Rb. Amsterdam, 07-01-2021, nr. 8913678 KK EXPL 20-836

1. Als uitgangspunt geldt het volgende.

[eiseres 1] en [eiseres 2] huren van gedaagde de woningen aan de [adres 1] respectievelijk [adres 2] .

Deze huurwoningen zijn onderdeel van het in de jaren 30 gebouwde [naam complex] (hierna: het complex) bestaande uit 308 appartementen, waarvan er 75 worden verhuurd door gedaagde. Beheerder Rappange treedt namens gedaagde op.

De appartementsrechten zijn onderverdeeld in vijf afzonderlijke Verenigingen van eigenaars (hierna: de VvE’s). In artikel 9 van het toepasselijke Modelreglementen staat dat de waterleidingen tot de gemeenschappelijke zaken worden gerekend en dat het een eigenaar of gebruiker zonder toestemming van de vergadering niet is toegestaan veranderingen daarin aan te brengen, ook als deze zaken zich in de privé-gedeelten bevinden.

De Bewonersvereniging stelt zich onder meer ten doel om de belangen van de bewoners van de huurwoningen in het complex te behartigen, de rechtspositie van de bewoners te waarborgen en het, in gezamenlijk overleg met de huurders en bewoners, bevorderen van de leefbaarheid en het welzijn in de directe woonomgeving (artikel 2 statuten).

Op 23 januari 2020 heeft de Bewonersvereniging per e-mail Rappange bericht dat er zorgen zijn onder huurders over de aanwezigheid van lood in het drinkwater dat uit de leidingen getapt wordt (hierna: drinkwater) en gevraagd welke actie hierop door Rappange zal worden ondernomen.

In antwoord daarop heeft Rappange op 28 januari 2020 laten weten dat het aan de huurders is om te laten onderzoeken of er sprake is van loodverontreiniging van het drinkwater en dat Rappange pas bij renovatie overgaat tot vervanging van de loden leidingen.

Bij brief van de gemachtigde van eiseressen van 7 april 2020 is Rappange verzocht om controle op lood in alle huurwoningen en om bij normoverschrijding de leidingen te vervangen (bij meer dan 10 microgram/L lood binnen 5 maanden).

Op 29 mei 2020 is bij onderzoek in het drinkwater van vier huurwoningen in het complex lood aangetroffen, waarbij een normoverschrijding van 36 microgram ( [eiseres 1] ), 245 microgram ( [eiseres 2] ), 37,9 microgram (C. Bilbo Merwedeplein 36-hs te Amsterdam) per liter is vastgesteld. Bilbo is inmiddels verhuisd.

Op 2 juli 2020 hebben de ministers van Binnenlandse Zaken, Infrastructuur en Waterstaat, Medische Zorg en Sport de Tweede Kamer geïnformeerd over de acties die het kabinet naar aanleiding van het Gezondheidsraadadvies van 6 november 2019 in aanvulling op al bestaand beleid wil inzetten:

(…)

De huidige norm voor lood in drinkwater bedraagt 10 microgram/L, gemeten volgens de RDT methode door drinkwaterbedrijven.

(…)

Op basis van een innameberekening en risicobeoordeling van het RIVM concludeerde de Gezondheidsraad dat de schadelijkheid voor baby’s en kinderen, maar ook voor volwassenen groter blijkt dan eerder gedacht. Gebleken is ook dat het loodniveau in het leidingwater na het tappen van water sneller weer oploopt dan waar men van uitging.

(…)

De Gezondheidsraad beveelt een aantal maatregelen aan met de nadruk op bronmaatregelen: sanering van resterende loden leidingen (…). Verder doet de Gezondheidsraad de aanbeveling om in te zetten op een drinkwaternorm van 5 microgram/L in de herziening van de Europese Drinkwaterrichtlijn (hierna: herziene Drinkwaterrichtlijn) en deze waarde als actiewaarde voor meetprogramma’s te hanteren.

