Rb. Noord-Holland, 26-07-2017, nr. C/15/250423 / HA ZA 16-705

wonende te [woonplaats 1] ),

2. [eiser]

wonende te [woonplaats 1] ),

eisers,

advocaat mr. E. Maarsen-Neumann te Amsterdam,

tegen

wonende te [woonplaats 2] ),

2. [gedaagde 2]

wonende te [woonplaats 2] ),

gedaagden,

advocaat mr. J.B.Th. van 't Grunewold te Roermond.

Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagden] genoemd worden.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

-het tussenvonnis van 18 februari 2017 en de daar in genoemde stukken;

-het proces-verbaal van comparitie van 18 mei 2017 en de daarin genoemde stukken.

Ten slotte is vonnis bepaald.

[eisers] en [gedaagden] hebben de Duitse nationaliteit en wonen in Duitsland.

Partijen hebben in het voorjaar van 2015 onderhandeld over de koop van een aan [eisers] in eigendom toebehorende vakantiewoning op het Vakantiepark Zuiderzee te Medemblik (hierna: de vakantiewoning) aan de [adres 2] .

Op 31 mei 2015 hebben [gedaagden] de vakantiewoning bezichtigd.

Op 5 juni 2015 hebben [gedaagden] een koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) getekend terzake de vakantiewoning, in welke overeenkomst een koopsom is opgenomen van € 182.500,00. Op diezelfde dag hebben [gedaagden] de koopovereenkomst getekend en per e-mail en per gewone post aan [eisers] doen toekomen.

De koopovereenkomst luidt, voor zover hier van belang:

“(…)Beide Parteien - Käufer und Verkäufer- erklaren, dass dieser Vorvertrag sowie der notarielle Kaufvertrag nach niederländischem Recht vollzogen werden soll. Nach niederländischem Recht ist ein Rücktritt vom Vorvertrag innerhalb von 3 Tagen möglich.

Für den notariellen Kaufvertrag wird in beiderseitigem Einvernehmen em niederländisches Notariat beauftragt.(…)”

Bij e-mail van 6 juni 2015 hebben [eisers] de volgende bij de koopovereenkomst horende documenten toegezonden aan [gedaagden] :

• de ‘Satzung’ van het bungalowpark in de Duitse taal (ondertekend door [eisers] ;

• het huishoudelijk reglement in de Nederlandse taal;

• de koop-/aannemingsovereenkomst van [eisers] van 13 mei 2000 (Kauf/Annahmevertrag) in de Duitse taal;

• de leveringsakte van 20 december 1999 van Camping Zuiderzee B.V. aan Zuiderzee Onroerende Zaken B.V.;

• kopieën van de identificatiebewijzen van [eisers]

De leveringsakte van 20 december 1999 van Camping Zuiderzee B.V. aan Zuiderzee Onroerende Zaken B.V. luidt, voor zover hier van belang, als volgt:

“C. Algemene Bepalingen

(…)8. Voor gehele of gedeeltelijke vervreemding van een recreatiebungalow, toedeling of vestiging van een zakelijk genotsrecht is de voorafgaande schriftelijke toestemming vereist van de exploitant.

De exploitant mag deze toestemming slechts weigeren indien naar redelijkheid en billijkheid, mede in het belang van de overige gebruikers van het park, bij hem gegronde vrees bestaat dat door toelating tot het park van de kandidaat-verkrijger, de goede orde op het park in gevaar zal worden gebracht. De exploitant kan echter te allen tijde toestemming weigeren ingeval een eigenaar de krachtens deze akte en gemeld huishoudelijk reglement verschuldigde (voorschot en/of definitieve) bijdrage(n) die over het alsdan lopende en voorgaande boekja(a)ren opeisbaar is of zijn geworden of nog zullen worden, niet heeft voldaan.(…)

