Hof 's-Hertogenbosch, 21-06-2023, nr. 21/01564

De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres 1] in [woonplaats] (hierna: de woning) voor het jaar 2020 vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum). Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2020 (hierna: de aanslag) bekendgemaakt.

Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.

De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de heffingsambtenaar.

De zitting heeft plaatsgevonden op 12 mei 2023 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende,

en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar 1] en [heffingsambtenaar 2] .

Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning is een omstreeks 1995 gebouwde vrijstaande woning. De woning heeft een dakkapel, een tuinhuis, een kelder van 253 m³ en een inpandige garage van (in totaal) 93 m³. Het perceel is 745 m².

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 520.000. Ter onderbouwing van de beschikte waarde verwijst de heffingsambtenaar naar het op 25 maart 2021 door [A] (gediplomeerd taxateur) opgestelde taxatierapport met waardematrix (hierna: de matrix). Hieruit volgt een waarde op de waardepeildatum van € 540.000. De taxateur heeft deze waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode waarbij gebruik is gemaakt van de volgende, alle in [woonplaats] gelegen, vergelijkingspanden:

Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde van € 498.000 eveneens een taxatiekaart overgelegd, opgemaakt door de gemachtigde van belanghebbende, docent wiskunde. Deze taxatiekaart bestaat eveneens uit een matrix. Belanghebbende onderbouwt de bepleite waarde met de volgende, alle in [woonplaats] gelegen, vergelijkingspanden:

In geschil is of de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum te hoog is vastgesteld.

Belanghebbende concludeert tot vermindering van de WOZ-waarde naar € 498.000. De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

Ten aanzien van het geschil

De waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.1.Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding voor verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

De hiervoor bedoelde waarde voor woningen wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.2.

De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op de heffingsambtenaar.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde een matrix overgelegd met drie vergelijkingspanden. Zoals volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Het hof acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning om als vergelijkingsobject te worden gebruikt voor de waardebepaling van de woning. Het betreft woningen van eenzelfde type (vrijstaande woningen) en uit dezelfde bouwperiode (jaren ‘90), met een vergelijkbare ligging. Uit de matrix volgt dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de verschillen in bijgebouwen, inhoud, bouwjaar, perceelgrootte, kwaliteit en onderhoudsstaat tussen de woning en de vergelijkingspanden. De [adres 4] is niet zodanig lang na de waardepeildatum (dertien maanden) verkocht dat dit object niet meer kan worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Met het waardeverloop sinds de waardepeildatum is bovendien rekening gehouden.

De waarde van de woning is door de vergelijking met de drie verkochte vergelijkingspanden in beginsel goed onderbouwd door de heffingsambtenaar. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, dient echter ook rekening te worden gehouden met wat belanghebbende heeft aangevoerd.3.

Belanghebbende stelt in hoger beroep - voor zover niet al hiervoor in 4.4 over de door belanghebbende ingenomen standpunten is geoordeeld - verder a) dat vergelijkingspand [adres 4] veel luxer is en zich in een hoger marktsegment begeeft, terwijl er betere vergelijkingspanden (de door hem zelf ingebrachte vergelijkingsobjecten [adres 5] en [adres 6] ) beschikbaar zijn. Daarnaast stelt belanghebbende b) dat de gehanteerde grondwaarde in de waarde-opbouw te laag is in vergelijking met twee eigendomstransacties van onbebouwde percelen in dezelfde wijk.

a) Betere vergelijkingspanden?

Belanghebbende stelt, zo begrijpt het hof, met zijn betoog allereerst dat de [adres 4] veel luxer is uitgevoerd, duurder is en meer faciliteiten biedt, waardoor dit vergelijkingpand niet geschikt is.

