Hof Arnhem-Leeuwarden, 10-01-2023, nr. 21/01040 t/m 21/01042

De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de hierna genoemde onroerende zaken te [woonplaats] voor het belastingjaar 2019 vastgesteld naar waardepeildatum 1 januari 2018, alsmede aanslagen onroerende zaakbelasting 2019 voor het eigenaarsgedeelte vastgesteld.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 december 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door taxateur [naam2] .

2. Vaststaande feiten

Woning 1 is een in 1935 gebouwde bovenwoning. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 84 m2.

Woning 2 is een in 1935 gebouwde bovenwoning. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 79 m2.

De winkel is in 1935 gebouwd en heeft een oppervlakte van ongeveer 225 m2.

Belanghebbende is eigenaar van woning 1 en woning 2, en eigenaar en gebruiker van de winkel. Deze onroerende zaken zijn gelegen in [woonplaats] Oost.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de beschikte waarden voor woning 1 en voor woning 2 taxatiematrixen overgelegd waarin de waarde van de woningen op basis van de vergelijkingsmethode zijn gewaardeerd. Als vergelijkingspanden van beide woningen zijn een aantal bovenwoningen aangevoerd: [adres2] 48 Bis, [adres2] 16 A, [adres3] 5 Bis en [adres4] 29 Bis. De matrixen zijn opgesteld door de heer [naam2] , WOZ-taxateur van de BghU, op 9 december 2019. De vergelijkingsobjecten zijn alle gelegen in [woonplaats] Oost.

Met betrekking tot de winkel heeft de heffingsambtenaar een referentieoverzicht toegevoegd met daarin twee winkelpanden in [woonplaats] Oost, te weten die aan de [adres2] 41 (transactiedatum 9 oktober 2018, verkoopprijs € 202.500, huurcontract met een gerealiseerde huurprijs van € 12.040 vanaf 9 oktober 2017, ligging B1, bouwjaar 1922, oppervlakte 70 m2) en [adres2] 63 (transactiedatum 29 maart 2018, verkoopprijs € 350.000, ligging B1, bouwjaar 1922 oppervlakte 76 m2). Verder heeft de heffingsambtenaar een winkelpand in [plaats1] als vergelijkingspand genoemd: [adres5] 196 en 198 te [woonplaats] (bouwjaar 1980, oppervlakte 84 m2, ligging B1, transactiedatum 10 juli 2017). De winkel heeft volgens het overzicht een ligging C. Het overzicht is opgesteld door de heer [naam3] , WOZ-taxateur van de BghU, op 20 december 2019.

Op het bezwaarschrift van 26 februari 2019 van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar van 1 augustus 2019 de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.

In geschil zijn de WOZ waarden van de onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2018.

Belanghebbende staat primair een waarde voor voor de winkel van € 279.000, en voor de woningen een lagere waarde dan beschikt. Belanghebbende heeft subsidiair ter zitting het standpunt ingenomen dat de waarde van de winkel hoger dient te liggen dan de beschikte waarde. De heffingsambtenaar verdedigt de waarden zoals beschikt, heeft zich verzet tegen de proceshouding van (de gemachtigde van) belanghebbende, in die zin dat deze eerst een lagere waarde bepleitte en subsidiair ter zitting in de hoger beroepsfase een hogere waarde.

Verder is in geschil het antwoord op de vraag of belanghebbende recht heeft op een vergoeding van immateriële schade als gevolg van een overschrijding van de redelijke termijn.

De WOZ-beschikkingen

Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK, vergaderjaar 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).

