Rb. Zwolle-Lelystad, 20-01-2010, nr. 151682 / HA ZA 08-1404

Nu de vordering in de hoofdzaak is toegewezen, heeft [eiser] een rechtens relevant belang bij de vordering in vrijwaring. Deze vordering in vrijwaring ten aanzien van [gedaagde sub 1], [gedaagde sub 2], [gedaagde sub 3], [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 5], die de rechtbank onrechtmatig noch ongegrond voorkomt, ligt in beginsel voor toewijzing gereed. Hierna zal beoordeeld worden voor welk aandeel in de schade elk van deze gedaagden zal dienen te worden veroordeeld.

De vordering op [gedaagde sub 6]

[eiser] stelt dat hij een regresvordering heeft op [gedaagde sub 6] omdat deze bewust een te hoge waarde in de door hem opgemaakte taxatierapporten van 14 februari 2003 en 14 april 2006 heeft vastgesteld, althans dat er in de rapporten te hoge waarden zijn opgenomen als gevolg van het feit dat [gedaagde sub 6] de taxaties onzorgvuldig en onoordeelkundig heeft uitgevoerd. Daarmee heeft [gedaagde sub 6] onrechtmatig gehandeld jegens de SNS Bank en tenminste bijgedragen aan de ontstane schade. Volgens [eiser] zou de oorspronkelijke hypothecaire lening in 2003 nooit - in ieder geval niet tot een bedrag van

EUR 210.000,00 - zijn verstrekt indien er geen rapport voorhanden zou zijn geweest met de waarden zoals door [gedaagde sub 6] opgegeven. Evenmin zou er dan in 2006 een voorschot van ruim EUR 20.000,00 zijn verstrekt.

Onrechtmatig handelen

De rechtbank gaat eerst in op de vraag of [gedaagde sub 6] onrechtmatig heeft gehandeld.

[eiser] heeft aangevoerd dat [gedaagde sub 6] bewust een te hoge waarde heeft opgegeven in het door hem opgemaakte taxatierapport, dan wel dat hij zodanig onzorgvuldig en onoordeelkundig heeft getaxeerd dat hij daarmee heeft gehandeld in strijd met hetgeen van een redelijk kundig en zorgvuldig makelaar mag worden verwacht. [gedaagde sub 6] betwist dat hiervan sprake is, aangezien hij bij het bepalen van de taxatiewaarden in zowel 2003 als 2006 in redelijkheid tot deze waarden heeft kunnen komen.

De rechtbank is van oordeel dat [eiser] zijn stelling dat [gedaagde sub 6] bewust een te hoge waarde heeft opgegeven in het taxatierapport onvoldoende heeft onderbouwd met feiten en omstandigheden waaruit dit – indien bewezen – kan worden afgeleid.

Voor de beoordeling van de vraag of [gedaagde sub 6] een beroepsfout heeft gemaakt dient te worden vastgesteld of er door [gedaagde sub 6] een waardebepaling is gedaan waartoe een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur nooit had kunnen komen. Het feit dat een pand na een taxatie voor een hoger of lager bedrag wordt verkocht dan de getaxeerde waarde is op zich onvoldoende om tot de conclusie te komen dat de taxateur een verwijtbare fout heeft gemaakt.

Voor hypothecaire financiers zoals de SNS Bank vormt een taxatierapport een belangrijke factor bij de beslissing of een aanvraag voor een hypothecaire geldlening gehonoreerd kan worden. Binnen redelijke grenzen moet een taxateur dan ook instaan voor de juistheid van zijn taxatierapport, de daarbij gehanteerde uitgangspunten, de geschatte executie- en onderhandse verkoopwaarden en de zorgvuldigheid van het daartoe gedane onderzoek. De geschatte waarden in een taxatierapport zijn echter geen garantie voor een daaraan gelijke onderhandse of executoriale verkoopopbrengst. Bij het bepalen van de waarde van een onroerende zaak spelen immers allerlei uiteenlopende factoren een rol, waaronder ook niet constante marktomstandigheden op een bepaald moment in een bepaald marktsegment. Daarom moet bij de beantwoording van de vraag of al dan niet is getaxeerd zoals een vakbekwaam en redelijk taxateur betaamt rekening worden gehouden met een zekere bandbreedte. Wat die toegestane bandbreedte in een concreet geval mag zijn is niet in algemene zin te zeggen. Die is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval, waaronder de mate van courantheid van een object en of er sprake is van een instabiele markt.