D. Boete-/kettingbedingen.

(…)4. De uit de Bijzondere Bepalingen sub A. tot en met D. en de uit dit lid 4 voortvloeiende verplichtingen zullen, voorzover nog niet vervuld, aan de koper en/of zijn rechtsopvolger(s) bij wijze van kettingbeding en derdenbeding ten behoeve van de exploitant moeten worden opgelegd, zulks op straffe van een door de overtreder aan de exploitant te verbeuren dadelijk opeisbare boete ter hoogte van eenhonderdduizend gulden (f.100.000,--)(…)”

Het Huishoudelijk reglement Bungalowpark “Zuiderzee” d.d. 20 juli 2000 luidt, voor zover hier van belang, als volgt:

“3.3. Het is verboden bouwwerken zoals schuttingen, pergola’s, tuinhuisjes e.d. op te richten zonder schriftelijke toestemming van de beheerder en zonder eventueel benodigde vergunningen van overheidswege.”

(…)

Voor de verkoop van een bungalow, toedeling of vestiging van een zakelijk recht, is voorafgaande toestemming nodig van de beheerder. Toestemming wordt niet verleend indien de verzoekende eigenaar niet heeft voldaan aan alle tot dat moment bestaande financiële verplichtingen tegenover de beheerder.”

Op 1 september 2000 is de vakantiewoning door Zuiderzee Onroerende Zaken B.V. aan [eisers] geleverd. In de leveringsakte wordt verwezen naar de akte van levering van 20 december 1999 van Camping Zuiderzee B.V. aan Zuiderzee Onroerende Zaken B.V.

[eisers] hebben de koopovereenkomst op 16 juni 2015 medeondertekend en aangetekend geretourneerd aan [gedaagden]

Op 18 juni 2015, tijdens hun verblijf in Medemblik, hebben [gedaagden] een gesprek gehad met de parkbeheerder van Vakantiepark Zuiderzee, ter gelegenheid waarvan de parkbeheerder heeft meegedeeld dat er tussen hem en [eisers] een langlopend geschil bestaat in verband met een geldvordering op [eisers] en in verband met het feit dat sprake is van illegale niet toegestane uitbouw aan de vakantiewoning. De parkbeheerder heeft vervolgens meegedeeld dat [gedaagden] de vakantiewoning niet kunnen kopen, omdat hij daar geen toestemming voor zal geven.

Op 20 juni 2015 zijn [gedaagden] teruggekeerd naar Duitsland.

Bij aangetekende brief en aangetekende e-mail van 22 juni 2015, 12.10 uur, heeft de raadsman van [gedaagden] het volgende aan [eisers] bericht:

“An mich wenden sich die Eheleute Seidelmeyer, wohnhaft zu [adres 1]

wegen dem Kaufvertrag des Ferienhauses in Medemblik (Niederlande). Dieser Vertrag mit Ihren Unterschriften wurde Mandanten am letzten Freitag den 19. Juni 2015 mit eingeschriebenen Brief zugestellt.

Laut dem Vertrag, sowie auch laut dem Paragrafen 7:2 Absatz 2 des niederländischen Burgerlijk Wetboeks treten Mandanten von diesem Vertrag zurück.

Darüber hinaus liegt dem Vertrag ein Irrtum zu Grunde. Sie haben Mandanten nicht informiert über Ansprüche der Parkverwaltung Ihnen gegenüber, sowohl bezüglich Finanzen sowie auch bezüglich Entfernung von Gegenständen in und um der Wohnung herum, Ihnen bestens bekannt. Wenn Mandanten hierzu gewusst hätten, hätten sie diesen Vertrag nicht geschlossen. Sie hätten Mandantin hierüber informieren müssen, was Sie aber hinterlassen haben. Solches bringt mit sich, dass der Vertrag zu vernichten ist.

Auf der Grundlage des Obenstehendes ist der Kaufvertrag jetzt gegenstandslos. Mandanten werden Ihnen dann auch mit eingeschriebenem Brief den Schlüssel zurück schicken sowie auch die Parkkarte. Es wird dann auch nicht zu einer notariellen Übertragung kommen werden.”