De heffingsambtenaar stelt in dat kader dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in luxe en faciliteiten tussen de woning en de [adres 4] , gelet op de gehanteerde kwalificaties voor de kwaliteit van de woning (‘3’) en van de [adres 4] (‘4’) en gelet op het apart opnemen van bijvoorbeeld het zwembad als bijgebouw in de matrix. De [adres 4] is daarmee goed bruikbaar voor de waardebepaling, aldus de heffingsambtenaar.

Het hof oordeelt als volgt. De [adres 4] is een vrijstaande woning van ongeveer hetzelfde bouwjaar als de woning. Het gaat erom dat de vergelijkingsobjecten in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de woning en dat met de onderlinge verschillen rekening wordt gehouden. Naar het oordeel van het hof kan de [adres 4] worden gebruikt als referentieobject. De heffingsambtenaar is bij zijn waardering van de [adres 4] uitgegaan van een factor ‘4’ voor zowel onderhoud als kwaliteit en voor de woning van een factor ‘3’ voor onderhoud en factor ‘2’ voor kwaliteit. Bij toekenning van factor ‘4’ is sprake van ‘bovengemiddeld / goed’ en in het geval van factor ‘2’ is sprake van ‘matig’, ofwel ‘slecht’. Naar het oordeel van het hof heeft de heffingsambtenaar op deze wijze in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de [adres 4] en is daarmee ook tegemoet gekomen aan de klachten van belanghebbende dat de [adres 4] veel luxer is uitgevoerd. Met de faciliteiten zoals het zwembad is afzonderlijk in voldoende mate rekening gehouden. Met dat wat belanghebbende heeft aangevoerd, heeft hij onvoldoende twijfel gezaaid dat nog verder tegemoet zou moeten worden gekomen.

Anderzijds stelt belanghebbende dat twee objecten, te weten de [adres 5] en [adres 6] , (beter) vergelijkbaar zijn met de woning en om die reden (ook) moeten worden meegenomen in de waardebepaling. In de door gemachtigde van belanghebbende overgelegde en door hemzelf opgestelde matrix wordt de waarde mede aan de hand van deze twee vergelijkingspanden onderbouwd.

De heffingsambtenaar heeft daar tegenin gebracht dat de transactiedatum van de [adres 5] niet 16 februari 2019 maar 16 februari 2018 is, waardoor dit vergelijkingsobject onjuist is geïndexeerd. De [adres 6] is door de heffingsambtenaar bewust niet voor de waardebepaling gebruikt, omdat uit een door de heffingsambtenaar ter zitting overgelegd ‘inlichtingenformulier koopwoningen’ volgt dat de marktwaarde (€ 525.000) volgens een in het kader van de financiering opgesteld taxatierapport van 24 augustus 2018 de transactiesom (€ 510.000) al overtrof. Bovendien is volgens de heffingsambtenaar door belanghebbende onvoldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de [adres 6] en de woning, omdat aan de door belanghebbende gehanteerde kwalificatie gemiddeld (‘3’) voor de KOUDV-factoren, gelet op verbouwingen die kort na de waardepeildatum hebben plaatsgevonden, kan worden getwijfeld.

Het standpunt van belanghebbende dat rekening moet worden gehouden met de [adres 5] en [adres 6] bij de waardebepaling, wordt verworpen. Deze objecten zijn weliswaar vergelijkbaar wat betreft bijvoorbeeld bouwjaar en inhoud, maar belanghebbende heeft – gelet op de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar – niet aannemelijk gemaakt dat op een juiste wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen die objecten en de woning. Gelet op de gemotiveerde betwisting van de transactiedatum van de [adres 5] had het op de weg van belanghebbende gelegen om nader te onderbouwen dat van de juiste transactiedatum is uitgegaan. Die nadere onderbouwing heeft belanghebbende niet gegeven. Van de [adres 6] heeft de heffingsambtenaar gemotiveerd de kwalificatie van de KOUDV-factoren betwist. Het hof is van oordeel dat, gelet op het inlichtingenformulier koopwoningen, aannemelijk is dat ten tijde van de waardepeildatum de voorzieningen gedateerd waren en daarom de door belanghebbende gehanteerde kwalificaties ‘gemiddeld’ ertoe hebben geleid dat ook ten aanzien van de [adres 6] op een onjuiste wijze rekening is gehouden met de verschillen. Dat in de door gemachtigde opgestelde matrix onvoldoende rekening wordt gehouden met verschillen komt overigens ook tot uiting bij de factor ligging. Zowel [adres 5] als [adres 6] hebben daar beide een factor ‘0’ gekregen, terwijl de overige in die matrix vermelde objecten een factor ‘3’ hebben. Desondanks heeft belanghebbende, zonder verdere toelichting, voor geen van de objecten een correctie voor de ligging toegepast.