In het onderhavige geval bedraagt de afwijking tussen de door [gedaagde sub 6] getaxeerde executiewaarde ad EUR 230.000,00 en de gerealiseerde executieopbrengst ad EUR 166.000,00 ruim 38 %. Naar het oordeel van de rechtbank vallen dergelijke afwijkingen niet binnen een redelijke marge, tenzij er sprake is van bijzondere omstandigheden die een dergelijke afwijking kunnen rechtvaardigen. [gedaagde sub 6] heeft daartoe gesteld dat [gedaagde sub 1] c.s de woning in 2000 voor een lage prijs hebben gekocht en dat de woning tussen 2000 en 22 april 2003 - de datum van de eerste hypotheekverstrekking -aanzienlijk is verbouwd. De door [gedaagde sub 1] c.s. aangebrachte verbeteringen aan de woning hebben volgens [gedaagde sub 6] invloed gehad op de in 2003 gewaardeerde onderhandse verkoopwaarde en de executiewaarde van de woning. [eiser] heeft daar tegen ingebracht dat indien de door [gedaagde sub 6] gestelde verbeteringen aan de woning daadwerkelijk zijn aangebracht, deze niet de door [gedaagde sub 6] gestelde waardestijging tot gevolg kunnen hebben.

De rechtbank stelt voorop dat zelfs indien vast zou komen te staan dat er door [gedaagde sub 1] c.s. tussen 2000 en 22 april 2003 daadwerkelijk verbeteringen aan de woning zouden zijn aangebracht, deze, zoals zij door [gedaagde sub 6] zijn omschreven, een onvoldoende verklaring geven voor de in 2003 gewaardeerde onderhandse verkoopwaarde en executiewaarde van de woning. Deze reeds voor de taxatie op 14 februari 2003 aangebrachte verbeteringen verklaren daarbij niet de afwijking tussen de door [gedaagde sub 6] in 2006 getaxeerde executiewaarde en de gerealiseerde executieopbrengst van ruim 38 %.

[gedaagde sub 6] heeft voorts gesteld dat de woning in de laatste maanden dat [gedaagde sub 1] eigenaar was volledig is uitgewoond, hetgeen een negatieve invloed zou hebben gehad op de executoriale verkoopopbrengst van 10 juli 2007. [eiser] heeft deze stelling bij gebrek aan wetenschap betwist. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde sub 6] zijn stelling onvoldoende heeft onderbouwd, nu hij heeft verzuimd te stellen wat dit ‘uitwonen’ inhoudt en hij niet heeft gesteld wat hiervan het specifieke gevolg is geweest met betrekking tot de waarde van de woning.

Gelet op het voorgaande concludeert de rechtbank dat er geen bijzondere omstandigheden zijn gebleken die een taxatie die buiten een acceptabele bandbreedte valt kunnen rechtvaardigen, zodat moet worden geconcludeerd dat [gedaagde sub 6] niet heeft gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar mag worden verwacht en derhalve onrechtmatig heeft gehandeld.

Causaal verband

Tussen partijen is niet in geschil dat de SNS Bank bij het verstrekken van de hypothecaire lening in 2003 de beschikking heeft gehad over het taxatierapport d.d. 14 februari 2003. Met betrekking tot de aanvraag tot het verkrijgen van een (hernieuwde) hypothecaire geldlening van 2006 heeft [gedaagde sub 6] aangevoerd dat niet is gebleken dat de SNS Bank op het moment van de kredietverlening aan [gedaagde sub 1] c.s. in 2006 al de beschikking had over het in datzelfde jaar door [gedaagde sub 6] opgemaakte taxatierapport zodat het causaal verband tussen dat rapport en het aan [gedaagde sub 1] in 2006 verstrekte krediet ontbreekt. Met [eiser] is de rechtbank echter van oordeel dat het niet in de rede ligt dat de SNS Bank een hypothecaire lening c.q. een krediet zou verstrekken zonder dat zij de beschikking had over een recent taxatierapport. Dit oordeel wordt ondersteund door het feit dat uit de door [eiser] in deze procedure overgelegde conclusie van repliek in de hoofdzaak (punt vii paragraaf 2.20 en 2.21) blijkt dat het taxatierapport van 14 april 2006 in verband met de nieuwe hypotheekaanvraag (en het tijdelijk krediet) door [gedaagde sub 1] c.s. aan SNS Bank is verstrekt ter onderbouwing van hun financiële situatie. Het door [gedaagde sub 6] gevoerde verweer faalt dan ook.