Belanghebbende heeft bij de Rechtbank de stelling ingenomen dat de vastgestelde waarde van de woning 1 te hoog is. Hij heeft in hoger beroep geen nieuwe onderbouwing van zijn stelling toegevoegd. De heffingsambtenaar heeft de beschikte waarden gebaseerd op een taxatiematrix (zie 2.5). De Rechtbank heeft ten aanzien van de waarden van woning 1 als volgt overwogen:

“8. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, die in dezelfde wijk zijn gelegen en waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Verweerder heeft de verkoopprijzen van de referentiewoningen geanalyseerd door eerst de verkoopprijzen te indexeren naar de waardepeildatum. Daarna heeft hij die prijs, waar van toepassing, verminderd met de waarde van het aandeel in de VvE en het dakterras. De resterende waarde voor de “kale woning” heeft hij vervolgens gedeeld door het gebruiksoppervlak en zo een woningwaarde per m2 berekend. De bouwkundige kwaliteit van de woning en de staat van onderhoud heeft hij als voldoende aangemerkt. Dat geldt ook voor drie van de vier referentiewoningen. De gemiddelde woningwaarde van die drie referentiewoningen die uit de verkoopprijs voortvloeit is € 3.279,-. Voor de waardeopbouw van de woning heeft verweerder € 3.036 gehanteerd. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt en maakt hij aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

9. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Eiser heeft geen inhoudelijke gronden tegen de waardering ingebracht”

Het Hof acht deze overwegingen van de Rechtbank juist en op goede gronden gegeven, en maakt deze tot de zijne.

Belanghebbende heeft bij de Rechtbank de stelling ingenomen dat de vastgestelde waarde van de woning 2 te hoog is. Hij heeft in hoger beroep geen nieuwe onderbouwing van zijn stelling toegevoegd. De heffingsambtenaar heeft de beschikte waarden gebaseerd op een taxatiematrix (zie 2.5). De Rechtbank heeft ten aanzien van de waarden van woning 2 als volgt overwogen:

“14. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, die in dezelfde wijk zijn gelegen en waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Verweerder heeft de verkoopprijzen van de referentiewoningen geanalyseerd door eerst de verkoopprijzen te indexeren naar de waardepeildatum. Daarna heeft hij die prijs, waar van toepassing, verminderd met de waarde van het aandeel in de VvE en het dakterras. De resterende waarde voor de “kale woning” heeft hij vervolgens gedeeld door het gebruiksoppervlak en zo een woningwaarde per m2 berekend. De bouwkundige kwaliteit van de woning en de staat van onderhoud heeft hij als voldoende aangemerkt. Dat geldt ook voor drie van de vier referentiewoningen. De gemiddelde woningwaarde van die drie referentiewoningen die uit de verkoopprijs voortvloeit is € 3.279,-. Voor de waardeopbouw van de woning heeft verweerder € 3.056 gehanteerd. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt en maakt hij aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

15. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Eiser heeft geen inhoudelijke gronden tegen de waardering ingebracht.”

Het Hof acht deze overwegingen van de Rechtbank juist en op goede gronden gegeven, en maakt deze tot de zijne.

Ten aanzien van de waardebepaling van de winkel geldt het volgende. Voor een dergelijke niet-woning wordt de waarde bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.

Belanghebbende heeft ten aanzien van de WOZ waarde van de winkel in hoger beroep primair de stelling ingenomen dat de beschikte waarde te laag is. Daartoe heeft hij onder meer verwezen naar zijn argumenten ter betwisting van de beschikte waarde, zoals aangevoerd bij de Rechtbank. Subsidiair heeft belanghebbende voor het eerst ter zitting in hoger beroep bepleit dat de beschikte waarde te hoog is. Hij heeft er ter zitting op gewezen dat de winkel een bloemenwinkel betreft, en dat niet de hele ruimte winkelruimte is. Ter zitting heeft hij toegelicht dat het gaat om een grote samengevoegde winkelruimte zonder binnenmuren, met in het achterste gedeelte een balie waaraan boeketten worden gemaakt. Verder heeft hij vermeld dat zich daarnaast een klein kantoortje voor de eigenaar bevindt, en een kleinere opslagruimte. Voorts heeft hij vermeld dat het pand eind 2022 te koop wordt aangeboden voor een vraagprijs van € 1.350.000.

