GiEA Aruba, 12-12-2018, nr. AUA201701449 tot en met AUA201701451

Aan belanghebbende is ter zake van de onroerende zaak L.G. Smith Boulevard [00] te Palm Beach (hierna: de onroerende zaak) op 9 juli 2014 een aanslag in de grondbelasting voor het jaar 2014 opgelegd naar een belastbare waarde van Afl. 400.202.816.

Aan belanghebbende is ter zake van de onroerende zaak op 31 augustus 2015 een aanslag in de grondbelasting voor het jaar 2015 opgelegd naar een belastbare waarde van Afl. 400.202.816.

Aan belanghebbende is ter zake van de onroerende zaak op 30 juni 2016 een aanslag in de grondbelasting voor het jaar 2016 opgelegd naar een belastbare waarde van Afl. 400.202.816.

Belanghebbende heeft op 13 februari 2015 bezwaar gemaakt tegen de aanslag grondbelasting 2014. Verder heeft belanghebbende op respectievelijk 1 oktober 2015 en 20 juli 2016 bezwaar gemaakt tegen de aanslagen grondbelasting 2015 en 2016.

De Inspecteur heeft bij uitspraken van 8 en 31 mei 2017 de bezwaren tegen de aanslagen grondbelasting 2014, 2015 en 2016 niet-ontvankelijk verklaard.

Belanghebbende heeft op 5 juli 2017 beroep ingesteld tegen de uitspraken op bezwaar. Daarbij is Afl. 150 aan griffierecht betaald.

De Inspecteur heeft op 13 september 2017 een verweerschrift ingediend.

Belanghebbende heeft op 28 november 2017 nadere stukken ingediend.

Een zitting heeft plaatsgevonden op 8 december 2017 te Aruba. Namens belanghebbende zijn verschenen [ A ] en [ B ], alsmede taxateur [ C ]. Namens de Inspecteur zijn verschenen [ D ], [ E ] en [ F ]. Ter zitting hebben beide partijen een pleitnota ingebracht en voorgedragen. De zaken met de nummers AUA201701449 t/m AUA201701451 zijn gezamenlijk behandeld. Het onderzoek ter zitting is geschorst.

Belanghebbende heeft op 9 januari 2018 per e-mail nadere gegevens verstrekt. Daarop heeft de Inspecteur op 23 januari 2018 gereageerd.

Belanghebbende heeft op 2 februari 2018 per e-mail nadere gegevens verstrekt. Op 16 februari 2018 heeft de Inspecteur daarop gereageerd.

Belanghebbende heeft op 16 maart 2018 nadere stukken ingediend.

Een nadere zitting heeft plaatsgevonden op 20 maart 2018 te Aruba. Namens belanghebbende zijn verschenen [ A ] en [ B ], voornoemd. Namens de Inspecteur zijn verschenen [ C ] en [ D ], voornoemd, alsmede [ E ]. De zaken met de nummers AUA201701449 t/m AUA201701451 zijn gezamenlijk behandeld. Ter zitting zijn de getuigen [ K ] en [ L ] na het afleggen van de eed respectievelijk de belofte gehoord. Het onderzoek ter zitting is geschorst.

Het Gerecht heeft bij tussenuitspraak van 15 juni 2018, ECLI:NL:OGEAA:2018:361, geoordeeld dat het bezwaar tegen de aanslag grondbelasting 2014 ontvankelijk is.

Belanghebbende heeft op 19 november 2018 een nader stuk ingediend. Alle bijlagen bij dit stuk, met uitzondering van bijlage 5, behoren reeds tot de gedingstukken. Deze bijlagen zijn ter zitting van 28 november 2018 aan belanghebbende teruggegeven.

Een nadere zitting heeft plaatsgevonden op 28 november 2018 te Aruba. Namens belanghebbende zijn verschenen [ A ] en taxateur [ C ], voornoemd, alsmede [ B ],

[M], [ N ], [ O ] en [ P ]. Namens de Inspecteur zijn verschenen [ D ] en [ E ], voornoemd, alsmede [ F ], [ G ] en [ H ]. De zaken met de nummers AUA201701449 t/m AUA201701451 zijn gezamenlijk behandeld. Het onderzoek ter zitting is gesloten.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2014. Belanghebbende bepleit een waarde van ten hoogste Afl. 237.900.000. De Inspecteur verdedigt een waarde van Afl. 400.262.816.

Tussenuitspraak

Het Gerecht zal slechts in uitzonderlijke gevallen terugkomen van een in een tussenuitspraak gegeven oordeel. Van een uitzonderlijk geval is in dit geval niet gebleken, zodat het in de tussenuitspraak gegeven oordeel over de ontvankelijkheid van het bezwaar tegen de aanslag grondbelasting 2014, als eindbeslissing kan worden opgevat.

Bezwaar tegen eerste aanslag in tijdvak

Ingevolge artikel 28 Landsverordening Grondbelasting (hierna: Lv GB) is tegen de waarde van de onroerende zaak alleen bezwaar mogelijk in het eerste jaar van het vijfjarig tijdvak (2012-2016) waarvoor de waarde is vastgesteld (vgl. Raad van Beroep voor Belastingzaken 30 januari 2015, 2012/55956, ECLI:NL:ORBBACM:2015:7), alsmede in het jaar waarin een nieuwe aanslag is vastgesteld door wijzigingen gedurende het voorafgaande tijdvak.