[gedaagden] hebben de aangetekende e-mail verstuurd via een betaalde service van KPN, genaamd “Aangetekend Mailen”. Met deze service kan volgens KPN de status van een e-mail worden gevolgd. Bij e-mail van 22 juni 2015 te 12.10 uur heeft KPN Aangetekend Mailen onder meer het volgende aan [gedaagden] bericht:

“Aangetekend Mailen heeft uw Mail succesvol ontvangen en zal deze aanbieden aan xxx@gmail.com.(…)”

Volgens een status overzicht van KPN Aangetekend Mailen d.d. 14 juli 2015 is de aankondiging van de e-mail op 22 juni 2015 om 12:10:10 aangenomen door de mailserver van [eisers] Vanwege het verlopen van de ophaaltermijn is de e-mail op 4 juli 2015 om 08:00:06 uur weer verwijderd. Het statusoverzicht van KPN Aangetekend Mailen kan als volgt worden weergegeven:

[Afbeelding overzicht KPN]

[eisers] hebben bij e-mail van 9 juli 2015 het volgende aan de raadsman van [gedaagden] geantwoord:

“Vielen Dank für lhr Schreiben, welches wir am 08.07.2015 erhalten haben.

Ihre Bitte und ihre Behauptungen weisen wir zurück.

Wir haben bislang leider noch abwarten müssen, weil aufgrund des Poststreikes wir noch keine Information hatten, wann genau den Eheleuten der Original-Vorverkaufsvertrag zugestellt wurde. Sie teilen mit, dass dies am 19.11.2015 erfolgte.

Wie Sie und auch die Eheleute wissen, steht den Käufern ein Rücktrittsrecht innerhalb von 3 Tagen zu.

Diese Zeit haben die Eheleute bewusst vertreichen lassen. Wir bestehen deshalb darauf, dass der Kaufvertrag vollzogen wird und werden dies bei weiterer Weigerung gerichtlich durchsetzen.”

Bij brief en e-mail van 13 juli 2015 heeft de raadsman van [gedaagden] het volgende geantwoord:

Zur Beantwortung lhres E-Mailberichtes vom 9. Juli 2015 teile ich Ihnen mit dass die Rücktritt des Vertrages innerhalb von drei Tagen stattgefunden hat.

In Ihrem E-Mail teilten Sie mit dass die Zustellung des Kaufvertrages am 19. November 2015 erfolgt worden ist (ich nehme an dass Sie den 19. Juni 2015 meinten). Am 22. Juni 2015 wurde den Rücktritt vollzogen. Nicht nur ist an dem Tag Ihnen einen eingeschriebene Brief zugesendet worden - welcher Sie nach Ihrer Angabe erst am 8. Juli erhalten hätten – aber darüber hinaus ist Ihnen eine eingeschriebene E-Mail zugeschickt worden, welche am 22. Juni 2015 um 12:11:06 Uhr von Ihrem E-Mailserver erhalten worden ist.

Damit ist den zeitgerechten Rücktritt des Kaufvertrages vollzogen worden.

Ihr Bestehen auf der Vollzug des Kaufvertrages ist also gegenstandslos. Gerichtliche Maßnahmen werden Mandant und ich dann auch vollstes Vertrauen entgegen sehen.”

[eisers] hebben bij e-mail van 14 juli 2015 hier als volgt op geantwoord:

“Ihre Behauptung müssen wir leider zurück weisen.

Wie Sie wissen, zählt der Tag der Zustellung und nicht des Versendens.

Wir setzen Herrn und Frau [gedaagden] hiermit in Verzug und verlangen für die Zeit bis zür Übertragung die üblichen Verzugszinsen in Höhe von derzeit 5% seit dem 10.07.2015.

Sollte der Kaufvertrag nicht zustande kommen, fordern wir mindestens die Zahlung einer Vertragsstrafe In Höhe der üblichen 10% der Kaufsumme. Allerdings werden wir weiterhin auf Vollzug des Kaufvertrages bestehen.”