Ten aanzien van het verweer van [gedaagde sub 6] dat er geen sprake is van causaal verband tussen de door [gedaagde sub 6] geschonden norm en de door [eiser] gestelde schade, overweegt de rechtbank dat hiertoe een condicio sine qua non-verband nodig is. Dit betekent dat indien door een als onrechtmatige daad aan te merken gedraging een risico ter zake van ontstaan van schade in het leven is geroepen en dit risico zich vervolgens heeft verwezenlijkt, daarmee het causaal verband tussen die gedraging en de aldus ontstane schade is gegeven en het vervolgens aan degene die op grond van die gedraging wordt aangesproken, is om te stellen en zonodig te bewijzen dat die schade ook zonder de gedraging zou zijn ontstaan.

[eiser] heeft aangevoerd dat indien er geen rapporten voorhanden zouden zijn geweest met de waarden zoals door [gedaagde sub 6] bepaald, de oorspronkelijke hypotheek in 2003 nooit zou zijn verstrekt (in ieder geval niet tot een bedrag van EUR 210.000,00) en dat er in 2006 nooit een voorschot van ruim EUR 20.000,00 zou zijn verstrekt. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde sub 6] deze stelling onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. Zoals in rechtsoverweging 4.6 reeds overwogen, wordt immers het financieel risico dat een hypotheekverstrekker aangaat terzake van de voldoening van een door hem verstrekte lening in belangrijke mate bepaald door de waarde van het verhypothekeerde goed, zoals die uit een taxatierapport blijkt. Door [gedaagde sub 6] is onvoldoende bestreden dat de SNS Bank de hypothecaire lening en het op 18 juli 2006 verstrekte krediet nooit zou hebben afgesloten indien zij zou hebben geweten dat de executiewaarde van het object waarop de hypotheek zou komen te rusten lager was dan in het taxatierapport vastgesteld. Daarmee staat het causale verband tussen de door [gedaagde sub 6] gemaakte beroepsfout en de door [eiser] gestelde schade naar het oordeel van de rechtbank voldoende vast. [gedaagde sub 6] is derhalve (mede) aansprakelijk voor de door de SNS Bank geleden schade.

Het door [gedaagde sub 6] gevoerde verweer dat de door de SNS Bank geleden schade niet uitsluitend het gevolg is van de door hem verrichte taxaties, maar dat voor het intreden van de schade ook andere factoren zoals de valse werkgeversverklaringen en het niet betalen van de hypotheektermijnen, doet aan de vestiging van aansprakelijkheid van [gedaagde sub 6] niet af.

Aangezien [eiser] in hoofdzaak reeds is veroordeeld tot betaling van de door de SNS Bank geleden schade, waarvoor [gedaagde sub 6] (mede) aansprakelijk is, heeft [eiser] een regresrecht op [gedaagde sub 6].

Eigen schuld [eiser]

De rechtbank is van oordeel dat de door de SNS Bank geleden schade een gevolg is van omstandigheden die aan zowel [eiser] als [gedaagde sub 1], [gedaagde sub 2], [gedaagde sub 3] [gedaagde sub 5], [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 6] kunnen worden toegerekend. De vraag die vervolgens dient te worden beantwoord is wat de onderlinge draagplicht van een ieder is. Uitgangspunt is dat de schade wordt verdeeld in evenredigheid met de mate waarin de aan ieder toe te rekenen omstandigheden tot de schade hebben bijgedragen.

Naar het oordeel van de rechtbank hebben [eiser], [gedaagde sub 1] c.s. en [gedaagde sub 4] bewust meegewerkt aan het valselijk opmaken van stukken in de wetenschap dat [gedaagde sub 1] c.s. deze stukken zouden gebruiken voor het verkrijgen van een hypothecaire geldlening en daarmee in gelijke mate onrechtmatig jegens de SNS Bank gehandeld. Nu niet vast is komen te staan dat [gedaagde sub 6] bewust een te hoge waarde heeft bepaald dienen zij derhalve een groter aandeel in de door de SNS Bank geleden schade dan [gedaagde sub 6] te dragen. Daarbij geldt dat [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 5] als vennoten hoofdelijk aansprakelijk zijn voor het aandeel in de schade van [gedaagde sub 3] Het verweer van [gedaagde sub 6] dat [gedaagde sub 1] c.s. de gehele schade, althans het overgrote gedeelte daarvan dienen te dragen aangezien zij ongerechtvaardigd zijn verrijkt is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende onderbouwd en faalt daarom.