Door het gereedkomen van het gebouw in 2013 is belanghebbende in 2014 voor het eerst niet alleen aangeslagen voor de grond, maar ook voor het gebouw. Gelet daarop is bezwaar mogelijk tegen deze aanslag voor het jaar 2014. Wat betreft de aanslagen grondbelasting 2015 en 2016 is geen bezwaar mogelijk tegen de vastgestelde waarde van de onroerende zaak. Nu de bezwaren van belanghebbende voor die jaren zijn gericht tegen de vastgestelde waarde, zijn deze bezwaren daarom niet-ontvankelijk. Dit neemt evenwel niet weg dat als in onderhavige procedure voor het jaar 2014 de vastgestelde waarde wordt verminderd, deze verminderde waarde ook heeft te gelden voor de jaren 2015 en 2016. De Inspecteur is in dat geval gehouden de aanslagen grondbelasting voor die jaren dienovereenkomstig te verminderen.

Waarde van onroerende zaak

Op grond van artikel 6, lid 1, Lv GB wordt de waarde van onroerende zaken die zijn gebouwd na 1 maart 1977 bepaald door de jaarlijkse opbrengst van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met factor 8,33. Is het daaruit voortvloeiende bedrag lager dan de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak in onbewoonde staat, dan heeft laatstgenoemde waarde als grondslag te gelden.

Beide partijen hebben ter zitting verklaard dat in dit geval de waarde voor de grondbelasting moet worden bepaald naar de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak in onbewoonde staat. Het Gerecht sluit zich daarbij aan.

De waarde in het economische verkeer dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald (HR 8 augustus 2003, nr. 38.085, ECLI:NL:HR:2003:AI0924).

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de Inspecteur de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de Inspecteur op het onder 2.4 genoemde – door belanghebbende ingebrachte – taxatierapport van BCQS International van 28 februari 2014 waarin een waarde per kamer is vermeld van USD 671.875. De Inspecteur heeft hieruit bij benadering een waarde per kamer afgeleid van USD 690.000. Uitgaande van 320 kamers is de Inspecteur tot een waarde van het gebouw gekomen van USD 690.000 x 320 kamers x 1,79 (wisselkoers) = Afl. 395.232.000. Verder heeft de Inspecteur de waarde van de grond vastgesteld op 45.569 m2 x Afl. 110,40 = Afl. 5.030.816.

Het Gerecht is van oordeel dat de Inspecteur met de verwijzing naar het taxatierapport van [ Q ] niet erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2014 niet te hoog heeft vastgesteld. In het taxatierapport van [ Q ] is de waarde per kamer immers getaxeerd op basis van een volledig operationeel hotel, terwijl op grond van artikel 6 Lv GB de waarde moet worden bepaald van de onroerende zaak in onbewoonde staat.

Dit betekent overigens niet dat de door belanghebbende bepleite waarde zonder meer als juist kan worden aanvaard (vgl. HR 14 oktober 2005, nr. 40.299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300). Naar het oordeel van het Gerecht heeft ook belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de door haar bepleite waarde van Afl. 237.900.000 juist is. Ter onderbouwing van deze waarde heeft belanghebbende gewezen op het - ook door haar ingebrachte - taxatierapport van [ S ], waarin de waarde van de onroerende zaak volgens de methode van directe kapitalisatie is getaxeerd op Afl. 237.900.000. Bij deze methode is het jaarlijkse netto bedrijfsresultaat (NOI) vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Voor de berekening van het netto bedrijfsresultaat is in het rapport van [ S ] uitgegaan van een totaal aan bedrijfskosten van Afl. 58.575.102, terwijl in het rapport van [ Q ] bij een soortgelijke berekening van het netto bedrijfsresultaat is uitgegaan van een totaal aan bedrijfskosten van slechts Afl. 46.243.189. Ter zitting heeft belanghebbende geen afdoende verklaring voor dit verschil gegeven. Het Gerecht twijfelt mitsdien aan de juistheid van de waarde zoals deze in het [ S ]-rapport is getaxeerd volgens de methode van directe kapitalisatie.

Verder is voor het Gerecht onvoldoende inzichtelijk op welke wijze in het [ S ]-rapport de getaxeerde waarde (van Afl. 237.900.000) volgens de zogenoemde ‘cost approach’ – waarbij ervan wordt uitgegaan dat een potentiële koper niet meer voor een onroerende zaak zal betalen dan het bedrag waarvoor hij deze kan vervangen dan wel herbouwen – tot stand is gekomen. Bovendien acht het Gerecht deze vervangingswaarde geen goede indicatie van de waarde in het economische verkeer indien, zoals in dit geval, sprake is van een courante onroerende zaak. Dat er een markt is voor hotelgebouwen van deze omvang volgt uit hetgeen in het [ Q ]-rapport in onderdeel 5.2.2 is opgemerkt over verkooptransacties van vergelijkbare resorts.