Blijkens een hypothecair uittreksel d.d. 17 oktober 2016 lag er op 14 oktober 2016, de dag van de dagvaarding, nog conservatoir beslag op de vakantiewoning. Dit beslag werd gelegd op 31 juli 2013 door Zuiderzee Onroerende Zaken B.V. ten laste van [eisers]

[eisers] vordert

I. Veroordeling van [gedaagden] om binnen 14 dagen na betekening van het te dezen te wijzen vonnis hun medewerking te verlenen aan de koop en levering van de door [eisers] aan [gedaagden] verkochte vakantiewoning gelegen te 1671 SC Medemblik, [adres 2] , Recreatiepark Zuiderzee, conform de bepalingen van de voorlopige koopovereenkomst, door middel van het ondertekenen van een notariële akte van levering;

II. Veroordeling van [gedaagden] om uiterlijk op het moment van de dag van overdracht en levering - zulks onafhankelijk van de daadwerkelijke medewerking van [gedaagden] aan de levering van de vakantiewoning zoals hiervoor onder I omschreven -, aan [eisers] de koopsom te betalen van € 182.500, vermeerderd met overdrachtsbelasting, vermeerderd met primair 5% rente en subsidiair wettelijke rente daarover, primair te rekenen vanaf 10 juli 2015 en subsidiair te rekenen vanaf 27 juli 2015 tot aan de dag van algehele betaling;

III. Subsidiair te oordelen dat indien [gedaagden] in gebreke blijven hun medewerking te verlenen aan de koop en levering van de vakantiewoning, zoals hiervoor omschreven, het te dezen te wijzen vonnis in de plaats treedt van de bij de akte van levering vereiste wilsverklaringen en handtekeningen van [gedaagden] ;

IV. [gedaagden] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eisers] te voldoen een bedrag van € 15.767,31 te vermeerderen met een bedrag van € 804,37 per maand vanaf de datum van dagvaarding tot aan de dag van notariële eigendomsoverdracht van de vakantiewoning aan [gedaagden] , te vermeerderen met wettelijke rente;

V. Meer subsidiair [gedaagden] te veroordelen tot betaling aan [eisers] van de contractuele boete van 10% van de overeengekomen koopsom van € 182.500 te vermeerderen met primair 5% rente en subsidiair met wettelijke rente daarover, slechts indien en voor zover geoordeeld zou moeten worden dat de koopovereenkomst niet tussen partijen tot stand is gekomen, te rekenen vanaf primair 9 juni 2015 en subsidiair 23 juni 2015;

VI. Veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten aan de zijde van [eisers] , te vermeerderen met rente en (na)kosten.

[eisers] leggen primair aan hun vorderingen ten grondslag dat door tekening op 5 juni 2015 door [gedaagden] de koopovereenkomst op die datum tot stand is gekomen. De drie dagen bedenktijd voor [gedaagden] zijn vervolgens verstreken zonder dat een ontbindingsverklaring door [eisers] is ontvangen. [gedaagden] zijn daarmee aan de koopovereenkomst gebonden.

Subsidiair leggen [eisers] aan hun vorderingen ten grondslag dat de koopovereenkomst op 18 juni 2015, na bezorging bij [gedaagden] van het door [eisers] getekende exemplaar van de koopovereenkomst, tot stand is gekomen. De drie dagen bedenktijd voor [gedaagden] zijn ook in dat geval verstreken zonder dat een ontbindingsverklaring door [eisers] is ontvangen, hetgeen leidt tot gebondenheid van [gedaagden] aan de overeenkomst. De aangetekende brief van 22 juni 2015 van de raadsman van [gedaagden] hebben [eisers] immers eerst op 8 juli 2015 ontvangen en de aangetekende e-mail hebben zij nooit ontvangen, aldus [eisers]

