Rb. Den Haag, 17-10-2018, nr. C/09/560419 /KG ZA 18-987

wonende te [adres 1] ,

2. [bewoner 2] en [bewoner 2a] ,

wonende te [adres 2] ,

3. [bewoner 3] en [bewoner 3a] ,

wonende te [adres 3] ,

4. [bewoner 4] en [bewoner 4a] ,

wonende te [adres 4] ,

eisers,

advocaat mr. P. van der Mersch te Rotterdam,

tegen:

DE GEMEENTE PIJNACKER-NOOTDORP,

zetelend te Pijnacker,

gedaagde,

advocaat mr. W.J.E. van der Werf te Den Haag.

Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als enerzijds 'de Bewoners' en anderzijds 'de Gemeente’.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding, met producties;

- de brief van de Bewoners van 1 oktober 2018, met producties;

- de akte houdende overlegging producties en uiteenzetting van de feiten van de Gemeente, met producties;

- de op 3 oktober 2018 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door beide partijen pleitnotities zijn overgelegd.

Ter zitting is vonnis bepaald op heden.

Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.

In verschillende fasen ontwikkelt de Gemeente sinds 2013 op haar grondgebied - in samenwerking met derden, onder wie ABB Ontwikkeling B.V. te Sliedrecht (hierna 'ABB') - de nieuwbouwwijk "Ackerswoude", welke wijk is onderverdeeld in de wijken "Brink" en "Landrijk". Eén van de fasen betrof "Ackerswoude Landrijk I" (hierna 'Landrijk I'), dat werd gerealiseerd door ABB. De verkoop van de betreffende kavels/woningen vond plaats via de makelaarskantoren Ruseler Makelaars te Pijnacker en WVK Makelaardij te Nootdorp.

Direct tegenover de bouwkavels 18 tot en met 22 van Landrijk I bevinden zich de kadastrale percelen Pijnacker B2623, 6997 en 7270 (hierna 'het Perceel'), waarvan de Gemeente eigenaar is. Hierop bevond zich een kassencomplex. De omvang van het Perceel bedraagt circa 225 meter bij ongeveer 155 meter (bijna 35.000 m²).

Op 27 oktober 2015 heeft de Gemeente een presentatie verzorgd ten behoeve van de projectontwikkelaars, onder wie ABB, en de betrokken makelaars. Hierbij is aandacht besteed aan de sloop van de kassen op het Perceel en de inrichting van een water- en groenstrook daarop.

Op 10 november 2015 verspreidde ABB onder geïnteresseerden een Kopersnieuwsbrief Landrijk. Hierin is onder meer opgenomen dat op dat moment nog slechts zes woningen (lees: kavels) beschikbaar zijn, waaronder die waarvan de Bewoners thans eigenaar zijn. Voorts vermeldt de kopersbrief onder andere:

"Kassen

De kassen die tegenover bouwnummers 18 t/m 22 staan, worden verwijderd. Wij hebben van de gemeente begrepen dat er geen nieuwe kassen terugkomen en dat de gemeente dit gebied inricht als groen- en waterstrook. Ook zullen er enkele parkeerplaatsen worden toegevoegd in de straat langs deze bouwnummers."

Bij e-mailbericht van 18 november 2015 heeft de Gemeente onder andere het volgende bericht aan ABB:

"Ik heb net de info gemaild n.a.v. de presentatie van […] (voorzieningenrechter: op 27 oktober 2015). Dat is wat ik nu heb. Over het gebied van de kassen wat deels groen wordt, staat niet heel veel en kan ik nog niet meer informatie verschaffen. Ik zie wel dat het gebied op de stedenbouwkundige situatie staat aangegeven (p10), Ik wacht nog op stukken van de landschapsarchitect."

Op 23 november 2015 heeft eiseres [bewonder 1a] (één van eisers sub 1) het volgende bericht aan de Gemeente:

"De emmer was wat overgelopen door werk en privé. Ik doe even wat stappen terug. We hebben besloten dat momenteel de tijd niet juist is voor ons om zelf een huis te gaan bouwen. We zijn echter onverminderd enthousiast over Ackerswoude en hebben nu een optie op een van de woningen in Landrijk 1.

In de nieuwsbrief van Landrijk staat dat de kassen die grenzen aan Landrijk gesloopt gaan worden en dat hier groen en water voor terug gaat komen. Klopt dat?

Is dat 100% zeker of nog twijfelachtig? Over welke grootte qua groen en water hebben we het dan precies?

