GiEA Aruba, 20-03-2019, nr. AUA201900324

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het verzoekschrift met producties, ingediend op 4 februari 2019;

- de brief van 14 februari 2019 met producties van mr. A.J. Swaen;

- de mondelinge behandeling van 15 februari 2019, waar partijen hun standpunten hebben toegelicht, mr. A.J. Swaen aan de hand van een pleitnota;

- de akte uitlating van [eiseres] d.d. 27 februari 2019.

Vonnis is, bij vervroeging, bepaald op heden.

Partijen zijn op 16 december 1982 met elkaar in algehele gemeenschap van goederen gehuwd. Bij beschikking d.d. 5 maart 2012 van het GEA Aruba is de echtscheiding tussen partijen uitgesproken. De beschikking is op 3 mei 2012 ingeschreven in het register van de burgerlijke stand.

Tot de ontbonden huwelijksgoederengemeenschap behoort het recht van erfpacht op een perceel met woning aan het adres [adres], kadastraal bekend als Land Aruba, [kadastraal nummer] (hierna: de woning).

Bij dit gerecht is tussen partijen een procedure aanhangig geweest (met nummer A.R. nr. 2864 van 2015/AUA201500249) in verband met de vaststelling van de verdeling van de ontbonden huwelijksgoederengemeenschap. Deze procedure heeft geleid tot het eindvonnis van 24 januari 2018 (hierna: het verdelingsvonnis). In dit vonnis is in rechtsoverweging 2.3. ter zake van de verdeling van de woning overwogen (verzoekschrift, prod. 2):

“2.3. Ter zake van de woning wordt onder verwijzing naar rechtsoverweging 3.8 van het tussenvonnis het volgende verder overwogen. Zoals reeds eerder overwogen moet de woning worden verkocht, teneinde de netto verkoopopbrengst verminderd met de hypothecaire schuld bij helfte te kunnen verdelen tussen partijen. De bodemprijs waartegen de woning moet worden verkocht - zo die prijs door een derde wordt geboden - wordt vastgesteld op Afl. 219.500,00. De periode waarin de woning met inzet van makelaardij Aruba Living Today onderhands te koop wordt aangeboden is door partijen gesteld op 6 maanden. Het Gerecht zal hen daarin volgen. Na ommekomst van die periode is ieder der partijen bevoegd om de woning zonder toestemming van de ander in het openbaar te laten verkopen (findishi). Aldus zal worden bepaald.”

In het dictum van het verdelingsvonnis heeft het gerecht in de nummers 3.8. tot en met 3.10 beslist:

“3.8. bepaalt dat de in Aruba te [adres] gelegen woning moet worden verkocht, en dat de netto opbrengst daarvan verminderd met de hypothecaire restschuld ten tijde van de verkoop van de woning bij helfte moet worden verdeeld tussen partijen;

bepaalt de periode waarbinnen voormelde woning door partijen (…) onderhands kan worden verkocht op 6 maanden, gerekend vanaf de dag van de uitspraak van dit vonnis;

bepaalt de bodemprijs waarvoor voormelde woning moet worden verkocht - zo die prijs door een derde wordt geboden - op Afl. 219.500,--;”

In een taxatierapport van 27 november 2017, opgesteld door [taxateur], BSc (hierna: [taxateur]) (prod.2 van [gedaagde]) is onder meer het volgende opgenomen:

“Uit de opname van bovenomschreven bouwwerk is gebleken dat het woonhuis, incl. afrastering in een slecht onderhoudstaat verkeert, waar diverse grootte reparatie’s, danook onderhoudswerkzaamheden, etc. aan toe zijn. (…)

(…) wordt de huidige vrije marktwaarde van het woonhuis etc. (…) getaxeerd op: (…) Awg. 265.000,== (…)

De huidige executiewaarde van het geheel wordt bepaald op 80%, zijnde: Awg. 212.000,== (…)”