[eisers] stellen zich dan ook op het standpunt dat [gedaagden] conform de voorlopige koopovereenkomst moeten meewerken aan de overdracht van de vakantiewoning. Nu zij dat niet doen is sprake van wanprestatie aan de zijde van [gedaagden] Als gevolg hiervan hebben [eisers] schade geleden in de vorm van aanvullende, doorlopende kosten, belastingen, heffingen en (vaste)lasten. Deze schade kan tot en met september 2016 worden begroot op € 16.135,31 in totaal, aldus [eisers]

[gedaagden] betwisten de stellingen van [eisers] en voeren - samengevat - als primair verweer aan dat de overeenkomst op 22 juni 2015, derhalve binnen de bedenktijd van artikel 7:2 lid 2 BW, rechtsgeldig is ontbonden. Subsidiair doen [gedaagden] een beroep op dwaling als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 sub b juncto 3:51 BW en meer subsidiair stellen [gedaagden] zich op het standpunt dat sprake is van schuldeisersverzuim aan de zijde van [eisers] als bedoeld in artikel 6:58 e.v. [eisers] kunnen niet leveren, althans konden niet leveren tegen de in de overeenkomst bedoelde datum.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Toepasselijk recht en rechtsmacht

Omdat partijen in Duitsland woonachtig zijn en de vakantiewoning is gelegen in Nederland heeft het geschil een internationaalrechtelijk karakter. Blijkens de koopovereenkomst hebben partijen bij het aangaan van de overeenkomst een keuze gemaakt voor toepassing van het Nederlands recht, zodat dit recht van toepassing is.

De bevoegdheid van deze rechtbank vloeit voort uit artikel 7 lid 1 sub a van de Brussel Ibis-Verordening (Verordening (EU) 1215/2012).

Rechtsgeldig ontbonden?

[eisers] stellen zich primair op het standpunt dat de koopovereenkomst terzake de vakantiewoning op 5 juni 2015 tot stand is gekomen en dat de wettelijke bedenktijd met ingang van deze datum is gaan lopen.

Naar het oordeel van de rechtbank faalt dit standpunt. Vast staat dat [gedaagden] de koopovereenkomst op 5 juni 2015 hebben ondertekend en aan [eisers] hebben geretourneerd, dat [eisers] op 6 juni 2015 nog bij de overeenkomst horende stukken hebben nagestuurd aan [gedaagden] en dat [eisers] de koopovereenkomst eerst op 15 juni 2015 hebben ondertekend en geretourneerd aan [gedaagden] . Dit leidt tot de conclusie dat op 10 juni 2015, nu [eisers] de koopovereenkomst nog niet hadden getekend, nog geen sprake was van een perfecte overeenkomst, zodat deze ook niet aan [gedaagden] ter hand kon worden gesteld als bedoeld in artikel 7:2 lid 2 BW en de wettelijke bedenktijd van drie dagen op genoemde datum niet is gaan lopen.

[eisers] stellen zich subsidiair op het standpunt dat de koopovereenkomst op 18 juni 2015 tot stand is gekomen zodat deze, na verloop van de drie dagen bedenktijd, op 23 juni 2015 bindend is geworden. [gedaagden] betwisten niet dat de koopovereenkomst op 18 juni 2015 tot stand is gekomen en dat de uiterlijke datum waarop tot ontbinding kon worden overgegaan 22 juni 2015 was. Zij stellen zich echter op het standpunt dat zij de overeenkomst op laatstgenoemde datum per aantekende brief en aangetekende e-mail hebben ontbonden. [eisers] betwisten deze stellingen en voeren aan de aangetekende brief eerst op 8 juli 2015 (en dus te laat) en de aangetekende e-mail helemaal nooit hebben te hebben ontvangen.

Met betrekking tot de ontbindingsverklaring heeft de ontvangsttheorie als bedoeld in artikel 3:37 lid 3 BW te gelden. Een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring heeft pas zijn werking heeft als de verklaring die persoon heeft bereikt. Verzending alleen is niet voldoende. Een verklaring die de geadresseerde niet bereikt, heeft geen werking. De bewijslast rust op degene die zich op de gevolgen van de mededeling – in casu ontbinding van de koopovereenkomst – beroept. Het is derhalve aan [gedaagden] om aan te tonen dat de aantekende brief en aangetekende e-mail van 22 juni 2015 [eisers] hebben bereikt.