(…)

Aanpak bestaande distributie- en aansluitleidingen

(…)

De afgelopen decennia hebben de drinkwaterbedrijven nagenoeg alle bekende loden distributie- en aansluitleidingen vervangen. Voor de resterende loden leidingen zullen de bedrijven alles in het werk stellen om deze alsnog zo spoedig mogelijk te verwijderen. De verantwoordelijkheid van de drinkwaterbedrijven loopt daarbij tot de watermeter. Als bij werkzaamheden lood wordt aangetroffen in de binnenhuisinstallaties zullen de waterbedrijven de klant daarop wijzen. Verwijdering is daarbij de verantwoordelijkheid van de eigenaar van de binnenhuisinstallatie.

(…)

Huurwoningen

Het is aan de gebouw-/woningeigenaar om loden leidingen te vervangen. Verhuurders hebben hierin een bijzondere rol. Kenmerk van de huursector is dat de bewoner/gebruiker van de verhuurder, die immers eigenaar is van het pand, afhankelijk is voor de kwaliteit van de binnenhuisinstallatie. Een huurder moet ervan uit kunnen gaan dat hij in een veilige woning woont, met gezond en veilig drinkwater. Op grond van het huurrecht moet een verhuurder gebreken herstellen. Een te hoog loodgehalte van het drinkwater is door de Huurcommissie in het Gebrekenboek aangewezen als gebrek. Wanneer er sprake is van loden leidingen kan een huurder zijn verhuurder hier dus op aanspreken. Indien de verhuurder weigert de leidingen te vervangen kan de huurder zijn zaak voorleggen aan de Huurcommissie of zo nodig de rechter (…). Hoewel de verhuurder hier formeel niet toe is verplicht acht ik het zeer wenselijk dat de verhuurder de huurder faciliteert bij het drinken van ander water, bijvoorbeeld door het installeren van een tijdelijk tappunt na de meter. (…)

Op 16 juli 2020 heeft Rappange de gemachtigde van eiseressen bericht dat de strengen waterleiding waarop de woningen van [eiseres 1] en [eiseres 2] zijn aangesloten van lood zijn, dat de loodgieter op verzoek een inventarisatie en kostenraming voor vervanging gaat maken en dat Rappange in overleg is met de VvE’s hierover, maar dat die een uitsterfbeleid (dat wil zeggen alleen vervangen bij renovatie) hanteren.

Op 30 oktober 2020 heeft Rappange, na rappel van de Bewonersvereniging van 3 september 2020, geschreven dat het bestuur van de VvE heeft besloten alle waterleidingstrengen te laten controleren en offertes bij meetbedrijven op te vragen waarna een plan van aanpak kan worden gemaakt. Huurders wordt in de tussentijd aangeraden kraanwater bij eerste gebruik twee minuten door te spoelen dan wel water uit flessen te gebruiken.

In de week van 14 december 2020 isin het kader van een pilotproject één streng loden waterleidingen behorend bij de appartementen [adres 3] , [nummer] en [nummer] te [plaats] in opdracht van de betreffende VvE vervangen.

In het rapport van het Waterlaboratorium van 22 december 2020 staat vermeld dat na meting op 18 december 2020 in het leidingwater in de woning van [eiseres 1] 28,6 microgram/L lood is aangetroffen.

2. Eiseressen vorderen bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, bij wijze van voorlopige voorziening gedaagde te veroordelen tot en onder (ii):

3. Eiseressen stellen hiertoe dat de huurwoningen van [eiseres 1] en [eiseres 2] een gebrek als bedoeld in artikel 7:204 BW vertonen. Zij benadrukken dat gedaagde al vanaf januari 2020 op de hoogte is van het gebrek, maar dit ondanks herhaaldelijk aandringen nog niet heeft verholpen, zodat zij genoodzaakt zijn dit in rechte af te dwingen. Vooruitlopend op een bodemprocedure vorderen eiseressen op grond van artikel 7:257 lid 2 BW een verlaging van de huurprijs tot 40% vanwege dit gebrek, meer in het bijzonder een C-gebrek als genoemd in het Gebrekenboek van de Huurcommissie onder Qd3.