Het hof merkt ten aanzien van de door gemachtigde overgelegde ‘Matrixvergelijking’ in meer algemene zin nog het volgende op. Het hof hecht in het kader van bewijswaardering in beginsel meer waarde aan een taxatierapport of matrix van een deskundige zoals een gediplomeerd taxateur dan aan een door een belanghebbende of zijn gemachtigde opgestelde ‘Matrixvergelijking’ als die niet is opgesteld door een taxateur, zeker als daarnaast sprake is van ongerijmdheden in die ‘Matrixvergelijking’. Het hof kent ook daarom aan de door belanghebbende ingebrachte vergelijkingsobjecten en de daaruit volgende waardebepaling, mede gelet op de ter zitting aan de orde gestelde ongerijmdheden, in dit geval niet de betekenis toe die belanghebbende daaraan toekent.

b) de grondwaarde

Belanghebbende stelt verder dat - mede gelet op twee verkopen van onbebouwde percelen in de omgeving - de grondwaarde te laag is.

De heffingsambtenaar stelt dat de component grond dient als hulpmiddel bij de vergelijkingsmethode en dat daar geen zelfstandige betekenis aan toekomt; de nadruk ligt op de eindwaarde. Daarnaast is de theorie van afnemend grensnut van toepassing op percelen waarop woningen zijn gebouwd en hebben onbebouwde percelen een meer vrije aanwending en daarmee een hogere prijs per m2, aldus de heffingsambtenaar.

De rechtbank heeft als volgt over de grondprijs overwogen:

“(…) Uit de matrix blijkt verder dat de verhouding tussen de grondwaarde en de opstalwaarde van de woning en de vergelijkingsobjecten niet aanzienlijk van elkaar afwijkt en dat de waardering van de percelen naar grootte in een juiste verhouding staan. Onder die omstandigheden heeft de rechtbank geen aanknopingspunten dat de grondwaarde te laag is vastgesteld en dat de gebruikte grondstaffel leidt tot een onjuiste waardering van het perceel.”

Het hof acht deze overweging van de rechtbank juist en op goede gronden gegeven. De door belanghebbende in hoger beroep vermelde verkopen van onbebouwde percelen doen niet aan dit oordeel af. De prijs van bouwgrond kan namelijk niet worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van een perceel waarop al een woning is gelegen. Percelen waarvoor nog een bouwvergunning moet worden aangevraagd vertegenwoordigen een ander (hoger) waardeniveau dan grond bij een reeds gerealiseerde woning.

Op grond van dat wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het hof met het door hem overgelegde taxatierapport en de bijbehorende matrix aannemelijk gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van de woning op de waardepeildatum van € 520.000 niet te hoog is.

Tussenconclusie

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is.

Ten aanzien van het griffierecht

Het hof ziet geen aanleiding om het griffierecht te laten vergoeden.

Ten aanzien van de proceskosten

Het hof oordeelt dat er geen redenen zijn voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 Awb.

Het hof:

De uitspraak is gedaan door M.J.C. Pieterse, raadsheer, in tegenwoordigheid van N.A. de Grave, als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 juni 2023 en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

De griffier, De raadsheer,

N.A. de Grave M.J.C. Pieterse

Het aanwenden van een rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de andere partij te veroordelen in de proceskosten.