Nu [eiser] in de hoofdzaak is veroordeeld tot betaling van een bedrag van

EUR 77.906,93, zullen [gedaagde sub 1], [gedaagde sub 2], [gedaagde sub 3], [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 5] - de laatste drie hoofdelijk - ieder worden veroordeeld tot betaling van 22,5 % van dit bedrag. [gedaagde sub 6] zal, gelet op het voorgaande, worden veroordeeld tot betaling van 10 % van dit bedrag.

[gedaagde sub 1], [gedaagde sub 2], [gedaagde sub 3], [gedaagde sub 4], [gedaagde sub 5] en [gedaagde sub 6] zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij voor hun deel in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:

De proceskosten die in de hoofdzaak voor rekening van [eiser] zijn gekomen, moeten worden aangemerkt als in redelijkheid gemaakte kosten in de zin van art. 6:10 lid 3 BW, waarin iedere medeschuldenaar moet bijdragen naar evenredigheid van het gedeelte van de schuld dat hem aangaat. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zullen in deze procedure worden veroordeeld ieder 22,5 % van het in de hoofdzaak toegewezen bedrag aan [eiser] te vergoeden. [gedaagde sub 3], [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 5] zullen in deze procedure hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van 22,5 % van het in de hoofdzaak toegewezen bedrag aan [eiser]. [gedaagde sub 6] zal in deze procedure veroordeeld worden tot vergoeding van 10 % van het in de hoofdzaak toegewezen bedrag. Zij moeten daarom datzelfde percentage van de proceskosten in de hoofdzaak aan [eiser] vergoeden.

veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] om ieder aan [eiser] te betalen 22,5 % van een bedrag van EUR 77.906,93 (zevenenzeventigduizend negenhonderdzes euro en drieënnegentig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het nog niet betaalde deel van 22,5 % van EUR 51.696,08 vanaf 11 juli 2007 tot de dag van volledige betaling en vermeerderd met de wettelijke rente over het nog niet betaalde deel van het bedrag van 22,5 % van EUR 26.210,85 vanaf 7 januari 2008 tot aan de dag van volledige betaling,

veroordeelt [gedaagde sub 3], [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 5] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [eiser] te betalen 22,5 % van een bedrag van EUR 77.906,93 (zevenenzeventigduizend negenhonderdzes euro en drieënnegentig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het nog niet betaalde deel van 22,5 % van EUR 51.696,08 vanaf 11 juli 2007 tot de dag van volledige betaling en vermeerderd met de wettelijke rente over het nog niet betaalde deel van het bedrag van 22,5 % van EUR 26.210,85 vanaf 7 januari 2008 tot aan de dag van volledige betaling,

veroordeelt [gedaagde sub 6] om aan [eiser] te betalen 10 % van een bedrag van EUR 77.906,93 (zevenenzeventigduizend negenhonderdzes euro en drieënnegentig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het nog niet betaalde deel van 10 % van EUR 51.696,08 vanaf 11 juli 2007 tot de dag van volledige betaling en vermeerderd met de wettelijke rente over het nog niet betaalde deel van het bedrag van 10 % van EUR 26.210,85 vanaf 7 januari 2008 tot aan de dag van volledige betaling,

veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ieder tot betaling van 22,5 % van de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op EUR 1.859,80,

veroordeelt [gedaagde sub 3], [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 5] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, tot betaling van 22,5 % van de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op EUR 1.859,80,

veroordeelt [gedaagde sub 6] tot betaling van 10 % van de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op EUR 1.859,80,

veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ieder tot vergoeding aan [eiser] van 22,5 % van de voor rekening van [eiser] komende kosten van de hoofdzaak ten bedrage van EUR 3.588,44,

veroordeelt [gedaagde sub 3], [gedaagde sub 4] en [gedaagde sub 5] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, tot vergoeding aan [eiser] van 22,5 % van de voor rekening van [eiser] komende kosten van de hoofdzaak ten bedrage van EUR 3.588,44,

veroordeelt [gedaagde sub 6] tot vergoeding aan [eiser] van 10 % van de voor rekening van [eiser] komende kosten van de hoofdzaak ten bedrage van EUR 3.588,44,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.H.S. Lebens-de Mug en in het openbaar uitgesproken op 20 januari 2010.