Nu belanghebbende gemotiveerd de vastgestelde waarde betwist, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Daartoe dient de taxatiematrix als opgenomen onder 2.6.

Het Hof is ten aanzien van het door de heffingsambtenaar aangevoerde referentieobject aan de [adres5] 196 en 198 van oordeel dat het bouwjaar, de uitstraling, de oppervlakte en de ligging dusdanig afwijken van de kenmerken van de winkel, dat dit object ongeschikt is als referentieobject voor de waardebepaling van de winkel.

De heffingsambtenaar heeft verder als referentieobjecten gekozen voor winkelpanden die in de buurt van winkel liggen, en waarvan het bouwjaar vergelijkbaar is met de winkel. Wel is de ligging van deze referentieobjecten aangeduid met B1, terwijl de ligging van de winkel is aangeduid met C. Verder zijn deze referentieobjecten veel kleiner dan de winkel (zie 2.6 en 2.3). Voor het referentieobject aan de [adres2] 41 heeft de heffingsambtenaar op basis van een gecorrigeerde transactieprijs de kapitalisatiefactor berekend op 15,8, en de gecorrigeerde transactieprijs van € 2.714 per m2. Voor het referentieobject aan de [adres2] 63, dat op 29 maart 2018 is verkocht voor € 350.000 wordt een gecorrigeerde transactieprijs per m2 getaxeerd op € 4.539. Voor de winkel heeft de heffingsambtenaar een kapitalisatiefactor van 10,5 en een WOZ waarde per m2 van € 1.680 vastgesteld. In het licht van de betwisting van de bruikbaarheid en inzichtelijkheid van deze gegevens door belanghebbende, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en daarop gegeven toelichting niet inzichtelijk heeft gemaakt of en hoe er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en de winkel.

Het Hof is op grond van het voorgaande van oordeel dat de heffingsambtenaar met de in de taxatiematrix vermelde referentieobjecten, in het licht van hetgeen namens belanghebbende is aangevoerd, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de winkel door hem niet te hoog is vastgesteld.

Belanghebbende is er evenmin in geslaagd de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken. Anders dan belanghebbende stelt, acht het Hof het met de gegeven toelichting niet aannemelijk gemaakt dat de winkeloppervlakte slechts een kwart van 225 m2 zou bedragen, en dat de overige vierkante meters anders zouden moeten gewaardeerd worden. Voorts heeft belanghebbende geen onderbouwing gegeven voor de door hem gestelde kapitalisatiefactor van 8,5. Belanghebbende heeft de door hem bepleite waarde van € 279.000 niet aannemelijk gemaakt. Ook de door belanghebbende ter zitting bepleite hogere waarde, wat er ook zij van het verzet tegen deze proceshouding door de heffingsambtenaar, is niet aannemelijk gemaakt met de enkele verwijzing naar een vraagprijs van het pand eind 2022, bijna vijf jaar jaar na de waardepeildatum van 1 januari 2018.

Nu beide partijen er niet in zijn geslaagd de door hen verdedigde waarden aannemelijk te maken, zal het Hof de waarde in goede justitie per waardepeildatum 1 januari 2018 vaststellen op € 365.000.

Het verzoek om immateriële schadevergoeding

Belanghebbende heeft bij de Rechtbank verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Het Hof overweegt als volgt. Voor de berechting van de zaak in eerste aanleg heeft als uitgangspunt te gelden dat deze niet binnen een redelijke termijn is geschied indien de rechtbank niet binnen twee jaar nadat die termijn is aangevangen uitspraak doet. In deze termijn is derhalve de duur van de bezwaarfase inbegrepen. De in dit verband in aanmerking te nemen termijn begint als regel te lopen op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt en eindigt op het moment waarop de rechter uitspraak doet in de hoofdzaak. Voor de berechting van de zaak in hoger beroep heeft als uitgangspunt te gelden dat het gerechtshof uitspraak doet binnen twee jaar nadat hoger beroep is ingesteld. Het Hof verwijst naar het overzichtsarrest van de Hoge Raad van 19 februari 2016, nr. 14/03907, ECLI:NL:HR:2016:252.