4. De Bewonersvereniging stelt dat zij vanuit haar statutaire doelstelling (zie 1.4) op grond van artikel 3:305a BW gerechtigd is de vorderingen onder (iii) en (iv) in te stellen. Gedaagde is als verhuurder gehouden gebreken te verhelpen en kan zich niet achter de VvE’s verschuilen en overleg met de Bewonersvereniging afhouden. Het is gelet op de meetresultaten waarschijnlijk dat er lood in het drinkwater van alle huurwoningen van het complex zit en daarom is voortvarend ingrijpen vereist, zo nodig met rechtsmaatregelen af te dwingen. Het is ook niet aan de huurders om zelf eerst een watertest uit te voeren, hetgeen wordt bevestigd in de brief van de Ministers (zie 1.9). Als goed verhuurder van een groot aantal woningen in het complex past het gedaagde om bij een ernstig gebrek dat schadelijk is voor de gezondheid op eigen initiatief onderzoek te doen naar lood in het drinkwater zeker gezien de extreme hoeveelheid lood die bij één van de woningen naar voren is gekomen, aldus de Bewonersverenging.

5. Het verweer van gedaagde komt hierna, voor zover van belang, bij de beoordeling aan de orde.

6. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vorderingen van eiseressen in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

7. Voor zover eiseressen bedoeld hebben om de vorderingen onder (i) en (ii) ook namens de Bewonersvereniging in te stellen wordt zij in die vorderingen niet-ontvankelijk verklaard. Aan de vorderingen onder (i) en (ii) zijn namelijk tekortkomingen in de nakoming van verplichtingen uit de huurovereenkomsten die [eiseres 1] en [eiseres 2] ieder met (de rechtsvoorganger van) Variaprop zijn aangegaan ten grondslag gelegd. De Bewonersvereniging is daarbij geen contractspartij. Uit het lichaam van de dagvaarding (onder punt 20) blijkt dat de vorderingen onder (iii) en (iv), anders dan in het petitum staat vermeld, zijn ingesteld door de Bewonersvereniging. De vorderingen worden daarom als na te melden opgesplitst.

Vorderingen [eiseres 1] en [eiseres 2]

8. [eiseres 1] en [eiseres 2] stellen dat sprake is van een gebrek aan het gehuurde, te weten een te hoog loodgehalte in het drinkwater, dat een gevaar vormt voor de volksgezondheid. Dat is voldoende om een spoedeisend belang bij hun vorderingen aan te nemen. Het verweer op dit punt wordt gepasseerd.

9. Kern van het geschil is of de aanwezigheid van het (gemeten) loodgehalte in het drinkwater in de woningen van [eiseres 1] en [eiseres 2] kwalificeert als een gebrek en of dat vooruitlopend op een eventuele bodemprocedure, dient te leiden tot evenredige vermindering van de huurprijs. Volgens artikel 7:204, tweede lid BW is een gebrek een staat of eigenschap van de zaak of een andere aan de huurder niet toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

10. Niet in geschil is dat zich in de woningen van [eiseres 1] en [eiseres 2] loden waterleidingen bevinden. Uit de overgelegde (nagezonden) meetresultaten blijkt dat zich in het drinkwater in beide woningen een normoverschrijdende hoeveelheid lood (meer dan 10 microgram/L) bevindt. Dat is naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter een gebrek als gedefinieerd onder 9. [eiseres 1] en [eiseres 2] zijn als huurders namelijk voor de kwaliteit van de binnenhuisinstallatie van hun verhuurder afhankelijk en moeten er vanuit kunnen gaan dat zij gezond en veilig drinkwater in hun woning kunnen betrekken (zie 1.9). Dat de loden leidingen eigendom zijn van de VvE is hier niet van belang, omdat het gebrek zich in het gehuurde openbaart. Bij dit alles weegt mee dat in het Gebrekenboek van de Huurcommissie (versie 2017) onder Qd3 staat vermeld dat indien ‘het leidingwater van de inpandige drinkwaterinstallatie in de woonruimte op een tappunt een loodverontreiniging van meer dan 10 microgram per liter leidingwater heeft’ dit een ernstig gebrek is in categorie C (Bijlage II bij het Besluit Huurprijzen woonruimte).