In een onderhandse akte, ondertekend op 14 januari 2019 (verzoekschrift, prod. 3), waarin [eiseres] wordt vermeld als verkoper en [koper 1] en [koper 2] als kopers (hierna: kopers), is onder meer het volgende opgenomen:

1. Buyers hereby declare by signing this agreement to have purchased from the Seller, who, likewise declare to have sold to Byers a Dwelling house (…) at [adres] (…)

3. The agreed purchase price (“Purchase Price”) between Buyers and Seller is AFLS: 200.000.00 (…)

4. The Purchase Price shall be paid as follows: An amount of AFLS: 200.000.00 shall be paid through a mortgage loan to be financed by (CMB) (…)

5. This agreement must be signed by both parties by January 18, 2019, otherwise it will be deemed null and void

6. The civil notary office that is charged in this agreement is Notaris Kantoor Notaris Yarzagaray Bodeker & Partners (…)”

In een verklaring van 11 januari 2019 (verzoekschrift, prod. 4) hebben [koper 3] en [koper 2] laten weten nog steeds bereid te zijn om de woning te kopen.

gedaagde] woont thans nog in de woning die nog steeds in gemeenschappelijk eigendom aan partijen toebehoort.

eiseres] vordert dat het gerecht bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad:

a. primair: [eiseres] vervangende toestemming verleent om namens [gedaagde] de woning te verkopen en te leveren voor de prijs van AWG 200.000,00;

b. subsidiair: [gedaagde] beveelt om mee te werken om de woning te verkopen en te leveren voor de prijs van AWG 200.000,00, onder verbeurte van een direct opeisbare aan [eiseres] verschuldigde dwangsom van AWG 5.000,-- per dag dan wel een door het gerecht te bepalen dwangsom;

c. dan wel elke andere beslissing neemt die het gerecht goed vindt;

d. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van dit geding.

Aan haar vordering legt [eiseres] ten grondslag dat [gedaagde] tot twee keer toe heeft geweigerd om zijn medewerking te verlenen aan de onderhandse verkoop van de woning aan derden die bereid waren om als kopers een koopprijs van Afl. 219.000,00 respectievelijk Afl. 200.000,00 te betalen. Thans zijn er kopers die bereid zijn om een prijs van Afl. 200.000,00 te betalen. Gezien de huidige staat van de woning en de woningmarkt in San Nicolas heeft [eiseres] er belang bij dat de woning thans voor dit bedrag onderhands wordt verkocht.

gedaagde] voert hiertegen verweer, met vordering tot veroordeling van [eiseres] in de proceskosten. Het gerecht zal hierna, bij de beoordeling van de vordering, ingaan op het gevoerde verweer.

De gemachtigde van [eiseres] heeft ter zitting ter toelichting op het petitum aangevoerd dat de strekking van het petitum is dat de woning door [eiseres] kan worden verkocht en kan worden overgedragen aan de kopers zonder dat daarvoor nog de medewerking van [gedaagde] nodig is. De vordering tot vervangende toestemming om de woning te leveren, moet worden begrepen als een vordering dat dit vonnis in de plaats treedt van de handtekening van [gedaagde] in de leveringsakte, zoals bedoeld in artikel 3:300 lid 2 BW.

Volgens [gedaagde] is de primaire vordering tot het verlenen van vervangende toestemming niet toewijsbaar in dit kort geding, omdat het gerecht in het verdelingsvonnis de voorwaarden heeft vastgesteld waaronder de woning kan worden verkocht en geleverd. De huidige potentiele kopers bieden een koopprijs onder de in dat vonnis door het gerecht vastgestelde bodemprijs bij onderhandse verkoop. Indien die bodemprijs bij een onderhandse verkoop niet kan worden behaald, dient op grond van het verdelingsvonnis de woning openbaar te worden verkocht.

