4.9.14 De zekerheid van een financier

In de prakrijk zal een (derde) financier, zoals bijvoorbeeld een bank, zakelijke zekerheid willen alvorens een lening te verstrekken. Een bank die bijvoorbeeld geld uitleent aan de producent van de zonnepanelen wil zekerheid hebben in de vorm van pandrechten op die zonnepanelen, zolang deze roerende zaken zijn. Zij zal voorts zekerheid verlangen in de vorm van een hypotheekrecht (op een opstalrecht), als de zonnepanelen onroerend worden, bijvoorbeeld bij de aanleg van zonnepanelenparken door een projectontwikkelaar op andermans grond. In dat geval zal de bank doorgaans bedingen dat op de grond een opstalrecht wordt gevestigd ten behoeve van de producent (projectontwikkelaar) die zij financiert. Het opstalrecht wordt vervolgens ten behoeve van de bank bezwaard met een hypotheekrecht.

De bank kan ook hier echter kiezen voor een huurconstructie met het bijbehorende wegneemrecht. Ze zal dan een “instaprecht” bedingen.1 Dit recht komt tot stand door met de grondeigenaar en de producent een driepartijenovereenkomst aan te gaan.2 In deze overeenkomst spreken partijen af, dat de grondeigenaar de bank informeert als de huurder (producent) in verzuim raakt tijdens de duur van de huurovereenkomst (informatieplicht). Daarbij biedt eerstgenoemde de bank de mogelijkheid om het verzuim van de producent te zuiveren, alvorens de huurovereenkomst te beëindigen (recht tot zuiveren verzuim). Voorts heeft de bank een “instaprecht”, hetgeen inhoudt dat zij de producent (huurder) kan verplichten om via contractsoverneming (art. 6:159 BW) de huurovereenkomst aan een ander over te laten gaan, als de producent zijn verplichtingen niet nakomt uit de huurovereenkomst of uit de leningsovereenkomst die hij heeft gesloten met de bank. De grondeigenaar verleent bij voorbaat zijn medewerking aan dit instaprecht. Voorts heeft de grondeigenaar de plicht om op instructie van de bank de bestaande huurovereenkomst te beëindigen en een nieuwe huurovereenkomst onder dezelfde voorwaarden aan te gaan met een andere huurder. Als de grondeigenaar zijn grond overdraagt, is hij verplicht om de nieuwe eigenaar via contractoverneming partij te maken van de driepartijenovereenkomst. Doet hij dit niet, dan zal hij een boete moeten betalen. Tot slot spreken partijen af dat de huurovereenkomst niet gewijzigd mag worden zonder toestemming van de bank.3