Ten aanzien van de aangetekende brief is de rechtbank van oordeel dat [gedaagden] , in het licht van de betwisting door [eisers] , onvoldoende hebben onderbouwd dat deze [eisers] binnen de wettelijke bedenktijd heeft bereikt. Een bewijs van PostNL in dit verband ontbreekt. [gedaagden] hebben voldoende aannemelijk gemaakt dat de aangetekende brief op 22 juni 2015 door PostNL is verstuurd. Zoals hiervoor overwogen is deze enkele omstandigheid echter onvoldoende om de ontbindingsverklaring werking te laten hebben.

Met betrekking tot de aangetekende e-mail ligt dat anders. [gedaagden] hebben in dit verband een overzicht van KPN Aangetekend Mailen d.d. 14 juli 2015 overgelegd (zoals weergegeven onder r.o 2.15). Blijkens dit overzicht is de aankondiging van de e-mail van [gedaagden] met de ontbindingsverklaring op 22 juni 2015 om 12:10:10 uur aangeboden aan de mailserver van [mailadres] , welke aankondiging door deze mailserver om 12:11:06 uur is aangenomen. Op 28 juni 2015 om 08:00:07 uur is een herinnering van de aankondiging aangeboden, welke aankondiging op 28 juni 2015 om 08:01:06 uur is aangenomen. Uiteindelijk is de aangetekende e-mail 4 juli 2015 om 08:00:06 uur verwijderd vanwege het verlopen van de ophaaltermijn.

Naar het oordeel van de rechtbank is voldoende komen vast te staan dat de ontbindingsverklaring per e-mail [eisers] binnen de wettelijke bedenktijd heeft bereikt. [gedaagden] hebben voldoende aannemelijk gemaakt (en [eisers] hebben dit onvoldoende gemotiveerd weersproken) dat de aankondiging van de aangetekende e-mail op 22 juni 2015 door de mailserver van de provider van [eisers] in de aldaar voor [eisers] aangehouden persoonlijke mailbox is ontvangen via het e-mailadres xxx@gmail.com, het e-mailadres waarmee [eisers] blijkens de door partijen overgelegde stukken pleegden te communiceren en waarvan [gedaagden] redelijkerwijs mochten aannemen dat [eisers] daar konden worden bereikt. Met de ontvangst van deze aankondiging door de mailserver van [eisers] kan worden gezegd dat de e-mail het digitale postvak van [eisers] heeft bereikt. De vergelijking kan worden gemaakt met de gang van zaken bij de gewone postbezorging. Als een aangetekende brief geweigerd wordt of bij geen gehoor na achterlating van een afhaalbewijs niet wordt afgehaald bij het postkantoor geldt deze in beginsel toch als ontvangen. Eventuele gevolgen van dit weigeren of niet ophalen komen voor rekening en risico van de ontvanger. In het onderhavige geval komt de omstandigheid dat [eisers] de e-mail blijkbaar niet hebben opgehaald ook voor hun rekening en risico. Bepalend is dat [eisers] over de ontbindingsverklaring hadden kunnen beschikken en hiervan redelijkerwijs kennis hadden kunnen nemen.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de koopovereenkomst binnen de drie dagentermijn is ontbonden en [gedaagden] niet tot nakoming hiervan kunnen worden veroordeeld. De vorderingen van [eisers] zullen dan ook worden afgewezen. Hetgeen partijen overigens nog naar voren hebben gebracht behoeft dan ook geen verdere bespreking meer.

[eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:

- griffierecht 1.548,00

- salaris advocaat 4.000,00 (2,0 punten × tarief € 2.000,00)

Totaal € 5.548,00

De rechtbank

wijst de vorderingen af,

veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 5.548,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt [eisers] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eisers] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.M. Jongkind-Jonker en in het openbaar uitgesproken op 26 juli 2017.1.