Het gerecht volgt [gedaagde] niet in dit verweer. In het verdelingsvonnis is in nummer 3.9. beslist dat gedurende een periode van 6 maanden de woning onderhands kan worden verkocht tegen een bodemprijs van Afl. 219.500. In r.o. 2.3. is in verband hiermee overwogen dat na ommekomst van deze periode ieder der partijen bevoegd is om de woning zonder toestemming van de ander in het openbaar te verkopen. Uit het dictum van het vonnis volgt dus niet, ook niet indien dit in samenhang met r.o. 2.3. wordt gelezen, dat er na de door het gerecht bepaalde termijn van zes maanden voor de onderhandse verkoop een verplichting is voor partijen om de woning via een openbare veiling te verkopen. Ook na de ommekomst van de termijn van 6 maanden zijn partijen bevoegd om de woning alsnog via een onderhandse verkoop te gelde te maken. In verband daarmee is [eiseres] als deelgenoot ook bevoegd om op grond van artikel 3:174 lid 1 BW een machtiging te vragen. Een dergelijke machtiging kan ook bij wijze van voorlopige voorziening in kort geding worden gegeven (HR 21 juni 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE4380).

Ten aanzien van de vraag of in casu die machtiging kan worden verleend, oordeelt het gerecht als volgt.

Uit het verdelingsvonnis volgt dat de woning zal moeten worden verkocht om uiteindelijk de verdeling van de (over)waarde van die woning te effectueren. [eiseres] heeft gesteld dat zij in maart 2018 een koper had voor de woning die bereid was om een koopprijs van Afl. 219.000,00 voor de woning te betalen. [gedaagde] heeft toen geweigerd om mee te werken aan die onderhandse verkoop, zodat om die reden de verkoop niet is doorgegaan. In oktober 2018 had [eiseres] opnieuw twee kopers, te weten: de heer [koper 4] en mevrouw [koper 2], die bereid waren om een koopprijs van Afl. 200.000,00 te voldoen. Ook aan deze verkoop heeft [gedaagde] geweigerd zijn medewerking te verlenen, zodat ook deze verkoop om die reden niet is doorgegaan. Thans is mevrouw [koper] opnieuw bereid om de woning te kopen, dit keer samen met haar moeder, mw. [koper 3]. Zij zijn nog steeds bereid om een prijs van Afl. 200.000,00 te betalen.

Volgens [eiseres] is dit een redelijke prijs, mede gezien de woningmarkt in San Nicolas. Daarbij moet, aldus [eiseres], in ogenschouw worden genomen dat er geen onderhoud aan de woning wordt gepleegd en de staat van de woning daardoor achteruit gaat. Er bevinden zich ratten in de woning en de keuken moet worden vernieuwd. Als de woning nu geveild moet gaan worden, zoals [gedaagde] stelt, dan zal de verkoop nog langer op zich laten wachten. Die veiling brengt bovendien kosten mee en als er geen kopers zijn, dan zal de prijs van de woning nog verder omlaag gaan.

Van de zijde van [gedaagde] is het volgende verweer gevoerd:

- [ gedaagde] is nimmer betrokken geweest bij de onderhandelingen betreffende de eerdere verkoopovereenkomsten, alles gebeurt eenzijdig door [eiseres];

- de geboden koopprijs van Afl. 200.000,00 ligt beneden de executiewaarde van

Afl. 212.000,00 die is opgenomen in het taxatierapport d.d. 27 november 2017 van taxateur [taxateur];

- in de koopovereenkomst is opgenomen dat kopers de woning willen financieren met een door de CMB te verstrekken hypothecaire lening, die nog niet is verstrekt;

- in de koopovereenkomst is op straffe van nietigheid 18 januari 2019 opgenomen als uiterste datum van ondertekening, zodat wegens het verstrijken van die datum de koopovereenkomst niet langer geldig is;

- [ gedaagde] is chronisch ziek, heeft geen vervangende woonruimte en moet vanwege diabetes drie keer per week in het ziekenhuis worden gedialyseerd.