Het tijdsverloop tussen de ontvangst van het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar (26 februari 2019) en de uitspraak van de Rechtbank (7 juli 2021) bedraagt twee jaar en krap 5 maanden, hetgeen gelet op het hiervoor vermelde uitgangspunt voor de totale procedure in eerste aanleg van twee jaar een overschrijding van de redelijke termijn voor de beslechting van het geschil meebrengt van 6 maanden.

De Rechtbank heeft geoordeeld dat de berechting van de zaak langer heeft geduurd door de Covid-19 pandemie, en heeft dat aangemerkt als een bijzondere omstandigheid. Volgens belanghebbende rechtvaardigt de coronacrisis in dit geval geen verlenging van de termijn. De heffingsambtenaar bepleit een verlenging van de termijn wegens de proceshouding van (gemachtigde) van belanghebbende.

Het Hof oordeelt als volgt. De uitbraak van het coronavirus in 2020 mag niet in algemene zin worden aangemerkt als een bijzondere omstandigheid die een verlenging rechtvaardigt van de termijn van berechting van - in dit geval - twee jaar die in de regel als redelijk is aan te merken. Dit wordt niet anders doordat in verband met die uitbraak gerechtsgebouwen een aantal maanden waren gesloten en verdaagde zittingen opnieuw moesten worden gepland. De uitbraak van het coronavirus vormt alleen een bijzondere omstandigheid als hiervoor bedoeld indien partijen waren uitgenodigd voor een onderzoek ter zitting in de periode waarin de gerechtsgebouwen in verband met de uitbraak van dit virus waren gesloten (de periode 17 maart 2020 tot en met 10 mei 2020) en het onderzoek ter zitting daarom opnieuw moest worden gepland (zie HR 27 mei 2022, ECLI:NL:HR:2022:752). Nu de zitting aanvankelijk was gepland op 3 juni 2020, dus buiten de genoemde periode, is geen sprake van een bijzondere omstandigheid.

De heffingsambtenaar heeft aangevoerd dat belanghebbende uitstel heeft gevraagd voor de zitting op 3 juni, maar dit leidt volgens het Hof niet tot een bijzondere omstandigheid. Belanghebbende heeft immers in zijn uitstelverzoek vermeld dat hij in juli 2020 wel de hele maand beschikbaar zou zijn voor een zitting. Ook van andere bijzondere omstandigheden is het Hof niet gebleken.

Dit brengt mee dat, nu het bezwaarschrift op 26 februari 2019 is ingediend en de Rechtbank uitspraak heeft gedaan op 7 juli 2021, de redelijke termijn van twee jaar in de onderhavige zaak met 5 maanden is overschreden. Belanghebbende komt aldus voor een vergoeding van immateriële schade in aanmerking van € 500. Gelet op de uitspraak op bezwaar van 1 augustus 2019 dient de vergoeding van immateriële schade in zijn geheel te worden toegerekend aan de Minister. In hoger beroep is de redelijke termijn niet overschreden.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.

Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken.

Naar het oordeel van het Hof zijn er geen bijzondere omstandigheden aanwezig die aanleiding geven af te wijken van het in artikel 2, eerste lid, van het Besluit opgenomen tarief.

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 592 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting)  wegingsfactor 1  € 296), € 1.674 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 837) en € 1.674 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 1  € 837), ofwel in totaal op € 3.940.

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar in zaaknummer 21/1042 (de winkel),

– vermindert de waarde van de winkel tot € 365.000,

– vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig,

– veroordeelt de Minister in de door belanghebbende geleden immateriële schade tot een bedrag van € 500,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 3.940,

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 47 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 134 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Harthoorn, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 januari 2023

De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.

De raadsheer,

(M. Harthoorn)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 11 januari 2023

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.