Anders dan belanghebbende voorstaat, biedt ook de verzekerde waarde onvoldoende houvast voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer, nu op generlei wijze inzichtelijk is gemaakt van welke uitgangspunten is uitgegaan bij het bepalen van de verzekerde waarde.

Voorts heeft belanghebbende zich beroepen op het gelijkheidsbeginsel door te wijzen op de waardevaststelling door de Inspecteur van andere nabij gelegen hotelgebouwen en resorts. Dit beroep kan niet slagen. Buiten de zich hier niet voordoende situaties dat sprake is van een oogmerk van begunstiging of dat sprake is van begunstigend beleid, kan het gelijkheidsbeginsel slechts toepassing vinden in het kader van de meerderheidsregel. Deze regel brengt mee dat gelijke gevallen deel moeten uitmaken van een groep, waarbij de meerderheid van die groep begunstigend wordt behandeld. Dit betekent dat een beroep op de meerderheidsregel ondersteund dient te worden met de stelling dat minstens twee identieke objecten - in die zin dat de verschillen met de onroerende zaak verwaarloosbaar zijn - lager zijn gewaardeerd (vgl. HR 8 juli 2005, nr. 39.953, ECLI:NL:HR:2005:AT8945). De verschillen met de andere hotelgebouwen en resorts zijn wat betreft omvang, ouderdom, aard, type en ligging zodanig dat niet kan worden gesproken van identieke objecten, zodat een beroep op het gelijkheidsbeginsel niet kan slagen.

Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Gerecht, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde in goede justitie vast op Afl. 275.000.000. De aanslag grondbelasting 2014 dient derhalve te worden verminderd tot 0,4% van (Afl. 275.000.000 -/- Afl. 60.000), ofwel een bedrag van Afl. 1.099.760.

Verder is de Inspecteur gehouden de aanslagen grondbelasting voor de jaren 2015 en 2016 te verminderen tot aanslagen naar een belastbare waarde van Afl. 275.000.000.

Het Gerecht ziet aanleiding voor een vergoeding van de proceskosten.

Op grond van artikel 4 Landsbesluit proceskostenvergoeding in belastingzaken (hierna: Landsbesluit proceskostenvergoeding) kan een proceskostenvergoeding worden toegekend als een bezwaar- of beroepschrift is ingediend na 1 juli 2016.

Het onderhavige bezwaarschrift is ingediend op 13 februari 2015, zodat voor de bezwaarfase geen proceskostenvergoeding kan worden toegekend.

Het beroepschrift is ingediend op 5 juli 2017. Het Gerecht vindt aanleiding de Inspecteur te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken.

Deze kosten zijn op de voet van het Landsbesluit proceskostenvergoeding voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op Afl. 2.100 (1 punt voor beroepschrift, 1 punt voor zitting, 0,5 voor nadere zitting, 0,5 punt voor tweede nadere zitting, waarde per punt Afl. 700, wegingsfactor 1). Om een vergoeding van andere proceskosten heeft belanghebbende niet verzocht.

Verder dient de Inspecteur op grond van artikel 18, lid 4 Landsverordening beroep in belastingzaken, het betaalde griffierecht aan belanghebbende te vergoeden.

Het Gerecht:

- verklaart het beroep inzake de aanslag grondbelasting 2014 gegrond;

- verklaart het beroep inzake de aanslagen grondbelasting 2015 en 2016 ongegrond;

- vernietigt de uitspraak op het bezwaar tegen de aanslag grondbelasting 2014;

- vermindert de aanslag grondbelasting 2014 tot een bedrag van Afl. 1.099.760;

- veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van Afl. 2.100; en

- draagt de Inspecteur op het door belanghebbende betaalde griffierecht van Afl. 150 te vergoeden.

Deze uitspraak is gegeven door mr. dr. A.J.H. van Suilen, rechter in dit gerecht, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 12 december 2018, in tegenwoordigheid van de griffier M.M.M. Faro MSc.

De griffier, De rechter,

Afschriften zijn per post/per e-mail op ………………………… aan partijen verzonden.

HOGER BEROEP

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen twee maanden na de verzenddatum hoger beroep instellen bij:

Het Gemeenschappelijk Hof van Justitie (belastingkamer)

J.G. Emanstraat 51

Oranjestad

Aruba

U wordt verzocht bij het indienen van het beroepschrift het volgende in acht te nemen:

1. Leg bij het beroepschrift een afschrift over van deze uitspraak;

2. Onderteken het beroepschrift en vermeld het volgende:

a. de naam en het adres van de indiener,

b. de dagtekening,

c. waartegen u in beroep komt,

d. waarom u het niet eens bent met deze uitspraak (de gronden van het hoger beroep).

Partijen hebben ook de mogelijkheid het ondertekende beroepschrift per e-mail in te dienen bij de griffie van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie: belastinggriffie@caribjustitia.org.

Voor het instellen van hoger beroep is het volgende bedrag aan griffierecht verschuldigd:

-natuurlijke personen: Afl. 75

-personenvennootschappen en rechtspersonen: Afl. 300