit park? Indien de huisjes toebehoren aan dertig eigenaren moeten wij in ieder geval van dertig onroerende zaken spreken. Indien het gehele park toebehoort aan een eigenaar die de huisjes verhuurt zou uit de verkeersopvatting het antwoord op de vraag moeten voortvloeien. Ik zou willen spreken van één onroerende zaak indien het gehele park als een geheel wordt geëxploiteerd.

Dit is weer anders indien de eigenaar een deel van het park met een recht van hypotheek belast. Dan bepaalt de gepubliceerde wil van de eigenaar wat als onroerende zaak moet worden aangemerkt.

Twee van de woningen als bedoeld in casus 4 worden intern zodanig verbouwd dat één wooneenheid ontstaat. Aan de buitenzijde blijft alles onveranderd. Naar mijn oordeel ontstaat er nu een nieuwe onroerende zaak. Dit vloeit voort uit de verkeersopvatting en de wil van de eigenaar (deze blijkt uit de feitelijke verbouwing). Doorslaggevend is de verkeersopvatting.

Van der Veen spreekt over een terrein dat bij een gemeente in eigendom is. Op dit terrein bevinden zich een rivierdijk, een stadhuis en een stadsplantsoen. Privaatrechtelijk is naar zijn oordeel sprake van één zaak.3 Dit lijkt mij in strijd met de verkeersopvatting. De gemeente is eigenaar van drie zaken.