Rb. Den Haag, 30-05-2023, nr. SGR 22/1671

Verweerder heeft bij beschikking van 26 februari 2021 (de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [plaatsnaam 2] (de onroerende zaak), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum) voor het jaar 2021 vastgesteld op€ 6.634.000. Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslagen onroerende-zaakbelastingen gebruikersdeel (aanslag OZBG) en eigenarendeel (aanslag OZBE). Daarbij is de heffingsmaatstaf voor de aanslag OZBG op€ 839.000 vastgesteld.

Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt.

Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.

Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Eiseres heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 maart 2023.

Namens eiseres is A. van den Dool, kantoorgenoot van de gemachtigde, verschenen, bijgestaan door E.M.J. Brandsen, taxateur. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam] .

1. Eiseres is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een zorgcentrum. Een gedeelte van de onroerende zaak heeft bouwjaar 1972 en een gedeelte heeft het bouwjaar 2018. In 1995 en 2018 zijn ook delen van de onroerende zaak gerenoveerd. De onroerende zaak heeft een oppervlakte van 6.746 m² en het perceel heeft een oppervlakte van 15.475 m². Een deel van de onroerende zaak wordt door de bewoners gebruikt, een deel door het personeel en een deel door de bewoners en het personeel gezamenlijk.

Geschil

2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.

3. Eiseres bepleit een waarde van € 4.586.000. Eiseres stelt – samengevat – dat verweerder is uitgegaan van een te hoge restwaarde en dat de kengetallen in de door verweerder gebruikte Taxatiewijzer onvoldoende zijn onderbouwd. Eiseres bepleit een restwaarde van 5% en verwijst daarvoor naar het door haar overgelegde rapport ‘restwaarde zorgwoning’ van [bedrijfsnaam] B.V. (het restwaarderapport). Volgens eiseres heeft verweerder ook ten onrechte een levensduurverlenging toegepast. Ook stelt eiseres dat 80% van de waarde van de onroerende zaak kan worden toegerekend aan gedeelten die tot woning dienen of volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden, zodat de onroerende zaak in zijn geheel als woning dient te worden aangemerkt. De aanslag OZBG is volgens eiseres dan ook ten onrechte opgelegd. Indien de aanslag OZBG terecht is opgelegd, is deze te hoog omdat moet worden uitgegaan van een grondslag van € 321.000.

4. Verweerder heeft de stellingen van eiseres gemotiveerd weersproken.

Beoordeling van het geschil

De waarde

5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

6. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt, in afwijking van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Uit dit artikellid volgt verder dat bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde rekening wordt gehouden met de aard van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

7. Op grond van artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ dient de gecorrigeerde vervangingswaarde te worden berekend als de som van de waarde van de grond, vermeerderd met de waarde van de opstallen. Voor de grond dient daarbij te worden uitgegaan van de marktwaarde van vrij te aanvaarden en onbezwaarde grond. Voor de waarde van de opstallen moet worden uitgegaan van de totale geobjectiveerde bouwkosten, naar het prijspeil op de waardepeildatum, vermenigvuldigd met het voortgangspercentage van de bouw.

8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde waarderapport en hetgeen overigens is aangevoerd, hierin geslaagd. In het waarderapport is de waarde van de onroerende zaak middels de gecorrigeerde vervangingswaarde bepaald. Bij het vaststellen van de bouwkosten is gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer deel 9 (Verzorging) van de VNG. Daarbij is verweerder uitgegaan van de kengetallen behorende bij archetype N5161000 (verzorgingstehuis, 2001 en nieuwer, kleiner dan 8.000 m² vloeroppervlakte) en archetype N5140000 (verzorgingshuis, 1966 t/m 1985). De rechtbank acht deze archetypes goed bruikbaar. Verweerder heeft daarmee de waarde van de onroerende zaak op een voldoende inzichtelijke en controleerbare wijze onderbouwd. Niet is gebleken dat de beschikte waarde te hoog zou zijn vastgesteld. Ook is de rechtbank niet gebleken dat verweerder – zoals eiseres ter zitting heeft gesteld – ten onrechte de waarde exclusief omzetbelasting heeft berekend. Uit de door verweerder overgelegde stukken volgt dat de informatie die op de referentieobjecten ziet exclusief omzetbelasting is berekend, maar de waarde van de onroerende zaak in de waardematrix inclusief omzetbelasting is berekend. Deze stelling van eiseres is dan ook onjuist. Overigens zouden de waarden van de vergelijkingsobjecten indien verweerder de componenten van de vergelijkingsobjecten wel inclusief omzetbelasting zou hebben berekend hoger uitkomen, wat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak des te meer onderbouwt. De rechtbank heeft ook geen reden tot twijfel aan de toepasbaarheid van de in de Taxatiewijzer opgenomen kengetallen. De door verweerder gehanteerde Taxatiewijzer is immers opgesteld in opdracht van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en is inhoudelijk opgebouwd aan de hand van een analyse van marktgegevens van vergelijkbare objecten. Het standpunt van eiseres dat de Taxatiewijzer onvoldoende onderbouwing vormt, slaagt dan ook niet.

9. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Tussen partijen is niet in geschil dat de bewijslast ten aanzien van de restwaarde op eiseres rust. Uit het restwaarderapport volgt dat de onroerende zaak een zorgcentrum betreft. Dit is ook niet in geschil. In het restwaarderapport wordt voor de onderbouwing van de restwaarde de onroerende zaak echter vergeleken met vijf gezinsvervangende tehuizen met een woonbestemming, twee gezinsvervangende tehuizen met een maatschappelijke bestemming en één woonzorgcomplex. Die vergelijkingsobjecten zijn naar hun aard andere soorten objecten dan de onroerende zaak en daarmee niet bruikbaar voor de onderbouwing voor de bepleite restwaarde van 5%. Eiseres heeft de door haar bepleite restwaarde dan ook niet aannemelijk gemaakt. De stelling van eiseres dat verweerder ten onrechte uitgaat van de dagwaarde en niet van de restwaarde van de onroerende zaak, volgt de rechtbank niet. Ook is de rechtbank van oordeel dat verweerder terecht een levensduurverlenging heeft toegepast. Verweerder heeft onweersproken verklaard dat in 2018 een verbouwing heeft plaatsgevonden. Ook is de rechtbank van oordeel dat de onroerende zaak – zoals terecht gesteld door verweerder – moet voldoen aan de geldende kwaliteitseisen voor een zorgcentrum, zodat de onroerende zaak minimaal in een meer dan redelijke staat moet verkeren.

De aanslag OZBG

10. In artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet is bepaald dat een onroerende zaak in hoofdzaak – dat wil zeggen voor 70% – tot woning dient indien de waarde die op grond van hoofdstuk IV van de Wet WOZ is vastgesteld voor die onroerende zaak in hoofdzaak kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.

11. Verweerder heeft plattegronden van de onroerende zaak overgelegd. Op de plattegronden heeft verweerder de woondelen weergegeven met een gele markering, de niet-woondelen met een blauwe markering en de overige delen van de onroerende zaak met een oranje markering. Van het totale oppervlakte van 6.766 m² ziet 4.509 m² (66,64%) op de gele woondelen, 983 m² (14,53%) op de blauwe niet-woondelen en 1.274 m² (18,83%) op de oranje overige delen van de onroerende zaak. Die oppervlakten zijn niet in geschil. Nu de woondelen minder dan 70% bedragen, namelijk 66,64%, kan niet worden geoordeeld dat de onroerende zaak in hoofdzaak tot woning dient.

12. Nu de onroerende zaak dus niet in hoofdzaak tot woning dient als bedoeld in artikel 220a, tweede lid, van de Gemeentewet, is de hoofdregel dat voor die onroerende zaak OZBG is verschuldigd. Daarbij wordt een beperking gemaakt in artikel 220e van de Gemeentewet waarin is bepaald dat voor de heffing van OZBG buiten aanmerking blijft de waarde van de gedeelten van de onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden. Daarvoor is het feitelijk gebruik van die gedeelten van de onroerende zaak beslissend.1.

13. Eiseres heeft haar stelling dat 80% van de WOZ-waarde is toe te rekenen aan de woondelen van de onroerende zaak, tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door verweerder, niet aannemelijk gemaakt. Eiseres heeft ter onderbouwing van haar stelling slechts een globale, ingekleurde plattegrond ingebracht. Een nadere toelichting op de plattegrond heeft eiseres niet gegeven. Ook anderszins heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt dat meer dan 70% van de overige ruimten aan de woondelen van de onroerende zaak dienen te worden toegerekend. De aanslag OZBG is dan ook terecht aan eiseres opgelegd. Overigens volgt uit de waardematrix dat de totale waarde van de niet-woondelen een bedrag van € 1.197.602 betreft. De aanslag OZBG is opgelegd over een grondslag van€ 839.000, zijnde 70% van de totale waarde van de niet-woondelen. De rechtbank is dan ook niet gebleken dat de aanslag OZBG is gebaseerd op een te hoge waarde.

Vergoeding van immateriële schade

14. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Het bezwaarschrift tegen de aanslag is door verweerder ontvangen op 22 maart 2021, zodat de redelijke termijn ten tijde van het doen van deze uitspraak is overschreden met ruim 2 maanden. Eiseres heeft in beginsel recht op een vergoeding ter compensatie voor de spanning en frustratie als gevolg van de lange duur van de procedure. Ter zitting heeft eiseres verklaard dat op grond van haar algemene voorwaarden alle kostenvergoedingen waaronder de vergoeding voor immateriële schade aan haar worden gecedeerd. Het toekennen van een vergoeding voor immateriële schade vormt voor eiseres aldus geen compensatie. De rechtbank ziet onder die omstandigheid geen reden over te gaan tot het toekennen van enige vergoeding voor immateriële schade.2.

Proceskosten

15. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.

De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- wijst het verzoek tot vergoeding voor immateriële schade af.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. Ebbeling, rechter, in aanwezigheid vanmr. A.C. van Essen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 mei 2023.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.

Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het hoger beroepschrift ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de datum van verzending;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).