Ik vind de woningen namelijk helemaal geweldig, maar niet als mijn voordeur grenst aan een kasŠ:-)"

Op 26 november 2015 berichtte de Gemeente aan de eigenaren van kavels/woningen in de wijk Ackerswoude en geïnteresseerden in een Nieuwsbrief (nummer 9) onder meer:

"KASSEN MAKEN PLAATS VOOR GROEN EN WATER

Nu nog staan er een aantal kassen, om precies te zijn tegenover de bouwnummers 18 t/m 22 in Ackerswoude Landrijk. Deze kassen worden nog verwijderd. Een landschapsarchitect is bezig met een ontwerp om deze zone in te richten als een groen- en waterstrook. Een passende begrenzing voor de rand van Ackerswoude Landrijk. Meer informatie over het plan kan worden opgevraagd bij Ruseler Makelaars ( [nummer 1] ), Makelaardij WVK ( [nummer 2] ) en bij ABB ( [nummer 3] ).

(…)

Copyright © 2015 Gemeente Pijnacker-Nootdorp

Alle rechten voorbehouden."

Op 3 december 2015 heeft de Gemeente op het onder 2.6 vermelde bericht van [bewonder 1a] als volgt gereageerd:

"Soms is dat inderdaad het beste wat je kunt doen. Een eigen huis bouwen is een intensief proces en kost veel tijd en energie.

Wel leuk dat jullie toch in Ackerswoude willen blijven! Een deel van de kassen wordt inderdaad gesloopt en ingericht als groenstrook. Het gaat hierbij om een strook vanaf de watergang tussen de kavels van de 2e fase op locatie B tot aan iets voorbij Lange Campen huisnummer 10. Ik hoop dat dit zo een beetje duidelijk is."

Op 9 december 2015 heeft de Gemeente het volgende bericht aan ABB:

"Hierbij bevestigen wij dat de gemeente voornemens is om het gebied ten oosten van Ackerswoude, ter hoogte van Landrijk 1 in te richten als groen en spelen.

Het gebied heeft nu de bestemming duurzaam glas, met de projectmanager van dit gebied is overeenstemming bereikt om het gebied in te richten als groen en spelen.

De formele wijziging van het bestemmingsplan zal op een later tijdstip worden doorlopen."

In de periode tussen 8 december 2015 en 31 maart 2016 hebben de Bewoners koop-/aannemingsovereenkomsten gesloten met ABB ter zake van de koop van aan de Gemeente in eigendom toebehorende bouwkavels in Landrijk I ten behoeve van de bouw van hun huidige woningen. Dit betrof de kavels met de bouwnummers 18, 19, 21 en 22. De juridische levering van de kavels vond plaats tussen 14 maart 2016 en 27 mei 2016. De feitelijke oplevering van de woningen aan de Bewoners geschiedde in november 2016.

Medio 2017 heeft de Gemeente het kassencomplex op het Perceel gesloopt. Vervolgens is zij begonnen met de aanleg van een water- en groenstrook op een deel van het Perceel tegenover de (voorzijde) van de woningen van de Bewoners. Deze strook heeft een breedte van circa 155 meter en een diepte van ongeveer 50 meter (circa 7.750 m²).

In februari 2018 heeft de Gemeente - onder voorbehoud van goedkeuring door het College van Burgemeester en Wethouders - overeenstemming bereikt met [A] over de verkoop van het Perceel, zij het met uitzondering van het deel dat is/wordt ingericht als water- en groenstrook. [A] is voornemens op het door hem aangekochte perceel kassen te realiseren. Op 21 augustus 2018 heeft [A] een aanvraag voor een omgevingsvergunning met betrekking tot de nieuwe kas ingediend.

De Bewoners vorderen de Gemeente - op straffe van verbeurte van een dwangsom - te verbieden het Perceel te verkopen aan een derde, tenzij aan de koper en diens rechtsopvolgers op straffe van verbeurte van een boete de verplichting wordt opgelegd het gehele Perceel blijvend in te richten als groenstrook, met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten.

Daartoe voeren de Bewoners - samengevat - het volgende aan.