Het gerecht oordeelt als volgt.

Het is partijen gedurende de periode van 6 maanden (en meer) na het verdelingsvonnis niet gelukt om de woning voor een bedrag tegen de marktwaarde, althans een bedrag hoger dan de executiewaarde te verkopen. Van de zijde van [gedaagde] is niet betwist dat de woning door [eiseres] twee keer is verkocht, waarvan de eerste keer voor de in het verdelingsvonnis bepaalde bodemprijs. Hij heeft zijn medewerking geweigerd omdat de verkoopovereenkomsten buiten hem om tot stand waren gekomen. Dat laatste was echter geen geldige reden om zijn medewerking te weigeren. In het verdelingsvonnis was immers beslist dat de woning onderhands mocht worden verkocht tegen de bodemprijs, zodat [gedaagde] gehouden was zijn medewerking te verlenen aan de tot stand gekomen verkoopovereenkomst tegen die bodemprijs. Daarmee heeft [gedaagde] een verdeling van de woning overeenkomstig het bepaalde in het verdelingsvonnis verhinderd. Die houding van [gedaagde] zal het gerecht laten meewegen in zijn oordeel of thans machtiging moet worden verleend aan [eiseres] om de woning voor een bedrag beneden de getaxeerde executiewaarde te verkopen.

Het door [gedaagde] ingebrachte taxatierapport van [taxateur] dateert van 27 november 2017. In het rapport is opgenomen dat de woning in een slechte staat van onderhoud verkeert. Nu de stelling van [eiseres] dat er geen onderhoud meer wordt gepleegd aan de woning, niet is betwist, acht het gerecht het voorshands aannemelijk dat de staat van onderhoud verder achteruit is gegaan en nog steeds achteruit gaat en dat dit ten koste gaat van de verkoopwaarde. In dat opzicht kan de taxatiewaarde in het rapport van 27 november 2017 niet langer zonder meer als betrouwbaar uitgangspunt worden genomen. Daar komt bij dat er geen zekerheid is dat in geval van een openbare verkoop de in het taxatierapport opgenomen executiewaarde zal worden gerealiseerd. Het is een feit van algemene bekendheid dan wel een algemene ervaringsregel dat woningen die in Aruba ten verkoop op een openbare veiling worden aangebracht, in veel gevallen niet worden verkocht dan wel worden verkocht voor een prijs (ver) beneden de getaxeerde executiewaarde. Terecht is van de zijde van [eiseres] gesteld dat in geval van een openbare verkoop ook nog veilingkosten moeten worden gemaakt. Het voorgaande betekent dat een openbare verkoop van de woning geen enkele zekerheid geeft dat een hogere netto-opbrengst zal worden gerealiseerd dan de thans door de kopers geboden Afl. 200.000,00. Het gerecht acht het om die reden voorshands voldoende aannemelijk dat met de onderhandse verkoop tegen een prijs van Afl. 200.000,00 een opbrengst wordt gerealiseerd die recht doet aan de marktomstandigheden en die daarmee ook aanvaardbaar is. Dat daarmee aan [gedaagde] de kans wordt ontnomen dat op een veiling wellicht een hogere prijs wordt gerealiseerd, dient voor zijn rekening te komen. [eiseres] heeft een gerechtvaardigd belang dat zij thans zekerheid verkrijgt over de verdeling van de (opbrengst van de) woning. [gedaagde] heeft in het verleden door zijn weigerachtige houding de realisering van een hogere opbrengst verhinderd en heeft daardoor partijen in een situatie gebracht dat nu met een lagere opbrengst genoegen moet worden genomen om thans met zekerheid de verdeling van de woning te kunnen effecturen.

De slotsom van het voorgaande is dat het gerecht de vordering om machtiging te verlenen tot verkoop van de woning aan kopers voor een prijs van Afl. 200.000,00 zal toewijzen.