11. Het verweer van gedaagde dat vanwege de disclaimer in de meetrapporten van 29 mei 2020 eerst nader onderzoek nodig is voordat kan worden aangenomen dat de loodwaarde in het drinkwater te hoog is, is voldoende weerlegd. Er zijn geen concrete aanwijzingen dat de meetrapporten van mei 2020 niet bruikbaar zijn. Daarnaast bevestigen de nagezonden meetresultaten van 22 december 2020 het te hoge loodgehalte. In dit laatste rapport staat geen disclaimer, omdat niet [eiseres 1] en [eiseres 2] , maar het Waterlaboratorium dit keer het drinkwater voor de meting heeft getapt (zie 1.13).Ook het betoog dat de vordering prematuur is ingesteld omdat gedaagde als verhuurder onvoldoende tijd is gegund de aard en de omvang van het gestelde gebrek te onderzoeken gaat niet op. Gedaagde heeft daartoe ruimschoots de gelegenheid gehad. De eerste meting was van 29 mei 2020 met een zodanig alarmerend hoog loodgehalte in het drinkwater (bij [eiseres 2] ) dat van een verhuurder, na kennisneming daarvan, mag worden verwacht dat zij gezien de urgentie en het gevaar voor de volksgezondheid direct zelf onderzoek doet naar de aard en de omvang van het gebrek en zo nodig passende maatregelen treft. Gedaagde heeft tegenover haar huurders [eiseres 1] en [eiseres 2] als verhuurder een eigen verantwoordelijkheid en dient zich voldoende in te spannen haar huurders zo snel mogelijk weer het volledige huurgenot te verschaffen.Duidelijk is dat de vijf VvE’s in het complex (zie 1.3) toestemming voor vervanging van loden leidingen dienen te geven. Dit betekent echter niet dat gedaagde zich achter trage besluitvorming binnen de VvE’s kan verschuilen. Zij heeft als verhuurder van een groot aantal appartementen feitelijke en juridische middelen om de vervanging van de loden leidingen zo snel mogelijk in gang te (doen) zetten, en om zo nodig druk uit te oefenen op de VvE’s om hier werk van te maken.Dat gedaagde, dan wel namens haar Rappange, voldoende voortvarend te werk is gegaan om de betreffende VvE zover te krijgen dat het gebrek binnen een aanvaardbare termijn wordt hersteld is onvoldoende aannemelijk gemaakt. Er is traag op de brieven van de gemachtigde van eiseressen gereageerd en, hoewel er een kostenraming van de loodgieter van Rappange uit mei 2020 is overgelegd, blijft gedaagde in juli 2020 en 30 oktober 2020 herhalen dat een plan van aanpak zal worden gemaakt (zie 1.10 en 1.11) zonder concrete, verdere actie. Dat als gevolg van de coronapandemie op 7 mei 2020 en 25 november 2020 twee algemene ledenvergaderingen zijn geannuleerd stond er niet aan in de weg dat gedaagde maatregelen had kunnen treffen om (het bestuur van) de VvE tot spoedige actie ten behoeve van vervanging van de leidingen in het gehele complex te manen, of op zijn minst de beperking in het huurgenot van haar huurders te verminderen. Zo is [eiseres 1] en [eiseres 2] bijvoorbeeld geen alternatieve watervoorziening geboden, zoals in de brief van de ministers wordt geadviseerd (zie 1.9).

12. Niettemin is binnen het bestek van deze kortgeding procedure geen ruimte om de vordering tot herstel van het gebrek toe te wijzen, nu de betreffende waterleidingen, ook die in de woningen van [eiseres 1] en [eiseres 2] , eigendom zijn van de VvE en gedaagde zonder diens toestemming niet tot vervanging mag overgaan. De vordering onder (i) is daarom niet toewijsbaar.