De Gemeente heeft de Bewoners toegezegd, althans bij hen het gerechtvaardigde vertrouwen gewekt, dat het gehele Perceel zou worden ingericht als (water- en) groenstrook en dat daarop - na de sloop van de aanwezige kassen - geen nieuwe kassen meer zouden worden gerealiseerd. In strijd daarmee is/wordt van het Perceel slechts een gedeelte ontwikkeld als water- en groenstrook en heeft de Gemeente het overige deel van het Perceel verkocht aan een derde die daarop weer kassen wil gaan bouwen. Als gevolg hiervan dreigen de Bewoners - anders dan hun door de Gemeente voorgespiegeld - tegen een muur van kassen aan te kijken vanuit hun woningen. Hierdoor wordt hun uitzicht voor eens en altijd verpest en lijden zij blijvend schade. Indien de Bewoners destijds bekend zouden zijn geweest met de thans dreigende situatie, hadden zij de kavels/woningen nooit gekocht. Aldus handelt de Gemeente onrechtmatig jegens de Bewoners. Te meer nu de Gemeente weigert met hen in overleg te treden.

De Gemeente voert gemotiveerd verweer, dat - voor zover nodig hierna zal worden besproken.

Kern van het onderhavige kort geding betreft de vraag of de Gemeente de Bewoners heeft toegezegd, dan wel bij hen het gerechtvaardigde vertrouwen heeft gewekt, dat het gehele Perceel zal worden ingericht als water- en groengebied en dat daarop - na de sloop van de destijds aanwezige kassen - geen nieuwe kassen zullen worden gerealiseerd. De voorzieningenrechter overweegt daarover het volgende.

Vooropgesteld wordt dat het thans vigerende bestemmingsplan de aanwezigheid van kassen op het Perceel niet verhindert.

Ter gelegenheid van de presentatie op 27 oktober 2015 (waarbij de Bewoners niet aanwezig waren), heeft de Gemeente aandacht besteed aan de sloop van de op het Perceel aanwezige kassen en de inrichting van een water- en groenstrook op het Perceel. Daarbij heeft zij niet de indruk gewekt dat het gehele Perceel zal worden ingericht als water- en groengebied. Integendeel, uit sheet 10 van de presentatie ("Stedenbouwkundig Ontwerp") kan worden afgeleid dat daarvoor slechts een strook van het Perceel zal worden gebruikt. Voorts is gesteld noch gebleken dat de Gemeente bij de presentatie heeft aangegeven dat - na de sloop van de toen aanwezige kassen - op het gehele Perceel geen nieuwe kassen meer zullen worden gerealiseerd.

Aan de door ABB verspreide kopersnieuwsbrief van 10 november 2015, waaruit zou kunnen worden afgeleid dat het gehele Perceel zal worden ingericht als groen- en watergebied en dat daarop geen nieuwe kassen meer zullen worden gebouwd, kunnen de Bewoners ten opzichte van de Gemeente geen rechten ontlenen. De inhoud van de kopersnieuwsbrief is geheel buiten de Gemeente om tot stand gekomen, zodat daarvoor enkel ABB verantwoordelijk is. Dit klemt te meer nu, gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, niet kan worden aangenomen dat de Gemeente ABB informatie heeft verstrekt die op de juistheid van de hiervoor vermelde strekking van de kopersnieuwsbrief zou kunnen wijzen. Gelet op dit laatste mocht de Gemeente ervan uitgaan dat ABB die indruk ook niet zou wekken bij de kopers van kavels/woningen in Ackerswoude en andere geïnteresseerden. Daar komt bij dat de Gemeente ABB in haar e-mailbericht van 18 november 2015 ook nog eens duidelijk heeft gemaakt dat slechts een deel van het Perceel 'groen' zal worden en dat voor het overige nog niet veel valt te zeggen over de inrichting van het Perceel. Dit bericht had aanleiding kunnen vormen voor ABB om eventuele misverstanden naar aanleiding van de inhoud van de kopersnieuwsbrief, waarvan de Gemeente eerst na verspreiding ervan kennis kreeg, uit de wereld te helpen. Dat ABB dat heeft nagelaten, kan de Gemeente - bezien in het licht van het voorgaande - niet worden verweten, terwijl het wegnemen van het eventuele misverstand ook niet op haar weg lag.