De overige door [gedaagde] gestelde omstandigheden kunnen niet tot een ander oordeel leiden. Dat de kopers wellicht de financiering van de woning nog niet geregeld hebben, behoeft er niet aan in de weg te staan dat de woning aan kopers wordt verkocht. Het gaat erom dat kopers op het moment van de levering van de woning in staat zijn om de koopprijs te voldoen. Ook de omstandigheid dat de in de overeenkomst genoemde termijn van 18 januari 2019 inmiddels is verstreken, behoeft er niet aan in de weg te staan dat de overeenkomst alsnog wordt uitgevoerd. Kopers hebben immers verklaard nog steeds bereid te zijn om de woning te kopen.

Dat [gedaagde] chronisch ziek is en op dit moment geen vervangende woonruimte heeft, is evenmin reden om de machtiging niet te verlenen. [gedaagde] is er in ieder geval sinds het verdelingsvonnis mee bekend dat hij de woning op enig moment zal moeten verlaten en had dus al ruime tijd geleden op zoek kunnen gaan naar vervangende woonruimte. Daarnaast is ter zitting gebleken dat de woning, na aftrek van de hypothecaire lening, een overwaarde heeft van ongeveer Afl. 150.000,00. [gedaagde] moet in staat worden geacht om van zijn aandeel in die overwaarde op korte termijn vervangende woonruimte te kunnen huren.

Behalve dat vervangende toestemming voor de verkoop is gevorderd, heeft [eiseres] ook gevorderd dat dit vonnis in plaats van de handtekening van [gedaagde] in de leveringsakte treedt. Ook dit onderdeel van het gevorderde zal het gerecht toewijzen.

Tot slot. Het gerecht begrijpt heel goed dat [gedaagde], die vele jaren (samen met [eiseres]) de woning heeft bewoond en die momenteel te kampen heeft met een slechte gezondheid, de woning liever niet wil verlaten en dat hij het om die reden het afgelopen jaar niet op kon brengen om zijn vrijwillige medewerking te verlenen aan de verkoop. De beslissing dat de woning thans verkocht mag worden, zal hem zwaar vallen. Dit is echter een noodzakelijk gevolg van het feit dat de huwelijksgoederengemeenschap verdeeld moet worden en dat [eiseres] er een gerechtvaardigd belang bij heeft dat thans ook daadwerkelijk tot die verdeling wordt overgegaan.

Omdat het uiteindelijk de voorkeur heeft dat [gedaagde] zelf de noodzakelijke medewerking verleent aan de verkoop en levering van (zijn aandeel in) de woning, zal hij daartoe voor een laatste keer in de gelegenheid worden gesteld. De vordering zal daarom als hierna geformuleerd worden toegewezen.

Het gerecht zal de kosten van de procedure compenseren, in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.

De rechter in dit gerecht:

machtigt [eiseres] om de woning aan het adres [adres] voor de koopprijs van Afl. 200.000,00 te verkopen aan [koper 1] en [koper 2] conform de koopovereenkomst van 14 januari 2019;

veroordeelt [gedaagde] om op een door de notaris te bepalen dag en tijdstip, met een in acht te nemen oproepingstermijn van minimaal een week, te verschijnen voor een notaris van notariskantoor Yarzagaray Bödeker & Partners en om medewerking te verlenen aan de eigendomsoverdracht van (zijn aandeel in) de woning aan [koper 3] en [koper 2] conform de bepalingen in de koopovereenkomst en overigens conform de gebruikelijke voorwaarden en bedingen, en met de bepaling dat bij gebreke van medewerking aan de eigendomsoverdracht deze uitspraak in dat deel van de akte zal treden, zoals bedoeld in artikel 3:300 lid 2 Burgerlijk Wetboek van Aruba;

verklaart de veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

compenseert de kosten van de procedure in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Verhoeven, rechter, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 20 maart 2019 in aanwezigheid van de griffier.