13. Wél wordt, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, het voldoende aannemelijk geoordeeld dat de bodemrechter een evenredige huurprijsvermindering met terugwerkende kracht in de vorm van de thans gevorderde verlaging met 60% van de geldende huurprijs redelijk zal achten en een dienovereenkomstige vordering van [eiseres 1] en [eiseres 2] op de voet van artikel 7:207 jo. 7:257 BW zal toewijzen. Daartoe wordt aansluiting gezocht bij het Gebrekenboek van de Huurcommissie met betrekking tot verminderd huurgenot als gevolg van een ernstig gebrek in categorie C, zoals hiervoor onder 10. weergegeven. Gezien de ernst van de situatie past het in dit geval om, anders dan de terughoudendheid die gedaagde onder punt 45 e.v. van zijn pleitnota heeft betoogd, wél op een eventuele beslissing van de bodemrechter vooruit te lopen. Het gestelde restitutierisico is door gedaagde onvoldoende onderbouwd. Nu gedaagde tijdig van het gebrek in kennis is gesteld en de vordering binnen de vervaltermijn van zes maanden is ingesteld, is ook aan de overige vereisten van artikel 7:257 BW voldaan. Het vorenstaande leidt er vooralsnog toe dat bij wijze van voorschot op de beslissing in de bodem een huurkorting van 60% met terugwerkende kracht, ingaande 10 juni 2020 als na te melden, wordt toegewezen.

Vorderingen Bewonersvereniging

14. De Bewonersvereniging vertegenwoordigt de belangen van ruim 60 huurders die allen huren van gedaagde. Uit de ter zitting overgelegde statuten blijkt de doelstelling van de Bewonersvereniging (zie 1.4). De Bewonersvereniging heeft voldoende aangetoond dat het in deze kwestie om gelijksoortige belangen gaat, namelijk het belang van haar leden bij veilig en schoon drinkwater. Nu ook aan de overige vereisten van artikel 3:305a BW is voldaan, zoals is toegelicht door haar voorzitter [naam voorzitter] ter zitting en uit de overgelegde stukken blijkt, wordt voorshands geoordeeld dat de Bewonersvereniging voldoende representatief is om namens de aangesloten huurders in rechte op te treden en hun belangen te behartigen. Zij is dan ook ontvankelijk in haar vorderingen.

15. Hoewel de loden leidingen in het complex zo snel mogelijk zullen moeten worden vervangen indien het lood in het water de geldende norm overschrijdt, zijn de vorderingen onder (iii) en (iv) niet toewijsbaar. Zoals hiervoor onder 12. is overwogen heeft gedaagde de toestemming van de VvE nodig om het gevraagde onderzoek te doen en de leidingen te vervangen. Voldoende aannemelijk is dat van de bij wijze van voorschot toegewezen verlaging van de huurprijs van [eiseres 1] en [eiseres 2] voldoende prikkel uit zal gaan om gedaagde tot de verdere benodigde actie tegenover de VvE’s aan te sporen. Dit leidt tot de slotsom dat de vorderingen van de Bewonersvereniging worden afgewezen. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht behoeft daarom geen bespreking.

16. Gedaagde wordt als de overwegend in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten van [eiseres 1] en [eiseres 2] belast. Ondanks dat de vorderingen van de Bewonersvereniging worden afgewezen, heeft gedaagde één verweer gevoerd tegen de met elkaar samenhangende vorderingen die zien op hetzelfde feitencomplex, zodat er voor een kostenveroordeling aan de zijde van de Bewonersvereniging geen aanleiding is. Nu de vorderingen alle betrekking hebben op een aardzaak (huur) is er geen reden om het hogere gevorderde bedrag aan nakosten toe te wijzen.

De kantonrechter:

verklaart de Bewonersvereniging niet-ontvankelijk in de vorderingen onder (i) en (ii);

bepaalt dat bij wege van voorlopige maatregel de door [eiseres 1] en [eiseres 2] aan gedaagde verschuldigde maandelijkse huurprijs vanaf 10 juni 2020 tot aan de dag dat het gebrek is hersteld wordt verminderd tot 40% van de geldende maandelijkse huurprijs;

veroordeelt gedaagde in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiseres 1] en [eiseres 2] begroot op € 106,47 aan explootkosten, € 83,00 aan griffierecht en € 480,00 aan salaris gemachtigde, één en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;

veroordeelt gedaagde in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 60,00 aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,00 en de explootkosten van betekening van het vonnis, één en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat gedaagde niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. van der Veen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 7 januari 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.