Voor de inhoud van de op 26 november 2015 verspreide nieuwsbrief is de Gemeente wel verantwoordelijk. Dat staat op zichzelf ook niet ter discussie. Uit deze - overigens onder voorbehoud uitgegeven - brief volgt echter niet de juistheid van de stellingen van de Bewoners. De Gemeente geeft daarin aan dat een aantal kassen tegenover de bouwnummers 18 tot en met 22 van Landrijk 1 zullen worden verwijderd, wat ook is gebeurd. Over het al dan niet realiseren van nieuwe kassen op het Perceel zegt de nieuwsbrief niets. Voorts wordt gesproken over een groen- en waterstrook en een passende begrenzing. Deze terminologie verhoudt zich niet zonder meer met het (blijvend) inrichten van het gehele Perceel groen- en watergebied, mede gelet op de totale grootte ervan (circa 35.000 m²). Op zichzelf is nog wel voorstelbaar dat de inhoud van de nieuwsbrief tot onduidelijkheid heeft geleid. Voor zover daarvan sprake was, hadden de Bewoners zich, teneinde duidelijkheid te verkrijgen, dienen te wenden tot ABB dan wel (één van de ingeschakelde) makelaars, die correct waren geïnformeerd door de Gemeente. Gelet op het voorgaande bevat de nieuwsbrief in ieder geval geen toezegging van de Gemeente dat het gehele Perceel zal worden ingericht als groen- en watergebied en dat daarop - na sloop van de aanwezige kassen - geen nieuwe kassen zullen worden gerealiseerd. De inhoud van de brief is ook onvoldoende om daarop het gerechtvaardigde vertrouwen te baseren dat het Perceel een dergelijke bestemming zal krijgen.

Daarbij komt dat de Gemeente in reactie op de vragen van [bewonder 1a] , zoals gedaan in haar e-mailbericht van 23 november 2015, in feite ondubbelzinnig heeft geantwoord dat slechts een deel van het Perceel zal worden ingericht als groenstrook en wel het deel gelegen tussen de sloot vóór de woningen van de Bewoners tot iets voorbij Lange Campen huisnummer 10. Hierbij wordt opgemerkt dat met dit laatste enkel kan zijn bedoeld het huis dat op de door de Bewoners - als productie 9 - overgelegde kadastrale kaart staat ingetekend ter plaatse van het kadastrale nummer 2536 en niet het gehele gebied dat op die kaart blauw is gearceerd. In haar reactie vermeldt de Gemeente immers het huisnummer 10. De Bewoners, althans [bewonder 1a] , heeft dat ook moeten (kunnen) begrijpen.

Voorts kan het - onder 2.9 vermelde - bericht van de Gemeente van 9 december 2015 de Bewoners reeds niet baten omdat het (enkel) is gericht aan ABB. Bovendien mocht de Gemeente ervan uitgaan dat ABB zou begrijpen dat de Gemeente in het bericht beoogt aan te geven dat slechts een deel van het Perceel zal worden ingericht als water- en groenstrook, gelet op de presentatie van 27 oktober 2015 en het e-mailbericht van de Gemeente aan ABB van 18 november 2015.

Verder heeft de Gemeente onweersproken gesteld dat zij op 15 maart 2016 een gesprek heeft gehad met eisers sub 4 en dat zij daarbij uitdrukkelijk heeft aangegeven dat (i) slechts een deel van het Perceel zal worden ingericht als water- en groengebied, (ii) de overige bestemming van het Perceel ongewijzigd blijft, alsmede dat (iii) daartegen toen, noch kort daarna, bezwaar werd gemaakt. De Bewoners hebben dat niet weersproken, zodat van de juistheid van die stellingen zal worden uitgegaan.

Tot slot is van belang dat de Bewoners - mede gelet op het gemotiveerde verweer van de Gemeente - geen rechten kunnen ontlenen aan de door hen als productie 12 overgelegde luchtfoto, waarop dat overigens ook uitdrukkelijk is aangegeven. De enkele omstandigheid dat het zich achter de als groen- en watergebied bedoelde strook bevindende deel van het Perceel groen zou zijn ingetekend, kan - mede bezien in het licht van al het voorgaande - niet de door de Bewoners gestelde toezegging/verwachting meebrengen.

Een en ander betekent dat in het beperkte bestek van dit kort geding de grondslag van de vordering van de Bewoners niet voor juist kan worden aangenomen. Hun vordering zal dan ook worden afgewezen.

De Bewoners zullen, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding.

De voorzieningenrechter:

wijst de vordering van de Bewoners af;

veroordeelt de Bewoners in de kosten van dit geding, tot dusverre aan de zijde van de Gemeente begroot op € 1.606,--, waarvan € 980,-- aan salaris advocaat en € 626,-- aan griffierecht.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.P. van Ham en in het openbaar uitgesproken op 17 oktober 2018

jvl